Tribunal Judiciaire · REFERES CONSTRUCTION — 3 juillet 2024

T R I B U N A L JUDICIAIRE
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R É F É R É 
CONSTRUCTION




RÉFÉRÉ n°: N° RG 24/00737 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KDW4

MINUTE n°: 2024/ 342

DATE: 03 Juillet 2024

PRÉSIDENT: Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER: M. Alexandre JACQUOT



DEMANDERESSE

S.C.I. IMMOBILIERE DE L’ALMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Julien BESSET, avocat au barreau de TOULON



DEFENDEUR

Monsieur [K] [Z], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Grégory KERKERIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 22 Mai 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.



copie exécutoire à 
Me Julien BESSET
Me Grégory KERKERIAN

2 copies service des expertises
1 copie dossier


délivrées le :

Envoi par Comci à Me Julien BESSET
Me Grégory KERKERIAN


 


FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique reçu le 20 novembre 2017 en l'office de Maître [X] [O], notaire à Lorgues, la SCI IMMOBILIERE DE L'ALMA a acquis auprès de Monsieur [K] [Z] le bien immobilier élevé sur trois étages et situé [Adresse 2] dans le quartier ancien de [Localité 3].

La SA VAR AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT SAEM VAD est propriétaire d'un local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble et elle a entrepris, sous la maîtrise d’œuvre de la SARL PLO, architecte, des travaux de démolition – gros œuvre – maçonnerie confiés à la SASU GFC BATIMENT.

A l'occasion de ces travaux, la SA VAR AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT SAEM VAD a subi des désordres à sa propriété au niveau du plancher du premier étage et elle a, par actes de commissaire de justice des 11, 13 et 20 juillet 2022, fait assigner en référé sa voisine la SCI IMMOBILIERE DE L'ALMA, ainsi que les intervenants à la construction la SARL PLO et la SASU GFC BATIMENT aux fins de solliciter, à titre principal, la désignation d'un expert notamment chargé d'examiner les désordres ainsi que les condamnations des défenderesses à lui payer les sommes de 22 268,40 euros au titre des travaux de reprise à mener dans son appartement selon rapport d'expertise non contradictoire et de 5200 euros au titre du préjudice de jouissance ainsi que de la perte des revenus fonciers. 

Par ordonnance rendue le 9 novembre 2022 (RG 22/05033, minute 2022/420), frappée d'appel, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a principalement ordonné la désignation d'un expert et condamné in solidum la SA VAR AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT SAEM VAD, la SARL PLO et la SASU GFC BATIMENT à payer à la SCI IMMOBILIERE DE L'ALMA les sommes provisionnelles de 16 418,40 euros TTC au titre des travaux de reprise à mener dans son appartement et de 10 000 euros à valoir sur son préjudice de perte de chance de loyer.

Par exploit de commissaire de justice du 23 janvier 2024, la SCI IMMOBILIERE DE L'ALMA a fait assigner en intervention forcée son vendeur Monsieur [Z] devant la présente juridiction des référés aux fins de solliciter à titre principal que les opérations d'expertise judiciaire se déroulent au contradictoire du défendeur.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2024, la SCI IMMOBILIERE DE L'ALMA sollicite, au visa des articles 145, 325 et 331 du code de procédure civile et outre de constater des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de :
DECLARER recevable l'intervention forcée de Monsieur [K] [Z], en qualité de vendeur du bien immobilier à la société IMMOBILIERE DE L'ALMA ; 
La JUGER bien fondée et, en conséquence JUGER que le litige principal (RG 22/05033) se déroulera au contradictoire de Monsieur [K] [Z] ; 
RESERVER la charge des dépens ;
DEBOUTER Monsieur [Z] de ses demandes de mise hors de cause, lui DONNER ACTE de ses protestations et réserves d'usage. 

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2024, soutenues à l'audience du 22 mai 2024, Monsieur [K] [Z] sollicite, au visa des articles 145, 122 du code de procédure civile et 1648 du code civil, de :
Déclarer la société IMMOBILIERE DE L'ALMA irrecevable à solliciter une expertise commune à l'encontre de Monsieur [K] [Z] en raison de la prescription de l'action ; 

Subsidiairement, débouter la société IMMOBILIERE DE L'ALMA de sa demande d'expertise commune en l'absence de tout motif légitime ; 

Encore plus subsidiairement, donner acte à Monsieur [K] [Z] qu'il formule les protestations et réserves d'usage sur la mission d'expertise commune demandée par la société IMMOBILIERE DE L'ALMA ;
En tant que de besoin, débouter la SCI IMMOBILIERE DE L'ALMA de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 
Donner acte à Monsieur [K] [Z] qu'il a communiqué son attestation d'assurance de l'immeuble durant le temps où il était propriétaire, et son relevé de sinistralité. 

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
 

DISCUSSION

La requérante fonde ses prétentions sur l'article 145 du code de procédure civile, « s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »
Aux termes de l'article 331 du code de procédure civile, « un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal.
Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.
Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense. »

Elle prétend que l'origine du désordre de pourrissement de la poutre sous faux-plafond soutenant le plancher pourrait se situer à une date antérieure à l'acquisition de son bien immobilier, à une date à laquelle Monsieur [Z] était propriétaire. Elle précise que le vice caché, portant atteinte à la structure de l'immeuble, a été découvert selon compte-rendu de l'expertise judiciaire daté du 3 mai 2023 et que le défendeur, en sa qualité de vendeur, peut voir sa responsabilité engagée au titre des vices cachés dans un délai de deux années à compter duquel son acquéreur a eu connaissance des vices. Elle invoque d'ailleurs l'existence de dégâts des eaux situé dans la salle de bain de l'appartement du premier étage, qui aurait été abondant et antérieur à l'année 2017, et qui n'a pas été porté à sa connaissance par Monsieur [Z] lors de la vente. Elle en déduit d'une part que son action ne peut être atteinte par la prescription, ayant été intentée dans le délai de deux années suivant la découverte du vice caché le 3 mai 2023, d'autre part que la clause exonératoire de garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente ne peut être écartée en raison de la possible connaissance des vices par le vendeur. 

En outre, elle fait sommation au défendeur de lui communiquer son attestation souscrite pour la garantie « propriétaire non occupant », outre l'attestation d'assurance de ses locataires jusqu'à la vente du 20 novembre 2017.

Le défendeur se fonde sur l'article 122 du code de procédure civile, selon lequel : « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »
Il relève l'application de l'alinéa 1er de l'article 1648 du code civil : « l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. »

Il soutient que l'action résultant des vices cachés devait être intentée dans un délai de deux ans suivant le sinistre qui s'est produit le 18 janvier 2021, que le compte-rendu d'expertise judiciaire du 3 mai 2023 reprend la chronologie des faits, avec les travaux entrepris par la société VAD en janvier 2021 ayant permis de découvrir le pourrissement des poutres. Il relève qu'au plus tard en avril 2021, date du rapport d'expertise amiable, tant la SCI IMMOBILIERE DE L'ALMA que la société VAD avaient parfaitement connaissance des vices affectant la poutre litigieuse.

A titre subsidiaire, Monsieur [Z] soutient n'avoir subi aucun sinistre pendant qu'il était propriétaire de l'immeuble si bien qu'il est fondé à prétendre à l'application de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente. Il indique d'ailleurs avoir communiqué son attestation d'assurance et son relevé de sinistralité attestant de l'absence d'un tel sinistre.
Il est constant que l'existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l'article 145 précité.

Il appartient au juge saisi de l'application de ce texte de caractériser le motif légitime d'ordonner une mesure d'instruction sans toutefois procéder préalablement à l'examen de la recevabilité d'une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu'un tel procès est possible, qu'il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d'autrui.

En l'espèce, le seul élément produit par la requérante est le compte-rendu en date du 3 mai 2023 de la réunion d'expertise judiciaire tenue le 2 mai 2023 sur les lieux en litige, par lequel Monsieur [N], expert désigné, relate les premières constatations nécessaires à la compréhension de sa mission. Il précise notamment qu'à l'occasion de la dépose d'une chambre froide installée en rez-de-chaussée, les dégradations de la poutre et du plancher, jusqu'alors inaccessibles, ont été découvertes, que la dégradation de la poutre soutenant le plancher du premier étage est due à une fuite de baignoire qui est de façon certaine antérieure à l'acquisition de l'immeuble par la SCI requérante en 2017.

A ce stade, il n'est pas possible d'en conclure que le vice était connu, dans toute son ampleur, avant le compte-rendu du 3 mai 2023, alors d'une part que le seul accomplissement des travaux par la société VAD en janvier 2021 ne permet pas d'affirmer la découverte à cette date des désordres de pourrissement des poutres liée à leur humidité excessive, d'autre part que le rapport d'expertise non contradictoire du 26 mars 2021 n'est pas versé aux débats et est d'ailleurs demandé par l'expert judiciaire.

Aussi, il ne peut être soutenu que le point de départ du délai de prescription de l'action en garantie des vices cachés serait antérieur au 3 mai 2023.

L'assignation à la présente instance en date du 23 janvier 2024 est ainsi diligentée dans le délai de deux ans suivant la date possible de découverte des vices cachés conformément à l'article 1648 précité et l'action de la société requérante à l'égard de son vendeur n'est manifestement pas prescrite.

S'agissant de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, il n'appartient pas au juge des référés d'interpréter cette clause et de dire si, au vu des circonstances de l'espèce, il y a lieu de retenir son application.

Il sera seulement observé que, si Monsieur [Z] communique aux débats son relevé de sinistralité auprès de son assureur, démontrant l'absence de tout sinistre déclaré durant la période où il était propriétaire, il ne peut en être déduit de manière péremptoire qu'il n'avait aucune connaissance du dégât des eaux à l'origine de l'affaissement du plancher. Il conviendra en tout état de cause de vérifier cet élément durant les opérations d'expertise judiciaire.

Monsieur [Z] sera débouté de ses demandes tendant à l'irrecevabilité de l'action de la requérante et à sa mise hors de cause.

Par ailleurs, il est rappelé que les demandes tendant à donner acte de la position des parties ou de faits juridiques ne sauraient constituer des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile sur lesquelles la présente juridiction aurait à statuer. 

Il sera seulement donné acte à Monsieur [Z] de ses protestations et réserves à la déclaration d'ordonnance commune et opposable, ce qui n'emporte pas de sa part une quelconque reconnaissance de responsabilité. De même, il sera relevé qu'il a bien communiqué aux débats les éléments demandés par la société requérante relatifs à son assurance de sorte qu'aucune sommation de communiquer des pièces n'apparaît utile, étant de plus observé que, par l'article 275 du code de procédure civile, les parties à l'expertise judiciaire doivent remettre sans délai à l'expert tous les documents estimés nécessaires à l'accomplissement de sa mission.



Les dépens de l'instance de référé ne peuvent être réservés dans l'attente d'une instance au fond dont le principe n'est pas certain. Ils seront laissés à la charge de la SCI IMMOBILIERE DE L'ALMA, requérante ayant intérêt à la présente instance.



PAR CES MOTIFS


Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, exécutoire de droit et en premier ressort,


DEBOUTONS Monsieur [K] [Z] de ses demandes d'irrecevabilité et de mise hors de cause,


DECLARONS commune et opposable à Monsieur [K] [Z] l'ordonnance rendue le 9 novembre 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan (RG 22/05033, minute 2022/420) ayant désigné Monsieur [V] [N] en qualité d'expert,


DISONS que l'expert commis devra poursuivre ses opérations contradictoirement à l'égard de Monsieur [K] [Z],


DISONS que le mis en cause devra être régulièrement convoqué par l'expert et que son rapport lui sera opposable,


DISONS que, dans l'hypothèse où la présente ordonnance est portée à la connaissance de l'expert après dépôt de son rapport ou encore si la décision rendue en appel sur l'ordonnance du 9 novembre 2022 ne confirme pas la désignation de l'expert, ces dispositions seront caduques,


LAISSONS les dépens de la présente instance à la charge de la SCI IMMOBILIERE DE L'ALMA,


REJETONS le surplus des demandes.



Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.



LE GREFFIER LE PRESIDENT