Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 30 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :


■

2ème chambre



N° RG 22/15208 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYKIF

N° MINUTE : 



Assignation du :
08 Décembre 2022





ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 30 Avril 2024

DEMANDERESSE 

S.C.I. PHENIX
[Adresse 1]
[Localité 8]

Représentée par Maître Dikpeu-Eric BALE de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1635


DEFENDEURS 

La S.C.I. DU CARQUERON
[Adresse 3]
[Localité 6] 

Monsieur [C] [B]
[Adresse 3]
[Localité 6]

Madame [J] [Y] [H] [T] [U] [B]
[Adresse 3]
[Localité 6]

Monsieur [P] [N] [A] [R] [L] [B]
[Adresse 4]
[Localité 7]

Madame [S] [V] [D] [G] [B]
[Adresse 3]
[Localité 6]


Monsieur [M] [E] [Z] [EP] [O] [B]
[Adresse 3]
[Localité 6]

Représentés par Maître Pierre-Emmanuel TROUVIN de la SARL CABINET TROUVIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0354

* * * 

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente

assistée de Adélie LERESTIF, greffière. 


DEBATS

A l’audience du 20 Mars 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 30 Avril 2024.


ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort

* * *


EXPOSE DES FAITS 

Par acte authentique du 07 juillet 2022, la S.C.I. DU CARQUERON a vendu à la S.C.I. PHENIX, moyennant un prix de 400.000 euros, les lots de copropriété n°2, 7 et 41 correspondant à un appartement de 2 pièces de 32m2 situé au rez-de-chaussée, comprenant une cour avec droit de jouissance exclusive et une cave, dans un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 9], cadastré section AR, n°[Cadastre 2].

Après des travaux de peinture et de vitrification du parquet, les associés de la S.C.I. PHENIX, Monsieur [F] et Madame [HJ] [K] ont fait installer leur fille [W] dans l’appartement le 30 juillet 2022 et découvert que l’appartement était infesté de punaises de lit.

Ils ont fait intervenir:
- un désinsectiseur, la société SERENITE 3D, qui, dans son compte rendu d‘intervention du 5 août 2022, a observé: «présence de punaises de lit/infestatoin du logement surtout au niveau de la mezzanine. Infestation probable depuis plus d’un an au vu du nombre de punaises de lit», 
- un expert près la Cour d’Appel de Paris, Monsieur [I] [X], qui a constaté que le plancher de la mezzanine a été déposé et a conclu dans son rapport du 9 août 2022: «le nombre de nids importants, les traces d’excrément sur les plinthes, lambourdes et plancher de la mezzanine et le nombre de punaises sur place me permettent de conclure que le logement est infesté depuis plusieurs mois et que le précédent occupant ne pouvait l’ignorer. Par ailleurs, l’infestation du logement le rend impropre à sa destination avant finalisation complète du protocole de traitement proposé par une entreprise spécialisées et qualifiée».


Dans un rapport du 24 août 2022, la société SERENITE 3 D a de nouveau fait état d’une : « Infestation toujours très importante, beaucoup de traces présentes. Infestation trop importante et trop ancienne pour être solutionner avec un traitement classique ».

Monsieur [I] [X], l’expert mandaté par la SCI PHENIX, a constaté le 6 octobre 2022 que : « Le protocole de traitement en trois interventions n’a pas permis l’éradication totale des punaises. Elles ont migré dans des zones inaccessibles par pulvérisation. Il faudra prévoir la mise à nue de l’appartement […] Les meubles restants et ceux stockés au garde-meubles seront à traiter par cryogénisation […] les vêtements seront à renettoyer ».

 Par acte de commissaire de justice délivré le 08 décembre 2022 suivant procès-verbal de recherche infructueuse selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la S.C.I. PHENIX a assigné la S.C.I. DU CARQUERON devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de la voir condamner à lui verser la somme de 200 000 euros en restitution du prix de vente pour vices cachés et 5.675 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance.
L’instance a été enrôlée sous le n° de RG 22/15208 et renvoyée devant le juge de la mise en état qui a clôturé l’instruction du dossier le 08 février 2023.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 05 et 13 avril 2023, la S.C.I. PHENIX a assigné en intervention forcée devant le tribunal de céans Monsieur [M] [B], Madame [S] [B], Monsieur [P] [B], Monsieur [C] [B] et Madame [J] [B] (les consorts [B]), associés de la S.C.I. DU CARQUERON, aux fins de comparaître le 12 juin 2023 et de jonction avec l’instance enrôlée sous le n° de RG 22/15208.
L’instance a été enrôlée sous le n° de RG 23/05351.

Par ordonnance du 15 juin 2023, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture du 08 février 2023, renvoyé l’affaire à la mise en état et ordonné la jonction de l’affaire enrôlée sous le numéro de RG 23/05351 avec l’affaire enrôlée sous le numéro de RG 22/15208, la procédure se poursuivant sous le numéro de RG 22/15208.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives et en réplique notifiées par voie électronique le 28 novembre 2023, la S.C.I. PHENIX demande au tribunal judiciaire, au visa de l’article 9 du code de procédure civile, des articles 544, 1625, 1641, 1644 et 1645 du code civil, de:
 «-Déclarer la société PHENIX recevable et bien fondée en ses demandes,
- Débouter la S.C.I. DU CARQUERON, Monsieur [C] [B], Madame [J] [B], Monsieur [P] [B], Madame [S] [B] et Monsieur [M] [B] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
Y faisant droit,
- Constater que l’infestation massive de punaises de lit dans l’appartement vendu par la S.C.I. DU CARQUERON à la société PHENIX constitue un vice caché qui était connu de la venderesse au moment de la vente,

En conséquence,
- Condamner la S.C.I. DU CARQUERON à verser à la société PHENIX la somme de 200 000 euros sauf à parfaire, en restitution d’une partie du prix de vente pour cause de vices cachés, avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation,
- Condamner la S.C.I. DU CARQUERON à verser à la société PHENIX la somme de 19 295 euros sauf à parfaire, à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance,
- Rendre commun à Monsieur [C] [B], Madame [J] [B], Monsieur [P] [B], Madame [S] [B] et à Monsieur [M] [B] le jugement à intervenir,
- Condamner in solidum la SCI DU CARQUERON, Monsieur [C] [B], Madame [J] [B], Monsieur [P] [B], Madame [S] [B] et Monsieur [M] [B] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner in solidum la SCI DU CARQUERON, Monsieur [C] [B], Madame [J] [B], Monsieur [P] [B], Madame [S] [B] et à Monsieur [M] [B] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître BALE, qui en fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,
- Rappeler qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.»

Par conclusions en défense au fond n°2 notifiées par voie électronique le 02 février 2024, la S.C.I. DU CARQUERON, Monsieur [C] [B], Madame [J] [Y] [H] [T] [U] [B], Monsieur [P] [N] [A] [R] [L] [B], Madame [S] [V] [D] [G] [B] et Monsieur [M] [E] [Z] [EP] [O] [B] sollicitent du tribunal, au visa des articles 1625, 1641 du code civile et des articles 263, 699 et 700 du code de procédure civile, de :
«- Débouter la S.C.I. PHENIX de l’ensemble de ses demandes, 
En conséquence : 
- Juger qu’une clause expresse dans l’acte de vente du 7 juillet 2022 prévoit que la S.C.I. DU CARQUERON ne pourra être tenue à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments de l’appartement, 
- Juger que la S.C.I. DU CARQUERON n’avait pas connaissance de la présence de punaises de lit dans l’appartement au moment de sa vente, 
- Juger que la S.C.I. PHENIX a fait preuve de mauvaise foi dans la résolution du litige, 
- Juger que les pièces fournies par la S.C.I. PHENIX ne permettent pas d’évaluer le montant des préjudices qu’elle a subi du fait de la présence des punaises de lit dans l’appartement, 
– En conséquence Juger que les préjudices excipés par la S.C.I. PHENIX sont non justifiés tant dans leur principe que dans leur quantum et devront ainsi être purement et simplement écartés, 
- Juger que la S.C.I. DU CARQUERON ne peut pas être tenue responsable de la présence de punaises de lit dans l’appartement sis [Adresse 5], 
En tout état de cause : 
- Condamner la S.C.I. PHENIX au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- Condamner la S.C.I. PHENIX aux entiers dépens, en application de l'article 699 du Code de procédure civile.» 

Par conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 27 novembre 2023, la S.C.I. PHENIX a demandé au juge de la mise en état d’ordonner une mesure d’instruction.
 
Dans ses dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 06 février 2024, la S.C.I. PHENIX demande au juge de la mise en état, au visa des articles 789, 143, 144, 232 et 4 du code de procédure civile et du principe de l’estopel de : 
«- Déclarer la société PHENIX recevable et bien fondée en ses demandes,
- Débouter la S.C.I. DU CARQUERON, Monsieur [C] [B], Madame [J] [Y] [H] [T] [U] [B], Monsieur [P], [N], [A], [R] [L] [B], Madame [S], [V], [D] [G] [B] et Monsieur [M], [E], [Z], [EP], [O] [B],
Y faisant droit,
- Désigner tel expert spécialisé en évaluation de bien immobilier qu’il plaira au Juge de la mise en état, avec pour mission de : Convoquer les parties ;
- Se rendre sur les lieux au [Adresse 5], après y avoir convoqué les parties ;
- Rechercher l'existence des vices allégués dans l'assignation ou les conclusions de la S.C.I.. PHENIX, les décrire dans leur nature et dans leur importance, dire s'ils affectent l'usage attendu du bien et, dans l'affirmative, dire dans quelle mesure ;
- Indiquer, le cas échéant, s'ils étaient apparents lors de l'acquisition ou s'ils sont apparus postérieurement ; dans le premier cas, indiquer s'ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée ; dans le second cas, s'ils trouvent leur origine dans une situation postérieure à l'acquisition ;
- Donner un avis sur la moins-value éventuelle causée par ce vice à l’appartement ;
- Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux vices, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'oeuvre, le coût de ces travaux nécessaires pour remédier aux vices constatés ;
- Fournir tous éléments de fait de nature à caractériser l'existence et l'évaluation du trouble de jouissance ;
- Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des vices et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;
- Dire que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et déposera son rapport dans un délai de 3 mois à compter de la consignation sur frais d'expertise ;
- Fixer le montant de la consignation correspondant à la provision des frais d'expertise et dire à quelle partie elle incombe
- Condamner in solidum la S.C.I. DU CARQUERON, Monsieur [C] [B], Madame [J] [Y] [H] [T] [U] [B], Monsieur [P], [N], [A], [R] [L] [B], Madame [S], [V], [D] [G] [B] et Monsieur [M], [E], [Z], [EP], [O] [B] à verser à la S.C.I. PHENIX la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article du Code de procédure civile,
- Condamner in solidum la S.C.I. DU CARQUERON, Monsieur [C] [B], Madame [J] [Y] [H] [T] [U] [B], Monsieur [P], [N], [A], [R] [L] [B], Madame [S], [V], [D] [G] [B] et Monsieur [M], [E], [Z], [EP], [O] [B] aux entiers dépens du présent incident,» 
 
La S.C.I. DU CARQUERON et le consorts [B] ont adressé au tribunal judiciaire en réplique des conclusions d’incident notifiées le 02 février 2024 et demandent au tribunal judiciaire de Paris, dans leurs conclusions d'incident n°2 notifiées par voie électronique le 13 mars 2024, au visa des articles 789, 143 et suivants, 263 et suivants, 699 et 700 du Code de procédure civile et des articles 1632 et 1641 du code civil, de : 
« - Débouter la S.C.I. PHENIX de l’ensemble de ses demandes, 
A titre principal : 
- Juger que la désignation d’un expert judiciaire sur demande de la PHENIX ne saurait palier à sa carence dans l’administration de la preuve, 
- Constater qu’il ressort des stipulations du contrat de vente du 7 juillet 2022 que les Parties ont entendu déroger au principe de garantie des vices cachés et limiter la responsabilité de la S.C.I. DU CARQUERON aux vices cachés dont elle aurait eu connaissance en amont de la vente du 7 juillet 2022, 
- Constater que la S.C.I. PHENIX ne rapporte pas la preuve d’une connaissance par la S.C.I. DU CARQUERON de la présence de punaises de lit dans l’appartement situé [Adresse 5] en amont de la vente du 7 juillet 2020, 
- Débouter la S.C.I. PHENIX de sa demande de désignation d’un expert judiciaire en l’absence de preuve tangible d’une connaissance du vice caché par la S.C.I. DU CARQUERON. 
A titre subsidiaire : 
- Constater que la S.C.I. PHENIX a d’ores et déjà réalisé des travaux de mise à nu dans l’appartement situé [Adresse 5], 
- Juger qu’en conséquence il n’apparait pas opportun de procéder à la désignation d’un Expert judiciaire, 
- Débouter la S.C.I. PHENIX de sa demande de désignation d’un expert judiciaire, 
A titre très subsidiaire : 
- Ordonner la désignation d’un Expert judiciaire ayant pour mission de déterminer si l’état d’infection de l’appartement par les punaises de lit était visible aux yeux de la S.C.I. DU CARQUERON en amont de la vente le 7 juillet 2022 et le cas échéant, évaluer le montant des travaux nécessaires à sa désinsectisation. 
- Condamner la S.C.I. PHENIX au paiement des frais d’expertise,» 

L’incident a été plaidé le 20 mars 2024 et l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril suivant.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que le juge de la mise en état n’est saisi que des conclusions qui lui sont adressées.

En l’espèce, la S.C.I. DU CARQUERON et les consorts [B] ont adressé des conclusions d’incident au tribunal judiciaire de Paris de sorte que le juge de la mise en état n’est pas saisi des conclusions d’incident de la S.C.I. PHENIX notifiées le 02 février 2024 et le 13 mars 2024.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le juge de la mise en état se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens de la S.C.I. PHENIX, aux dernières conclusions sus-visées.

Par ailleurs, les demandes tendant à voir « dire que », « constater» ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert ou lorsqu’elles ne consistent qu’en un simple rappel des dispositions légales ou règlementaires applicables au litige. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande d’expertise

La S.C.I. PHENIX, qui invoque un problème de punaise de lits dans son appartement, demande la désignation d’un expert judiciaire pour rechercher l’existence des vices allégués, les décrire dans leur nature et leur importance, dire s’ils affectent l’usage attendu du bien, s’ils étaient apparents lors de l’acquisition ou s’ils sont apparus postérieurement, dire s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane, donner un avis sur la moins value éventuelle causée par ce vice à l’appartement et chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices constatés.

La S.C.I. PHENIX fait valoir notamment que :

- son action est estimatoire car elle souhaite conserver le bien après traitement des punaises
la présence des punaises de lit constitue un vice caché
- les vendeurs avaient nécessairement connaissance de la présence des punaises de lit d’après les rapports de la société SERENITE 3D et de Monsieur [I] [X] qui confirment que l’existence des punaises préexistait depuis plusieurs mois
-les structures de l’appartement, à savoir les murs et le plancher ont été
mis à nu dans le but d’éradiquer de manière pérenne les nombreux nids
des punaises cachés dans les supports 
- la S.C.I. PHENIX a fait chiffrer ces travaux par une entreprise et le coût des travaux s’établit à une somme de 86.608,50 euros.
- le montant de la réduction du prix est à déterminer par un expert en évaluation immobilière, à charge pour le juge de retenir soit les coûts de remise en état de la chose, soit la différence entre le prix et la valeur vénale de la chose atteinte d’un vice caché
- la désignation d’un expert est nécessaire pour déterminer:
* la valeur vénale du bien atteint de vices cachés. 

Sur ce, 

L'article 789 du code de procédure civile énonce : 
« Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :(...)
5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ; » 

En l'espèce, les écritures au fond des parties dessinent manifestement un désaccord quant à l'existence d'un vice caché, s'agissant de la vente d'un appartement sis [Adresse 5] à [Localité 9]. 
En l’espèce, la désignation d’un expert est sollicitée pour évaluer la valeur actuelle du bien en présence de punaises de lit.

En l’espèce, les structures de l’appartement, à savoir les murs et le plancher, ont été mis à nu de sorte que le bien en question n’est plus dans l’état dans lequel il était lorsqu’il a été vendu;

Ainsi la mission d’un expert sur place n’est pas appropriée pour permettre au juge de déterminer la valeur vénale du bien s’il était estimé que celui-ci est atteint d‘un vices cachés.

De sorte que la demande d’expertise sera rejetée.

Sur les autres demandes

Les dépens seront réservés.

L’affaire sera renvoyée à l’audience du mercredi 29 mai 2024 à 13heures 30 pour clôture, sauf opposition motivée des parties.


PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état statuant, publiquement, par décision contradictoire et susceptible d’appel, rendue par mise à disposition au greffe

REJETONS la demande de la S.C.I. PHENIX tendant à désigner un expert spécialisé en évaluation de bien immobilier;

RÉSERVONS les dépens ; 

RENVOYONS l'affaire à l’audience du mercredi 29 mai 2024 à 13heures 30 pour clôture, sauf opposition motivée des parties.


Faite et rendue à Paris le 30 Avril 2024


La Greffière Le Juge de la mise en état
Adélie LERESTIF Caroline ROSIO