Cour d'Appel · Chambre A - Civile — 23 avril 2024

COUR D'APPEL

D'ANGERS

CHAMBRE A - CIVILE







LEL/ILAF

ARRET N°: 



AFFAIRE N° RG 20/00333 - N° Portalis DBVP-V-B7E-EULW



jugement du 31 Décembre 2019

Tribunal d'Instance de LAVAL

n° d'inscription au RG de première instance 11-19-199



ARRET DU 23 AVRIL 2024



APPELANTS :



Monsieur [E] [K]

né le 14 Juin 1957 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 5]



Madame [Y] [F] épouse [K]

née le 23 Juillet 1946 à [Localité 13]

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentés par Me Jean BROUIN de la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 120010 substitué par Me Thibault CAILLET





INTIMES :



Monsieur [S] [R]

né le 28 Juin 1945 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Localité 9]



Madame [B] [R] épouse [N]

née le 30 Octobre 1943 à [Localité 15]

[Adresse 3]



Madame [O] [R] épouse [X]

née le 08 Août 1953 à [Localité 11]

[Adresse 6]

[Localité 8]



Représentés par Me Patrice LECHARTRE de la SCP DELAFOND-LECHARTRE-GILET, avocat au barreau de LAVAL - N° du dossier 118163

Madame [H] [W] [G] veuve [R] (décédée en cours de procédure)



N'ayant pas constitué avocat 



Communauté INDIVISION [R] prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 2]

[Localité 7]



N'ayant pas constitué avocat





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 22 Janvier 2024 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée qui a été préalablement entendue en son rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Mme GANDAIS, conseillère 

Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée



Greffière lors des débats et du prononcé : Mme GNAKALE 





ARRET : réputé contradictoire



Prononcé publiquement le 23 avril 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Leïla ELYAHYIOUI, vice-présidente placée pour la présidente empêchée et par Flora GNAKALE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



~~~~



FAITS ET PROCÉDURE



Par contrat du 30 août 2004 ayant pris effet le 1er novembre 2004, 'l'indivision [R]', représentée par M. [S] [R], a donné à bail à Mme [Y] [F] épouse [K] et M. [E] [K] un logement sis à [Adresse 16], moyennant un loyer révisable de 390 euros, outre une provision pour charges de 10 euros, payable mensuellement et d'avance, le 1er du mois.



Le 29 juin 2018, Mme [H] [W] [Z] veuve [R], M. [S] [R], Mme [B] [R] épouse [N] et Mme [O] [R] épouse [X] ont fait délivrer à Mme'[Y] [F] épouse [K] et M. [E] [K] un commandement de payer la somme de 6.714,97 euros, dont 6.480 euros au titre des loyers et charges échus et non payés de janvier 2017 à juin 2018.



Par exploit du 17 octobre 2018, Mme [W] [Z] veuve [R], M. [R], Mme [R] épouse [N] et Mme [R] épouse [X] ont fait assigner en référé Mme [F] épouse [K] et M. [K] aux fins notamment de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, faute de paiement des causes du commandement au 29 août 2018, d'expulsion et de condamnation des défendeurs au paiement d'une provision de 8.160 euros au titre de la dette locative, arrêtée au mois d'octobre 2018 inclus.



Mme [W] [Z] veuve [R] est décédée le 3 décembre 2018, laissant pour lui succéder ses trois enfants d'ores et déjà en la cause.



En application de l'article 849-1 du Code de procédure civile l'affaire a été renvoyée au fond.



Suivant jugement du 31 décembre 2019, le tribunal d'instance de Laval a :

- constaté la résiliation de plein droit à compter du 30 août 2018 du bail signé le 30 août 2004, liant M. [S] [R], Mme [B] [R] épouse [N] et Mme [O] [R] épouse [X] à Mme [Y] [F] épouse [K] et M. [E] [K],

- dit que Mme [Y] [F] épouse [K] et M. [E] [K] devront laisser libres de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, les lieux loués,

- dit qu'à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [Y] [F] épouse [K] et M. [E] [K] et de tous occupants de leur chef pourra être poursuivie, selon les formes et délais prévus par les articles L'411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique,

- condamné solidairement en deniers ou quittances Mme [Y] [F] épouse [K] et M. [E] [K] à payer à M. [S] [R], Mme [B] [R] épouse [N] et Mme [O] [R] épouse [X] :

- la somme 100,54 euros au titre des loyers et charges jusqu'à la date de résiliation du bail,

- une indemnité d'occupation mensuelle de 400 euros à compter du 1er septembre 2018, jusqu'à la libération des lieux loués avec remise des clés,

- débouté Mme [Y] [F] épouse [K] et M. [E] [K] de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

- ordonné l'exécution provisoire,





- condamné solidairement Mme [Y] [F] épouse [K] et M.'[E] [K] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer,

- condamné solidairement Mme [Y] [F] épouse [K] et M.'[E] [K] à verser à M. [S] [R], Mme [B] [R] épouse [N] et Mme [O] [R] épouse [X] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- dit que le jugement sera transmis, par les soins du greffe, au représentant de l'Etat dans le département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.



Par déclaration déposée au greffe de la cour le 21 février 2020, M. [K] et Mme [F] son épouse ont interjeté appel de cette décision en ces termes : 'Appel général tendant à la nullité de la procédure de première instance et/ou de la décision déférée, en tout cas à l'infirmation de cette décision en toutes ses dispositions faisant grief à M. et Mme [K] et notamment en ce qu'elle a (VOIR PIECE JOINTE)', ce dernier document reprenant cette formule et listant l'entier dispositif du jugement à l'exclusion de l'avis devant être présenté aux autorités préfectorales ; intimant dans ce cadre la 'communauté indivision [R]', M. [R], Mme [R] épouse [N], Mme [R] épouse [X] et Mme [W] [G] veuve [R].



Suivant ordonnance du 25 octobre 2023, le magistrat chargé de la mise en état a dit n'y avoir lieu de déclarer irrecevables les conclusions récapitulatives notifiées le 28 avril 2023 dans l'intérêt de M. [K] et de son épouse Mme [F] et a condamné les consorts [R] aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 1° du Code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 janvier 2024 et l'audience de plaidoiries fixée au 22 de ce même mois conformément aux prévisions d'un avis du 4 décembre 2023.





PRÉTENTIONS DES PARTIES





Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 28 décembre 2023, M.'[K] et Mme [F] son épouse, demandent à la présente juridiction de':

Vu l'article 1719 du Code civil, l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et l'article L. 521-2 du Code de la construction et de l'habitation

- déclarer M. [R], Mme [R] épouse [N] et Mme [R] épouse [X] irrecevables et en tous les cas mal fondés en leur demande nouvelle et les en débouter,





- les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Laval le 31'décembre 2019, en ce qu'il : 

- les a condamnés solidairement à payer à M. [R], Mme [R] épouse [N] et Mme [R] épouse [X] les sommes de 100,54 euros, au titre de l'arriéré locatif, de 400 euros, à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 1er septembre 2018 et jusqu'à libération effective des lieux, de 300 euros (sic) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,

- les a déboutés de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts,



Statuant à nouveau, 

- débouter M. [R], Mme [R] épouse [N] et Mme'[R] épouse [X] de leur demande d'allocation d'une indemnité d'occupation de 400 euros, à compter du 1er septembre 2018 et jusqu'à libération effective des lieux, 

- subsidiairement, réduire considérablement le montant de l'indemnité d'occupation due, le cas échéant, par eux pour la période du 1er septembre 2018 au 15 juillet 2019,

- condamner solidairement M. [R], Mme [R] épouse [N] et Mme [R] épouse [X] à leur payer une somme de 28.787,46 euros, à titre de dommages-intérêts, après déduction de l'arriéré locatif d'un montant de 100,54 euros,

- condamner solidairement M. [R], Mme [R] épouse [N] et Mme [R] épouse [X] à leur payer la somme de 4.000 euros, au titre de l'application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner solidairement M. [R], Mme [R] épouse [N] et Mme [R] épouse [X] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 9 janvier 2024, M. [R], Mme [R] épouse [N] et Mme [R] épouse [X] (ci-après les consorts [R]) demandent à la présente juridiction de :

- déclarer les époux [K] mal fondés en leur appel, les en débouter, 

- confirmer en conséquence intégralement le jugement du 31 décembre 2019, 

et vu l'évolution du litige et le fait que l'indivision de [V] a récupéré l'immeuble dans le premier semestre 2020, 

- condamner solidairement les époux [K] à verser 20.000 euros à titre de dommages intérêts au titre des dégradations causées, 

- condamner solidairement les époux [K] à verser une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, 

- les condamner solidairement aux entiers dépens avec l'application de l'article 699 du Code de procédure civile.





Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du Code de procédure civile, aux dernières écritures, ci-dessus mentionnées.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Liminairement, il a été demandé au cours de l'audience du 22 janvier 2024 aux appelants de justifier des conditions dans lesquelles l'assignation devant la cour avait été délivrée à l''indivision de [V]', dès lors que l'exemplaire de cet acte transmis à la juridiction mentionne que ces diligences avaient été réalisées 'par exploit séparé'.



Suivant note du 24 janvier 2024, le conseil des appelants a fait savoir qu''aucune assignation n'a été délivrée à 'l'indivision de [V]'. En effet, une indivision n'a pas de personnalité morale et cette assignation, bien qu'elle porte la mention de l'indivision, ne pouvait lui être délivrée. 

Il s'agit en réalité d'une erreur matérielle de retranscription du jugement dont appel, qui mentionne comme partie, INDIVISION [R], prise en la personne de ses représentants légaux, suivi du nom des personnes physiques composant cette indivision'.



Il en résulte que la 'communauté indivision [R]' n'est pas une partie à la présente procédure contrairement aux mentions manifestement erronées tant de la déclaration d'appel que de l'assignation qui n'a effectivement aucunement pu être délivrée à une personne inexistante.



Par ailleurs, s'agissant des pièces communiquées par les intimés, il résulte de leur dernier bordereau que leur pièce n°10 est notamment ainsi présentée :

- 10. Lette de M. [R] du 16 avril 2019 adressée au directeur de l'ARS (...)'.



Or au sein des nombreuses copies transmises à la présente juridiction des mêmes pièces pouvant notamment être disposées sans respect de leur ordre numérique au sein de cotes de plaidoiries, dont le caractère contradictoire ne peut être considéré comme acquis, il apparaît qu'une pièce non visée au bordereau a été communiquée.



Ainsi a été transmise à la cour :

- pièce n° 10 : série de courriers électroniques échangés entre MM.'[K] et [R] courant février 2014.



Cette pièce, non mentionnée au bordereau des intimés et dont le caractère contradictoire n'est pas justifié ne peut qu'être déclarée irrecevable.











Sur les prétentions des appelants :



En droit, les articles 6 et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 disposaient notamment que : 'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation',

'Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le'paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le'paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L.'542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire'.



Le premier juge retenant que le maintien dans les lieux des occupants au-delà de la résiliation du bail cause aux propriétaires un préjudice, a exposé que ce dommage était indemnisable par l'attribution d'une indemnité d'occupation. Il a par ailleurs été considéré que :

- le bailleur était notamment tenu de deux obligations distinctes : entretien lié à l'usure normale devant être surveillée par le propriétaire et réparation liée à des accidents,

- la panne de la chaudière à l'origine de l'humidité constatée était intervenue courant 2005, sans que les propriétaires en aient été avisés,

- les preneurs s'étaient engagés, à la conclusion du bail, à entreprendre les travaux de mise aux normes du logement, de sorte que l'inefficacité de la VMC en raison d'une installation non conforme ainsi que la dangerosité de l'installation électrique sont imputables aux locataires,

- l'absence d'étanchéité de la toiture correspondait à un manquement des bailleurs à leur obligation d'entretien.

De l'ensemble il a été déduit que si l'insalubrité du logement ne résultait pas de manquements des bailleurs, 'il existe néanmoins un manquement des bailleurs à leurs obligations, ce qui conduit à fixer l'indemnité d'occupation à 400 euros' par mois jusqu'à libération des lieux ou remise des clefs.

Par ailleurs, dès lors qu'il a notamment été tenu compte dans la fixation du montant de l'indemnité d'occupation du manquement du bailleur à son obligation d'entretien de la toiture, les demandes en réparation formées à titre reconventionnel ont été rejetées. 



Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants indiquent qu'en suite d'un rapport de l'ARS du 19 mars 2019, constatant notamment une absence de chauffage, un risque de chute de matériaux depuis la toiture ainsi que sa mauvaise étanchéité, une problématique de VMC, un risque d'intoxication au monoxyde de carbone, ainsi qu'une installation électrique dangereuse..., le préfet de la Mayenne a, aux termes d'un arrêté du 15 juillet 2019, déclaré le logement mis à leur disposition, insalubre. Ils précisent que quand bien même des recours ont été engagés contre cette décision et que le préfet a pu préciser qu'en raison de la vacance de l'immeuble, les travaux préconisés pouvaient ne pas être réalisés, il n'en demeurait pas moins que le logement litigieux restait inhabitable. Les appelants soulignent à ce titre, que si le tribunal a annulé l'arrêté préfectoral c'est uniquement en ce qu'il fait obligation aux propriétaires d'assurer leur relogement, le principe de l'insalubrité est donc acquis. Ils soutiennent donc qu'en mettant à leur disposition un logement insalubre, leurs contradicteurs ont manqué à leur obligation de délivrance. S'agissant du fait qu'ils n'aient pas avisé leurs cocontractants de la détérioration de l'immeuble, les appelants soulignent que certains des désordres constatés par les autorités administratives existaient dès leur entrée dans les lieux (dangers liés à l'installation électrique et à l'exposition au monoxyde de carbone, défaut d'isolation des toilettes...). Le propriétaire étant, à tout le moins, censé connaître les désordres existant au jour du contrat de bail, le locataire n'a pas d'obligation d'aviser son cocontractant de cette situation. Par ailleurs, les appelants soulignent que l'obligation d'entretien du bailleur ne nécessite pas que le locataire l'avise de la nécessité d'entreprendre des travaux, le premier 'devant veiller de façon constante à l'entretien de son immeuble', de sorte qu'il ne peut leur être opposé aucun grief s'agissant notamment des toiture et menuiseries extérieures, d'autant plus qu'ils ont alerté quant à la situation de la couverture voire même des sanitaires (douche). Ils soulignent qu'il peut d'autant moins leur être reproché leur inertie à ce titre, que leurs contradicteurs ont expressément demandé à l'entreprise procédant à la réfection des toitures de leurs plus amples biens de ne pas intervenir sur le logement litigieux caractérisant un manquement volontaire à leur obligation d'entretien. Ainsi, ils soutiennent que, peu important, qu'ils aient un temps pu proposer d'effectuer des travaux, il n'en demeurait pas moins qu'il ne leur appartient pas d'assumer les travaux devant être supportés par le bailleur. De plus, les appelants soulignent que les affirmations de leurs contradicteurs quant à un accord pour la réalisation de travaux, ne sont pas établies, outre que la contrepartie annoncée d'un abandon de loyer à hauteur de 800 euros est 'manifestement insuffisante pour [leur] permettre de 'refaire toute l'installation électrique, de plomberie et de chauffage''. De plus, les appelants soulignent que les pièces produites par les intimés établissent que sur une période de location de 15 années, ils n'ont assumé de frais d'entretien qu'à hauteur de 831,17 euros. 



S'agissant des conséquences du manquement de leurs contradicteurs à leurs obligations, les appelants indiquent que l'indécence initiale de leur logement qui s'est par la suite aggravée, justifie de les dispenser du paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er septembre 2018 voire de diminuer de manière 'considérable', le montant de cette indemnité. Concernant la période postérieure au 1er juillet 2019, ils soulignent que l'arrêté préfectoral emportait interdiction d'habiter le logement et partant suspension du contrat de location et de l'obligation de paiement du loyer. Ils soutiennent donc qu'en application de l'article L 521-2 du Code de la construction et de l'habitation, aucune indemnité d'occupation ne peut leur être réclamée. 



Les appelants soutiennent qu'à compter du 1er novembre 2004 et jusqu'au 30'août 2018 (date de résiliation du bail), leur jouissance du bien loué a été troublée par son état. Ils soutiennent que l'indemnisation de leur préjudice à ce titre ne saurait être inférieure à la somme de 13.608 euros correspondant à 20% du montant des loyers qu'ils ont versés. Ils précisent avoir également subi un préjudice du fait :



- de la dégradation de leurs propres biens (meubles, vêtements...) liée à l'humidité,

- de la non restitution de leurs matériels listés au procès-verbal de reprise des lieux,

dont ils sollicitent l'indemnisation par l'allocation d'une somme de 5.500 euros. Ils exposent également que le mauvais état du logement a causé un préjudice à Mme [K] souffrant de problèmes respiratoires et sollicitant à ce titre une somme de 2.000 euros. S'agissant de la situation de M. [K], ce dernier soutient qu'en raison notamment des difficultés entourant la rupture de ce bail, il a développé des problématiques cardio-vasculaires et sollicite donc à ce titre l'allocation d'une somme de 2.000 euros. Enfin, outre la restitution du dépôt de garantie, les appelants sollicitent la condamnation de leurs contradicteurs au paiement d'une somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral et financier, lié à la réalisation injuste d'une mesure d'exécution forcée sur leur compte bancaire, les ayant d'une part contraints à souscrire un emprunt et d'autre part empêchés d'assumer le paiement de leurs loyers des mois d'octobre et novembre 2020, et cela alors même qu'ils disposent de retraites de 506,70 et 658,49 euros par mois.



Aux termes de leurs dernières écritures, les intimés indiquent que le rapport de l'ARS sur lequel se fondent leurs contradicteurs a été dressé de manière non contradictoire et qu'ils ont entamé une procédure contentieuse à l'encontre de ces mesures administratives. Ils soulignent au demeurant que le préfet a, suivant courrier du 8 juin 2020, précisé qu'ils n'étaient plus tenus d'exécuter les mesures prescrites au regard de la vacance de l'immeuble. Ils soutiennent que 'certes, cette dernière lettre ne constitue pas un retrait ou une abrogation de l'arrêté qui avait fait suite au rapport du 19 mars 2019 car M. le préfet ne souhaite sans doute pas se déjuger mais néanmoins, il s'agit à tout le moins d'une reconnaissance que tout le processus mis en place par l'ARS n'était pas si fondé'. Ils rappellent de plus, que le contrat de bail a été conclu avec l'appelant, électricien, plombier, chauffagiste, qui s'était engagé 'en contrepartie de la renonciation de 2 mois de loyer, [à] (...) refaire toute l'installation électrique, de plomberie et de chauffage à charge pour les bailleurs de fournir les matériaux. Il s'agit d'une 'clause travaux' parfaitement valable'. Ils précisent avoir pu vérifier la correcte exécution des travaux de remise en état et observent que leurs contradicteurs avaient 'toujours fait part de leur satisfaction par rapport à l'état de la maison'. Les intimés indiquent également avoir assumé des travaux de réparation de la toiture courant 2008/2009, puis en 2012 d'autres travaux entrepris par le gendre des appelants. 

Les intimés indiquent qu'en suite de leur opposition à l'occupation de bâtiments ne dépendant pas du bail, leurs contradicteurs ont cessé le paiement des loyers et refusé toute indexation de son montant. 

S'agissant des conséquences du constat d'insalubrité, les intimés indiquent que 'c'est uniquement à partir du moment où ils ont saisi l'ARS que [les appelants] pourraient se prévaloir d'un éventuel arrêté d'insalubrité'. Ils affirment qu'il ne peut être considéré que le logement ait été insalubre dès l'origine dès lors qu'en suite des travaux réalisés et contractuellement prévus, 'le logement était en très bon état' et que ce n'est qu'à compter de 2016 que 'des dégradations seraient intervenues'. En tout état de cause, ils soutiennent que 'la position de la jurisprudence telle que résumée dans le Code Dalloz sur les baux concernant l'application de l'obligation d'entretien prévue à l'article 6c) est de ne condamner le bailleur à verser des dommages et intérêts qu'après qu'il a été mis en demeure par le locataire d'avoir à réaliser les réparations en raison de désordres lui incombant' (sic) et que 'même à compter du 15 juillet 2019, l'indemnité d'occupation était en l'espèce parfaitement due'. Enfin, ils soulignent que les appelants ne tiennent aucun compte de la prescription visée à l'article 2224 du Code civil.



Sur ce :



En l'espèce, suivant arrêté du 15 juillet 2019, le préfet de la Mayenne'considérant que [le logement litigieux] constitue un danger pour la santé et la sécurité des personnes qui l'occupent ou sont susceptibles de l'occuper, notamment aux motifs suivants :

- absence de chauffage,

- risque de chute de matériaux au niveau de la couverture notamment d'ardoises déplacées et non fixées,

- mauvaise étanchéité de la toiture due à l'absence de plusieurs ardoises,

- état non fonctionnel de la ventilation générale et permanente du fait des risques électriques, mauvaise installation du système de ventilation du fait de l'absence d'amenée d'air neuf dans les pièces sèches,

- présence d'un appareil à combustion couplée à l'absence de ventilation générale et permanente entraînant un risque d'intoxication par le monoxyde de carbone,

- installation électrique dangereuse du fait de l'existence de court-circuits,

- présence de traces d'infiltrations, notamment dans la chambre ouest,

- présence d'humidité caractérisée par des remontées telluriques et des phénomènes de condensation excessive notamment dans la chambre est, la chambre du milieu et le bureau,

- présence de moisissures notamment sur les murs dans la chambre est, la chambre du milieu et le bureau,

- état dégradé des revêtements touchés par les moisissures et les infiltrations,

- perméabilité excessive de la porte de la cuisine,

- état dégradé de la fenêtre de la chambre du milieu,

- risque d'atteinte à l'intimité personnelle du fait d'un WC insuffisamment isolé' ;

a déclaré ce bien 'insalubre avec possibilité d'y remédier'. 



Cette décision administrative a été prise au regard d'un rapport du 8 mars 2019 de l'Agence régionale de santé précisant notamment :

- 'cuisinière à gaz dont l'utilisation prolongée peut créer un risque d'intoxication par monoxyde de carbone car le local n'est pas ventilé (...)

- [pièce] accolée à la salle d'eau, comporte un WC qui n'est isolé de la pièce que par un simple rideau. Dans une telle configuration, l'intimité personnelle ne peut être garantie (...)

- l'accès au logement se fait par la cuisine. Cette porte ne ferme pas correctement ; en position fermée, elle présente une perméabilité excessive à l'air du fait d'un jour visible à sa partie supérieure entre le dormant et l'ouvrant (...)



- la fenêtre de la chambre 2 est vétuste. De plus, sa conception avec simple vitrage est à l'origine de la formation d'humidité de condensation qui a fortement dégradé le bas de l'ouvrant (...)

- les occupants indiquent que depuis 2005 la chaudière a cessé de fonctionner. Il n'y a donc plus de chauffage, un thermomètre indiquait 8°C dans l'une des chambres lors de la visite (...)

- ce dispositif [VMC] est inefficace car il n'a pas été installé dans les règles de l'art, notamment du fait de l'absence d'amenées d'air neuf dans les pièces dites 'sèches'. De plus l'ensemble arrière cuisine ne dispose d'aucune bouche d'extraction d'air vicié. Enfin la VMC est actuellement mise hors tension à partir du tableau électrique pour éviter les court-circuits qui se sont régulièrement produits probablement du fait des infiltrations d'eaux pluviales (...)

- par ailleurs le logement est touché par des problèmes d'humidité caractérisés par des remontées telluriques et des phénomènes de condensation excessive. Ce problème d'humidité a développé des moisissures entraînant la dégradation des revêtements muraux. Ainsi, dans la chambre 1 et 2 et le bureau d'importantes zones de moisissures sont visibles sur les murs'.



Il résulte de ce qui précède que le logement litigieux, à tout le moins au jour de la visite des services de l'ARS, ne peut ni être considéré comme décent ni même comme ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé voire même comme étant doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. En effet, il n'assurait pas de protection efficace contre l'air et l'eau extérieurs créant au surplus de ce fait des risques électriques importants, ne permettait pas le respect de l'intimité minimale des occupants dès lors que les toilettes ne se trouvaient pas dans un espace réellement clos...



S'agissant des suites de cette décision administrative, si par courrier du 8 juin 2020, le préfet prenant en compte la vacance du logement a indiqué aux intimés qu'ils n'étaient 'plus tenus de réaliser les mesures prescrites dans le délai fixé par l'arrêté', il n'en a pas moins rappelé que l'occupation de l'immeuble à quelque titre que ce soit, demeurait proscrite jusqu'à réalisation des mesures préconisées aux fins de remédier à son état d'insalubrité.



Il en résulte que contrairement aux affirmations des intimés, l'autorité administrative n'a aucunement remis en cause son appréciation de l'état d'inhabitabilité de l'immeuble litigieux, cette situation étant au demeurant confirmée par la décision du tribunal administratif de Nantes du 13 avril 2022 qui a annulé l'arrêté uniquement en ce qu'il impose aux consorts [R] le relogement ou l'hébergement des occupants.



Par ailleurs les intimés soutiennent que l'appelant 'qui exerçait la profession d'électricien-plombier-chauffagiste [devait] en contrepartie de la renonciation à 2'mois de loyers (...) refaire toute l'installation électrique de plomberie et de chauffage' en suite desquels le 'logement était en très bon état'.





A ce titre, le bail mentionne que 'les parties conviennent expressément, en application de l'article 6 de loi que le locataire devra réaliser avant le 01/01/2005 les travaux suivants : remise en état et aux normes (...) fournitures à charge du bailleur sur justificatifs de factures'. 



De plus, aux termes d'un courriel du 19 juillet 2018 adressé par l'appelant à l'huissier mandaté par ses contradicteurs, le premier indique 'M. [R] ne ce rappelle plus comment étais la maison du Chêne, a notre arriver il y avais des champignons sur les murs et ma femme suis actuellement un traitement du a cela, certificat médicale a l'appui, depuis j'ai refait des travaux (qui est noter sur le bail, travaux a la place des loyers) noter et signer de sa main' (sic).



Il en résulte qu'à la conclusion du bail, les parties se sont accordées pour que le preneur effectue des travaux en contrepartie du montant de deux mois de loyer. Cependant, l'importance des travaux devant être effectués n'est aucunement établie par ces deux pièces, pas plus que les deux relance et facture respectivement émises en novembre et décembre 2004 ne permettent de démontrer quels sont les travaux qui ont pu être réalisés par M. [K]. En effet, la première du 9 novembre ne mentionne aucunement les prestations ayant fait l'objet d'une facturation non honorée pour 271,43 euros et la seconde n'est pas cohérente avec les prévisions du contrat de bail, dès lors qu'elle prévoit le paiement d'un déplacement et de main d'oeuvre pour des travaux de plomberie, alors même que le bail précise que les travaux sont réalisés par le preneur non pas contre rémunération directe de ses prestations mais contre dispense de versement de loyers.



Ainsi, les appelants ne démontrent aucunement quels sont les travaux de remise en état et aux normes qui devaient être entrepris par les preneurs à bail.



S'agissant du fait que les appelants aient volontairement dégradé le bien, cette affirmation n'est établie par aucune pièce étant souligné que certaines des difficultés mentionnées par les autorités administratives ne résultent aucunement de comportements volontaires ou non des locataires :

- ainsi l'absence d'intimité des toilettes n'est aucunement liée à une éventuelle dégradation de porte ou de mur, 

- l'absence d'étanchéité à l'air est notamment liée à l'existence d'un jour entre le dormant et l'ouvrant de la porte d'entrée,

- l'humidité résulte notamment de remontées telluriques qui sont sans lien avec d'éventuelles dégradations des locataires...



Au-delà de ces éléments et s'agissant des conséquences du prononcé par l'autorité préfectorale d'un arrêté d'insalubrité, il doit être rappelé qu'en application de l'article L 521-2 du Code de la construction et de l'habitation en sa version applicable au jour de la décision administrative, 'le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus pour les locaux qui font l'objet [d'une telle décision] à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification' de la décision administrative.



Au surplus, il résulte tant du jugement du tribunal administratif que du rapport de l'ARS, que les services de cette dernière ont constaté les désordres établissant le caractère inhabitable de l'immeuble litigieux, au cours d'une visite réalisée le 5 février 2019.



Dans ces conditions, la décision de première instance ne peut qu'être infirmée en ce qu'elle a condamné les appelants au paiement d'une indemnité d'occupation au-delà 1er août 2019, correspondant au mois suivant l'envoi de l'arrêté préfectoral.



Par ailleurs, au regard d'un constat bien antérieur de l'état d'inhabilité de l'immeuble, il ne peut qu'être considéré que dès le 5 février 2019, il est établi par la visite des services de l'ARS, que les intimés ne respectaient pas les obligations qui étaient les leurs et qui découlaient de l'article 6 de la loi de 1989 ci-dessus repris et cela sans qu'il puisse être retenu que les appelants aient eux-mêmes volontairement dégradé le bien ou que l'origine des difficultés résulte de travaux qu'ils auraient réalisés de manière incorrecte étant au surplus souligné qu'ainsi que l'a justement rappelé le premier juge, l'obligation pour les propriétaires d'entretenir le bien mis en location n'est pas limitée aux seuls désordres dénoncés par les occupants dudit immeuble.



L'indemnisation du préjudice subi par les appelants du fait de la mise à leur disposition d'un logement non décemment habitable sera justement assurée par l'allocation de dommages et intérêts correspondant au montant de l'indemnité d'occupation qu'ils devraient supporter du fait de leur occupation du logement sans titre.



S'agissant du montant de l'indemnité d'occupation due pour la période ayant couru entre le 30 août 2018, date de la résiliation non contestée du bail litigieux, et le 4 février 2019, il ne peut qu'être rappelé que certains des éléments justifiant de l'inhabitabilité de l'immeuble existaient dès l'origine (problématique d'intimité, absence d'isolation à l'air, dangerosité de l'usage des éléments de chauffe en cuisine, inefficience de la ventilation de l'immeuble en raison d'une absence d'amenée d'air, humidité liée à des remontées telluriques...). Cependant, d'autres difficultés sont apparues postérieurement notamment l'absence de chauffage, dont la date de début du dysfonctionnement ne peut être établie par les seules déclarations des appelants, voire la dégradation de la couverture liée notamment à des mouvements d'ardoises ayant pu chuter et causant, en raison de leur localisation, des risques électriques, et l'humidité de l'immeuble, ces deux dernières difficultés ayant un caractère progressif et ne pouvant, à défaut de traitement, que s'aggraver avec le passage du temps.



Par ailleurs les appelants établissent par la production d'échanges de courriels que courant 2014 des discussions étaient intervenues entre les parties au sujet de travaux à entreprendre aux fins de colmater des 'trous' présents en toiture. Or aux termes mêmes de leurs écritures, les intimés indiquent que les derniers travaux entrepris sur cet élément de bâti datent de 2012. Il en résulte que le défaut d'étanchéité à l'eau lié à la dégradation de la toiture, existe à tout le moins depuis le premier trimestre de l'année 2014. Or ce désordre engendre également les difficultés électriques ayant notamment conduit à l'arrêt complet de la VMC en raison des court-circuits liés aux fuites d'eau.



En dehors de ce désordre d'étanchéité de toiture, les appelants ne justifient aucunement de l'évolution de l'état de l'immeuble de sorte que l'indemnisation de leur préjudice liée à l'occupation, postérieurement à la résiliation du bail, d'un local non décent, sera justement fixée à la moitié du montant de l'indemnité d'occupation à laquelle les propriétaires auraient pu prétendre si le logement avait été en état d'être loué.



Dans ces conditions, la décision de première instance doit être infirmée en ce qu'elle a condamné les appelants au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 400 euros, ce montant devant être fixé à 240 euros entre les 30 août 2018 et 4 février 2019.



S'agissant de l'indemnisation du préjudice antérieurement subi par les appelants, les intimés opposent valablement la prescription quinquennale de l'article 2224 du Code civil, dès lors que la demande en dommages et intérêts à été formée à titre reconventionnel et pour la première fois par conclusions déposées devant la cour le 20 mai 2020 et signifiées aux intimés le 20 septembre de cette même année et cela alors même que les troubles de jouissance étaient connus des locataires dès le moment où ils ont été subis étant souligné que devant le premier juge, contrairement aux affirmations des époux [K], ces derniers ne formaient aucune demande indemnitaire pour la période antérieure à la fin du bail, affirmant uniquement pour s'opposer aux prétentions formées à leur encontre qu'ils étaient 'à jour' du paiement des loyers (la demande reconventionnelle mentionnée par le premier juge à son dispositif portant uniquement sur la période couverte par l'indemnité d'occupation).



Il en résulte que toutes les demandes visant à l'indemnisation des conséquences de l'occupation d'un logement non décent ou habitable sont irrecevables en ce qu'elles portent sur la période antérieure au 20 septembre 2015.



A ce titre, il a d'ores et déjà été mentionné ci-avant que certains désordres existaient dès la conclusions du contrat et d'autres ont évolué progressivement.



Par ailleurs, les appelants produisent aux débats :

- une attestation émanant de M. [A] indiquant avoir aidé au déménagement de ces derniers et précisant : 'tout les meubles était impossibles à emmener car ils étaient tous dans un mauvais état lier à l'humidité et la moitié ont été à la déchetterie. Les vêtements inutilisables' (sic), cependant, ce seul document faute de plus amples explications quant aux éléments permettant à son auteur d'imputer le mauvais état du mobilier meublant à l'humidité ambiante, ne peut établir ce fait, par ailleurs, il ne précise pas plus les raisons le conduisant à déclarer que les vêtements étaient 'inutilisables',

- un certificat médical dressé le 19 mai 2020 par le docteur [T] indiquant 'suivre Mme [K] [Y] pour des problèmes respiratoires',

- la justification d'une hospitalisation de M. [K] entre les 1er et 4'septembre 2020 ainsi que d'un suivi ambulatoire assumé par le service de cardiologie du centre hospitalier de [Localité 12] entre les mois de mars et juillet 2021. 



Cependant ces deux derniers éléments sont insuffisants à établir quelque lien que ce soit entre la situation de l'immeuble voire la présente procédure et les problématiques de santé rencontrées.



De plus, les appelants se bornent à soutenir que les intimés leur ont causé un préjudice en procédant à l'exécution forcée du jugement présentement déféré. Cependant, le seul fait de rechercher l'exécution d'une décision de justice exécutoire ne peut, en lui-même, être considéré comme fautif étant souligné que la contestation de telles mesures et de leurs conséquences relèvent d'une juridiction tierce.



Il résulte de ce qui précède, que les demandes formées par les appelants au titre des dommages à leur santé, à leurs biens meubles ainsi que moral et financier doivent être rejetées.



Cependant, les développements qui précèdent établissent qu'ils ont subi un préjudice de jouissance entre les 20 septembre 2015 et 30 août 2018 qui sera valablement indemnisé par l'allocation d'une somme de 3.000 euros à laquelle les intimés doivent être condamnés.



Sur les demandes des intimés :



Aux termes de leurs dernières écritures, les intimés indiquent que depuis la décision de première instance ils ont pu reprendre possession de l'immeuble, l'état des lieux de sortie ayant été réalisé par acte d'huissier du 9 juin 2020 (report de l'intervention du professionnel initialement prévue courant mars 2020, lié à la crise sanitaire). Ils observent que les appelants :

- n'ont aucunement nettoyé la maison 'qui était sale voire très sale et encrassée dans toutes les pièces', 

- ont enlevé la chaudière à mazout qui était initialement en place,

- ont endommagé la cabine de douche,

- ont arraché la moquette,

- ont laissé l'intérieur de la maison en mauvais état,

- ont coupé des pieux de clôture.

Ils précisent que s'ils vont faire établir de plus amples devis aux fins de reprise des désordres, ils sollicitent d'ores et déjà une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts 'pour toutes les dégradations'. 



Aux termes de leurs dernières écritures, les appelants observent que si leurs contradicteurs invoquent l'évolution du litige pour fonder cette nouvelle demande, ils reconnaissent parallèlement que les locaux ont été libérés courant avril 2019 soit antérieurement tant à l'audience de décembre 2019 qu'au jugement qui l'a suivie. Ils soulignent que leurs contradicteurs ont attendu le 10 mars 2020 pour faire établir un procès-verbal de reprise des lieux et le mois de juin suivant pour l'état des lieux. Ils soutiennent donc que leurs contradicteurs sont irrecevables à présenter ces demandes indemnitaires. En tout état de cause, ils soutiennent que les prétentions des propriétaires sont infondées dès lors que :

- le logement a toujours été en mauvais état,

- le procès-verbal portant état des lieux, ne fait que décrire l'état d'insalubrité de l'immeuble,

- cet acte a été pris un an après leur départ des lieux et décrit des éléments qui ne dépendent pas du bail.





Sur ce :



S'agissant du caractère nouveau de la demande formée par les intimés contrevenant aux prévisions de l'article 564 du Code de procédure civile, il doit être souligné que si devant le premier juge, les propriétaires indiquaient effectivement que leurs contradicteurs avaient quitté les lieux courant avril 2019, il n'en demeurait pas moins que ces derniers s'opposaient aux demandes formées contre eux, notamment en constat de la résiliation du bail soutenant 'être à jour du règlement des loyers à la date de sortie du logement, le 1er août 2019". 



Il en résulte qu'antérieurement au jugement les propriétaires ne pouvaient reprendre possession du local litigieux, dès lors qu'ils ne se trouvaient pas en position d'anticiper la décision qui seule pouvait constater la fin du bail, faute pour les locataires d'acquiescer à leurs demandes à ce titre étant au surplus souligné que les appelants ne démontrent aucunement avoir même proposé une restitution des clefs antérieurement à l'intervention de la décision de première instance.



La fin de non-recevoir soulevée par les appelants ne peut donc qu'être rejetée.



Sur le fond, il doit être souligné que les intimés justifient avoir repris les lieux suivant procès-verbal du 10 mars 2020.



Il n'est aucunement indiqué par les parties qu'un état des lieux d'entrée ait été dressé de sorte que le local est présumé être en bon état au début du bail.



Par ailleurs, les intimés produisent un procès-verbal de constat du 9 juin 2020, établissant globalement que l'immeuble loué est sale voire très sale ou encrassé ('le ménage n'est pas fait') ; que les murs peuvent être sales, noircis, tâchés... et pour certains dépourvus de plinthes ; qu'il manque des cache-prises ; que la cabine de douche est cassée et il en manque des éléments ; qu'une chaudière à mazout a été enlevée ; que des moquettes ont été ôtées ; que des pieux de clôture ont été tronçonnés, M. [K] indiquant par ailleurs avoir pu procéder à l'enlèvement d'une autre clôture.



Cependant et ainsi qu'il résulte du rapport de l'ARS, les désordres affectant tant les murs que les moquettes des chambres ne peuvent être imputés à des dégradations locatives mais à l'humidité liée notamment aux fuites de toiture et aux remontées telluriques outre la présence de menuiseries en simple vitrage.



Par ailleurs, l'état de saleté de l'immeuble est également à mettre en lien avec l'humidité ainsi que le délai ayant pu s'écouler entre la reprise des lieux et le procès-verbal de constat.



Les demandes formées à ce titre ne peuvent donc être accueillies de sorte que les éléments du devis produit ne seront pas retenus en ce qu'ils portent sur des travaux de 'Placo et isolation (...) Peinture et toile de verre (...) Plafond (...) Murs'.



Par ailleurs, les travaux de modification de la salle de bains 'plomberie dépose bloc douche WC évier, compteur d'eaux froides situées dans la chambre, ballon d'eau chaude dépose de toute la tuyauterie gênants et radiateur salle de bain' (sic), ne peuvent être mis à la charge des appelants en dehors de la réfection de la douche, dont le procès-verbal de constat établit qu'elle a été dégradée par les locataires, des éléments en manquant à leur départ.



Cependant, les travaux devisés portent sur la mise en place d'une douche à l'italienne avec cabine pour 1.550 euros alors même que les photographies jointes au procès-verbal de constat établissent que l'équipement initialement en place ne correspondait pas à une telle douche. De plus, les intimés ne démontrent pas avoir entrepris de travaux dans la salle de bains de l'immeuble litigieux, dès lors la présente juridiction ne peut que considérer que l'équipement détérioré par les locataires avait été mis en oeuvre au plus tard au cours de l'année 2004.



La reprise de ce désordre à la charge des locataires sera donc fixée à la somme de 400 euros.



De plus, la reprise de la clôture que l'appelant n'a pas contesté devant l'huissier avoir 'tronçonnée', sera fixée à la somme de 500 euros.



Enfin, l'enlèvement d'une chaudière dont la panne ne résulte que des déclarations des appelants sera indemnisée par l'allocation d'une somme de 500 euros en rappelant qu'elle était présente au jour de la location de sorte qu'il doit donc être tenu compte de la vétusté d'un tel équipement.



Les appelants seront donc condamnés au paiement aux intimés de la somme de 1.400 euros au titre de la reprise des dégradations locatives.





Sur les demandes accessoires :



Les intimés qui succombent majoritairement en leurs demandes doivent être condamnés aux dépens.



Cependant, au regard de l'issue du présent litige et de la confirmation de la résiliation du bail, les dispositions de la décision de première instance s'agissant des dépens doivent être confirmées.



Enfin, l'équité commande de rejeter l'ensemble des demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 que ce soit au titre de la procédure suivie en première instance qu'en appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, 



DÉCLARE irrecevable la pièce suivante transmise par M. [R], Mme [R] épouse [N] et Mme [R] épouse [X] :

- pièce n° 10 : série de courriers électroniques échangés entre MM.'[K] et [R] courant février 2014 ;



REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Mme [Y] [F] épouse [K] et M. [E] [K] et tirée du caractère nouveau des demandes formées au titre de la réparation des dégradations locatives ;



INFIRME le jugement du tribunal d'instance de Laval mais uniquement en celles de ses dispositions ayant :

- condamné solidairement en deniers ou quittances Mme [Y] [F] épouse [K] et M. [E] [K] à payer à M. [S] [R], Mme [B] [R] épouse [N] et Mme [O] [R] épouse [X] une indemnité d'occupation mensuelle de 400 euros à compter du 1er septembre 2018, jusqu'à la libération des lieux loués avec remise des clés,

- débouté Mme [Y] [F] épouse [K] et M. [E] [K] de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

- condamné solidairement Mme [Y] [F] épouse [K] et M.'[E] [K] à verser à M. [S] [R], Mme [B] [R] épouse [N] et Mme [O] [R] épouse [X] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

le CONFIRME pour le surplus ;



Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :



CONSTATE que M. [S] [R], Mme [B] [R] épouse [N] et Mme [O] [R] épouse [X] ont manqué à leur obligation de remettre à leurs locataires un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ;





FIXE à 240 euros (deux cent quarante euros) par mois entre les 30 août 2018 et 4 février 2019, l'indemnité d'occupation due par Mme [Y] [F] épouse [K] et M. [E] [K] et les condamne en tant que de besoin in solidum au paiement de cette somme à M. [S] [R], Mme [B] [R] épouse [N] et Mme [O] [R] épouse [X]';



REJETTE les plus amples demandes formées par M. [S] [R], Mme [B] [R] épouse [N] et Mme [O] [R] épouse [X] au titre de l'indemnité d'occupation ;



REJETTE les demandes formées par Mme [Y] [F] épouse [K] et M.'[E] [K] en réparation des dommages à leur santé, à leurs biens meubles ainsi que des préjudices moral et financier invoqués ;



CONDAMNE in solidum M. [S] [R], Mme [B] [R] épouse [N] et Mme [O] [R] épouse [X] au paiement à Mme [Y] [F] épouse [K] et M. [E] [K] de la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en réparation du préjudice de jouissance subi entre les 20 septembre 2015 et 30 août 2018 les prétentions portant sur la période antérieure étant irrecevables pour être tardives ;



CONDAMNE in solidum Mme [Y] [F] épouse [K] et M. [E] [K] au paiement à M. [S] [R], Mme [B] [R] épouse [N] et Mme [O] [R] épouse [X] de la somme de 1.400 euros (mille quatre cents euros) au titre de la reprise des dégradations locatives ;



REJETTE l'ensemble des demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;



CONDAMNE in solidum M. [S] [R], Mme [B] [R] épouse [N] et Mme [O] [R] épouse [X] aux dépens d'appel.





LA GREFFIERE P/LA PRESIDENTE, empêchée









F. GNAKALE L. ELYAHYIOUI