Tribunal Judiciaire · Service des référés — 18 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/52842 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZN5R

N° : 5-DB

Assignation du :
28 Mars 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 18 avril 2024



par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier. 
DEMANDERESSE

Société SELECTIRENTE
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS - #A0815


DEFENDERESSE

S.A.R.L. 3 FLAGS
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Georges-henri LAUDRAIN, avocat au barreau de PARIS - #A0174






DÉBATS

A l’audience du 12 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, 



Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d'un acte sous seing privé à effet du 1er juillet 2005, la société Novapierre I, aux droits de laquelle vient la société SELECTIRENTE, a consenti à la société Le Cyrano Bar, aux droits de laquelle vient la société 3 FLAGS, un contrat de bail portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 2].

Les parties ont signé un avenant de renouvellement du contrat de bail le 19 juin 2019 fixant le loyer à la somme annuelle de 38.861,52€, hors charges et hors taxes.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, le 6 janvier 2023, un commandement de payer la somme de 9776,40 euros échue à cette date.

Se prévalant de la non régularisation des causes du commandement de payer, la société SELECTIRENTE a, par exploit délivré le 28 mars 2023, fait citer la SARL 3 FLAGS devant le président de ce tribunal, statuant en référé, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et en paiement.

L'affaire a successivement été renvoyée à la demande des parties, toutes deux constituées.

A l'audience du 12 mars 2024 et dans le dernier état de ses prétentions, la société SELECTIRENTE sollicite du président de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef sans délai avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des meubles conformément à la loi,
- condamner la partie défenderesse au paiement à titre provisionnel de la somme de 13.421,84 euros au titre des redditions de charges, avec intérêt de retard fixé au taux des avances sur titres consenties par la Banque de France majoré de quatre points,
- autoriser la défenderesse à rembourser cette dette en douze mensualités de 1118,48€, la première mensualité le 5 décembre 2023 puis le 5 de chaque mois jusqu'au 5 novembre 2024 inclus, ces délais étant suspensifs de la clause résolutoire et étant assortis d'une clause de déchéance,
- prévoir qu'en cas de déchéance de la clause :
le dépôt de garantie lui sera acquis,une indemnité sera due pendant le temps nécessaire à la relocation égale au loyer augmenté des charges et de tous accessoires pendant 12 mois à compter de la reprise des lieux,la défenderesse sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du loyer mensuel en vigueur à la date de la résiliation, outre les charges et taxes jusqu'à la remise des clés,- la condamner au paiement de la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût du commandement de payer.


La défenderesse, constituée, n'a pas comparu à l'audience. La procédure étant orale, les écritures adressées par RPVA ne saisissent pas le juge, qui n'est dès lors, pas tenu d'y répondre.

Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'assignation et aux notes d’audience .

MOTIFS

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il résulte des décomptes et justificatifs versés aux débats que la défenderesse reste redevable de la somme de 13.421,84€, qui correspond, compte tenu de l'imputation des paiements, à la reddition de charges des années 2022, 2021 et 2020, qui est justifiée par la requérante. Dès lors, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 13.421,84€ à titre de provision à valoir sur les redditions de charges, avec intérêts au taux des avances sur titres consenties par la Banque de France majoré de quatre points, tel que stipulé à l'article G23 du contrat de bail.

Sur la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l'article G21 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de ses accessoires, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux et manifestant la volonté du bailleur d'user du bénéfice de la clause résolutoire.

Le commandement de payer visait la clause résolutoire et le délai d'un mois pour en régulariser les causes. Les redditions comprises dans le décompte sont justifiées. Il n'est pas contesté par la défenderesse que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il sera fait droit à la demande de délais de paiement, compte tenu de l'accord du bailleur, délais de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire ainsi que la majoration de l'intérêt prévue plus haut conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et la défenderesse, tenue de quitter les lieux.

En cas de non respect des délais de paiement, la défenderesse sera également redevable d’une indemnité d’occupation titre provisionnel, qu’il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et taxes en cours, et ce jusqu’à libération des lieux.

En effet, si le contrat de bail stipule qu'en cas de résiliation du bail, le preneur sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au double du montant du loyer, cette stipulation s'analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond.

Cette hypothèse est envisageable compte tenu du fait que cette clause, ainsi que celle relative à l'indemnité à verser pendant le temps nécessaire à la relocation et celle relative à la conservation du dépôt de garantie, sont toutes trois sollicitées à la présente instance et que l'application de l'ensemble de ces clauses cumulativement est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés.

Sur le surplus des demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 1200 euros en vertu de l'article 700 du même code.


PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;



Condamnons la SARL 3 FLAGS à verser à la société SELECTIRENTE la somme de 13.421,84 euros à titre de provision à valoir sur les redditions de charges, avec intérêts au taux des avances sur titres consenties par la Banque de France majoré de quatre points ;

L’autorisons à se libérer de cette sommes en douze mensualité de 1118,48 euros chacune, la première au plus tard le 5 décembre 2023 et les suivantes le 5 de chaque mois, jusqu'au 5 novembre 2024 inclus, tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la SARL 3 FLAGS portant sur des locaux situés [Adresse 2] ;

Autorisons en ce cas l'expulsion de la SARL 3 FLAGS et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas la SARL 3 FLAGS à payer à la société SELECTIRENTE une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer, majoré des charges et taxes, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la SARL 3 FLAGS à verser à la société SELECTIRENTE la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la SARL 3 FLAGS au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 18 avril 2024.

Le Greffier,Le Président,



Larissa FERELLOCAnne-Charlotte MEIGNAN