Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 4 avril 2024

COUR D'APPEL D'ORLÉANS



CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE







GROSSES + EXPÉDITIONS : le 04/04/2024

la SCP LAVAL - FIRKOWSKI

la SCP MERLE-PION-ROUGELIN

ARRÊT du : 04 AVRIL 2024



N° : 101 - 24 

N° RG 22/00178 

N° Portalis DBVN-V-B7G-GQHA



DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MONTARGIS en date du 09 Décembre 2021



PARTIES EN CAUSE



APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265274417846309

La MUTUELLE VYV 3 CENTRE VAL DE LOIRE MUTUALITE FRANCAISE CENTRE VAL DE LOIRE SSAM 

venant aux droits, après fusion-absorption, de la Mutualité Française Eurélienne et Loiretaine (MFEL)

Agissant en la personne de son réprésentant légal domicilié audit siège social

[Adresse 1]

[Localité 5]





Ayant pour avocat postulant Me Olivier LAVAL, membre de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat au barreau d'ORLEANS, et pour avocat plaidant Me Carlo RICCI, membre de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de CHARTRES





D'UNE PART



INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265274300361267

Monsieur [D] [S] 

Pris tant à titre personnel, qu'en sa qualité d'ayant droit de ses parents décédés, Monsieur [M] [S] et Madame [K] [H] épouse [S]

né le 16 Septembre 1957 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 6]











Ayant pour avocat postulant Me Julie PION, membre de la SCP MERLE-PION-ROUGELIN, avocat au barreau de MONTARGIS, et pour avocat plaidant Me Bernard DUMONT, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU











Madame [B] [S]

Prise en sa qualité d'ayant droit de ses parents décédés, Monsieur [M] [S] et Madame [K] [H] épouse [S]

née le 08 Février 1960 à [Localité 11]

[Adresse 9]

[Localité 8]







Ayant pour avocat postulant Me Julie PION, membre de la SCP MERLE-PION-ROUGELIN, avocat au barreau de MONTARGIS, et pour avocat plaidant Me Bernard DUMONT, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU







D'AUTRE PART



DÉCLARATION D'APPEL en date du : 18 Janvier 2022

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 01 Juin 2023 











COMPOSITION DE LA COUR



Lors des débats à l'audience publique du JEUDI 22 JUIN 2023, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en charge du rapport, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 805 et 907 du code de procédure civile.



Après délibéré au cours duquel Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel D'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :















 

Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, 

Madame Fanny CHENOT, Conseiller,

Madame Ferréole DELONS, Conseiller,





Greffier :



Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé, 





ARRÊT :



Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 04 AVRIL 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :





Suivant acte authentique du 6 mai 1983, M. [M] [S] et Mme [K] [H] épouse [S] ont donné à bail commercial à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 11] des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 11], consistant en : au rez-de-chaussée : trois bureaux, water-closet, vestiaire, cave sous l'immeuble, pour une durée de 18 années à compter du 1er avril 1983, moyennant un loyer annuel de 72 000 francs, payable par trimestre et d'avance. Il n'a pas été stipulé de dépôt de garantie.



Suivant acte authentique du 3 août 1983, M. [M] [S] et Mme [K] [H] épouse [S] ont donné à bail commercial à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 11] des locaux situés au 1er étage du même immeuble [Adresse 4] à [Localité 11], consistant en : entrée, salle d'attente, trois bureaux, water-closet avec lavabo, à usage exclusif de bureaux, pour une durée de 18 années à compter du 1er juillet 1983, moyennant un loyer annuel de 24 000 francs, payable par trimestre et d'avance. Il n'a pas été stipulé de dépôt de garantie.



Suivant acte authentique du 3 août 1994, la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 11] a cédé à la Mutualité du Loiret, devenue la MFEL (Mutualité Française Eurélienne et Loiretaine), ses droits aux deux baux commerciaux consentis par M. et Mme [S]. Il a été précisé que la cave avait été restituée aux bailleurs sans diminution de loyer, antérieurement à la cession. M. et Mme [S] sont intervenus à l'acte pour agréer la cession de droit au bail.



Par acte notarié du 9 octobre 2007, à la demande du preneur, les bailleurs ont accepté de renouveler ces baux en un seul contrat mis à jour. Après discussion et un accord trouvé sur un loyer total de 30 000 euros par an, M. [M] [S] et Mme [K] [H] épouse [S] ont donné à bail commercial à la Mutualité Française du Loiret, devenue la MFEL, dans un immeuble sis[Adresse 4]n à [Localité 11] les locaux : 

'- au rez-de-chaussée : partie d'une boutique, avec petits bureaux (nouvelle désignation par suite de travaux effectués par le preneur)





- à l'étage, accessible par la cage d'escalier de l'immeuble : entrée, salle d'attente, trois pièces, wc avec lavabo (désignation inchangée)',

pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2007 pour se terminer le 31 décembre 2015.





Le bail s'est poursuivi par tacite prolongation au-delà du 31 décembre 2015. 



Par acte extrajudiciaire du 22 juin 2017, la MFEL a fait délivrer à M. et Mme [S] un congé avec restitution des locaux loués pour la date du 31 décembre 2017 à minuit.



Les clés n'ayant pas été restituées à la fin du bail le 31 décembre 2017, M. et Mme [S] ont fait procéder le 29 novembre 2018 à une saisie-attribution pour paiement des loyers impayés pour la période de janvier à novembre 2018.



Suivant procès-verbal de constat du 7 décembre 2018, la MFEL a fait établir un état des lieux de sortie et restituer l'ensemble des clés de l'immeuble par son huissier instrumentaire à l'huissier des époux [S].



Après avoir été assignés devant le juge de l'exécution, M. et Mme [S] ont donné mainlevée de la saisie-attribution le 18 janvier 2019.



Les parties n'ayant pu parvenir à une solution amiable quant aux réparations locatives et à l'indemnisation de l'occupation des lieux après la fin du bail, M. [E] [S] et Mme [B] [S], agissant en leur qualité de tuteurs de M. [M] [S], et Mme [K] [S] ont, par acte du 17 avril 2019, fait assigner la MFEL devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Montargis en désignation d'un expert et allocation d'une provision à valoir sur l'indemnité d'occupation et les travaux d'un montant de 35 000 euros.



Par ordonnance du 21 novembre 2019, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et désigné pour y procéder M. [A] [L] avec mission d'indiquer les travaux nécessaires permettant la remise en location normale des locaux, notamment en ce qui concerne le mur de séparation entre les locaux litigieux et ceux de l'immeuble mitoyen ainsi que l'accès à ces locaux, le tout en fonction des contraintes liées aux règles de l'urbanisme, de donner son avis à partir des documents produits et notamment des différents baux sur les travaux devant être mis à la charge de chacune des parties et la nature de ceux-ci ainsi que leur coût respectif, évaluer la durée des travaux nécessaires, dire si des travaux ont été effectués par la MFEL sans l'accord des bailleurs et évaluer le coût de la remise en état des lieux. Les consorts [S] ont été déboutés de leur demande de provision, celle-ci se heurtant à des contestations sérieuses.



Par acte du 17 février 2020, M. [D] [S] et Mme [B] [S], agissant ès qualités de tuteurs de M. [M] [S], ainsi que Mme [K] [H] épouse [S] ont fait assigner la MFEL devant le tribunal judiciaire de [Localité 11] en paiement de la somme de 32 648 euros à titre d'indemnité d'occupation relative au local précédemment donné à bail, situé [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 11] pour la période du 1er janvier au 7 décembre 2018, et sursis à statuer sur les postes faisant l'objet de réserves jusqu'au dépôt du rapport d'expertise de M. [L].







L'expert judiciaire a déposé son rapport le 3 juin 2020.



M. [M] [S] étant décédé le 20 mars 2020 et Mme [K] [H] veuve [S] le 13 janvier 2021, M. [D] [S] et Mme [B] [S] sont volontairement intervenus en leur qualité d'ayants-droit de leurs parents décédés pour ce qui concerne les indemnités d'occupation non réglées par la MFEL et à titre personnel pour M. [D] [S], attributaire du bien litigieux selon une donation-partage, en ce qui concerne les travaux de remise en état dudit bien.



Ils ont sollicité la condamnation de la Mutuelle Française Eurélienne et Loiretaine à payer à M. [D] [S] les frais de remise en état du bien et des indemnités de privation de jouissance du bien postérieurement au décès des parents ; aux consorts [S], des indemnités d'occupation jusqu'à la restitution des clés et de privation de jouissance du bien de la restitution des clés, le 7 décembre 2018, au décès de Mme [S] le 13 janvier 2021.



Par jugement du 9 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Montargis a :

- condamné la Mutualité Française Eurélienne et Loiretaine à payer à M. [D] [S] la somme totale de 59 521,60 euros TTC, après déduction des sommes d'ores et déjà versées par la MFEL, au titre des réparations locatives et de la remise en état primitif des locaux, et se décomposant comme suit :

' 2 500 euros HT au titre de la réinstallation de la cloison du rez-de-chaussée,

' 32 615,13 euros HT au titre des travaux de reprise de la façade,

' 3 000 euros HT au titre de l'installation des toilettes au rez-de-chaussée,

' 1 400 euros HT au titre du remaniement des installations électriques,

' 5 000 euros HT au titre des travaux de reprise du chauffage à l'étage,

' 1 800 euros HT au titre des travaux de peinture, de lessivage et de nettoyage du rez-de-chaussée et de reprise des dalles de carrelage du rez-de-chaussée,

' 1 547 euros HT au titre de la reprise d'une cloison de l'étage,

' 3 000 euros HT au titre de la reprise des papiers peints, du ragréage et de la moquette, 

' 5 086,21 euros HT au titre du coût de l'assistance par un maître d'oeuvre,

- condamné la Mutualité Française Eurélienne et Loiretaine à payer à Mme [B] [S] et M. [D] [S] la somme de 48 625,05 euros, déduction faite des sommes d'ores et déjà versées par la MFEL, au titre de l'indemnité d'occupation due de la date de congé du bail à la restitution des clés et augmentée d'un délai de 5 mois nécessaire à la réalisation des travaux,

- débouté M. [D] [S] et Mme [B] [S] de leur demande d'indemnisation au titre de la privation de jouissance du 7 décembre 2018 au 13 janvier 2021,

- débouté M. [D] [S] de sa demande d'indemnisation au titre de la privation de jouissance à partir du 14 janvier 2021,

- débouté la Mutualité Française Eurélienne et Loiretaine de sa demande reconventionnelle de condamnation de M. [D] [S] et de Mme [B] [S] sur le fondement de l'enrichissement sans cause,

- débouté la Mutualité Française Eurélienne et Loiretaine de sa demande de compensation judiciaire des créances et dettes réciproques des parties,

- condamné la Mutualité Française Eurélienne et Loiretaine à payer à Mme [B] [S] et M. [D] [S] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procedure civile, 











- débouté la Mutualité Française Eurélienne et Loiretaine de sa demande de condamnation de M. [D] [S], de Mme [B] [S] et de Mme [K] [H] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la Mutualité Française Eurélienne et Loiretaine aux entiers dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé, les frais d'huissier et les frais d'expertise judiciaire,

- rejeté la demande de la Mutualité Française Eurélienne et Loiretaine de laisser à la charge de M. [D] [S] et Mme [B] [S] les frais d'expertise dont ils ont fait l'avance,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.



Pour statuer comme ils l'ont fait, les premiers juges ont d'abord écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription en retenant que celle-ci n'avait commencé à courir que le 7 décembre 2018, date de la remise des clés. 



Sur le fond, les premiers juges ont retenu que les baux de 1983 conclus entre M. et Mme [S] et le Crédit Mutuel ont été cédés en 1994 par ce dernier à la Mutualité du Loiret devenue la MFEL, qui a pris à sa charge toutes les clauses et conditions prévues dans lesdits baux, devenant ainsi débitrice envers les bailleurs de toutes les dégradations et transformations réalisées par son prédécesseur ; que ces baux, arrivés à leur terme, se sont poursuivis tacitement jusqu'à ce qu'une demande de renouvellement du bail soit présentée et aboutisse à la conclusion d'un nouveau bail unique (pour le rez-de-chaussée et le 1er étage) de 2007, le renouvellement étant intervenu en continuation des clauses et conditions du bail venu à expiration. Ils en ont déduit que les bailleurs pouvaient solliciter la remise des lieux dans leur état antérieur à la conclusion des baux de 1983 et que la MFEL serait condamnée à prendre en charge le coût des travaux y afférents indépendamment du fait qu'elle ne soit pas à l'origine de l'ensemble des transformations desdits locaux.



Retenant que l'indemnité d'occupation peut être mise à la charge du locataire pour la période courant de la fin du bail à la restitution des lieux matérialisée par la remise effective des clés, qu'en l'espèce, la remise tardive des clés ne saurait être imputable aux époux [S], les premiers juges ont condamné la MFEL à une indemnité d'occupation pour la période du 31 décembre 2017 (date de fin du bail) au 7 décembre 2018 (date de la remise des clés), outre une indemnité d'occupation correspondant à la durée prévisionnelle des travaux nécessaires à la remise en état du bien estimée à cinq mois et le montant de la taxe foncière pour l'année 2018. 



Suivant déclaration du 18 janvier 2022, la Mutualité VYV 3 Centre Val de Loire Mutualité SSAM venant aux droits, après fusion-absorption, de la Mutualité Française Eurélienne et Loiretaine (MFEL), a interjeté appel de l'ensemble des chefs expressément énoncés de ce jugement à l'exception des dispositions relatives au rejet des demandes d'indemnisation pour privation de jouissance des bailleurs, en intimant M. [D] [S], pris tant à titre personnel qu'en sa qualité d'ayant-droit de M. [M] [S] et Mme [K] [S], décédés, et Mme [B] [S], en sa qualité d'ayant-droit de M. [M] [S] et Mme [K] [S], décédés.















Dans ses dernières conclusions notifiées le 6 septembre 2022, la Mutualité VYV3 Centre Val de Loire Mutualité française Centre Val de Loire SSAM demande à la cour de :

Vu les articles 1103, 1720, 1730, 1731, 1737, 1754 et 1755 du code civil, 

- infirmer le jugement rendu le 9 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Montargis en ce qu'il a :

' condamné la Mutualité Française Eurélienne et Loiretaine à payer à M. [D] [S] la somme totale de 59 521,60 euros TTC, après déduction des sommes d'ores et déjà versées par la MFEL, au titre des réparations locatives et de la remise en état primitif des locaux, et se décomposant comme suit :

- 2 500 euros HT au titre de la réinstallation de la cloison du rez-de-chaussée,

- 32 615,13 euros HT au titre des travaux de reprise de la façade,

- 3 000 euros HT au titre de l'installation des toilettes au rez-de-chaussée,

- 1 400 euros HT au titre du remaniement des installations électriques,

- 5 000 euros HT au titre des travaux de reprise du chauffage à l'étage,

- 1 800 euros HT au titre des travaux de peinture, de lessivage et de nettoyage du rez- de-chaussée et de reprise des dalles de carrelage du rez-de-chaussée,

- 1 547 euros HT au titre de la reprise d'une cloison de l'étage,

- 3 000 euros HT au titre de la reprise des papiers peints, du ragréage et de la moquette,

- 5 086,21 euros HT au titre du coût de l'assistance par un maître d''uvre,

' condamné la Mutualité Française Eurélienne et Loiretaine à payer à Mme [B] [S] et M. [D] [S] la somme de 48 625,05 euros, déduction faite des sommes d'ores et déjà versées par la MFEL, au titre de l'indemnité d'occupation, due de la date de congé du bail à la restitution des clés et augmentée d'un délai de 5 mois nécessaire à la réalisation des travaux,

' débouté la Mutualité Française Eurélienne et Loiretaine de sa demande reconventionnelle de condamnation de M. [D] [S] et de Mme [B] [S] sur le fondement de l'enrichissement sans cause,

' débouté la Mutualité Française Eurélienne et Loiretaine de sa demande de compensation judiciaire des créances et dettes réciproques des parties,

' condamné la Mutualité Française Eurélienne et Loiretaine à payer à Mme [B] [S] et M. [D] [S] la somme de 2 500 euros au titre de l 'article 700 du code de procédure civile,

' débouté la Mutualité Française Eurélienne et Loiretaine de sa demande de condamnation de M. [D] [S], de Mme [B] [S] et de Mme [K] [H] au titre des dispositions de l'article 700 du code deprocédure civile, 

' condamné la Mutualité Française Eurélienne et Loiretaine aux entiers dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé, les frais d'huissier et les frais d'expertise judiciaire,

' rejeté la demande de la Mutualité Française Eurélienne et Loiretaine de laisser à la charge de M. [D] [S] et Mme [B] [S] les frais d'expertise dont ils ont fait l'avance,







Et statuant à nouveau :

A titre principal,

- constater que les demandes formulées par Mme [B] [S] et M. [D] [S] sur le fondement des baux authentiques conclus les 6 mai 1983 et 3 août 1983 sont irrecevables car 

prescrites depuis le 19 juin 2013 compte tenu de la réforme du droit de la prescription issue de la loi 2008-561 du 17 juin 2008,

- dire et juger qu'au vu du dernier bail conclu entre les consorts [S] et la Mutualité Française Eurélienne et Loiretaine (MFEL) en date du 9 octobre 2007, cette dernière n'est redevable vis-à-vis des bailleurs que des réparations locatives et de la destruction d'une cloison édifiée sans leur autorisation, pour un montant total de 7 616,40 euros au vu du rapport de M. [L], 

- constater que la MFEL a déjà réglé cette somme en première instance, outre 1 355,26 euros correspondant aux deux semaines que demanderont les travaux correspondants d'après l'expert judiciaire,

- dire et juger que Mme [B] [S] et M. [D] [S] ne sauraient réclamer à la MFEL une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2018, dans la mesure où il résulte des pièces versées aux débats que ce sont eux qui ont d'abord retardé puis refusé la restitution des clefs, en exigeant de leur locataire la réalisation de travaux dépassant les simples réparations locatives et auxquels ils ne pouvaient prétendre,

- débouter par conséquent Mme [B] [S] et M. [D] [S] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement, si la cour devait confirmer au moins pour partie les condamnations prononcées contre la MFEL,

Vu les articles 1303 et 1348 du code civil, 

- à supposer que par impossible la cour estime fondées les condamnations prononcées contre la MFEL, notamment au titre d'une indemnité d'occupation et/ou privation de jouissance, limiter 

cette indemnité à la période écoulée entre le 28 février 2018, date à laquelle les bailleurs se sont pour la première fois rendus disponibles pour la restitution des locaux, et le 7 décembre 2018, date effective de restitution des clefs, outre 2 semaines correspondant à la durée des travaux mis à la charge de la MFEL,

Recevant la Mutuelle VYV 3 Centre Val de Loire, venant aux droits de la MFEL en sa demande reconventionnelle :

- condamner Mme [B] [S] et M. [D] [S] à payer à la Mutuelle VYV 3 Centre Val de Loire une somme de 30 738,89 euros HT sur le fondement de l'enrichissement sans cause, 

- prononcer la compensation judiciaire des créances et dettes réciproques des parties,

En toute hypothèse,

- débouter Mme [B] [S] et M. [D] [S] de leurs demandes reconventionnelles en appel, notamment au titre d'une prétendue privation de jouissance, 

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

- laisser à la charge des consorts [S] les frais d'expertise dont ils ont fait l'avance,

- condamner Mme [B] [S] et M. [D] [S] à payer à la Mutuelle VYV 3 Centre Val de Loire une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.











Dans leurs dernières conclusions notifiées le 5 mai 2023, Mme [B] [S] et M. [D] [S] demandent à la cour de :

- déclarer M. [D] [S] et Mme [B] [S] recevables et bien fondés en leur appel incident à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montargis le 9 décembre 2021, 

- infirmer ledit jugement en ce qu'il a évalué à la somme de 59.521,60 euros TTC, après déduction des sommes d'ores et déjà versées par la Mutuelle, les réparations locatives et travaux de remise en état primitif des locaux et les a déboutés de leur demande d'indemnisation du trouble de jouissance,

- ce faisant, condamner la Mutuelle VYV 3 entre Val de Loire à payer : 

' à M. [D] [S], au titre des travaux de remise en état permettant la relocation du bien, la somme de 77 545,63 euros, 

' aux consorts [S] : 

 - au titre de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la restitution des clés, la somme de 33 731,75 euros, 

- au titre de la privation de jouissance de la date de restitution des clés, le 7 décembre 2018, jusqu'au décès de Mme [S] le 13 janvier 2021, la somme de 74.810,23 euros, 

' à M. [D] [S], ayant la propriété exclusive du bien à compter du 14 janvier 2021 par suite du décès de l'usufruitière, Mme Veuve [S], la somme 50 467,33 euros, ' aux consorts [S] au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 8.000 euros,

- dire non fondée la demande reconventionnelle de la MFEL, l'en débouter purement et simplement,

- condamner la Mutualité Française Eurélienne et Loiretaine aux dépens, en ce compris ceux de référé, d'expertise, et le coût des PV de constat des 28 février et 7 mai 2018. 



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 1er juin 2023, pour l'affaire être plaidée le 22 juin suivant.





MOTIFS :



Sur la situation locative et la prescription :



Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que le Crédit Mutuel a sollicité le 25 mai 1983 et obtenu le 9 août suivant un permis de construire concernant l'aménagement d'une agence bancaire et qu'aucune autorisation du bailleur n'est jointe à ce permis. Les plans y figurant font ressortir qu'initialement le local commercial du rez-de-chaussée comportait un local avec un accès sur le [Adresse 10], deux bureaux, des toilettes avec un lave-main côté accès personnel -conforme à la désignation des lieux loués du bail du 6 mai 1983- et se trouvait totalement séparé du local commercial mitoyen du [Adresse 7], et qu'il a été prévu d'ouvrir largement le mur mitoyen entre le [Adresse 4] et le [Adresse 7] de manière à ce que les deux locaux commerciaux du [Adresse 4] et du [Adresse 7] ne forment plus qu'un seul espace, toutes les cloisons du rez-de-chaussée du [Adresse 4] devant être abattues et les 





toilettes côté accès personnel supprimées - ce qui a effectivement été réalisé. 



Il en est résulté que le local commercial du rez-de-chaussée de M. et Mme [S] n'a plus d'accès direct sur le [Adresse 10] et qu'il communique avec le local mitoyen, les occupants des deux locaux pouvant se rendre librement de l'un à l'autre, étant précisé que le Crédit Mutuel était le propriétaire de l'immeuble voisin.



Il s'avère que la cession des baux de 1983 à la Mutualité du Loiret a eu lieu en 1994 dans le cadre de la vente de l'immeuble du [Adresse 7] appartenant au Crédit Mutuel, la cession du droit au bail étant intervenue pour un euro symbolique. Comme relevé par les premiers juges -et non contesté par la Mutuelle VYV 3 Centre Val de Loire, l'acte de cession de 1994 stipule que:

'l'acquéreur s'oblige, dès l'entrée en jouissance, à :

- exécuter aux lieu et place du vendeur, toutes les clauses, charges et conditions dont l'accomplissement lui incombait aux termes des baux sus-énoncés, de manière qu'il ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet ;

- prendre les lieux loués dans leur état actuel et de faire son affaire personnelle de toutes réclamations que pourrait éventuellement lui faire le propriétaire de l'immeuble, tant au cours du bail qu'à la fin de celui-ci'.



La Mutualité du Loiret devenue la MFEL s'est donc engagée à respecter les prescriptions des baux de 1983 et notamment celles concernant la restitution des lieux, et ce même si la remise en état est rendue nécessaire du fait de son prédecesseur. 



A cet égard, le bail du 6 mai 1983 prévoit expressément que 6°) le preneur 'pourra, sous son entière responsabilité et à ses frais, effectuer tous travaux de transformation et d'aménagement. Toutefois, en fin de bail quelle qu'en soit l'époque, il sera dans l'obligation de rétablir, à ses frais, la cloison séparant les locaux objet des présentes de l'immeuble [Adresse 7]';

7°) il devra laisser, à la fin du bail, dans l'état où ils se trouveront, les décors, embellissements ou autres travaux, ainsi que toutes canalisations d'eau, de gaz et d'électricité qu'il aurait pu faire dans les lieux loués, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité contre le bailleur à moins que ce dernier ne préfère demander le rétablissement des lieux loués dans leur état primitif' . 



Par acte authentique du 9 octobre 2007, les parties ont conclu un nouveau bail commercial portant sur les mêmes locaux, les deux baux du rez-de-chaussée et du 1er étage étant réunis en un seul, moyennant un loyer fixé d'un commun accord à la somme de 30 000 euros par an. Il y est rappelé l'existence : I Bail [S] - Crédit Mutuel du 6 mai 1983, II Bail [S] - Crédit Mutuel du 3 août 1983, III Cession par le Crédit Mutuel à la Mutualité du Loiret, IV Proposition de renouvellement de bail en ces termes : 'Les deux baux commerciaux ci-dessus énoncés sont expirés depuis l'année 2001 et compte tenu de la durée des baux, le loyer est déplafonné. A la demande du preneur, le bailleur a accepté de renouveler ces baux, en un seul contrat mis à jour, et une discussion est intervenue sur le montant du loyer du bail renouvelé. Un accord a été trouvé sur un loyer total de 30 000 euros...'.



Il est ainsi clairement énoncé que les parties se sont situées dans le cadre d'un renouvellement de bail, lequel a été constaté par acte authentique. Au demeurant, la désignation des locaux donnés à bail en 2007 ne peut se comprendre qu'en ce sens :'au rez-de-chaussée : partie d'une boutique, avec petits bureaux (nouvelle désignation par suite de travaux effectués par le preneur)







- à l'étage, accessible par la cage d'escalier de l'immeuble : entrée, salle d'attente, trois pièces, wc avec lavabo (désignation inchangée)'.



Il est constant qu'à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s'opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix du loyer. Il est loisible pour les parties de procéder au renouvellement du bail en modifiant telle ou telle clause ou en ajoutant ou en supprimant de nouvelles.



La Mutuelle VYV 3 Centre Val de Loire soutient, à l'appui de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription, que le bail conclu le 9 octobre 2007 est un nouveau bail qui ne peut être confondu avec les baux conclus en 1983 dont elle n'est pas signataire ; que toute action résultant des baux de 1983 qui se sont terminés le 8 octobre 2007, est prescrite depuis le 19 juin 2013 compte tenu de la réforme du droit de la prescription issue de la loi 2008-561 du 17 juin 2008.



Il apparaît que la demande des consorts [S] porte sur la remise en état des lieux loués à la charge du preneur en fin de bail. En application de l'article 2224 du code civil, 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'. Le point de départ de l'action du bailleur au titre des dégradations à la charge du preneur ne peut par définition courir avant la fin du bail et de l'occupation des lieux par le preneur. En l'espèce, la Mutuelle VYV 3 Centre Val de Loire, venant aux droits de la MFEL et avant elle de la Mutualité du Loiret qui elle-même venait aux droits et obligations du Crédit Mutuel de [Localité 11], en qualité de preneur, a mis fin à la relation contractuelle à la date du 31 décembre 2017 et remis les clés au bailleur le 7 décembre 2018. Ce n'est donc qu'à cette date que les consorts [S] ont pu connaître l'état des locaux restitués et apprécier la nécessité d'engager une action en réparations locatives et de remise en état des lieux loués, laquelle dès lors ne se trouve pas prescrite. Il convient d'ajouter que le fait de savoir si les bailleurs peuvent invoquer ou non les dispositions des baux antérieurs à celui de 2007 est sans incidence sur la recevabilité des demandes mais seulement sur le bien fondé de celles-ci. 



Par confirmation du jugement entrepris, il convient de déclarer recevables les demandes présentées par les consorts [S].



Sur les travaux de remise en état et de réparations locatives : 



La Mutuelle VYV 3 Centre Val de Loire soutient que les baux authentiques souscrits en 1983 et 2007 ne sont pas identiques concernant la restitution des locaux et que le bail du 9 octobre 2007 ne prévoit pas que les locaux doivent être restitués en fin de bail dans l'état dans lequel ils se trouvaient en 1983.



Aux termes du bail renouvelé du 9 octobre 2007, il a été convenu article 2 'entretien - réparations' : 'à l'expiration du bail, il (le preneur) rendra le tout en bon état de réparations, d'entretien et de fonctionnement'. L'article 5 'changement de distribution -modification matérielle des lieux' stipule que 'le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucune construction ni aucun percement de murs, cloisons et planchers, ni aucun changement de distribution ou installations sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. Les travaux qui seraient autorisés par celui-ci seront faits aux frais du preneur sous la surveillance et le 







contrôle de l'architecte du bailleur dont les honoraires et vacations seront payés par ledit preneur.

Le bailleur se réserve la faculté, à la fin du bail, de demander la remise des lieux dans leur état primitif, aux frais du preneur, dans les conditions indiquées à l'article 6 ci-après, sauf pour les travaux régulièrement autorisés'.



Si le bail renouvelé ne reprend pas expressément l'obligation pour le preneur en fin de bail de rétablir, à ses frais, la cloison séparant les locaux objet du litige de l'immeuble du [Adresse 7] figurant dans le bail de 1983, il reste qu'a été reprise dans le bail de 2007 la clause selon laquelle le bailleur a la faculté à la fin du bail de demander 'le rétablissement des lieux loués dans leur état primitif', soit au sens littéral dans leur état premier ou d'origine, à savoir celui de 1983. Ainsi, il ne peut être soutenu que les parties ont entendu en 2007 déroger aux stipulations des baux souscrits en 1983 portant sur la restitution des locaux et notamment à l'obligation pour le preneur de rétablir la cloison séparative, bien au contraire puisqu'il est clairement fait état de la réalisation de travaux par le preneur ayant entraîné la modification de la désignation des locaux du rez-de-chaussée et de la faculté pour le bailleur de solliciter la remise des lieux en leur état primitif. Enfin, le fait qu'il soit mentionné dans le bail de 2007 à l'article 'Etat des lieux' que la MFEL 'prendra les lieux dans l'état où ils se trouvent actuellement' est sans incidence à cet égard.



Du reste, par courrier du 20 avril 2018 adressé au bailleur, la MFEL n'a émis aucune contestation relative à la demande de 'voir remonter la cloison entre nos deux locaux, conformément au point 6 de l'article Conditions et charges de l'acte signé en 1983 avec le Crédit Mutuel (...) La consultation auprès de notre achitecte est terminée et M. [R], directeur des opérations de la MFEL, se rapprochera de vous pour les détails techniques' -se référant même au bail de 1983-, s'interrogeant seulement sur la demande de 'voir créer une entrée comme cela a été le cas à une époque sur le [Adresse 10]. Le principal problème se situe à cet endroit-là. Nous n'avions pas connaissance de cette entrée en façade, et pour cause nous n'avons aucun document officiel en notre possession nous prouvant que ces travaux ont été réalisés par le Crédit Mutuel. L'acte ne stipule rien sur le sujet, alors que le cas de la cloison est évoqué...'. 

La MFEL a d'ailleurs accepté, sans réserve aucune, de rétablir la séparation des locaux en édifiant une nouvelle cloison au mois de juin 2018, son explication ultérieure selon laquelle elle cherchait ainsi à parvenir à une solution amiable pour éviter un contentieux étant peu convaincante au regard des obligations qu'elle considérait alors comme siennes issues du bail de 1983 mais également de celles figurant à l'acte de 2007, et encore de l'absurdité à restituer des locaux communiquant librement avec les siens. 



Le nécessaire rétablissement de la séparation a eu pour conséquence de priver les locaux des consorts [S] de tout accès commercial, le seul accès subsistant se trouvant [Adresse 12] par une petite porte donnant sur un couloir commun après avoir franchi plusieurs marches, alors que tous les baux visent une situation des locaux au [Adresse 4]. 



Il en résulte que le rétablissement d'un accès sur le [Adresse 10], indispensable pour un local commercial selon les observations mêmes de l'expert judiciaire, relève de l'obligation du preneur de restituer les lieux dans leur état primitif.











Il en est de même de la ré-installation de toilettes au rez-de-chaussée, également indispensable selon l'expert judiciaire pour pouvoir louer le rez-de-chaussée seul, comme initialement, ainsi que du remaniement des installations électriques et de chauffage de façon à rendre indépendantes les installations du rez-de-chaussée et du premier étage.



C'est donc à juste titre que les premiers juges ont mis à la charge de la MFEL, au titre du rétablissement des lieux dans leur 'état primitif', le coût de la réalisation d'un contre mur côté [S] afin d'éviter la démolition de la cloison récemment édifiée par la MFEL sur l'assiette de sa propriété tout en restituant à ladite séparation son caractère de mitoyenneté (2 500 euros HT), de la remise en état de la façade estimée par l'expert à 32 615,13 euros HT, de la ré-installation des toilettes (3 000 euros HT), du remaniement des installations électriques (1 400 euros HT), de la reprise du chauffage à l'étage (5 000 euros HT), selon le chiffrage de l'expert judiciaire. 

Selon le bail de 2007, le preneur doit rendre les locaux en bon état de réparations, d'entretien et de fonctionnement. 



La MFEL reconnaît devoir à ce titre au vu du rapport d'expertise judiciaire les sommes de : 

- au rez-de-chaussée : travaux de peinture, de carrelage, de lessivage et de nettoyage: 1 800 euros HT,

- à l'étage : destruction d'une cloison installée sans autorisation du bailleur : 1 547 euros HT,

- à l'étage : travaux de reprise du papier peint, du ragréage et de la moquette : 3 000 euros HT, en ce inclus l'application d'un coefficient de vétusté de 50 % que les premiers juges ont à bon droit retenu compte tenu de la durée de la location, sans qu'il y ait lieu d'accueillir le chiffrage des consorts [S] concernant la réalisation du carrelage dans la salle principale du rez-de-chaussée et la réfection des sols et murs de l'étage au vu des obligations du preneur qui ne portent pas sur une remise à neuf des locaux, étant précisé que la somme de 6 347 euros HT soit TTC 7 616,40 euros a été réglée par la MFEL aux consorts [S].



En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le coût total de la remise en état des lieux et des réparations locatives à la somme TTC de 59 521,60 euros, en ce compris les honoraires du maître d'oeuvre estimés à 10 % du montant des travaux et déduction faite de la somme déjà réglée par la MFEL. 



Sur l'indemnité d'occupation :



La MFEL a donné congé pour le 31 décembre 2017 mais n'a remis les clefs que le 7 décembre 2018 par l'intermédiaire de son huissier. Elle ne saurait valablement soutenir que le retard dans la remise des clés est imputable au bailleur qui a exigé la réalisation préalable de travaux dépassant le cadre des réparations locatives, dès lors que les travaux de séparation des locaux des consorts [S] d'avec les siens -qui lui incombaient- n'étaient pas réalisés à la date du procès verbal de constat du 7 mai 2018 et qu'aucun élément n'établit qu'une fois ces travaux terminés fin juin 2018, les consorts [S] auraient refusé la restitution des clés. Un couriel de la Mutuelle adressé à M. [D] [S] le 18 septembre 2018 fait d'ailleurs état de branchement électrique à terminer à cette date : 'Je reviendrais vers vous dès que les éléments électriques seront avancés et terminés', sans mention d'un quelconque refus des bailleurs, la Mutuelle 





s'excusant même 'pour ce suivi de dossier tardif. 



La MFEL est donc redevable d'une indemnité d'occupation du 1er janvier au 7 décembre 2018, outre pendant la période de réalisation des travaux indispensables à la remise en location normale des locaux qui peut être évaluée à 5 mois selon la propre estimation de la MFEL dans son courrier du 20 avril 2018, compte tenu notamment de la nécessité de déposer un dossier en mairie pour les travauxde façade.



Il convient de fixer l'indemnité d'occupation à un montant égal à celui du dernier loyer contractuel augmenté des accessoires, à savoir le coût de la taxe foncière mise à la charge du preneur aux termes du bail à concurrence de 67 %. 



C'est donc à juste titre que les premiers juges ont condamné la MFEL à régler à ce titre la somme totale de 48 625,05 euros, déduction faite de la somme de 1 355,26 euros déjà réglée.

 

Sur la privation de jouissance :



Les consorts [S] font valoir qu'après le jugement du tribunal judiciaire de Montargis du 9 décembre 2021 la MFEL a finalement réglé la somme de 115 666,04 euros le 14 janvier 2022 à la CARPA qui leur a été transmise courant février 2022 et que les travaux ont été commandés dès le 24 mars 2022, ont commencé au mois d'avril 2022 et doivent être terminés au mois de juillet pour la première phase. Ils demandent à être indemnisés pour la privation de jouissance des lieux de la restitution des clés jusqu'au 13 juin 2022.



C'est par de justes motifs que la cour adopte que les premiers juges ont considéré, la MFEL ayant libéré les lieux et restitué les clés le 7 décembre 2018 -date à laquelle les bailleurs ont retrouvé l'entière disponibilité de leur bien et étaient en mesure de faire procéder aux travaux- et ceux-ci étant indemnisés pour la période de réalisation desdits travaux pendant 5 mois, que les consorts [S] se trouvent entièrement indemnisés de leur préjudice au titre de la privation de jouissance des locaux, sans qu'il y ait lieu de leur allouer une indemnité supplémentaire. 



Sur l'enrichissement sans cause :



A titre reconventionnel, et dans l'hypothèse où elle serait condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation, la MFEL sollicite la condamnation des consorts [S] au paiement de la somme de 30 738,89 euros exposée pour le rétablissement du mur séparatif, sur le fondement de l'enrichissement sans cause.



Contrairement à ce qu'elle soutient, la MFEL n'a fait, en déboursant cette somme, que réaliser des travaux auxquels elle était contractuellement tenue pour remettre les lieux en leur état primitif, de sorte que ces travaux ne sont pas constitutifs d'un enrichissment sans cause. Par confirmation du jugement entrepris, elle sera déboutée de ce chef de demande.



Sur les autres demandes :



Le sort des dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, et de l'indemnité de procédure a été exactement réglé par les premiers juges.









La Mutuelle VYV 3 Centre Val de Loire venant aux droits de la MFEL, qui succombe en cause d'appel, supportera la charge des dépens d'appel et sera condamnée à verser aux consorts [S] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement du 9 décembre 2021 du tribunal judiciaire de Montargis en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne la Mutuelle VYV 3 Centre Val de Loire, venant aux droits de la Mutualité Française Eurelienne et Loiretaine, aux dépens d'appel,



Condamne la Mutuelle VYV 3 Centre Val de Loire, venant aux droits de la Mutualité Française Eurelienne et Loiretaine, à verser à Mme [B] [S] et M. [D] [S] la somme globale de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.



Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT