Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 2 avril 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 02 AVRIL 2024



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/16286 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEKTU



Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Juin 2021 -Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de PALAISEAU RG n° 11-21-000007





APPELANTE

 

S.A. LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D'HABITATIONS A LOYER MODERE

Immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 308 435 460

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0199, substitué par Me Miyuhi COHEN





INTIMEE 



Madame [W] [O]

née le 01 Janvier 1961 à [Localité 5] (Guadeloupe)

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Nicolas THOMAS-COLLOMBIER de la SELARL OÏKOS AVOCATS, avocat au barreau d'ESSONNE



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/045965 du 12/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 09 Janvier 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre

Madame Marie MONGIN, Conseillère 

Monsieur Claude CRETON, Président magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Marie MONGIN dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Madame Catherine SILVAN









 ARRET :

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 26 mars 2024 puis prorogé au 02 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre, et par Madame Aurély ARNELL, greffier, présent lors de la mise à disposition.



***

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 16 avril 2015, avec prise d'effet le 21 avril 2015, la société anonyme d'habitations à loyers modéré Les résidences Yvelines Essonne a donné en location à Mme [W] [O] un bien situé [Adresse 2]), pour un loyer mensuel de 323, 58 euros et 134, 52 euros de provisions sur charges ; l'état des lieux établi indiquait le bon état du local.



Des désordres ayant été constatés dans le logement par la locataire celle-ci, a, par courriers du 21 décembre 2016 puis du 30 janvier 2017, alerté la bailleresse des troubles de jouissance qu'elle invoquait. 



Par acte d'huissier de justice délivré le 21 décembre 2020, Mme [W] [O] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Palaiseau lequel, par jugement contradictoire rendu le 29 juin 2021, a : 

- constaté le désistement de Mme [W] [O] au titre des réparations d'électricité au sein de son logement ; 

- constaté que la SA Les résidences Yvelines Essonne n'a pas respecté son obligation de jouissance paisible de 1'appartement situé au [Adresse 2]), loué par Mme [W] [O] ;

- condamné la SA Les résidences Yvelines Essonne à verser à Mme [W] [O] des dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

- fixé le montant du préjudice de jouissance à compter du 4 mars 2020, à 8 000 euros, et à la moitié du loyer à compter d'un mois suivant la signification de la présente décision, ce jusqu'à intervention et réparation des désordres liés à l'humidité constatés dans l'appartement ;

- enjoint la SA Les résidences Yvelines Essonne à mettre fin aux désordres liés à l'humidité du logement et en effectuant les recherches et les travaux de réparations y afférent ;

- débouté Mme [W] [O] de sa demande au titre du préjudice moral ;

- débouté Mme [W] [O] de sa demande d'astreinte assortissant l'obligation de faire d'un montant de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ; 

- débouté Mme [W] [O] de sa demande de séquestration des loyers et charges appelés à compter du jugement à intervenir, entre les mains de la caisse des dépôts et consignations, et ce aux frais éventuels de la SA Les résidences Yvelines Essonne, jusqu'à parfaite exécution des travaux ;

- condamné la SA Les résidences Yvelines Essonne à verser à Mme [W] [O] une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SA Les résidences Yvelines Essonne aux entiers dépens ;

- débouté les parties de leurs plus amples prétentions ; 

- rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. 



Par déclaration reçue au greffe le 7 septembre 2021, la société Les résidences Yvelines Essonne a interjeté appel de ce jugement et, dans ses dernières conclusions déposées le 17 novembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, elle demande à la cour de : 

- lui adjuger le bénéfice des présentes, y faisant droit ; 

- déclarer recevable et fondé l'appel interjeté ; 

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :

- constate qu'elle n'a pas respecté son obligation de jouissance paisible de 1'appartement situé au [Adresse 2]), loué par Mme [W] [O] ;

- la condamne à verser à Mme [W] [O] des dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

- fixe le montant du préjudice de jouissance à compter du 4 mars 2020, à 8 000 euros, et à la moitié du loyer à compter d'un mois suivant la signification de la présente décision, ce jusqu'à intervention et réparation des désordres liés à l'humidité constatés dans l'appartement ;

- l'enjoint à mettre fin aux désordres liés à l'humidité du logement et en effectuant les recherches et les travaux de réparations y afférent ;

- la déboute de ses demandes de condamnation de Mme [W] [O] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens ; 

- la condamne à verser à Mme [W] [O] une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamne aux entiers dépens. 



Statuant à nouveau,

- Débouter Mme [O] de toutes ses demandes,

-Condamner Mme [O] à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-Condamner Mme [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera serra effectué par Maître Cattoni, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Dans ses dernières conclusions déposées le 27 janvier 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [W] [O] demande à la cour de :

- la recevoir en ses présentes conclusions ; 

- la dire recevable et bien fondée en l'ensemble de ses fins, moyens et demandes ; 

y faisant droit, 

- débouter la SA Les résidences de l'intégralité de ses demandes ; 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Palaiseau en date du 29 juin 2021 en ce qu'il a : 

- constaté que la SA Les résidences n'a pas respecté son obligation de jouissance  paisible de l'appartement situé au [Adresse 2] qu'elle loue; 

- condamné la SA Les résidences à lui verser à des dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

- enjoint la SA Les résidences à mettre fin aux désordres liés à l'humidité du logement et en effectuant les recherches et les travaux de réparation y afférent ;

- condamné la SA Les résidences à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné la SA Les résidences aux entiers dépens de première instance ; 

- et, y ajoutant, 

- constater que la SA Les résidences a exécuté, en date du 25 août 2021, les travaux de reprise des désordres relatifs à l'humidité et aux infiltrations constatées dans son appartement auxquels elle a été condamnée par le jugement du tribunal de proximité de Palaiseau en date du 29 juin 2021 ;

- condamner la SA Les résidences à lui régler la somme de 9 280 euros en réparation de son préjudice de jouissance correspondant au remboursement de 50 % des loyers payés sur la période allant du mois de décembre 2016 au mois d'août 2021 inclus ; 

- condamner la SA Les résidences à lui régler la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700, 2° du code de procédure civile ;

- condamner la SA Les résidences aux entiers dépens. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 203.



SUR CE,



Considérant que Mme [O] convient que des travaux ont été exécutés et que depuis une réparation des commodités au mois d'août 2021, il n'y a plus d'humidité dans son logement ; 



Que la cour constate en conséquence que, malgré la critique par la bailleresse du caractère imprécis de l'injonction qui lui a été faite par le jugement entrepris «de mettre fin aux désordres liés à l'humidité du logement et en effectuant des recherches et les travaux de réparations y afférent», ce jugement a été exécuté par elle ;



Considérant que la cour ne doit plus qu'apprécier l'indemnisation du préjudice de jouissance sollicité par la locataire, soit la somme de 9 280 euros correspondant au remboursement de 50% des loyers payés sur la période allant du mois de décembre 2016 au mois d'août 2021 inclus ;



Que la bailleresse estime que le quantum de la condamnation prononcée par le premier juge est particulièrement exorbitant et injustifié ;



Considérant qu'au mois de décembre 2016, la locataire s'est plainte d'une fissure au plafond de la salle de bains que la bailleresse n'a pas jugé nécessaire de réparer ; qu'au mois de janvier 2017 elle s'est plainte de problèmes sur l'installation électrique, de dégradation sur un mur du plafond des toilettes et d'infiltration ; que des travaux ont été exécutés par la bailleresse sur le WC notamment par le changement de la pipe et de l'enduit en septembre 2017 en raison du refus par la locataire de l'intervention au mois d'avril, que le bac à douche a été changé au mois de mai 2019 que la bailleresse a également fait intervenir un électricien qui a considéré que les disjonctions provenaient de la souscription d'un contrat d'électricité de faible puissance, puis la bailleresse a fait effectuer d'autres travaux sur le circuit électrique en 2019 ;



Qu'au mois de juin 2020 une entreprise a été mandatée par la bailleresse à la suite de la demande qui lui a été faite par les services municipaux qui avaient relevé la présence d'humidité dans un mur entre la salle d'eau et la cuisine, qu'une entreprise est intervenue au mois de juin 2020 puis au mois d'août 2021, réparant une fuite des commodités ;



Considérant que le premier juge a alloué une somme de 8 000 euros au titre du préjudice de jouissance à compter du 4 mars 2020, soit un mois après la mise en demeure du service municipal ;



Que la locataire sollicite l'indemnisation de son préjudice depuis le mois de décembre 2016 jusqu'au mois d'août 2021 inclus, d'un montant correspondant à la moitié du loyer sur 57 mois;

 

Considérant cependant qu'il n'est pas contesté par la locataire qu'elle a refusé plusieurs interventions d'entreprise diligentées par la bailleresse, qu'elle s'est également abstenue d'informer sa compagnie d'assurance pour les problèmes d'humidité ;



Que s'agissant de la fuite dans les WC la bailleresse a fait intervenir des entreprises pour en rechercher l'origine, recherche qui est souvent difficile et qui n'a pu aboutir qu'au mois de juin 2021, qu'elle a de même satisfait de nombreuses demandes de la locataire relatives à un radiateur, un bac à douche, le circuit électrique pour lequel la locataire s'est désistée de ses demandes devant le premier juge ;



Qu'en outre, l'humidité n'a affecté qu'une petite partie du logement sur un mur entre la salle d'eau et la cuisine, les pièces à vivre n'étant pas atteintes ; 





Que, au regard de l'ensemble de ces considérations, le préjudice de jouissance sera plus justement réparé par l'allocation d'une somme de 3 000 euros et le jugement sera infirmé de ce chef ;



Considérant quant aux mesures accessoires que le jugement sera confirmé, que Mme [O] sera condamnée aux dépens d'appel sans que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile ;



PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire ;



Confirme le jugement entrepris sauf quant au quantum de l'indemnisation du préjudice de jouissance,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Constate que Mme [W] [O] reconnaît qu'il a été mis fin au désordre provenant de l'humidité d'un mur au mois d'août 2021,



Condamne la société anonyme d'habitations à loyer modéré Les résidence Yvelines Essone à verser à Mme [W] [O] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,



Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque,



Condamne Mme [W] [O] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par Maître Cattoni, avocat, dans les conditions des dispositions de l'article 699 du code de procédure 





Le greffier La présidente