Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 26 janvier 2024

Du 26 janvier 2024


5AA


SCI/DL



PPP Référés

N° RG 23/01790 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YKCO







Société CDC HABITAT

C/

[R] [D], [X] [D]










 

- Expéditions délivrées aux parties


- FE délivrée à Selarl AGH Avocats


Le 26/01/2024









TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 janvier 2024



PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,



DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT (anciennement dénommée Société Nationale Immobilière - SNI)
RCS PARIS 470 801 168
[Adresse 2]
[Localité 5]

Représentée par Maître Anne-geneviève HAKIM de la SELARL AGH AVOCATS





DEFENDEURS :

Madame [R] [D]
[Adresse 7]. B - porte B 308
[Adresse 4]
[Localité 3]

Monsieur [X] [D]
[Adresse 7]. B - porte B 308
[Adresse 4]
[Localité 3]

Absents





DÉBATS :

Audience publique en date du 01 Décembre 2023


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 25 Septembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 19 décembre 2014, la société CDC HABITAT (anciennement dénommée Société Nationale Immobilière - SNI) a donné à bail à Madame [R] [D] et Monsieur [X] [D] un logement, porte B308 ainsi qu'un emplacement de stationnement n°299 situés [Adresse 4] à [Localité 6] moyennant le paiement mensuel d'un loyer initial de 564,68 euros et 50,65 euros de charges locatives, soit un total de 615,33 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2023, la société CDC HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2.453,71 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2023, la société CDC HABITAT a assigné Madame [R] [D] et Monsieur [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 1er décembre 2023 aux fins de :
oConstater l'acquisition de la clause résolutoire contractuelle et que la résiliation du bail conclu entre la société CDC HABITAT et Madame [R] [D] et Monsieur [X] [D] est intervenue de plein droit le 8 septembre 2023,
oOrdonner l'expulsion de Madame [R] [D] et Monsieur [X] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef du logement (porte B308) et de son annexe (stationnement n°299) dont s'agit, avec au besoin l'aide et l'assistance de la force publique,
oFixer une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant des loyers, augmenté des charges afférentes au logement et annexe dont s'agit, révisables selon les dispositions contractuelles (soit 660,24 euros à la date de l'assignation),
oCondamner solidairement Madame [R] [D] et Monsieur [X] [D] à son paiement à la société CDC HABITAT à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés,
oCondamner solidairement Madame [R] [D] et Monsieur [X] [D] à payer à la société CDC HABITAT une provision de 3.774,19 euros pour arriérés de loyers, réparations et charges locatives et indemnités d'occupation, somme à actualiser au jour de l'audience, et avec intérêts de droit à compter de l'ordonnance à intervenir,
oCondamner solidairement Madame [R] [D] et Monsieur [X] [D] à payer à la société CDC HABITAT une indemnité de 600 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
oLes condamner solidairement aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement, d'assignation, de notification aux services préfectoraux.

Lors de l'audience du 1er décembre 2023, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 5.754,91 euros au 30 novembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assignés à personne s'agissant de Monsieur [X] [D] et à domicile s'agissant de Madame [R] [D], ces derniers n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 26 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
 
Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable aux procédures en cours s'agissant d'une règle de procédure, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 27 septembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 1er décembre 2023.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 10 juillet 2023.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, applicable dans sa version en vigueur pour un contrat de location conclu le 19 décembre 2014 soit antérieurement à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement n°299 loué par la société CDC HABITAT à Madame [R] [D] et Monsieur [X] [D].

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La société CDC HABITAT a fait signifier à Madame [R] [D] et Monsieur [X] [D] un commandement d'avoir à payer la somme de 2.453,71 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 7 juillet 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [R] [D] et Monsieur [X] [D] n'ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 7 juillet 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 8 septembre 2023, en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 8 septembre 2023.

Dès lors, Madame [R] [D] et Monsieur [X] [D] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 8 septembre 2023, ce qui constitue pour la société CDC HABITAT un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion des défendeurs à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
 
En l'espèce, au soutien de sa demande, la société CDC HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 5.754,91 euros à la date du 30 novembre 2023, déduction faite des frais de procédure.

Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [R] [D] et Monsieur [X] [D] sera donc condamnée au paiement de la somme de 5.754,91 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 30 novembre 2023 - échéance du mois de décembre 2023 incluse. Madame [R] [D] et Monsieur [X] [D] seront, en outre, condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (660,24euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application de l'article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l'article 220 du même code.

En l'espèce, Madame [R] [D] et Monsieur [X] [D] sont mariés.

En outre, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que " En cas de co-titularité du bail chaque co-preneur sera personnellement tenu au respect de la totalité des obligations incombant au locataire en vertu du présent contrat. En conséquence, le bailleur pourra toujours réclamer à l'un ou à l'autre le paiement de la totalité des loyers, charges locatives, indemnités d'occupation, et plus généralement toutes sommes à la charge du locataire en vertu du présent contrat. ".



Madame [R] [D] et Monsieur [X] [D] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail et des articles 220 et 1751 du Code civil.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc solidairement mis à la charge de Madame [R] [D] et Monsieur [X] [D].

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner solidairement Madame [R] [D] et Monsieur [X] [D] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :

CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 8 septembre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [R] [D] et Monsieur [X] [D] à quitter le logement, porte B308 ainsi que l'emplacement de stationnement n°299 loués situés [Adresse 4] à [Localité 6] ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [R] [D] et Monsieur [X] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (660,24 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Madame [R] [D] et Monsieur [X] [D] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 5.754,91 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 30 novembre 2023 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Madame [R] [D] et Monsieur [X] [D] à payer à la société CDC HABITAT, à compter du 1er janvier 2024 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Madame [R] [D] et Monsieur [X] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;

CONDAMNONS solidairement Madame [R] [D] et Monsieur [X] [D] à payer à la société CDC HABITAT une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT