Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 29 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/01499 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X35H

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 JANVIER 2024
MINUTE N° 24/00312
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Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 22 Décembre 2023 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La SCI R et C
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Manel SGHARI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0737

La SCI RCB
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Manel SGHARI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0737

ET :

Office Notarial de la[Localité 5]s
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 25 septembre 2019 reçu par Maître [X] [C], notaire exerçant au sein de l'Office Notarial de la [Localité 4], la SCI R et C a vendu à la SCI RCB divers biens immobiliers situés [Adresse 1] à [Localité 6].

Par un état daté du 25 septembre 2019, le syndic de la copropriété a fait état auprès du notaire d'une créance à son profit de 115.760,41 euros, due par la SCI R et C.


Par acte du 15 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] a formé opposition au paiement du prix de vente entre les mains du notaire, en se prévalant d'une créance de 110.229,24 euros.

Par jugement du 13 décembre 2022, le tribunal judiciaire a, par jugement revêtu de l'exécution provisoire de plein droit, ordonné la main-levée de l'opposition en date du 15 octobre 2019. Il a considéré que de « l’examen attentif du décompte joint à l’opposition, il apparaît qu’une créance en date du 25 septembre 2019, intitulée « PROVISION LITIGE ANTENNE RELAIS « ORANGE », d’un montant de 75.000 euros, vient au soutien de cette opposition. Pour le syndicat des copropriétaires, cette créance, que l’on retrouve dans l’état préalable à la vente adressé par le syndic au notaire chargé de la vente du lot, où elle figure au titre « des autres sommes exigibles du fait de la vente prêt (quote-part du vendeur devenue exigible) autres causes telles que condamnations », correspond à des redevances perçues illégalement par la SCI R&C de la société ORANGE pour l’antenne relais, notamment pour la période postérieure au 31 décembre 2011.

Au moment où cette créance est dénoncée par le syndic, c’est-à-dire au 25 septembre 2019, il apparaît que celle-ci est purement éventuelle dans la mesure où l’illégalité de l’installation de l’antenne relais n’a pas été constatée par un juge et n’a, à plus forte raison, donné lieu à une quelconque restitution ou condamnation de la part de la SCI R&C. La créance de 75.000 euros n’est pas certaine.
En conséquence, l’opposition du 15 octobre 2019 est irrégulière et il convient d’en ordonner la mainlevée ». 

Le tribunal a en outre déclaré parfait le désistement du syndicat des copropriétaires concernant sa demande en paiement des charges de copropriété, et condamné in solidum la société R et C et la société RCB à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 87.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par acte signifié le 14 mars 2023, la SCI R et C et la SCI RCB ont sollicité de l'office notarial la main-levée de l'opposition, ce que celui-ci a refusé, faisant valoir que :
le séquestre est antérieur à l'opposition du syndic et que le jugement 13 décembre 2022 a prononcé la seule main-levée de l'opposition ;la convention de séquestre prévoit pour la libération des fonds un accord entre la SCI R et C et le syndic ;le jugement a condamné la SCI R et C et la SCI RCB in solidum au paiement d'une somme de 87.000 euros au profit du syndicat des copropriétaires, en réparation d'un préjudice subi en lien avec l'installation d'une antenne relais.
Par acte du 24 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a signifié à l'office notarial une saisie attribution des sommes dont celui-ci est tenu à l'égard de la société R et C pour le paiement de la somme en principal de 87.000 euros en exécution du jugement du 13 décembre 2022.

Et le 16 juin 2023, le syndicat des copropriétaires a signifié à l'office notarial un certificat de non contestation établi par le commissaire de justice ayant instrumenté la saisie attribution, aux termes duquel celui-ci indique que la saisie-attribution a été dénoncée à la société R et C le 30 mars 2023 et qu'il n'a pas reçu de contestation de la part de celle-ci dans les formes et délais prévus par le code des procédures civiles d'exécution.

Par acte du 21 août 2023, la SCI R et C et la SCI RCB ont assigné la société Office Notarial de la [Localité 4] devant le président de ce tribunal aux fins :
qu'il lui soit enjoint de libérer les fonds et de restituer à la SCI R et C la somme de 86.586,83 euros sous astreinte de 300 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ; la condamner à leur verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement des dépens.
A l'audience du 22 décembre 2023, la SCI R et C et la SCI RCB ont maintenu leurs prétentions.
Elles expliquent que la retenue des sommes par la défenderesse caractérise un trouble manifestement excessif dès lors que :
les termes du jugement du 13 décembre 2022 sont clairs et ne nécessitent aucune interprétation puisque le juge a considéré que l'opposition en date du 15 octobre 2019, portant sur la somme de 110.229,24 euros, était injustifiée et illégale et a ordonné sa main-levée ;l'acte de vente prévoit effectivement que le séquestre ne libérera les fonds dans un premier temps que s’il y a accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues ; et que c'est en exécution de cette clause que la SCI R et C a donné son accord au paiement de la somme non contestée de 23.642,41 euros correspondant à l'arriéré de charges dues au syndicat des copropriétaires tels qu’arrêté par un jugement du 15 mai 2019 ;il n'y a pas eu accord entre les parties sur le sort du solde versé entre les mains du séquestre, mais l’opposition a été contestée devant les tribunaux dans le délai prévu à l'acte et elle a finalement été déclarée irrégulière par une décision revêtue de l'exécution provisoire ;aucune des dispositions de l'acte de vente ne s'oppose désormais à la restitution des fonds séquestrés, et c'est fautivement et en outrepassant sa mission de séquestre que l'office notarial exige dans ces circonstances une décision définitive et irrévocable ou un accord entre les parties. 
En réplique, la société Office Notarial de la [Localité 4] demande au juge des référés de :
lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur le bien fondé de la demande de libération entre ses mains, formulée par la SCI R et C et la SCI RCB, de la somme de 86.586,83 euros ; lui donner acte de ce qu’elle procédera à la libération des fonds entre les mains de qui de droit, et conformément à la décision de justice à intervenir ; dire n’y avoir lieu à astreinte ; débouter les sociétés R et C, et RCB de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;condamner in solidum les SCI R et C, et RCB, à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; les condamner aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :
elle dispose, sur un compte séquestre, de la somme de 86.586,83 euros, qui a vocation à être versée en exécution de la décision définitive devant être rendue sur la contestation de l’opposition ;elle considère que la mainlevée de l’opposition ne vaut pas fin de la mission du séquestre conventionnel ;s'il était considéré que le jugement du 13 décembre 2022 met un terme à la mission du séquestre, et il conviendra de tenir compte, le cas échéant, de la saisie-attribution réalisée par le syndicat des copropriétaires, qui a signifié au séquestre un certificat de non-contestation.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. 

La décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2024 et les demanderesses ont été autorisées à produire en délibéré l'acte d'appel du syndicat des copropriétaires contre le jugement du 13 décembre 2022, ce qu'elles ont fait le 2 janvier 2024.

MOTIFS

L'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile prévoit que le juge peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent visé par cette disposition s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Le trouble manifestement illicite désigne quant à lui toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. 

Toutefois, la seule méconnaissance d'une réglementation n'est pas suffisante pour caractériser l'illicéité d'un trouble.

Et tant le dommage imminent que le dommage illicite s'apprécient au jour de l'audience de plaidoiries.

Par ailleurs, en application de l'article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis « Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire ». 


L'article 5-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que « Pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.
L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise :
1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l'année courante et des deux dernières années échues ;
2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;
3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;
4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus ».

Enfin, l'acte authentique du 25 septembre 2019 comporte une convention de séquestre portant sur la somme de 115.760,41 euros indiquée dans l'état daté du 25 septembre 2019.

Il prévoit en particulier que « Le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission et libérera les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties ».

En l'espèce, il doit être déduit de l'acte authentique du 25 septembre 2019 qu'à défaut d'accord entre les parties, et en cas de contestation de l'opposition émise par le vendeur, la mission du séquestre est liée à l'issue de la procédure d'opposition.

Par conséquent, le tribunal judiciaire de Bobigny ayant déclaré irrégulière l'opposition par une décision revêtue de l'exécution provisoire, l'office notarial était tenu de restituer les fonds séquestrés à la SCI R et C à hauteur de 86.586,83 euros.

Toutefois, cette circonstance ne saurait constituer un trouble manifestement illicite dès lors qu'il est établi que l'office notarial s'est vu signifier postérieurement une saisie-attribution à hauteur d'une somme supérieure due par la société R et C, dont celle-ci ne justifie pas qu'elle l'a réglée, ou qu'elle a émis une contestation à son encontre.

Dans ces circonstances, les sociétés demanderesses seront déboutées de leurs prétentions.

Parties perdantes, elles seront condamnées in solidum au paiement des dépens.

Et compte tenu des circonstances du litige, il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.



PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ; 

Rejetons les demandes de la SCI R et C et de la SCI RCB ;

Condamnons in solidum la SCI R et C et la SCI RCB aux dépens ; 

Laissons à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles non compris dans les dépens ;

Rappelons que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. 

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 29 JANVIER 2024.


LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT