Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 24 janvier 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 24 JANVIER 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/02488 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHCDZ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Novembre 2022 -Tribunal de proximité de SAINT DENIS RG n° 11-21-0821





APPELANT

 

Monsieur [Z] [B]

né le 22 Avril 1982 à [Localité 7] (93)

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représenté par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

ayant pour avocat plaidant : Me Lucie GOMES de la SELARL LEXJURISMO, avocat au barreau de SENLIS, toque : 160







INTIME 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] A [Localité 6] SUR SEINE représenté par son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SAS immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 592 027 635

C/O Société FONCIA CHADEFAUX LECOQ

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représenté par Me Dominique TOURNIER de la SCP TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E0263









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 22 Novembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 



qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * * 

 

FAITS & PROCÉDURE



M. [Z] [B] est propriétaire d'un appartement (lot n°11) et d'une cave (lot n°28) dans un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8].



Par jugement en date du 4 mars 2013, le tribunal d'instance de Saint-Denis a condamné M. [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble les sommes suivantes :

- 2.520,45 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 octobre 2012, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2012,

- 531,27 € au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2012,

- 300 € à titre de dommages et intérêts,

- 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le tribunal l'a également autorisé à s'acquitter de ces sommes en une mensualité de 1.000 € suivie de 23 mensualités, dont 22 d'un montant de 100 € et la dernière pour le surplus.



Par exploit d'huissier du 24 juin 2021, le syndicat des copropriétaires à fait assigner M. [B] devant le tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer un nouvel arriéré de charges de copropriété et diverses sommes.



Par jugement du 7 novembre 2022, le tribunal de proximité de Saint-Denis a :

- condamné M. [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 7.404,48 € au titre de l'arriéré de charges, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

- condamné M. [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 171,12 € au titre des frais de recouvrement,

- condamné M. [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [B] aux dépens,

- rejeté pour le surplus les demandes des parties,

- rappelé que la présente décision est revêtue de l'exécution provisoire.



M. [B] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 26 janvier 2023.





La procédure devant la cour a été clôturée le 4 octobre 2023.







PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 6 septembre 2023 par lesquelles M. [B], appelant, invite la cour, au visa de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et 32-1 du code de procédure civile, à :

- infirmer le jugement,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident,

en conséquence,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.000 € pour procédure abusive,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 7.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonner qu'il soit dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, auxquels sera condamné le syndicat des copropriétaires, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, et ce en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel, avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;



Au soutien de ses demandes, M. [B] fait valoir, comme en première instance, que les arrêtés de compte reçus n'ont pas été mis à jour au regard des sommes arrêtées par le tribunal au 2 octobre 2012 et que des frais excessifs lui ont été imputés, en contradiction avec les termes du jugement du 4 mars 2013.



Il soutient que des versements ont été effectués et n'ont pas été pris en compte par le syndicat des copropriétaires, de sorte que son compte de copropriétaire était en réalité débiteur à hauteur de 140,43 €.



Vu les conclusions notifiées le 8 juin 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], intimé, invite la cour, au visa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967, 1342-10 et 1231-6 du code civil, à :

- débouter M. [B] de toutes ses demandes,

- confirmer le jugement excepté en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts,

- l'infirmer de ce seul chef, 

- condamner M. [B] au paiement de la somme de 3.600 € à titre de dommages et intérêts,

- le condamner au paiement de la somme de 4.800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens qui comprendront le droit de timbre ;



Il indique que les termes de l'ancienne procédure ont été entièrement réglés, et que la dette ne concerne que les charges postérieures à la précédente décision. 





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;







Sur les charges de copropriété



En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ;



En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 



Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

- le relevé de propriété faisant apparaître que le défendeur est propriétaire des lots n° 11 et 28 représentant respectivement 53/1.037e et l/1.037e,

- les appels de fonds,

- les procès-verbaux d'assemblée générale des années 2018 à 2022,

- le contrat de syndic,

- le décompte de la créance ;



Il résulte du décompte produit par le syndicat des copropriétaires que les chèques dont se prévaut M. [B] et dont il produit la copie fournie par son établissement bancaire et/ou la preuve par la production de ses relevés bancaires ont tous été portés au crédit de son compte de copropriétaire, contrairement aux allégations de ce dernier. En revanche, il ne justifie pas des autres versements non pris en compte qu'il invoque ;



Le syndicat des copropriétaires, qui fait application des règles d'imputation des paiements à la dette la plus ancienne édictée par l'article 1342-10 du code civil, impute les versements réalisés par M. [B] jusqu'au 26 janvier 2021 inclus au paiement d'arriérés pour un montant total de 7.149,61 € et fixe le début de sa créance au 4 mai 2016 en retenant néanmoins un solde créditeur au profit de M. [B] de 740,17 €. Il ressort de ce décompte que M. [B] reste débiteur, d'après le syndicat des copropriétaires, d'un arriéré de charges de 7.404,48 € ;



Néanmoins, au soutien de ses allégations selon lesquelles des frais importants ont été mis à sa charge, M. [B] produit le décompte établi par un huissier mandaté par le syndic et qui reprend le crédit et le débit du compte pour la période courant du 1er janvier 2011 au 11 janvier 2021 ;



Ce décompte permet de retracer la précédente condamnation du 4 mars 2013. Il en ressort en effet que la dette invoquée par le syndicat des copropriétaires était de 4.268,68 €, versement du 2 octobre 2012 inclus. Le tribunal ayant fait droit à la demande à hauteur de 2.520,45 € pour l'arriéré de charges et 531,27 € pour les frais de recouvrement, le surplus a été réintégré au crédit du compte de M. [B], comme cela ressort du décompte de l'huissier ;



Il ressort du commandement aux fins de saisie-vente du 25 avril 2013 produit par M. [B] qu'en dépit des délais de paiement accordés par le tribunal, le syndic a mandaté un huissier de justice, la SELARL François Lieurade, pour le recouvrement des causes du jugement. M. [B] démontre par un échange de courriers électroniques entre cet huissier et son conseil qu'il a intégralement payé les causes du jugement, soit 3.851,72 €, et que le dossier a été clôturé par l'huissier. Or, seule la somme de 1.960,45 € a été intégrée au compte de M. [B] à ce titre, soit un différentiel de 1.891,27 € sur lequel le syndicat des copropriétaires n'apporte aucune explication, étant précisé que ce dernier ne prétend pas que M. [B] n'a pas respecté les délais de paiement qui lui ont été accordés et qu'en conséquence aucun frais d'huissier ne peut être mis à sa charge pour le recouvrement des causes de la condamnation de 2013 ;



Par ailleurs, il ressort du décompte de l'huissier que la somme totale de 1.850,83 € de frais non justifiés ont été imputés à M. [B] entre le jugement de 2013 (hors réintégrations à son compte) et le 5 mai 2016, date d'entrée du décompte détaillé produit par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance, sur lequel les frais de recouvrement sont comptabilisés à part ;



Enfin, le décompte inclut la somme de 21,48 € d'intérêts de retard non dus ;



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la dette de charges de copropriété de M. [B] s'établit au 11 juillet 2022 à la somme de 7.404,48 € - 1.891,27 € - 1.850,83 € - 21,48 € = 3.640,90 €, à laquelle M. [B] doit par conséquent être condamné. Le jugement doit être infirmé sur ce point ;





Sur les frais de recouvrement



Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;



Le syndicat des copropriétaires justifie d'une mise en demeure le 10 novembre 2020 facturée 42 €. Il convient de retenir cette somme ainsi que celle de 33 € au titre des frais de relance. Monsieur [B] doit également être condamné à lui rembourser le coût du commandement de payer du 28 janvier 2021 ;



En revanche, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic, ce qui n'est pas établi en l'espèce s'agissant des frais de remise de dossier à l'avocat ou à l'huissier car il s'agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires ;



M. [B] sera donc condamné à verser la somme de 240,62 € au syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement. Le jugement sera infirmé sur ce point ;





Sur les dommages et intérêts



En vertu de l'article 1153 alinéa 4 du code civil, devenu l'article 1231-6 al. 3 du même code, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ;



En omettant de s'acquitter des charges dues en dépit d'une première condamnation, ce qui caractérise sa mauvaise foi, M. [B] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l'allocation de la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts. Le jugement sera infirmé sur ce point ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; 



M. [B], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [B] ;





Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965



Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 «le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires» ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande de M. [B] ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a :


condamné M. [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [B] aux dépens,




Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne M. [Z] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de 3.640,90 € au titre de l'arriéré de charge de copropriété arrêté au 11 juillet 2022 ;



Condamne M. [Z] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de 240,62 € au titre des frais de recouvrement ;



Condamne M. [Z] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts ;



Condamne M. [Z] [B] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT