Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 24 janvier 2024

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 24 JANVIER 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/19586 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGXGC



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 21 Octobre 2022 -Juge de la mise en état de PARIS - RG n° 18/12562





APPELANTE

 

S.C.I. FONCIRO

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 310 692 561

[Adresse 7]

[Localité 8]



Représentée par Me Dominique N'DIAYE, avocat au barreau de MEAUX, toque : 43







INTIMES 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SECONDAIRE DU BATIMENT C [Adresse 13] À [Localité 11] représenté par son liquidateur amiable, la société ESSET, SASU immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 484 882 642

C/O Société ESSET

[Adresse 6]

[Localité 9]



Représenté par Me Martin LECOMTE et assisté de Me Jean-Jacques DUBOIS - ASSOCIATION De CHAUVERON VALLERY-RADOT LECOMTE - avocat au barreau de PARIS, toque : R0110





Société ESSET

SASU immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 484 882 642

[Adresse 6]

[Localité 9]



Représentée par Me Chloé FROMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0074











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.





* * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



L'ensemble immobilier [Adresse 13] à [Localité 11], était constitué en un syndicat des copropriétaires, régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dénommé syndicat des copropriétaires principal de l'[Adresse 13].



Cet ensemble immobilier comprenait quatre bâtiments distincts, constituant chacun un syndicat des copropriétaires secondaire :

- le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment A (la Tour Maine Montparnasse proprement dite),

- le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment B (le centre commercial Maine Montparnasse),

- le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C [Adresse 10],

- le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment D (immeuble de bureaux situé au-dessus du bâtiment B).



Le syndic du syndicat des copropriétaires principal et de chaque syndicat des copropriétaires secondaire est la société Icade Property Management, dénommée ensuite Foncia Institutional Property Management, et aujourd'hui Esset.



La société civile immobilière Fonciro est propriétaire de deux lots n° 2241 et 2874 à usage commercial dépendant de [Adresse 10], laquelle constitue le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C [Adresse 13].



La société TLMP, exerçant sous le nom commercial 'Tout le monde en parle', exploite dans les lots de la SCI Fonciro un commerce de bar-restaurant.



Se plaignant de désordres en provenance de ce local commercial, consistant en des écoulements de graisses en parties communes, en provenance du conduit d'extraction des fumées desservant la cuisine du restaurant exploité par la société TLMP et constatés en novembre 2012, le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C a obtenu la désignation d'un expert en la personne de M. [W], ultérieurement remplacé par M. [E], par ordonnance de référé du 18 octobre 2013.



M. [E] a déposé son rapport le 1er mars 2017.



Par acte du 18 octobre 2018 le syndicat secondaire du bâtiment C, représenté par la société Esset, a assigné la SCI Fonciro devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d'obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à lui payer les sommes de :

- 260.392,27 € en indemnisation du préjudice subi du fait de l'absence d'entretien de la gaine d'extraction des lots de copropriété n°2241 et n°2874,

- 20.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens 

dont le coût de l'expertise judiciaire.



Parallèlement, par acte du 1er avril 2021, l'[Adresse 13] a été scindé en de nouvelles entités volumétriques. Les anciens syndicats des copropriétaires qui composaient l'ensemble immobilier (le syndicat des copropriétaires principal de l'[Adresse 13] et les quatre syndicats secondaires) sont alors entrés en voie de dissolution, les anciennes entités conservant la charge et /ou le bénéfice des procédures judiciaires en cours au moment de leur dissolution.



La SCI Fonciro a saisi le juge de la mise en état le 24 mars 2022 d'un incident visant à :

- constater la nullité de plein droit du mandat du syndic Foncia IPM devenu Esset, à compter de l'expiration du délai de 3 mois après son renouvellement du 3 juin 2016,

- subsidiairement, constater la nullité de plein droit à compter du 1er janvier 2016, 

- dire nulle l'assignation du syndicat secondaire du bâtiment C de l'[Adresse 13] délivrée le 18 octobre 2018 contre elle,

- constater l'extinction de l'instance,

- condamner le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment C de l'[Adresse 13] en liquidation à lui payer la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Par acte du 28 mars 2022 la SCI Fonciro a assigné en intervention forcée la société par actions simplifiée Esset.



Le syndicat secondaire du bâtiment C de l'[Adresse 13] et la société Esset se sont opposés à ces demandes, la société Esset soulevant à titre liminaire l'irrecevabilité pour cause de prescription.



Par ordonnance du 21 octobre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a :

- déclaré la SCI Fonciro recevable en ses demandes,

- débouté la SCI Fonciro de sa demande d'annulation de l'assignation délivrée à son encontre le 18 octobre 2018,

- débouté le syndicat secondaire du bâtiment C de l'[Adresse 13] de sa demande de dommages et intérêts,

- réservé les dépens et les demandes formées par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- renvoyé à l'audience de mise en état du 15 février 2023 pour les conclusions des défendeurs.



La SCI Fonciro a relevé appel de cette ordonnance par déclaration remise au greffe le 21 novembre 2022.



La procédure devant la cour a été clôturée le 16 novembre 2023, date des plaidoiries.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 9 novembre 2023, par lesquelles la société civile immobilière Fonciro, appelante, invite la cour, au visa des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 117 du code de procédure civile, à : 

- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle l'a débouté de sa demande d'annulation de l'assignation délivrée à son encontre le 18 octobre 2018, et réservé les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

statuant à nouveau,

- constater la nullité de plein droit du mandat du syndic Foncia IPM devenu Esset, à compter de l'expiration du délai de 3 mois après son renouvellement du 3 juin 2016,

- subsidiairement, constater la nullité de plein droit à compter du 1er janvier 2016,

- déclarer nulle l'assignation du syndicat secondaire du bâtiment C de l'[Adresse 13] délivrée le 18 octobre 2018 contre elle,

- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a déclaré la SCI Fonciro recevable en ses demandes, et débouté le syndicat secondaire du bâtiment C de l'[Adresse 13] de sa demande de dommages et intérêts,

- constater l'extinction de l'instance RG N°18/12562 pendante devant le tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre, 3ème section ; 

- rejeter l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires secondaire du

bâtiment C de l'[Adresse 13] en liquidation, et de la société Esset,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C de l'[Adresse 13] en liquidation, et la société Esset aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et 5.000 € au titre du même article pour l'instance d'appel ; 



Vu les conclusions notifiées le 10 octobre 2023, par lesquelles la société par actions simplifiée Esset, intimée, demande à la cour, au visa des articles 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 1358 et suivants du code civil ainsi que 118 et suivants du code de procédure civile, de : 

- confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions,

- débouter de ses demandes, fins et conclusions la société SCI Fonciro,

- condamner la société SCI Fonciro à lui payer, à titre personnel, la somme de 3.000 € au titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 118 du code de procédure civile,

- condamner la société SCI Fonciro aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du même code ;



Vu les conclusions notifiées le 7 novembre 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C de l'[Adresse 13], intimé, demande à la cour, au visa des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que 117 et 789 du code de procédure civile, de : 

- juger que le compte BRED n° 454.58.3514 ouvert au nom du syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C de l'[Adresse 13] est un compte bancaire séparé au sens de la loi du 10 juillet 1965,

- confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions,

- débouter la société Fonciro de l'ensemble de ses demandes, fins, conclusions et prétentions, 

- condamner la société Fonciro aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 20.000 € par application de l'article 700 du même code ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



L'ordonnance n'est pas contestée en ce qu'elle a déclaré la SCI Fonciro recevable en ses demandes et débouté le syndicat secondaire du bâtiment C de l'[Adresse 13] de sa demande de dommages et intérêts ;





Sur la nullité de l'assignation 



La SCI Fonciro sollicite l'annulation de l'assignation délivrée à son encontre le 18 octobre 2018 sur le fondement de l'article 117 du code de procédure civile ; elle maintient devant la cour qu'à défaut d'ouverture d'un compte bancaire séparé dans les conditions prévues par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le mandat du syndic Icade Property Management était nul passé le délai de trois mois après son renouvellement en 2016 ; qu'il en est ainsi également de ses renouvellements successifs sous les désignations de Foncia IPM puis Esset ; 



Le syndicat secondaire du bâtiment C de l'[Adresse 13] et la SAS Esset maintiennent qu'au 1er janvier 2016, ce syndicat secondaire disposait d'un compte bancaire séparé au sens de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et, de surcroît, d'un compte bancaire distinct de celui des autres syndicats de copropriétaires constituant l'ensemble immobilier ; 



Selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, 'Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé : ....

d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci';



Le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C de l'[Adresse 13] verse aux débats les pièces suivantes :



- les conditions particulières de la convention d'ouverture du compte n° [XXXXXXXXXX02] ouvert dans les livres de la BRED Banque Populaire au nom du 'SDC [Adresse 13] SYND SECOND C IM 418' datée du 23 novembre 2015 (pièce n° 69),

- des relevés d'identité bancaire (RIB) de la BRED au nom du 'SDC [Adresse 13] SYND SECOND C IM 4183 portant le n° de compte [XXXXXXXXXX02] (pièces n° 58 et 70),

- une attestation de la BRED Banque Populaire en date du 12 juillet 2022, aux termes de laquelle il est indiqué que les comptes SDC [Adresse 13] SYND SECOND A IM 414 ([XXXXXXXXXX05]), SDC [Adresse 13] SYND SECOND B IM 416 ([XXXXXXXXXX03]), SDC [Adresse 13] SYND SECOND C IM. 418 ([XXXXXXXXXX02]), SDC [Adresse 13] SYND SECOND D IM 420 ([XXXXXXXXXX01]) et SDC [Adresse 13] SYND PRINCIP D IMM 412 ([XXXXXXXXXX04]) sont des

comptes séparés et 'ne peuvent fusionner, pour quelque cause que ce soit, avec tout autre compte que votre sociétaire pourrait avoir dans notre établissement ou dans l'une de ses succursales. Cette interdiction de fusion s'étend à tout autre compte de même nature que votre sociétaire pourrait être amené à ouvrir dans nos livres afin d'y verser des fonds détenus dans le cadre des opérations de gestion immobilière visées plus haut' (pièce n° 72)

 - un relevé bancaire émanant de la BRED Banque Populaire établi le 31 décembre 2015 pour un compte ouvert au nom du SDC [Adresse 13] SYND SECOND C IM 418 portant le numéro [XXXXXXXXXX02] (pièce n° 68),

 - un relevé bancaire émanant de la BRED Banque Populaire établi le 31 juillet 2017 pour un compte ouvert au nom du SDC [Adresse 13] SYND SECOND C IM 418 portant le numéro [XXXXXXXXXX02] (pièce n° 75),

- une attestation de la BRED Banque Populaire du 4 août 2023 aux termes de laquelle il est indiqué :

'Nous attestons qu'à la demande de la société Esset Property Management sise à [Adresse 12] pris en tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires listé ci-dessous, nous avons ouvert dans nos livres le compte dont le titulaire est le syndicat des copropriétaires, dont l'intitulé et le numéro de compte sont :

SDC [Adresse 13] SYND SECOND C IM 418

Et ce, conformément à la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, modifiant la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ce compte bancaire ouvert au profit du syndicat de copropriété, ne fusionne avec aucun autre compte bancaire ouvert dans les livres de la BRED Banque Populaire';



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le syndicat secondaire du bâtiment C de l'[Adresse 13] était bien titulaire d'un compte à la BRED Banque Populaire à la date du 1er janvier 2016 ; que le numéro de ce compte ([XXXXXXXXXX02]) est distinct du numéro du compte du syndicat secondaire du bâtiment B ([XXXXXXXXXX03]) ; que la BRED Banque Populaire confirme que le compte de SDC [Adresse 13] SYND SECOND C IM 418 qui porte toujours le même numéro depuis 2015 ne peut fusionner avec quelque autre compte que ce soit ; 



La SCI Fonciro affirme que l'ensemble des fonds relatifs au syndicat secondaire du bâtiment C ne figure pas sur ce compte ; au soutien de ses allégations, elle verse aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales du 20 mai 2014, du 27 mai 2015, du 3 juin 2016 ; 

- un relevé bancaire du compte n° 454. 58. 3514 du 30 novembre 2015 ouvert auprès de la BRED Banque Populaire, mentionnant un solde créditeur de 21.125, 66 € ;

- un appel de fonds du 2 avril 2020 ; 



Cependant, il doit être observé que le relevé de compte daté du 31 juillet 2017 (pièce syndicat n° 75) rappelle le solde créditeur de 152.602,92 € au 30 juin 2017 et mentionne un solde créditeur de 379.362 € au 31 juillet 2017, ce qui démontre que le compte fonctionne effectivement ;



Dès lors, au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient de considérer que les conditions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 sont remplies ; 



L'ordonnance doit donc être confirmée en ce qu'elle a débouté la SCI Fonciro de sa demande d'annulation de l'assignation délivrée à son encontre le 18 octobre 2018 ; 







Sur la demande de dommages et intérêts de la société Esset



Selon l'article 118 du code de procédure civile, 'les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt' ;

 

L'intention dilatoire de la SCI Fonciro n'est cependant pas démontrée dans la mesure où elle a sollicité dès le début de l'instance au fond devant le tribunal la communication de la convention d'ouverture du compte bancaire séparé ;



La société Esset doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a réservé les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;



En revanche, la SCI Fonciro, partie perdante en cause d'appel, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer les sommes suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel :

- au syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C de l'[Adresse 13] : 5.000 €,

- à la société par actions simplifiée Esset : 5.000 € ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Fonciro ; 





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, 



Confirme l'ordonnance ;

 

Y ajoutant,



Déboute la société par actions simplifiée de sa demande de dommages-intérêts ;



Condamne la société civile immobilière Fonciro aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les sommes suivantes par application de l'article 700 du même code en cause d'appel :

- au syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C de l'[Adresse 13] : 5.000 €,

- à la société par actions simplifiée Esset : 5.000 € ;



Rejette tout autre demande.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT