Tribunal Judiciaire · PCP JCP référé — 23 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :23/01/2024
à :[F] [Z], [T] [M],[P] [W]
 Me Nathalie DREUX

Copie exécutoire délivrée 
le :23/01/2024
à :Me Adélia DRATWINSKYJ

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP référé
 
N° RG 23/08342 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EYB

N° MINUTE : 1/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.D.C. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 3] - réprésenté par son syndic la Société AXIMONIAL - RCS de PARIS N° 507 688 513,[Adresse 1]
représentée par Me Adélia DRATWINSKYJ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0110

DÉFENDEURS
Monsieur [F] [Z], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
Monsieur [T] [M], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
Monsieur [P] [W], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
S.A.R.L. ACDN INVEST - RCS de PARIS N° 839 384 856, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Nathalie DREUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1644

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Nicole COMBOT, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Véronique FRADIN, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 décembre 2023




Décision du 23 janvier 2024
PCP JCP référé - N° RG 23/08342 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EYB

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 janvier 2024 par Nicole COMBOT, première vice-président, juge des contentieux de la protection assistée de Véronique FRADIN, Greffière

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EXPOSE DU LITIGE

La SARL ACDN INVEST est propriétaire dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] de deux lots de corpropriété portant les n° 130 et 169 et correspondant, aux termes du réglement de copropriété, s’agissant du lot n° 130 à une boutique située au rez-de-chaussée du bâtiment H ayant son entrée à l’extérieur gauche en regardant la façade du bâtiment et comprenant un magasin, un studio à usage de photographie et une cuisine et, s’agissant du lot portant le n° 169, à un local à usage commercial, situé au sous-sol du bâtiment H. Le lot n° 169 est à ce jour divisé en deux parties : d’une part, une partie à usage d’habitation, en partie arrière, donnant sur la cour commune intérieure et ne portant aucun numéro sur la porte, comportant une pièce principale avec kitchenette et salle d’eau avec WC et d’autre part, une partie à usage de réserve, en façade, dont l’accés s’effectue par un escalier depuis le lot n°130.

Constatant l’occupation à usage d’habitation du lot n°169 par des personnes sans droit ni titre à l’origine de troubles de voisinage, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4], autorisé par ordonnance du président du tribunal judiciaire de [Localité 4] en date du 10 février 2022, a fait constater par commissaire de justice, le 31 mars 2022, l’occupation des lieux par Monsieur [F] [Z], Monsieur [T] [M] et Monsieur [P] [W].

Par acte de commisssaire de justice en date des 6 et 11 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] a fait assigner la SARL ACDN INVEST, Monsieur [F] [Z], Monsieur [T] [M] et Monsieur [P] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile :
- constater que Monsieur [F] [Z], Monsieur [T] [M] et Monsieur [P] [W] occupent sans droit ni titre le lot n° 169 dont la SARL ACDN INVEST est propriétaire, et en conséquence, ordonner leur expulsion immédiate dés la signification du commandement de quitter les lieux, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,
- supprimer le délai de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, 
- ordonner la séquestration des meubles aux frais des défendeurs,
- condamner la SARL ACDN INVEST au paiement de la somme provisionnelle de 9.495,68 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal, à compter de l’ordonnance à intervenir, qui seront capitalisés, 
- condamner in solidum la SARL ACDN INVEST, Monsieur [F] [Z], Monsieur [T] [M] et Monsieur [P] [W] au paiement d'une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] fait valoir que l'occupation du lot n° 169 par Monsieur [F] [Z], Monsieur [T] [M] et Monsieur [P] [W] qui sont à l’origine de tapage nocturne et de rixes violentes ayant nécessité l’intervention de la police et des pompiers, lui cause un préjudice important et constitue un danger en raison du risque d’incendie. Il expose avoir mis en demeure la SARL ACDN INVEST de faire cesser l’occupation illicite du lot dont elle est copropriétaire, et de faire respecter sa destination, en pure perte, le contraignant ainsi à agir à sa place.

L’affaire appelée une première fois à l’audience du 7 novembre 2023 a été renvoyée en raison de l’absence du conseil de la SARL ACDN INVEST, à l’audience du 5 décembre 2023.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son conseil, s’est désisté de sa demande tendant à l’expulsion de Monsieur [F] [Z], Monsieur [T] [M] et Monsieur [P] [W] mais a maintenu sa demande au titre des dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile. Il a indiqué que le syndicat des copropriétaires a subi un préjudice personnel du fait de l’occupation illicite du lot n° 169, que la SARL ACDN INVEST prétend sans en rapporter la preuve qu’il est inoccupé depuis novembre 2022, qu’elle ne l’a pas informé du changement de locataire pas plus qu’elle ne lui a adressé le nouveau bail du 2 novembre 2022 et qu’en outre, ce changement de locataire ne prouve pas que l’occupation des lieux par Monsieur [F] [Z], Monsieur [T] [M] et Monsieur [P] [W] ait cessé à cette date. 

La SARL ACDN INVEST, représentée par son conseil, a déposé des conclusions qu’elle a développées oralement aux termes desquelles elle a conclu au rejet des demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4], celle tendant à l’expulsion de Monsieur [F] [Z], Monsieur [T] [M] et Monsieur [P] [W] étant sans objet depuis novembre 2022, et a sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] à lui payer les sommes de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Elle a soutenu que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] a intenté son action au mois d’octobre 2023 alors que le lot litigieux n° 169 est inoccupé depuis novembre 2022, ses occupants ayant des liens familiaux avec l’ancien locataire du lot n° 130 où se situe la supérette, et les ayant naturellement libérés au moment où l’ancien locataire est parti pour céder la place à un nouveau locataire, que la présente procédure présente donc un caractère abusif, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] n’ayant pas pris la peine de vérifier avant d’intenter son action, en octobre 2023, plus d’un an et demi aprés le constat d’huissier du 31 mars 2022, que le lot n° 169 était toujours occupé ; que la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] excéde les pouvoirs du juge des référés ; qu’elle ne peut être tenue pour responsable de l’occupation irrégulière des lieux qui est le fait de son ancien locataire, lequel n’a pas été mis dans la cause, sachant qu’elle a mis un terme à cette situation en changeant de locataire en novembre 2022. 

Bien que régulièrement assignés à étude du commissaire de justice, Monsieur [F] [Z], Monsieur [T] [M] et Monsieur [P] [W] n'ont pas comparu ni personne pour les représenter. Il sera par conséquent statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience par les conseils des parties comparantes.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2023. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins mais ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion en raison de l'occupation illicite du logement

Il convient de donner acte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] qu’il se désiste de sa demande tendant à l’expulsion de Monsieur [F] [Z], Monsieur [T] [M] et Monsieur [P] [W] ainsi que des demandes accessoires qui en sont le prolongement naturel et notamment de sa demande de séquestration des meubles. 

Sur la demande de provision

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. 

Une contestation est sérieuse dès lors que l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond.


De même, une contestation est sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. 


Aux termes des article 1217 et 1231 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut demander réparation des conséquences de l’inéxécution, les dommages et intérêts n’étant dus que si le débiteur a prélablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

Il a été jugé que le règlement de copropriété ayant la nature d'un contrat, chaque copropriétaire a le droit d'en exiger le respect par les autres (3e Civ., 22 mars 2000, pourvoi n° 98-13.345, Bull. 2000, III, n° 64). Ce droit appartient au syndicat des copropriétaires qui représente l’ensemble des copropriétaires.

En l’espèce, le réglement de copropriété de l’immeuble prévoit que les copropriétaires ou occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée de leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités, de leurs clients, ou des gens à leur service.

Tout bruit ou tapage nocturne, de quelque nature que ce soit, troublant la tranquillité des occupants est formellement interdit, alors même qu’il aurait lieu à l’intérieur des appartements.

Tout copropriétaire sera responsable à l’égard des autres copropriétaires des conséquences dommageables entrainées par sa faute ou sa négligence.

Il résulte des pièces régulièrement versées aux débats, avec l’évidence requise en référé, que le lot n°169 dont la SARL ACDN INVEST est copropriétaire, a été occupé sans droit ni titre depuis 2018 et au moins jusque début novembre 2022, par Monsieur [F] [Z] qui serait le frère du gérant voire le gérant lui-même de la SARL THEIVAM, le frère et le gérant portant le même nom, société qui est la locataire du lot n°130, dont la SARL ACDN INVEST est également propriétaire, que cette occupation a entrainé un préjudice pour les copropriétaires de l’immeuble du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4], se traduisant notamment au mois d’août 2019 par des scénes de tapage nocturne, des rixes violentes ayant nécessité l’intervention des forces de police, et l’entrepôt de meubles dans la cour attenante au lot litigieux ainsi que son usage à titre privatif par Monsieur [F] [Z] et ses amis. 

La SARL ACDN INVEST, mise en demeure à plusieurs reprises les 23 août 2019, 5 novembre 2020 et enfin 25 novembre 2020, par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4], soit par l’intermédiaire de son syndic, la SAS AXIMONIAL, soit par celui de son conseil, de faire cesser cette occupation ainsi que les troubles de voisinage en résultant, n’a pas entamé de démarches en ce sens, notamment pour obtenir judiciairement l’expulsion des occupants sans droit ni titre du lot n° 169. 

Elle sera ainsi condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] la somme provisionnelle de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive 

En application de l'article 1240 du code civil, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice.

En l’espèce, la SARL ACDN INVEST ne justifie pas que la procédure intentée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4], dont la demande de provision est accueillie partiellement, revêt un caractère abusif, quand bien même, un laps de temps important s’étant écoulé entre le constat de l’occupation illicite des lieux et l’introduction de la présente instance, il eut été préférable qu’il s’assure que celle-ci perdurait.

Il convient par ailleurs de relever que la SARL ACDN INVEST a produit aux débats un constat du 31 octobre 2023 soit postérieur à l’introduction de la présente instance, qui prouve que le local litigieux est désormais libre de toute occupation mais ne démontre pas avoir porté cette information à la connaissance de la partie adverse ou de son conseil avant la première audience.

La SARL ACDN INVEST sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
 
Sur les demandes accessoires

La SARL ACDN INVEST, Monsieur [F] [Z], Monsieur [T] [M] et Monsieur [P] [W], partie perdante, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment la moitié du coût du constat d'huissier du 30 septembre 2019, qui était seulement pour partie destiné à établir les conditions de l’occupation du lot litigieux (232,60 euros), le coût intégral du constat du 31 mars 2022 (878,48 euros) et des frais de serrurier qui n’est pas intervenu mais s’est déplacé sur les lieux (160 euros).

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur l’intégralité des frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse,

Donnons acte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] qu’il se désiste de sa demande d’expulsion de Monsieur [F] [Z], Monsieur [T] [M] et Monsieur [P] [W] ainsi que des demandes accessoires qui en sont l’accessoire et notamment de sa demande de séquestration des meubles, 

Condamnons la SARL ACDN INVEST à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] une somme provisionnelle de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts, 

Condamnons in solidum la SARL ACDN INVEST, Monsieur [F] [Z], Monsieur [T] [M] et Monsieur [P] [W] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 4] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons in solidum la SARL ACDN INVEST, Monsieur [F] [Z], Monsieur [T] [M] et Monsieur [P] [W] aux dépens, qui comprendront notamment la moitié du coût du constat d'huissier du 30 septembre 2019 (232,60 euros), le coût intégral du constat du commissaire de justice du 31 mars 2022 (878,48 euros) et des frais de serrurier (160 euros),

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes, 

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire, 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés. 

La greffière,La juge des contentieux de la protection.