Cour d'Appel · Chambre Civile — 23 janvier 2024

COUR D'APPEL D'ORLÉANS



C H A M B R E C I V I L E





GROSSES + EXPÉDITIONS : le 23.01.24

la SCP LAVAL - FIRKOWSKI

Me Estelle GARNIER





ARRÊT du : 23 JANVIER 2024



N° : - 24 



N° RG 21/00592 - N° Portalis DBVN-V-B7F-GJZ5





DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 26 Janvier 2021



PARTIES EN CAUSE



APPELANT :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265258796699850



Monsieur [G] [Y]

né le 20 Septembre 1970 à [Localité 12] (MAROC)

[Adresse 9]

[Localité 8]



ayant pour avocat postulant Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI, avocat au barreau d'ORLEANS, 

ayant pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS [a dégagé sa responsabilité]



D'UNE PART





INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265270751213523



S.C.I. TOURNOIS 

Société Civile Immobilière au capital de 1.524,49 € , immatriculée au RCS de TOURS sous le numéro 378 422 596, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 7]



ayant pour avocat postulant Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS, 

ayant pour avocat plaidant Me Maud DELAYAT, avocat au barreau de TOURS





D'AUTRE PART






DÉCLARATION D'APPEL en date du :23 Février 2021

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 2 octobre 2023 








COMPOSITION DE LA COUR



Lors des débats, du délibéré :




Mme Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

M. Laurent SOUSA, Conseiller,

Mme Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.




Greffier :




Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.




DÉBATS :



A l'audience publique du 4 décembre 2023, ont été entendus Madame Laure-Aimée GRUA, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles en vertu de l'ordonnance N° 92/2020, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.



ARRÊT :



Prononcé le 23 janvier 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.



***



FAITS ET PROCÉDURE



Aux termes d'un acte notarié du 21 septembre 2006, M. [G] [Y] a acquis de la SCI Tournois un terrain à bâtir formant le lot n°46 du lotissement dénommé 'Lotissement de la Fontaine de Mié', joignant, notamment, au Nord la rue [Adresse 11], cadastré BM [Cadastre 5], lieudit [Adresse 10] à [Localité 7], d'une surface de 1 600 m², pour un prix de 47 000 euros. 

Se plaignant de ce que le terrain, entouré d'un ruisseau et de parcelles clôturées, ne dispose pas d'accès direct à la voie publique, la société Tournois, propriétaire de la parcelle voisine ayant édifié un portail sur un ... qui, jusque là lui permettait l'accès à la voie publique, et aucune solution amiable n'ayant pu être trouvéeM. [Y] a, par acte d'huissier délivré le 31 mai 2017, assigné la société Tournois en reconnaissance de l'état d'enclave de la parcelle et afin de se voir accorder un droit de passage. 

Par jugement du 26 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Tours a :

- dit que le fond acquis par M. [Y] de la société Tournois aux termes de l'acte de vente du 21 septembre 2006 n'est pas enclavé,

- débouté en conséquence M. [Y] de l'ensemble de ses demandes,

- condamné M. [Y] aux dépens de l'instance,

- condamné M. [Y] à verser à la société Tournois une indemnité de procédure de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, il a retenu que s'il résulte d'un constat d'huissier du 21 juillet 2017 que la parcelle est enclavée au Sud, à l'Est et à l'Ouest par des entreprises, et qu'au Nord l'accès est impossible en raison d'un ruisseau sans pont qui en bloque l'accès, M. [Y] a acquis la parcelle en connaissance de cause alors qu'il avait manifesté à l'époque son intention de construire, la valeur d'acquisition du terrain tenait compte de la nécessité d'aménager les lieux pour accéder à la voie publique. Il a considéré, pour dire le terrain n'était pas enclavé et le débouter de sa demande, qu'il ne démontrait pas que l'aménagement d'un pont pour lequel la mairie avait donné son accord ne serait pas techniquement envisageable ou serait d'un coût disproportionné.

Selon déclaration du 23 février 2021, M. [Y] a relevé appel de l'intégralité des chefs de ce jugement.

Les parties ont conclu.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 18 mai 2021, M. [Y] demande à la cour de :

- le juger recevable et fondé en son appel,

- infirmer le jugement en ce qu'il a dit que le fond acquis de la société Tournois aux termes de l'acte de vente du 21 septembre 2006 n'est pas enclavé, l'a débouté en conséquence de l'ensemble de ses demandes, condamné aux dépens et à verser à la société Tournois une indemnité de procédure de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

Statuant à nouveau, 

- juger que la parcelle cadastrée section BM n°[Cadastre 5] lui appartenant est à ce jour enclavée,

- juger que la parcelle sera désenclavée par un passage de quatre (4) mètres de large sur la parcelle cadastrée section BM n°[Cadastre 2] appartenant à la société Tournois,

- fixer l'assiette de ce droit de passage le long de la limite Sud de cette parcelle, d'ouest en est afin de relier le portail du [Adresse 4] à la parcelle BM n°[Cadastre 5],

- condamner par suite et pour rendre ce droit de passage effectif, la société Tournois à lui transmettre un moyen d'accès (code ou télécommande) permettant l'ouverture et la fermeture du portail sis [Adresse 4] à [Localité 13], sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir,



- juger que la fixation de ce droit de passage ne nécessite aucuns travaux, et n'entraîne aucun préjudice pour la société Tournois, qui lui avait au préalable accordé une faveur de passage au même endroit,



- débouter par suite la société Tournois de l'ensemble de ses moyens, fins et prétentions en défense, ainsi que de toute demande indemnitaire reconventionnelle,

- ordonner la publication du jugement à intervenir au fichier immobilier, aux frais de la 

société Tournois ayant refusé amiablement la fixation d'un droit de passage,

- condamner la société Tournois au paiement de la somme de 4 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'instance qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 21 juillet 2017 (soit 204,09 euros TTC).

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2023, la société Tournois demande de :

- déclarer M. [Y] mal fondé en son appel et l'en débouter,

- confirmer le jugement,

- déclarer que le fonds de M. [Y] n'est ni enclavé, ni exploité,

- subsidiairement, faire application des dispositions de l'article 684 du code civil et ordonner que le passage ne peut être pris sur la parcelle BM [Cadastre 2] de la société Tournois,

- plus subsidiairement, constater qu'un passage par la parcelle [Cadastre 6] jouxtant la parcelle [Cadastre 5] acquise par M. [Y] serait de moindre dommage et faire application des dispositions de l'article 683 du code civil,

- débouter purement et simplement M. [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- infiniment subsidiairement, condamner M. [Y] à payer à la société Tournois, à titre de dommages-intérêts, une somme qui ne saurait être inférieure à 57 600 euros TTC, sauf à parfaire au vu des demandes du locataire,

En tout état de cause,

- débouter M. [Y] des demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes,

- le condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens, et accorder à Maître [E] le droit prévu à l'article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Moyens des parties

M. [Y] reproche au premier juge d'avoir retenu qu'il avait acquis la parcelle en connaissance de cause alors qu'il ne résulte d'aucune mention dans l'acte de vente qu'il l'aurait achetée avec l'obligation de financer un pont, le prix de vente n'ayant jamais été convenu en considération du coût de celui-ci. Il fait valoir que la parcelle ne possède aucun accès à la voie publique, ainsi que le prouve le constat d'huissier du 21 juillet 2017, que tant que la tolérance de la société Tournois perdurait, la parcelle n'était pas enclavée mais que depuis qu'elle y a mis fin, elle l'est, ce qui lui a causé des difficultés avec le voisinage qui lui reproche un défaut d'entretien de cette parcelle ; le coût de construction du pont étant supérieur au prix d'acquisition de la parcelle, il est impossible qu'il ait considéré qu'il lui revenait de le prendre en charge, l'avis de valeur de la parcelle en 2020 n'est d'aucun intérêt pour déterminer ce qui avait été convenu en 2006. Il indique souhaiter édifier deux bâtiments sur sa parcelle, projet autorisé selon arrêté de permis de construire du 19 février 2019, conditionné par la possibilité d'une desserte respectant les obligations du Plan Local d'Urbanisme en matière de sécurité, la seule possibilité d'y accéder étant d'obtenir un droit de passage de 4 mètres sur la parcelle cadastrée section BM n°[Cadastre 2], conformément au PLU se référant aux normes minimales en vigueur, ce passage étant plus court que celui pouvant être pris sur la parcelle n°[Cadastre 6].

La société Tournois répond que le bien vendu étant un lot en son entier, qui n'a pas fait l'objet de division par la venderesse avant la cession, avec un numéro sur la voie publique savoir le [Adresse 10], comme le certificat de numérotage annexé à l'acte produit en pièce 2 adverse le démontre, il est manifeste que ce terrain n'est pas enclavé, l'acquéreur sachant, lors de la vente, qu'il aurait à édifier un pont pour relier son terrain à la voie publique, tout comme l'ont fait les voisins, comme le rapporte la pièce adverse 4, ainsi que cela résulte en effet de la situation du bien. Elle prétend que le prix de cession du bien a tenu compte de cette circonstance, puisqu'il résulte d'une valorisation du 12 octobre 2018 du bien supposé relié par un pont à la rue [Adresse 11] qu'il peut être vendu au prix de 144 000 € HT et considère rapportée la preuve de ce que l'édification du pont était entrée dans le champ contractuel puisque le prix a été convenu en conséquence. Elle ajoute que l'acte n'établit aucune servitude de passage conventionnelle sur son fonds, qui constitue un autre lot du même lotissement avec un accès quant à lui sur la rue de Hollande au n° 23, le règlement du lotissement n'établit aucune servitude entre ces deux fonds et rappelle que selon la jurisprudence applicable n'est en effet pas enclavé le bien qui ne nécessite pas de travaux d'accès d'un coût excessif.

Réponse de la cour

L'enclave caractérise, selon les termes mêmes de l'article 682 du code civil, la situation d'un fonds qui, entouré par des fonds appartenant à d'autres propriétaires, n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante pour son exploitation.

Il faut préciser, au vu de l'origine de propriété, relatée en page 14 de l'acte de vente, pièce n°2 de M. [Y], que la société Tournois avait acquis, au prix de 68 602,06 euros, deux lots du lotissement, selon acte notarié du 21 mars 2000, et a revendu l'un d'eux d'une surface de 1 600 m², au prix de 47 000 euros, à M. [Y] le 21 septembre 2006. La parcelle de M. [Y] n'est donc pas issue de la division d'un fonds.

Le fonds de M. [Y] est entouré au Sud, à l'Est et à l'Ouest de fonds appartenant à d'autres propriétaires et au Nord de la rue [Adresse 11], mais qu'il ne peut joindre qu'en traversant le ruisseau de la Fontaine du Mié. Le fonds ne peut donc être dit enclavé puisqu'il est possible de le relier à la rue [Adresse 11] par la construction d'un pont lui donnant ainsi un accès direct à la voie publique.

L'état d'enclave doit être apprécié à la date où le juge se prononce. 

Le fonds de M. [Y] n'est pas exploité, et ne l'a jamais été. Il n'est pas possible de dire que la construction du pont nécessiterait des travaux d'un coût excessif, puisque, s'il indique un coût brut de construction d'un montant approximatif de 56 350 euros en 2006, se basant sur l'ouvrage existant au [Adresse 3], il ne justifie pas que les besoins de son fonds sont similiaires en terme de desserte, étant précisé que ce pont dessert une copropriété, et alors en tout état de cause qu'il résulte des pièces produites que le coût d'un tel ouvrage, à supposer qu'il soit de cet ordre, n'est pas disproportionné par rapport à la valeur du fonds ainsi desservi. 

En conséquence, l'état d'enclave ne pouvant être reconnu, la décision qui déboute M.[Y] de ses demandes doit être confirmée. 

M. [Y] qui succombe sera condamné au paiement des entiers dépens d'appel, distraits au profit de Maître [E] au titre de l'article 699 du code de procédure civile, et d'une indemnité de procédure de 3 000 euros à la société Tournois au titre de l'article 700 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe ;

Confirme la décision, en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne M. [G] [Y] au paiement des entiers dépens d'appel, distraits au profit de Maître [E] et d'une indemnité de procédure de 3 000 euros à la société Tournois.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT