Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 23 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 23 JANVIER 2024



N° 2024/ 24













Rôle N° RG 23/01181 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BKVCV







[C] [I] [F] [H]

[K] [L] [E] [T]





C/



[D] [R]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Laure ATIAS 

Me Paul SZEPETOWSKI 













Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 24 Novembre 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/05091.





APPELANTS



Monsieur [C] [I] [F] [H]

né le 15 Septembre 1978 à [Localité 10], demeurant [Adresse 7]



Madame [K] [L] [E] [T]

née le 24 Juin 1978 à [Localité 12], demeurant [Adresse 7]



Tous deux représentés par Me Laure ATIAS de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Isabelle SILVANO, avocat au barreau de GRASSE





INTIMEE



Madame [D] [R]

née le 28 Mars 1976 à [Localité 9] (LIBAN), demeurant [Adresse 8]



représentée par Me Paul SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE





PARTIE(S) INTERVENANTE(S)







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 04 Décembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : 





Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2024,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***







EXPOSÉ DU LITIGE 



Par acte authentique reçu le 24 juin 2016 par Maître [V] [Y], notaire à [Localité 10], M. [C] [H] et Mme [K] [T] ont vendu à Mme [D] [R] un appartement de type F2 en rez-de-jardin d'une maison édifiée sur deux niveaux, outre deux emplacements de stationnement, situés [Adresse 8] à [Localité 11] (Alpes Maritimes), au prix de 117 000 €. 



Rapidement après la prise de possession des lieux, Mme [D] [R] a déploré des infiltrations au sein de l'appartement. A la suite de ces infiltrations, les vendeurs ont fait réaliser en 2017 des travaux consistant en la réalisation d'un drainage longeant la cave, la pose d'une étanchéité en pied de mur et la pose d'une pompe de relevage recueillant les eaux pluviales en extrémité de la galerie sanitaire.



Les infiltrations ayant persisté, Mme [D] [R] a fait appel à un expert qui a constaté que l'appartement était situé au rez-de-jardin (soit en dessous du rez-de-chaussée), qu'il était semi-enterré contre le terrain naturel et qu'il avait été édifié sans vide sanitaire, de sorte qu'il subira à terme des nouveaux dégâts des eaux en dépit de travaux effectués par les vendeurs.



Par ordonnance en date du 17 juin 2019, sur assignation de Mme [D] [R], le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse a ordonné une expertise judiciaire.



Aux termes de son rapport en date du 10 avril 2020, l'expert judiciaire a constaté la réalité des désordres allégués par Mme [D] [R] (principalement remontées capillaires affectant le bas des murs de l'appartement) ; il estime que ces désordres sont irréversibles, évolutifs et aggravants avec le temps, qu'ils entraînent une impropriété à destination des lieux de vie et des risques d'insalubrité, qu'ils résultent de la conception même de la construction (appartement semi-enterré aménagé directement sur le terre-plein, sans vide sanitaire et accolé à une paroi rocheuse sans drainage suffisant des eaux) et que ces vices, qui n'étaient pas apparents, préexistaient à la vente de l'appartement à Mme [D] [R]. Il préconise divers travaux évalués à une somme de 49 385 € TTC, tout en soulignant qu'ils ne pourront au mieux que limiter fortement la réapparition des désordres constatés, et que seule une démolition complète de l'ouvrage et sa reconstruction pourraient remédier totalement aux désordres constatés. Il impute enfin ces désordres aux anciens propriétaires successifs du bien, qui ont modifié la construction d'origine et réalisé des travaux insuffisants et inappropriés.



Par acte du 12 novembre 2020, Mme [D] [R] a assigné M. [C] [H] et Mme [K] [T] devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir prononcer la nullité du contrat de vente. 



Par jugement en date du 24 novembre 2022, ce tribunal a :


prononcé la nullité du contrat de vente conclu le 24 juin 2016 suivant acte authentique reçu par maître [O] [Y], notaire à [Localité 10] (Alpes-Maritimes), entre M. [C] [H] et Mme [K] [T], vendeurs, et Mme [D] [R], acquéreur,

ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière de [Localité 10] avec la précision des références de la vente,

ordonné qu'il soit procédé aux restitutions réciproques du prix et de l'immeuble,

condamné en conséquence in solidum M. [C] [H] et Mme [K] [T] à verser à Mme [D] [R] :


- la somme de 117 000 € au titre de la restitution du prix de vente,

- la somme de 9 900 € au titre du remboursement des frais notariés,

- la somme de 7 000 € au titre du remboursement des frais d'agence,

- la somme de 2 147 € au titre du remboursement des taxes foncières,

- la somme de 58 769,70 € au titre du remboursement du coût du prêt bancaire souscrit pour l'acquisition du bien, 

soit la somme totale de 194 8l6,70 € au titre de la restitution du prix de vente et des frais afférents à la vente,

' condamné M. [C] [H] et Mme [K] in solidum à payer à Mme [D] [R] la somme de 1 990 € au titre du coût des rapports techniques et constat d'huissier qu'elle a dû faire établir,

' condamné M. [C] [H] et Mme [K] [T] in solidum à payer à Mme [D] [R] la somme de 5 000 € a titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral,

' débouté M. [C] [H] et Mme [K] [T] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

' condamné M. [C] [H] et Mme [K] [T] in solidum à payer à Mme [D] [R] la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' débouté M. [C] [H] et Mme [K] [T] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamné M. [C] [H] et Mme [K] [T] in solidum aux entiers dépens, qui comprendront les frais d'expertise judiciaire et qui seront distraits conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, 

' écarté l'exécution provisoire.



Le tribunal a retenu l'existence de manoeuvres dolosives imputables aux vendeurs lors de la vente du bien à Mme [D] [R]. Il a considéré que M. [C] [H] et Mme [K] [T] ne sont certes pas à l'origine de la création de l'appartement litigieux en rez-de-jardin qui résulte de l'ancien propriétaire, M. [P], entre 2006 et 2009, ayant pour leur part réalisé d'autres travaux de transformation de garages en appartements et ayant divisé le bien en plusieurs lots de copropriété. Pour autant, le tribunal a retenu la qualité de professionnel de l'immobilier de M. [C] [H] qui a conservé le bien pendant un an avant de le revendre, et en a déduit qu'il avait donc nécessairement connaissance des désordres affectant l'appartement dont il savait qu'il ne bénéficiait pas d'un vide-sanitaire, que la galerie sanitaire n'était pas suffisante pour en assurer l'isolation et qu'il était sujet à infiltrations pendant les périodes pluvieuses. Il ajoute que le traitement des eaux de surface lors des aménagements du jardin réalisés par M. [C] [H] et Mme [K] [T] sont insuffisants et non conformes aux préconisations du permis de construire par eux obtenu. Le tribunal a estimé que Mme [D] [R], profane, ne pouvait se rendre compte elle-même des vices affectant le bien, malgré sa visite des lieux et la communication des diagnostics techniques habituels, ayant été trompé dans son consentement sur un point déterminant. 



Le tribunal en a déduit l'annulation de la vente sur le fondement des articles 1382 et 1116 du code civil, donc la restitution des sommes et du bien. Il a également retenu l'existence d'un préjudice subi par Mme [D] [R] du fait du dol.



Le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par M. [C] [H] et Mme [K] [T], estimant les faits de diffamation reprochés à Mme [D] [R] déjà poursuivis pénalement, et prescrits.





Selon déclaration reçue au greffe le 18 janvier 2023, M. [C] [H] et Mme [K] [T] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises.



Par dernières conclusions transmises le 9 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [C] [H] et Mme [K] [T] sollicitent de la cour qu'elle :


réforme en toutes ses dispositions le jugement entrepris, 

déboute Mme [D] [R] de toutes ses demandes, 

condamne Mme [D] [R] à leur verser la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.




Les appelants expliquent n'avoir procédé à aucun travaux dans le bien acquis par eux un an avant de le revendre à Mme [D] [R], si ce n'est la division cadastrale du bien avec suppression d'un escalier intérieur, les informations relatives à celle-ci étant expressément consignées dans l'acte de vente du 24 juin 2016. Ils estiment que Mme [D] [R] en a été parfaitement informée, l'acte de vente faisant état de l'entreprise ayant réalisé les travaux de construction en 2009 à l'initiative du précédent propriétaire et comprenant en annexe, les diagnostics techniques. Les appelants font valoir que le rapport d'expertise confirme cette chronologie, qu'eux-mêmes n'ont jamais habité le bien et n'ont jamais été informés de désordres l'affectant.



Les appelants réfutent l'existence d'un dol, dont la preuve n'est pas rapportée. Ils font valoir que Mme [D] [R] a pu visiter le bien avant son acquisition et avoir tout renseignement via l'agent immobilier expressément mandaté à cette fin et étant déjà intervenu lors de l'achat en 2015 par eux du bien en cause. Ils contestent avoir eu connaissance du moindre vice ou désordre affectant le bien avant la vente de 2016. 

Par ailleurs, M. [C] [H] indique qu'en 2016, il était terrassier, mais n'avait aucune autre connaissance ou compétence en matière immobilière, de sorte qu'il ne pouvait être considéré comme étant un professionnel de l'immobilier, quand bien même il est devenu agent immobilier trois ans plus tard. Il rappelle avoir vendu le bien par l'intermédiaire d'un agent immobilier, n'étant pas lui-même un professionnel en la matière, de sorte qu'aucune présomption de connaissance des désordres ne peut lui être opposée. Les appelants nient toute réticence dolosive, contestant toute intention de tromper son cocontractant sur un point déterminant de son consentement, alors que les désordres se sont révélés postérieurement à la vente, en décembre 2016, soulignant que le dol est une notion distincte de celle du vice caché. Les appelants contestent toute intention de tromper Mme [D] [R] et assurent qu'aucune erreur par eux induite n'a pu être déterminante du consentement de cette dernière. 



Les appelants soutiennent en tout état de cause que Mme [D] [R] n'a subi aucun préjudice. Ils estiment qu'elle ne peut prétendre, au vu des prix du marché, qu'elle aurait acheté à un prix moindre. Ils contestent tout préjudice de jouissance par elle subi alors qu'elle profite du bien en l'occupant ou en le louant régulièrement avec des retours élogieux de ses locataires.



S'agissant de la garantie décennale invoquée subsidiairement par Mme [D] [R], les appelants contestent avoir réalisé des travaux en 2017, à la suite des infiltrations dénoncées par l'intimée en décembre 2016. Ils expliquent avoir proposé, dans le cadre d'un protocole, de faire intervenir un professionnel dûment assuré, mais sans suite, puisque l'intimée a rejeté toute possibilité de transaction. Ils dénoncent des demandes récurrentes d'argent de la part de Mme [D] [R], pour des motifs divers, mais sans aucune référence à des désordres d'infiltration entre 2017 et 2019. Ils mettent en cause des propos mensongers voire diffamants de la part de Mme [D] [R] qui a été poursuivie pénalement dans ce cadre. Faute de pouvoir démontrer la teneur de quelconques travaux par eux réalisés, M. [C] [H] et Mme [K] [T] assurent que leur responsabilité décennale ne saurait être engagée. 

Ils indiquent en outre que les travaux de surélévation et d'extension qui leur sont imputés ne concernent en rien le bien de l'intimée et qu'aucune garantie décennale ne pourrait être mise en jeu à raison d'un nombre insuffisant de grilles de caniveaux dans le jardin de la copropriété.





Par dernières conclusions transmises le 26 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [D] [R] sollicite de la cour qu'elle : 

À titre principal : 


confirme le jugement querellé en ce qu'il a prononcé la nullité du contrat de vente conclu le 24 juin 2016 portant sur le bien situé [Adresse 8] à [Localité 11] (Alpes-Maritimes), cadastré B [Cadastre 4], B [Cadastre 5] et B [Cadastre 6],

confirme la condamnation solidaire de M. [C] [H] et Mme [K] [T] à lui restituer la somme de 117 000 € correspondant au prix d'acquisition du bien litigieux augmentée des intérêts au taux légal à compter de la demande en justice ainsi que l'ensemble des sommes déboursées par elle pour permettre cette acquisition, soit la somme de 80 251,70 euros avec intérêts au taux légal à compter de la demande en justice,

condamne solidairement M. [C] [H] et Mme [K] [T] à lui restituer la somme de 479 euros correspondant à la taxe foncière de l'année 2023,

condamne solidairement M. [C] [H] et Mme [K] [T] à lui restituer la somme de 375 euros correspondant à la quote-part versée pour la remise en état du chemin de l'association syndicale libre,

confirme le principe de la condamnation solidaire de M. [C] [H] et Mme [K] [T] au titre du préjudice moral et du préjudice de jouissance subi par elle,

infirme le quantum de la condamnation mise à leur charge, et, statuant de nouveau, les condamne au paiement de la somme de 100 000 €, 


Dans l'hypothèse où la juridiction ne devrait pas prononcer la résolution de la vente immobilière, 


condamne M. [C] [H] et Mme [K] [T] au paiement de la somme de 207 884,36 euros au titre du préjudice subi avec intérêts au taux légal à compter de la demande en justice,


À titre subsidiaire : 

' condamne solidairement M. [C] [H] et Mme [K] [T] au paiement de la somme de 168 375 euros sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs avec intérêts au taux légal à compter de la demande en justice,

' condamne solidairement les vendeurs au paiement de la somme de 100 000 euros au titre des préjudices moral et matériel subis par elle,

' condamne M. [C] [H] et Mme [K] [T] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



L'intimée soutient que les vendeurs, par leur silence concernant un élément déterminant du bien vendu, ne lui ont pas permis de donner un consentement éclairé sur la vente dont la nullité est donc encourue avec condamnation des vendeurs à lui rembourser les frais liés à l'acquisition du bien immobilier. Mme [D] [R] invoque effectivement un dol de la part de M. [C] [H] qui doit être considéré comme un professionnel de la construction puisqu'il est gérant d'une société de terrassement, et comme un professionnel de l'immobilier compte tenu de sa qualité de gérant d'une agence immobilière. Elle fait valoir que M. [C] [H] et Mme [K] [T] se sont volontairement abstenus de l'informer de ce que le bien vendu n'était pas conforme aux règles de l'art dans le seul but de le vendre. En effet, alors qu'ils ne pouvaient ignorer l'importance des travaux modificatifs réalisés par leur auteur, et nécessairement indiqués dans leur acte d'acquisition du 28 mars 2015, non produit, ils ont indiqué dans l'acte de vente de 2016 qu'aucun travaux de rénovation n'avaient été réalisés sur le bien depuis 10 ans, ne mentionnant ainsi ni les transformations de 2006, ni les constructions de 2015. L'intimée en déduit la caractérisation d'une réticence dolosive des vendeurs sur un élément déterminant de la vente eu égard à la gravité des désordres, irréversibles et évolutifs, affectant l'immeuble dont l'expert indique qu'il est impropre à sa destination et qu'il présente des infiltrations du fait d'une absence de gestion normale des eaux. L'intimée ajoute que le caractère non permanent des désordres n'en limite pas la gravité. 



Mme [D] [R] entend être indemnisée de l'ensemble des frais actualisés par elle engagés, et obtenir des dommages et intérêts au titre des préjudices subis et tenant en une perte de chance d'avoir pu faire l'acquisition de son bien à un prix moindre, aux travaux nécessaires pour limiter fortement la réapparition des désordres constatés, et, en la perte de chance de revendre le bien au prix d'acquisition ou de réaliser une plus value. 



Mme [D] [R] invoque également un préjudice moral et matériel conséquent. 



À titre subsidiaire, Mme [D] [R] entend voir engager la responsabilité décennale des vendeurs au titre des travaux réalisés par eux en 2017 dont la réalité est démontrée par les échanges de messages entre les parties, transcrits dans un procès-verbal de constat par commissaire de justice.





L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 6 novembre 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION



A titre liminaire, il convient d'observer que malgré les termes de la déclaration d'appel qui inclut ce chef de la décision de première instance, le rejet de la demande reconventionnelle de dommages et intérêts présentée par M. [C] [H] et Mme [K] [T], appelants, n'est plus contesté aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives, de sorte que ces dispositions devront être confirmées.



Sur la demande en annulation de la vente



Sur le principe de la demande en nullité



L'article 1109 du code civil dispose qu'il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol.



Par application de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.



L'article 1137 de ce code définit le dol comme étant le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.



Pour être caractérisée, la réticence dolosive suppose à la fois un manquement à l'obligation d'information procédant de l'intention de tromper qui ne soit donc ni une erreur, ni une négligence, et un manquement qui provoque effectivement une erreur elle-même déterminante du consentement de l'erans.



En l'occurrence, il résulte de l'acte notarié d'acquisition de M. [A], en date du 11 janvier 1989 que ce dernier a acquis une propriété située [Adresse 13] à [Localité 11] (Alpes-Maritimes), cadastrée B [Cadastre 1], B [Cadastre 2] et B [Cadastre 3], ainsi désignée :'une maison à usage d'habitation sur rez-de-chaussée composée de cuisine, trois pièces, salle de bains, water-closets. Terrain attenant.'













Ce bien est ensuite devenu la propriété de M. [P] qui l'a revendu, le 28 mars 2015, au prix de 380 000 €, à M. [C] [H] et Mme [K] [T]. Cet acte de vente n'est pas produit. 



Puis, le 24 juin 2016, M. [C] [H] et Mme [K] [T] ont vendu à Mme [D] [R], par acte notarié, au prix de 117 000 €, les lots 3, 11 et 12 de la copropriété créée sur la parcelle B [Cadastre 4], [Adresse 8], ainsi désignés : 'Lot n°3 : un appartement de type F2 comprenant coin cuisine, salle à manger, une chambre, salle de bains/WC, un palier, un escalier condamné, un escalier extérieur, une cave et une terrasse'. Il est acquis que ce bien correspond à un appartement en rez-de-jardin, semi enterré contre le terrain naturel et sans vide sanitaire. Les lots 11 et 12 correspondent à des emplacements de parking extérieur.



Dès décembre 2016, Mme [D] [R] s'est plainte d'infiltrations et de traces d'humidité dans sa chambre.



L'expert judiciaire désigné a conclu dans son rapport du 10 avril 2020, à la réalité des désordres allégués par Mme [D] [R] et tenant principalement en des remontées capillaires affectant le bas des murs de l'appartement. L'expert a estimé ces désordres irréversibles, évolutifs et aggravants avec le temps, entraînant une impropriété à destination des lieux de vie et des risques d'insalubrité, du fait de la conception même de la construction (appartement semi-enterré aménagé directement sur le terre-plein, sans vide sanitaire et accolé à une paroi rocheuse sans drainage suffisant des eaux). Il a retenu que ces vices, qui n'étaient pas apparents, préexistaient à la vente de l'appartement à Mme [D] [R]. Il a préconisé divers travaux évalués à une somme de 49 385 € TTC, tout en soulignant qu'ils ne pourront au mieux que limiter fortement la réapparition des désordres constatés, et que seule une démolition complète de l'ouvrage et sa reconstruction pourraient remédier totalement aux désordres constatés. Il a imputé ces désordres aux anciens propriétaires successifs du bien, qui ont modifié la construction d'origine et réalisé des travaux insuffisants et inappropriés.



En effet, il résulte des pièces produites par les parties que M. [P] a réalisé dès 2006, des travaux d'ampleur sur le bien en cause, à l'époque constitué d'une seule habitation, en creusant le sol, très humide et sans vide sanitaire, pour récupérer de la hauteur de plafond, et y aménager une cuisine avec un coin repas. Une demande de travaux a été formée le 10 août 2009 et le plan de la façade Sud annexée à cette demande fait apparaître l'appartement créé en rez-de-chaussée. Ces éléments établissent que la création de l'appartement litigieux, ensuite vendu à Mme [D] [R], a été réalisée entre 2006 et 2009. Or, ces travaux correspondent à ceux décrits comme insuffisants par l'expert judiciaire, principalement à l'origine des désordres subis par Mme [D] [R]. 



Il appert également qu'entre mars 2015 et juin 2016, période pendant laquelle les appelants étaient propriétaires du bien, ces derniers ont procédé à deux types de modification conséquentes sur le bien en cause. D'une part, ils ont transformé le garage attenant à la maison principale en un immeuble de deux logements. D'autre part, ils ont procédé à la division de l'unité foncière selon document d'arpentage du 13 janvier 2016, afin de revendre le bien en 4 lots principaux distincts, dans le cadre manifestement d'une opération de promotion immobilière, M. [C] [H], anciennement terrassier, exerçant en tant qu'agent immobilier au moins depuis juillet 2019.



Or, en page 14 de l'acte d'acquisition de Mme [D] [R] du 24 juin 2016, il est expressément stipulé les indications suivantes quant à 'l'absence d'opération de construction depuis dix ans' sur le bien litigieux : ' le vendeur (donc M. [C] [H] et Mme [K] [T]) déclare(nt) :

- qu'aucune construction ou rénovation n'a été effectuée sur cet immeuble dans les dix dernières années ou depuis son acquisition si elle est plus récente, à l'exception de ce qui est indiqué ci-après,

- qu'aucun élément constitutif d'ouvrage ou équipement indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil n'a été réalisé sur cet immeuble dans ce délai'. 









Il est ensuite précisé, uniquement, que 'l'immeuble a fait l'objet d'un permis de construire le 6 avril 1961, d'un certificat de conformité délivré le 16 juillet 1962 et d'une déclaration préalable de travaux accordée sur l'ensemble de la propriété le 10 août 2009 pour une extension en rez-de-jardin avec modification sur ouverture en façade et ravalement de la construction'. 



Les appelants ont ainsi volontairement dissimulé les travaux majeurs réalisés en 2006 sur le bien correspondant au lot revendu à Mme [D] [R] en 2016, et dont ils avaient nécessairement connaissance lors de leur achat. Force est d'observer à ce titre, ce qui a déjà été relevé dans le cadre de l'expertise judiciaire et devant les premiers juges, que M. [C] [H] et Mme [K] [T] s'abstiennent de produire leur acte d'achat du 28 mars 2015 qui était de nature à établir leur propre information sur les travaux d'ampleur déjà réalisés sur le bien. De même, ils n'ont jamais transmis les justificatifs des travaux qu'ils disent avoir réalisés en 2017, après les premières plaintes de Mme [D] [R], pour mettre un terme aux infiltrations. En revanche, il ressort des actes, et notamment de celui du 24 juin 2016, que Mme [D] [R] n'a pas été informée de la réalisation de tels travaux tenant au creusement du sol et à la création d'un appartement contre la roche et sans vide sanitaire, ni système drainant autrement constitué. Or, la mauvaise réalisation de ces travaux rend le bien potentiellement insalubre, sans qu'une réparation complète puisse être pleinement satisfaisante, sauf à démolir le bien et à le reconstruire. 



L'expert a également noté que les eaux de surface des jardins, espaces libres et parking entourant la construction, aménagés par M. [C] [H] et Mme [K] [T], n'étaient pas correctement drainées ni évacuées, et qu'il n'existait pas de caniveaux à grilles destinés à recueillir les eaux provenant de la chaussée, contrairement aux prescriptions expresses du permis de construire accordé à l'appelant en 2015, ce qui n'a pu qu'aggraver la situation du logement, situé en contrebas du terrain. 



De même, les autres travaux de division du bien en lots de copropriété et de transformation du garage en habitation, ne sont pas mentionnés dans l'acte de Mme [D] [R]. 



A l'évidence, si Mme [D] [R] avait eu connaissance de l'ensemble de ces éléments, et au vu des conclusions de l'expert judiciaire, l'intimée n'aurait pas acquis le bien litigieux, du moins dans les conditions retenues. Pour autant, ces désordres n'étaient pas décelables au moment de l'achat par l'acquéreur, en dehors de tout épisode de pluie.



Ces éléments caractérisent des réticences dolosives de la part de M. [C] [H] et Mme [K] [T] au détriment de Mme [D] [R], et ayant conduit celle-ci à acquérir un bien sans en connaître la réelle teneur, ainsi que les risques encourus du fait des travaux conséquents réalisés et tus. Le dol est donc constitué, de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente. 



Sur les conséquences en termes de restitution de sommes 



L'annulation de la vente implique, ainsi que l'a justement retenu le tribunal en première instance, la restitution du prix d'acquisition du bien, soit 117 000 €, le remboursement des frais notariés à hauteur de 9 900 €, le remboursement des frais d'agence à hauteur de 7 000 €, le remboursement des taxes foncières de 2017 à 2022, soit 2 147 €, outre le remboursement du coût du prêt bancaire souscrit pour l'acquisition du bien à hauteur de 58 769,70 €, puisque l'ensemble de ces frais ont été engagés par Mme [D] [R] en pure perte du fait de l'annulation prononcée. Doivent l'être, enfin, les frais liés à l'expertise judiciaire et au constat d'huissier de justice, dont il est justifié à hauteur de 1 990 €. 



C'est donc à juste titre que le tribunal a considéré que M. [C] [H] et Mme [K] [T] devaient rembourser à Mme [D] [R] la somme de 194 816,70 €, au titre de la restitution du prix de vente et des frais afférents à la vente, outre 1 990 €, au titre du coût des rapports techniques et constats qu'elle a dû faire établir. 



Compte tenu de la poursuite de la procédure en appel et donc de l'écoulement du temps induit, et eu égard aux pièces produites, il convient d'y ajouter le montant de la taxe foncière au titre de l'année 2023, soit 479 €. De même, Mme [D] [R] justifie s'être acquittée le 15 septembre 2023 de la somme de 375 €, au titre de la remise en forme d'un chemin d'accès à la copropriété dans laquelle se situe le bien acquis. Cette somme doit être incluse dans les frais générés par la vente.



En définitive, le jugement doit être réformé pour tenir compte des frais induits et connus postérieurement à son prononcé, du fait de l'évolution du litige, de sorte que M. [C] [H] et Mme [K] [T] seront tenus in solidum à régler à l'intimée la somme de 195 670,70 €, et non celle de 194 816,70 €, la décision étant confirmée pour le surplus des frais.



Sur la demande d'indemnisation du préjudice de jouissance de Mme [D] [R] 



En application de l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

 

Le trouble de jouissance induit du fait des désordres non permanents mais récurrents, et insolubles, pour Mme [D] [R] est réel. Néanmoins, les pièces produites aux débats démontrent qu'elle a pu tout de même ponctuellement louer son bien. De plus, elle ne justifie pas de frais de relogement. 



Il convient donc de condamner M. [C] [H] et Mme [K] [T] à l'indemniser de son préjudice de jouissance par l'octroi d'une somme de 10 000 €, la décision entreprise étant réformée sur ce point. 



Sur les autres demandes de Mme [D] [R] 



Les demandes présentées par Mme [D] [R] en termes d'indemnisation de son préjudice en l'absence d'annulation ou de résolution de la vente à hauteur de 207 884,36 €, en paiement au titre de la garantie décennale des constructeurs à hauteur de 168 375 €, ainsi qu'en indemnisation de ses préjudices moral et matériel à hauteur de 100 000 €, sont présentées à titre subsidiaire, de sorte qu'elles n'ont pas lieu d'être examinées.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



M. [C] [H] et Mme [K] [T], qui succombent au litige, supporteront les dépens de première instance et d'appel. En outre, l'indemnité à laquelle ils ont été condamnés en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 3 000 € sera mise à leur charge au bénéfice de Mme [D] [R], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné in solidum M. [C] [H] et Mme [K] [T] à verser à Mme [D] [R] la somme totale de 194 8l6,70 € au titre de la restitution du prix de vente et des frais afférents à la vente, ainsi qu'en ce qu'il a condamné M. [C] [H] et Mme [K] [T] in solidum à payer à Mme [D] [R] la somme de 5 000 € a titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions soumises à la cour,



Statuant à nouveau et y ajoutant : 



Condamne in solidum M. [C] [H] et Mme [K] [T] à verser à Mme [D] [R] la somme totale de 195 670,70 € au titre de la restitution du prix de vente et des frais afférents à la vente, 



Condamne M. [C] [H] et Mme [K] [T] in solidum à payer à Mme [D] [R] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral,



Condamne M. [C] [H] et Mme [K] [T] in solidum à payer à Mme [D] [R] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute M. [C] [H] et Mme [K] [T] de leur demande sur ce même fondement, 



Condamne M. [C] [H] et Mme [K] [T] in solidum au paiement des dépens. 



LE GREFFIER LE PRESIDENT