Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 8 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00441 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YBQ7

Minute : 24/00012





S.C.I. MILLY
Représentant : Me Philippe MORRON, avocat au barreau de Paris, vestiaire : E0007


C/

Madame [D] [Z]
Monsieur [N] [X]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 Janvier 2024




DEMANDEUR :

S.C.I. MILLY
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Alexandra BOISSET, substituant Maître Philippe MORRON, avocat au barreau de Paris




DÉFENDEURS :

Madame [D] [Z]
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 7]

comparante en personne

Monsieur [N] [X]
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 7]

non comparant, ni représenté



DÉBATS :

Audience publique du 24 Novembre 2023


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé les 26 et 28 avril 2022, la SCI MILLY, représentée par son mandataire la société CDC HABITAT, a consenti à Madame [D] [Z] et Monsieur [N] [X] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation et une place de stationnement n°67 situé [Adresse 10] à [Localité 11], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 914,97 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 248,99 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Les locataires ayant cessé de payer régulièrement leurs loyers, le bailleur a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 21 avril 2023, à Madame [D] [Z] et Monsieur [N] [X] un commandement de payer la somme en principal de 4 019,30€ arrêtée au 18 avril 2023 au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 17 juillet 2023, la SCI MILLY a fait citer Madame [D] [Z] et Monsieur [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"constater l'acquisition de la clause résolutoire,
"ordonner l'expulsion de Madame [D] [Z] et Monsieur [N] [X] et de celle de tous occupants de leur chef des locaux loués, et ce, avec si nécessaire l'assistance de la force publique,
"ordonner que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
"condamner Madame [D] [Z] et Monsieur [N] [X] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 5 818,63 € au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté au 30 avril 2023, sauf à parfaire le jour de l'audience en tout état de cause aux loyers impayés jusqu'au prononcé de l'acquisition de la clause résolutoire;
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges majoré de 10 %, l'indemnité d'occupation ayant un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de ce bien à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à parfaite libération des lieux;
Ïde la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris notamment les frais d'établissement du commandement de payer et de l'assignation et de sa notification au préfet.

A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les défendeurs ont cessé de payer régulièrement leurs loyers et ses charges, qu'un commandement de payer leur a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'ils n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée avec l'assistance éventuelle de la force publique.

A l'audience du 24 novembre 2023, la SCI MILLY, représentée, a actualisé le montant de la dette locative à la baisse à la somme de 2000 € selon décompte arrêté au 14 novembre 2023. Elle a indiqué que les locataires ont repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Elle ne s'est pas opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à la partie défenderesse.

Madame [D] [Z], comparante, a indiqué que Monsieur [N] [X] ne réside plus dans le logement depuis mai 2023 mais n'a pas donné congé à la bailleresse. Elle a exposé avoir connu des problèmes de santé et un retard de paiement des indemnités journalières. Une demande au Fonds de solidarité pour le logement est en cours. Elle a mentionné perçevoir un salaire mensuel de 1800 euros. Elle demande l'octroi de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire et propose de régler sa dette par mensualités de 200 euros en sus du loyer.

Monsieur [N] [X], cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 19 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 24 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI MILLY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le 24 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 17 juillet 2023 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, applicable au litige au jour de la délivrance du commandement de payer du 21 avril 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail des 26 et 28 avril 2022, contient une clause résolutoire (article 7). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 avril 2023, pour la somme en principal de 4 019,30€ arrêtée au 18 avril 2023, au titre de l'arriéré locatif.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 juin 2023.

Sur le montant de l'arriéré locatif

La SCI MILLY produit un décompte actualisé indiquant que Madame [D] [Z] et Monsieur [N] [X] restent lui devoir la somme de 2 000 € arrêtée au 14 novembre 2023, échéance du mois d'octobre 2023 incluse.

Madame [D] [Z], comparante, ne conteste ni le principe ni le montant de la créance.

Monsieur [N] [X], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester cette dette locative. Ce dernier ne justifiant pas avoir valablement donné congé au bailleur, reste tenu au respect des obligations du contrat de bail et notamment au paiement du loyer et des charges.

Après déduction des frais de procédure (156,17 € +129,92 €) et des frais de rejet de prélèvement non-justifiés (13,51 €), Madame [D] [Z] et Monsieur [N] [X] seront donc condamnés à verser à la SCI MILLY une somme provisionnelle de 1700,40 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 14 novembre 2023, terme du mois d'octobre 2023 inclus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si les défendeurs se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées au dispositif de la décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En l'espèce, Madame [Z] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience En outre, le bailleur n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Madame [D] [Z] et Monsieur [N] [X] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef.

En ce cas, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à leur départ définitif des lieux.

Il n'y a pas lieu de fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges majoré de 10 %, la requérante ne faisant pas état d'un préjudice qui excéderait celui subi par la perte des loyers et des charges.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [Z] et Monsieur [N] [X], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SCI MILLY, Madame [D] [Z] et Monsieur [N] [X] seront condamnés à lui verser une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 26 et 28 avril 2022 entre la SCI MILLY et Madame [D] [Z] et Monsieur [N] [X] concernant le local à usage d'habitation et le parking n°67 situé au [Adresse 10] à [Localité 11] sont réunies à la date du 21 juin 2023 ;

Condamnons Madame [D] [Z] et Monsieur [N] [X] à verser à la SCI MILLY la somme provisionnelle de 1700,40 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 14 novembre 2023, terme du mois d'octobre 2023 inclus ;

Autorisons Madame [D] [Z] et Monsieur [N] [X] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 200 €, et une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [D] [Z] et Monsieur [N] [X] portant sur le local d'habitation et le parking n°67 situé au [Adresse 10] à [Localité 11];

Autorisons en ce cas l'expulsion de Madame [D] [Z] et Monsieur [N] [X] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;

Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons en ce cas Madame [D] [Z] et Monsieur [N] [X] à payer à la SCI MILLY une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;

Condamnons Madame [D] [Z] et Monsieur [N] [X] à verser à la SCI MILLY une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [D] [Z] et Monsieur [N] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 janvier 2024


Le GreffierLe Juge