Cour d'Appel · Chambre 1 A — 10 janvier 2024

MINUTE N° 20/24

























Copie exécutoire à



- Me Dominique Serge BERGMANN



- Me Guillaume HARTER





Le 10.01.2024



Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 10 Janvier 2024



Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 22/02246 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H3LF



Décision déférée à la Cour : 18 Mai 2022 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG - 3ème chambre civile



APPELANTE - INTIMEE INCIDEMMENT :



Madame [E] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Dominique Serge BERGMANN, avocat à la Cour 

Avocat plaidant : Me D'OOGHE, avocat au barreau de STRASBOURG



INTIME - APPELANT INCIDEMMENT :



Monsieur [X] [B]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Guillaume HARTER, avocat à la Cour 

Avocat plaidant : Me BUDRIA, avocat au barreau de STRASBOURG



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 modifié du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Novembre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant M. WALGENWITZ, Président de chambre, un rapport de l'affaire ayant été présenté à l'audience. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

Mme RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE



ARRET :

- Contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE : 



Monsieur [X] [B] est le gérant de la société IMAGES SERVICES, spécialisée dans la reprographie. 



Plusieurs baux commerciaux successifs ont été conclus entre Monsieur [X] [Z], bailleur, et Monsieur [X] [B] et la société IMAGES ET SERVICES, preneurs, concernant le bien situé [Adresse 1] à [Localité 5], le premier l'ayant été le 27 juin 1989, un deuxième le 1er juillet 1992 (entre le propriétaire et Monsieur [X] [B] et la société IMAGES SERVICES, co-preneurs), un troisième le 1er juillet 1998.



Suite au décès de Monsieur [X] [Z] le 28 avril 2018, sa fille Madame [E] [Z] est devenue propriétaire par donation-partage du bien loué et vient par conséquent au droit de son père.

 

 La société IMAGES SERVICES a connu des difficultés financières, de sorte qu'un arriéré de loyer est apparu. La société a fait l'objet en 2014 d'une procédure de sauvegarde ; en 2019, le plan de sauvegarde a été résolu et elle a été placée en redressement judiciaire avant de faire l'objet d'une décision de liquidation judiciaire le 8 juin 2020, Maître [G] étant désigné en qualité de liquidateur. 



Le 9 juillet 2020, le Conseil de Madame [Z] a déclaré sa créance auprès du liquidateur par lettre recommandée avec accusé de réception, déposant une requête en inscription normalisée pour solliciter une hypothèque conservatoire sur l'immeuble de Monsieur [B] situé [Adresse 2] à [Localité 4].



Par assignation signifiée le 3 août 2020 à Monsieur [X] [B], Madame [Z] a notamment sollicité du tribunal judiciaire de Strasbourg, la condamnation de celui-ci à lui payer la somme de 54 166,85 euros au titre des loyers échus et non payés.



Par courrier du 21 septembre 2020, Me [G] a informé Madame [Z] qu'il n'entendait pas poursuivre le bail, de sorte que le bail a été résilié à cette date. Les locaux n'étaient pas vidés à la remise des clés, Madame [Z] a fait intervenir une entreprise. 

 

Par jugement du 18 mai 2022, le Tribunal judiciaire de STRASBOURG a :



'DEBOUTE Madame [E] [Z] de sa demande en paiement de la somme de 46 100,61 € au titre des arriérés de loyers et de charges ;

DEBOUTE Madame [E] [Z] de sa demande en paiement de la somme de 9 220,12 € au titre de la clause pénale ;

DEBOUTE Madame [E] [Z] de sa demande en paiement de la somme de 2 911,26 € au titre du remboursement des frais engagés pour vider les locaux ;

DEBOUTE Monsieur [X] [B] de sa demande en restitution de la somme de 13 700 € versée à titre de dépôt de garantie ;

DEBOUTE Monsieur [X] [B] de sa demande en paiement de la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE Madame [E] [Z] à payer à Monsieur [X] [B] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [Z] aux dépens.'

 

Madame [E] [Z] a fait appel de cette décision le 7 juin 2022.



Par déclaration faite au greffe le 23 juin 2022, Monsieur [X] [B] s'est constitué intimé.



PRETENTIONS DES PARTIES :

 

 

Aux termes de ses dernières écritures datées du 27 janvier 2023, transmises par voie électronique le 30 janvier 2023, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, Madame [E] [Z] demande à la cour de : 

 

RECEVOIR son appel 



LE DECLARER recevable et bien fondé.



JUGER les demandes de Madame [E] [Z] recevables et bien fondées.



En conséquence,



INFIRMER le jugement du 18 mai 2022 du Tribunal judiciaire de STRASBOURG (n° RG 20/03137) en ce qu'il a :



DEBOUTE Madame [E] [Z] de sa demande en paiement de la somme de 46 100,61 € au titre des arriérés de loyers et de charges ;

DEBOUTE Madame [E] [Z] de sa demande en paiement de la somme de 9 220,12 € au titre de la clause pénale ;

DEBOUTE Madame [E] [Z] de sa demande en paiement de la somme de 2 911,26 € au titre du remboursement des frais engagés pour vider les locaux;

CONDAMNE Madame [E] [Z] à payer à Monsieur [X] [B] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.



CONFIRMER le jugement entrepris pour le surplus.



Statuant à nouveau,



CONDAMNER Monsieur [X] [B] à verser à Madame [E] [Z] la somme de 46 100,61 euros au titre des arriérés de loyers et de charge, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 mai 2020.



CONDAMNER Monsieur [X] [B] à verser à Madame [E] [Z] la somme de 9 220,12 euros au titre de la clause pénale.



CONDAMNER Monsieur [X] [B] à verser à Madame [E] [Z] la somme de 2 911,26 euros au titre de remboursement des frais engagés pour vider les locaux.



JUGER les demandes de Madame [E] [Z] non prescrites.



DEBOUTER Monsieur [X] [B] de l'ensemble de ses demandes.



Sur l'appel incident,



JUGER que Madame [E] [Z] pourra conserver le dépôt de garantie.



DEBOUTER Monsieur [X] [B] de sa demande de dommages-intérêts au titre d'une prétendue procédure abusive.

DEBOUTER Monsieur [X] [B] de l'ensemble de ses demandes.



En tout état de cause,



CONDAMNER Monsieur [X] [B] aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais engagés dans le cadre de la procédure d'hypothèque conservatoire et de la procédure de première instance.



CONDAMNER Monsieur [X] [B] à verser à Madame [E] [Z] au paiement d'une indemnité de 4.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

 

La partie appelante considère que Monsieur [X] [B] serait partie prenante au bail de 1998, en tant que co preneur aux côtés de la société qu'il dirigeait, et ce dans la poursuite de la logique des deux baux précédents, qui avaient clairement stipulé le statut de co-preneur ou de caution de Monsieur [X] [B].

 

La rédaction adoptée dans le bail de 1998, le fait notamment que Monsieur [X] [B] ait signé la dernière page deux fois - une fois en tant que gérant, une seconde fois à titre personnel - prouverait qu'il est co-preneur et tenu des loyers à titre personnel.

 

Sur les montants réclamés, outre ceux dus au titre des loyers impayés, il conviendrait d'ajouter les frais de déménagement, ceux de la clause pénale (20 % des loyers non réglés) et de considérer que le dépôt de garantie qui a été versé au départ, serait acquis à l'appelante à titre de dédommagement du retard pris dans le règlement des loyers, et ce conformément aux stipulations du bail.

 

Aux termes de ses dernières écritures datées du 4 mai 2023, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, Monsieur [X] [B], a formé un appel incident et demande à la cour de :

 

Sur l'appel principal :



DECLARER l'appel de Madame [Z] irrecevable et mal fondé ; 



CONFIRMER le jugement du 18 mai 2022 en ce qu'il : 



- DEBOUTE Madame [E] [Z] de sa demande en paiement de la somme de 46.100,61 euros au titre des arriérés de loyers et de charges ; 

- DEBOUTE Madame [E] [Z] de sa demande en paiement de la somme de 9.220,12 euros au titre de la clause pénale ; 

- DEBOUTE Madame [E] [Z] de sa demande en paiement de la somme de 2.911,26 euros au titre du remboursement des frais engagés pour vider les locaux ; 

 

Sur l'appel incident : 

 

INFIRMER le jugement en ce qu'il : 



- DEBOUTE Monsieur [X] [B] de sa demande en restitution de la somme de 13.700 euros versée à titre de dépôt de garantie ; 

- DEBOUTE Monsieur [X] [B] de sa demande en paiement de la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

 

Statuant à nouveau : 

 

DEBOUTER Madame [Z] de ses demandes ; 

 

CONSTATER que Monsieur [X] [B] n'est ni co preneur, ni caution solidaire du bail commercial conclu en 1998 avec Monsieur [X] [Z] ; 



CONDAMNER Madame [Z] au versement de la somme de 13.700 euros en restitution du dépôt de garantie du bail commercial de 1989 ; 



CONDAMNER Madame [E] [Z] à 3.000,00 euros pour procédure abusive ; 



CONDAMNER Madame [E] [Z] à un montant de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



CONDAMNER Madame [E] [Z] aux entiers frais et dépens, 

 

Subsidiairement, 



CONSTATER que la somme de 12.839 € correspondant aux loyers et charges pour le 4ème trimestre de l'année 2013 est prescrite ; 



DEDUIRE la somme de 13.700 €, correspondant au dépôt de garantie du bail commercial de 1989 non restitué, des prétentions de Madame [Z] ; 

 

En tout état de cause : 



CONDAMNER Madame [E] [Z] à un montant de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



CONDAMNER Madame [E] [Z] aux entiers frais et dépens des deux instances.

 

 L'intimé se réfère aux développements du premier juge qui a estimé, à juste titre selon lui, que si dans le bail de 1998 Monsieur [X] [B] n'apparaissait plus clairement comme co-preneur, ou comme caution, c'est que la volonté commune des parties était justement de l'écarter du bail, qui n'était signé que par le propriétaire et la société preneuse.



A titre reconventionnel, Monsieur [X] [B] formulait une demande en vue de se voir rembourser la caution qu'il avait versée à l'entrée dans les lieux par la société, estimant qu'en tout état de cause les stipulations du bail - selon lesquelles cette somme serait acquise au bailleur en cas de survenue d'incidents de paiement - devraient être considérées comme abusives et non opposables, ou a minima comme une clause pénale révisable.

 

La Cour se référera aux dernières écritures des parties, pour plus ample exposé des faits de la procédure et de leurs prétentions, en application de l'article 455 du code de procédure civile. 

 

Par ordonnance du 11 octobre 2023, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et a renvoyé l'affaire à l'audience de plaidoirie du 08 novembre 2023.

 

 

 

 



SUR CE :

 

 

1) Sur la qualité de Monsieur [B] dans le bail : 

 

Les parties s'accordent pour reconnaître que, dans le premier contrat de bail signé en 1989, Monsieur [B] s'était engagé en qualité de caution de la société IMAGES SERVICES. 



En 1992, le deuxième contrat de bail mentionnait expressément la présence de deux co-preneurs, à savoir la société IMAGE SERVICES et Monsieur [B].



Les parties affirment de concert que c'est le dernier et troisième contrat de bail commercial, signé le 12 février 1997 - ayant pris effet en 1998 - qui régissait dorénavant les relations entre elles, prévoyant explicitement qu'au 1er juillet 1998, les baux antérieurs de 1989 et 1992 étaient 'résiliés et remplacés par le présent bail'.

 

L'intimé soutient que, comme l'a retenu le premier juge, à la différence des baux précédents, le contrat signé en 1997 ne désignant qu'un seul et unique preneur, à savoir la société IMAGES SERVICES (dont le gérant est Monsieur [B]) et ne faisant nullement mention de l'existence soit d'une caution, soit de la présence d'un 'colocataire', il ne serait pas partie au bail à titre personnel.



Il convient dès lors de réaliser une analyse du contrat pour y déceler la volonté commune des parties.

 

La première page précise que le bail commercial 'accepté des deux parties', est passé entre d'une part Monsieur [Z], propriétaire et présenté comme étant 'le bailleur' et d'autre part la société IMAGES SERVICES, 'représenté (SIC) par Monsieur [X] [B] (.) agissant en son nom personnel et ès qualités de gérant de la société IMAGES SERVICES', présentée comme étant 'locataire(s) désigné(s) sous le vocable 'le preneur''.



Il ressort de l'analyse de ces premières mentions, d'une part que l'expression 'le preneur', qui apparaîtra près de 80 fois dans le corps du bail, comme l'a noté à juste titre le premier juge, ne signifie pas forcément qu'il n'y avait qu'un preneur, puisqu'elle fait référence au 'bloc' du ou des locataires.



D'autre part, la présence de la mention 'agissant en son nom personnel et ès qualités de gérant', pour qualifier Monsieur [B], et plus particulièrement celle du terme 'et', laisse à penser qu'il présentait bien une double qualité, comme le soutient l'appelante.

 

Après cette présentation des parties, le bail développe son objet (l'historique, la nature des biens.,) et en page 2 précise que Monsieur [Z] 'donne à bail à loyer à la société IMAGES SERVICES, représentée par Monsieur [X] [B], ce dernier se déclarant solidaire avec la société IMAGES SERVICES pour l'exécution des conditions contenues dans le présent bail, ainsi que les modifications quelles qu'elles soient, par avenant ou autre, qui pourraient intervenir ultérieurement'.



L'expression soulignée par la cour ('se déclarant solidaire') ne peut que vouloir dire que le gérant de la société s'engageait également à titre personnel. En effet il ne pouvait se déclarer solidaire de lui-même, lorsqu'il agit en tant que gérant de la société représentant la société, de sorte qu'il est logique de penser qu'il se trouvait engagé, à titre personnel, aux côtés de la société.





Cette analyse est corroborée par la présence, sur la dernière page du bail, de trois signatures manuscrites, à savoir en bas à gauche celle du bailleur Monsieur [Z], et celles de Monsieur [B] d'une part au niveau de la mention placée en bas au centre 'le preneur', accompagnée du tampon de la société IMAGES SERVICES, et d'autre part en bas à droite de la feuille. La double présence de la signature de Monsieur [B] vient confirmer le fait qu'il a signé le bail en tant que gérant, mais également à titre personnel. L'argumentation qu'il défend, selon laquelle il aurait signé deux fois car sa signature présente sur le tampon de sa société aurait été illisible, est infirmée par la simple vue de cette page 11 ; en effet cette signature est tout à fait lisible et identifiable, et s'il avait fallu la reprendre, elle aurait été apposée à côté du tampon de la société IMAGES SERVICES et non pas à l'extrémité droite de la page. 



Le positionnement particulier de ces trois signatures au bas de la page 11 est également significatif ; Monsieur [Z] a signé à gauche sous la mention le bailleur, les deux preneurs ayant signé au centre (pour la société IMAGES SERVICES, juste sous la mention 'le preneur', et en bas à droite pour le co preneurs, ce qui permet de visualiser en deux blocs les parties, le bailleur à gauche de la feuille, les deux co-preneurs sur sa partie droite.



Enfin, sachant que le bail ne comporte aucune mention quant à son enregistrement, le fait qu'il est précisé manuscritement qu'il a été établi en trois exemplaires, vient confirmer une fois encore qu'il y avait trois parties à l'acte, le bailleur, et les deux preneurs.

 

Dans ces conditions, il y a lieu d'infirmer le jugement et de retenir la qualité de co-preneur au bail de Monsieur [B].

 

2) Sur les effets de l'engagement de Monsieur [B] :



L'intimé conteste une partie des sommes mises en compte au titre des arriérés de loyers et de charges dans le décompte du 7 juillet 2020, au motif que la somme réclamée de 12 839 euros au titre des loyers datant de 2013, serait prescrite en faisant référence aux dispositions de l'article 2224 du code civil.



L'article 1256 applicable au moment des faits (dont les termes ont été repris par l'article 1343 nouveau) prévoyait que si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se faisait sur la plus ancienne, toutes choses égales, se faisant proportionnellement ; pour échapper à cette règle il était nécessaire que le débiteur précise l'imputation qu'il souhaite donner à ses versements. Or en l'espèce, Monsieur [B] ne démontre nullement que les acomptes versés par la société jusqu'au 11 août 2020 aient été affectés au règlement de certaines dettes particulières.



Il ressort de la lecture du décompte de l'appelante (annexe 16) - dont la véracité n'est pas remise en cause par l'intimé - d'une part que les loyers et charges du quatrième trimestre 2013 pour un montant de 12 839 euros ont été réglés par les acomptes versés par la société, entre le mois de mai 2016 et août 2020, et d'autre part qu'en tenant compte de ces acomptes réglés, les premiers loyers et charges non régularisées entièrement sont ceux du deuxième trimestre 2018.



Par conséquent, cette somme de 46 100,61 euros est justifiée et nullement prescrite partiellement. Monsieur [B] sera dès lors condamné à la verser à la partie appelante.

 

D'autre part, Madame [Z] sollicite la condamnation de Monsieur [B] à lui verser une somme de 9220,12 euros, correspondant à la clause pénale qui stipulait, à la charge des co-preneurs, une indemnité forfaitaire correspondant à 20 % des loyers et accessoires impayés, et à pouvoir conserver 'à titre de dommages et intérêts', le montant de 13 700 euros, correspondant au dépôt de garantie, montant dont la restitution est réclamée par Monsieur [B] dans un appel incident.

La propriétaire ne saurait prétendre raisonnablement que ces dommages-intérêts de 13 700 euros ne correspondraient pas à une clause pénale, alors que les dispositions statuant sur le sort de ce dépôt de garantie présentes en page 10 du bail ('en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du présent bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation'), sont présentes dans le deuxième paragraphe du titre intitulé 'clause pénale'. Il s'agit bien d'une clause pénale, dont la validité ne saurait être remise en cause par l'intimé, au motif qu'elle 'serait abusive'.



Au regard de la situation, et en application de l'article 1231-5 du Code civil, il y a lieu de constater que le montant global réclamé au titre de cette double clause pénale de 22 920,12 euros, représente près de la moitié de la dette locative. Il est manifestement exagéré et sera revu à la baisse, pour être fixé à une somme globale de 6 915 euros, soit 15 % de la dette locative, qui sera mise à la charge de l'intimé.



Il conviendra en outre de déduire la somme de 13 700 euros, correspondant au dépôt de garantie du bail commercial non restitué.

 

Enfin, il n'est pas contestable que la propriétaire a dû faire intervenir une entreprise pour faire vider l'ensemble des locaux pour pouvoir en disposer à sa guise, suite à la résiliation du bail par la société intimée. Elle démontre avoir confié cette tâche à l'association HUMANIS, qui a facturé l'intervention de ses salariés à hauteur de 2911,26 euros (pièce 20). Cette somme sera également mise à la charge du co-preneur.

 

Il résulte des développements précédents, que Monsieur [B] est redevable envers l'appelante des sommes de 46 100,61 euros, 6915 euros et 2911,26 euros, soit un total de 55 926,87 euros, duquel il convient de défalquer le dépôt de garantie de 13 700 euros ; aussi l'intimé devra régler la différence de 42 226,87 euros au profit de Madame [Z].



La demande de l'intimé, en vue de voir condamner Madame [Z] à des dommages-intérêts au titre d'une procédure abusive, sera bien évidemment écartée, cette dernière ayant eu majoritairement gain de cause à hauteur d'appel.

 

3) Sur les demandes annexes :

 

Les dispositions du jugement, portant sur les dépens et sur la question des frais irrépétibles, seront également infirmées. Monsieur [X] [B], partie succombante, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à verser à Madame [E] [Z] une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sa propre demande fondée sur ce même article devant être écartée. 

 

 

P A R C E S M O T I F S





La Cour, 

 

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Strasbourg le 18 mai 2022, 

 

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

 

REJETTE la demande de Monsieur [X] [B] tendant à voir déclarer prescrite une partie de la demande indemnitaire de Madame [E] [Z],

 



CONDAMNE Monsieur [X] [B] à verser à Madame [E] [Z] les sommes de :



- 46 100,61 euros au titre des arriérés de loyers et de charges, 

- 6 915 euros au titre de la clause pénale,

- 2 911,26 euros au titre du remboursement des frais engagés pour vider les locaux, 



soit un total de 55 926,87 euros, duquel il convient de défalquer le dépôt de garantie de 13700 euros,

soit un total de 42 226,87 euros (quarante-deux mille deux cent vingt-six euros et quatre-vingt-sept centimes), 

 

REJETTE la demande de Monsieur [X] [B] tendant à obtenir des dommages-intérêts,

 

CONDAMNE Monsieur [X] [B] aux dépens de première instance et de l'appel, 

 

CONDAMNE Monsieur [X] [B] à verser à Madame [E] [Z] une somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

REJETTE la demande de Monsieur [X] [B] fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRE : LE PRÉSIDENT :