Cour d'Appel · 2ème chambre section C — 11 janvier 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°



N° RG 21/03620 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IGMS 



LM



JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES

07 septembre 2021 RG :11-20-782



[R]



C/



Etablissement Public DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE L'HERAULT SERVICE DES DOMAINES





















Grosse délivrée

le 

à SCP AKCIO

SCP BCEP







COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C



ARRÊT DU 11 JANVIER 2024





Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de Nîmes en date du 07 Septembre 2021, N°11-20-782



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

Mme Laure MALLET, Conseillère

Mme Corinne STRUNK, Conseillère



GREFFIER :



Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 21 Septembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 07 Décembre 2023 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANT :



Monsieur [T] [R] 

né le 14 Novembre 1953 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 1]



Représenté par Me Pascale COMTE de la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 21/9421 du 27/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)



INTIMÉE :



Etablissement Public DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE L'HERAULT - SERVICE DES DOMAINES Pôle de gestion des patrimoines privés (GPP), ès qualités de curateur à la succession vacante de Madame [V] veuve [I], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège sis

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Bruno CHABADEL de la SCP B.C.E.P., Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Vincent RIEU de la SCP DORIA AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER



ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 16 Février 2023



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 11 janvier 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour





EXPOSE DU LITIGE



Par contrat du 28 mai 2010, Mme [W] [V] veuve [I] a donné à bail à M. [T] [R] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 4] à Bouillargues (Gard) avec effet au 1er juin 2010 pour une durée de 3 années moyennant un loyer mensuel de 440 euros, outre une provision sur charges de 50 €.



Mme [W] [V] veuve [I] est décédée le 9 février 2014.



Par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Nîmes en date du 2 mars 2015, le service des domaines de la direction régionale des finances publiques a été désigné curateur à la succession vacante de Mme [W] [V] veuve [I].



Le 23 septembre 2019, le service des domaines a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception à M. [T] [R] pour le mettre en demeure de régulariser les impayés de loyers.



Par courriel du 7 novembre 2019, le conseil de M. [T] [R] a demandé à ce que ce dernier puisse apurer sa dette par paiement échelonné de 100 euros par mois, ce qui a été consenti, sans toutefois avoir été respecté.



Par acte d'huissier du 23 septembre 2020, la direction départementale des finances publiques de l'Hérault a fait assigner M. [T] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, aux fins notamment de prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner son expulsion et le condamner au paiement de l'arriéré locatif ainsi que d'une indemnité d'occupation.











Par jugement contradictoire du 7 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :

- rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir opposée par M. [T] [R],

- fait droit partiellement à l'exception de prescription pour les périodes des mois d'août et septembre 2017 réclamées au titre de l'arriéré locatif.

- dit que le manquement au paiement des loyers constitue un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail,

- prononcé la résiliation du bail à usage d'habitation conclu le 28 mai 2010 entre Madame [W] [V] veuve [I] d'une part, et M. [T] [R] d'autre part, aux torts exclusifs de M. [T] [R] avec effet au jour du présent jugement,

- ordonné l'expulsion des lieux loués de M. [T] [R] et celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 4] à [Localité 6],

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

- condamné M. [T] [R] à payer à la direction départementale des finances publiques de l'Hérault la somme de 16.280 euros pour la période d'octobre 2017 à octobre 2020 selon le décompte actualisé arrêté au 17 mai 2021, avec intérêts au taux légal,

- fixé une indemnité mensuelle d'occupation mensuelle correspondant au dernier montant du loyer prenant effet à compter de la résiliation du loyer et jusqu'à la date de libération effective des lieux et remise des clés au bailleur,

- rejeté la demande reconventionnelle de délais de paiement de M. [T] [R],

- condamné M. [T] [R] à payer l'indemnité mensuelle d'occupation,

- condamné M. [T] [R] à payer la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamné M. [T] [R] aux entiers dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire est de plein droit.



Par déclaration du 4 octobre 2021, M. [T] [R] a relevé appel de ce jugement.



Par conclusions d'incident remises et notifiées le 28 octobre 2021, M. [T] [R] a saisi le conseiller de la mise en état lui demandant notamment de juger irrecevable l'action de la direction départementale des finances publiques de l 'Hérault- Service des domaines - Pôle de gestion des patrimoines privés pour défaut de qualité à agir.



Par ordonnance du 18 janvier 2022, le conseiller de la mise en état s'est déclaré incompétent pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par M. [T] [R], a débouté la direction départementale des finances publiques de l'Hérault, service des domaines, de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et condamné M. [T] [R] aux dépens de l'incident.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 octobre 2021, auxquelles il est expressément référé, M. [T] [R] demande à la cour de :

Vu les articles 7-1 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du 24 mars 2014,

Vu l'article 1134 ancien du code civil,

Vu l'article 1345-5 du code civil,

- confirmer le jugement rendu le 7 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a :

* rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la direction départementale des finances publiques de l'Hérault - service des domaines ;

* dit que le manquement au paiement des loyers constitue un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail ;

* prononcé la résiliation du bail à usage d'habitation conclu le 28 mai 2010 entre Madame [W] [V] veuve [I] et lui, à ses torts exclusifs avec effet au jour du jugement ;

* ordonné son expulsion des lieux loués et de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 4] à [Localité 6] ;

* condamné à payer à la direction départementale des finances publiques de l'Hérault la somme de 16.280 € pour la période d'octobre 2017 à octobre 2020 ;

* fixé une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au dernier montant du loyer prenant effet à compter de la résiliation du loyer et jusqu'à la date de libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ;

* rejeté sa demande reconventionnelle de délais de paiement ;

* condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation ;

* condamné à payer la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

- réformer le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

- débouter la direction départementale des finances publiques de l'Hérault -Service des Domaines de ses demandes tendant à :

* prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 28 mai 2010,

* ordonner la libération des lieux par Monsieur [R] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

* ordonner l'expulsion de Monsieur [R] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

* ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, au frais, risques et périls de Monsieur [R],

* fixer au montant du loyer et des charges le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [R] à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la restitution effective du logement,

* condamner Monsieur [R] au paiement de l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la restitution effective du logement,

- octroyer à Monsieur [R] 24 mois de délais de paiement pour apurer sa dette locative,

- condamner la direction départementale des finances publiques de l'Hérault -Service des Domaines, au paiement de la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 26 janvier 2022, auxquelles il est expressément référé, la direction départementale des finances publiques de l'Hérault service des domaines demande à la cour de :

Vu les articles 1184 et 1382 dans leur version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au litige,

Vu l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu l'article 1343-5 du code civil,

Vu les pièces produites aux débats,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes,

- débouter Monsieur [R] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner Monsieur [R] à payer au Service des Domaines une somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Monsieur [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel.





L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 février 2023.



MOTIFS DE LA DECISION:



En préliminaire, il y lieu de constater que l'appelant n'invoque aucun moyen dans la discussion au soutien de sa demande de réformation du jugement déféré en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir opposée par M. [T] [R] et en ce qu'il l'a condamné à l'arriéré locatif.

En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour n'a donc pas à examiner ces moyens.



Par ailleurs, aucune critique n'est formulée par les parties à l'encontre du jugement déféré en ce qu'il a fait droit partiellement à l'exception de prescription pour les périodes des mois d'août et septembre 2017 réclamées au titre de l'arriéré locatif et dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.



Sur la résiliation du bail,



Selon l'article 1184 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable en l'espèce « la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas le contrat ne peut être résolu de plein droit, elle doit être demandée en justice. »



En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



En l'espèce, l'intimée fait valoir que le locataire a gravement manqué à son obligation en ne réglant pas les loyers pendant plusieurs années.



M [R] ne conteste pas le non-paiement des loyers mais réplique que le seul fait d'avoir cumulé un arriéré locatif ne permet pas de qualifier le manquement suffisamment grave aux obligations du preneur.

Il fait valoir que l'intimée a mis plus d'une année pour se manifester auprès de lui, qu'il existait un différent sur le montant des charges indues et que la demande de règlement des loyers était pour partie prescrite.

Enfin, il ajoute que ce n'est que par courrier du 23 septembre 2019 que la créancière lui a indiqué à qui et selon quelles modalités il devait payer les loyers.



Or, il résulte des pièces produites aux débats que le service des domaines a adressé à M. [R] le 28 mai 2015 un courrier l'informant de sa désignation suite au décès de la propriétaire du logement et de sa mission de gestion de la succession, sollicitant du preneur son titre d'occupation.



En réponse, locataire a effectivement adressé copie du bail au service des domaines.



Par courrier du 2 juillet 2015, l'intimée a expressément demandé le règlement de la somme de 6 400 € correspondant à 16 mois de loyer depuis le 1er mars 2014 après avoir pris note que la somme de 50 € mensuels au titre des charges n'était pas dûe au regard de la justification que les compteurs d'électricité et d'eau avaient été pris au nom locataire.

Sur ce document figurait l'ensemble des coordonnées (adresse, numéro de téléphone et mail) de la personne suivant l'affaire au service des domaines.



M. [R] a donc été mis en mesure de procéder au paiement des loyers entre les mains du service des domaines dès juillet 2015.



Suite à la mise en demeure du 23 septembre 2019, l'appelant par l'intermédiaire de son conseil a proposé le 7 novembre 2019 un échéancier de 100 € par mois pour apurer la dette.

Cependant, le locataire n'a pas honoré cet engagement.



En conséquence, ce manquement grave et répété à l'obligation de l'appelant de payer son loyer justifie la résiliation du bail.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion et condamné M. [R] à payer une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail, soit le 7 septembre 2021, date du jugement qui a prononcé la résiliation, indemnité justement fixée au montant du dernier loyer dont le montant n'est pas contesté en cause d'appel par M. [R].



Sur la demande de délai de paiement,



L'article 1343-5 du code civil dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut dans la limite de deux années échelonner le paiement des sommes dues.



En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M.[R] perçoit une retraite mensuelle de 923,86 € 



Il ne démontre pas être en capacité à la fois d'apurer sa dette et de poursuivre le paiement de l'indemnité d'occupation, d'autant qu'il n'a pas respecté le premier échéancier qu'il avait lui-même proposé.

Il convient également de noter que le paiement du loyer a été repris par l'appelant postérieurement à l'assignation et qu'il n'a versé aucune somme supplémentaire pour apurer la dette locative qu'il ne conteste pas.



Comme indiqué ci avant et comme l'a pertinemment relevé le premier juge, il n'a pas cherché à régler sa dette à l'amiable en dépit des délais qui lui avaient déjà été consentis et alors qu'il était parfaitement informé par le service des domaines.









Enfin, il convient de noter que M. [R] a été déclaré irrecevable au bénéfice du traitement de la situation de surendettement des particuliers par jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 21 octobre 2021.



Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de délai de paiement.



Sur les demandes accessoires,



Les dispositions du jugement déféré, concernant les dépens et les frais irrépétibles de première instance, seront confirmées.



En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'appelant qui succombe supportera les dépens d'appel.



Il n'est pas équitable de laisser supporter à l'intimée ses frais irrépétibles d'appel . Il lui sera alloué la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile





PAR CES MOTIFS,



LA COUR :



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, 



Dans la limite de sa saisine,



Confirme le jugement déféré en l'ensemble de ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne M. [T] [R] aux dépens d'appel,



Condamne M. [T] [R] à payer à la direction départementale des finances publiques de l'Hérault la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles d'appel.



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,