Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 11 janvier 2024

ARRET 

N°





[W]





C/



[C]













CJ/VB/ML





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU ONZE JANVIER

DEUX MILLE VINGT QUATRE





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/05208 - N° Portalis DBV4-V-B7G-ITUL 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEAUVAIS DU SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX





PARTIES EN CAUSE :



Monsieur [M] [W]

né le 29 Août 1961 à [Localité 5] (76)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Serge LEQUILLERIER de la SCP LEQUILLERIER - GARNIER, avocat au barreau de SENLIS





APPELANT



ET



Madame [H] [S] [C]

née le 18 Décembre 1960 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Emmanuel JALLU de la SCP JALLU BACLET ASSOCIES, avocat au barreau de BEAUVAIS





INTIMEE



 



DEBATS :



A l'audience publique du 16 novembre 2023, l'affaire est venue devant Mme Clémence JACQUELINE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 janvier 2024.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Douglas BERTHE, Président de chambre, Président, Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 11 janvier 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.





*

* *



DECISION :



Suivant acte sous seing privé du 1er novembre 2009, [R] [C] a donné à bail à M. [M] [W] une maison individuelle à usage d'habitation située [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 600 euros.

Aux termes d'un acte de partage du 16 février 2021, Mme [H] [C] s'est vu attribuer le bien en pleine propriété à la suite du décès de [R] [C] survenu le 10 avril 2020.

Le 23 avril 2021, Mme [C] a fait signifier à M. [W] un congé pour le 31 octobre 2021 pour motifs sérieux et légitimes liés d'une part, à l'absence de justification d'une attestation d'assurance du logement depuis 2013 et d'autre part, au règlement des loyers systématiquement avec retard.

Par acte d'huissier de justice du 4 avril 2022, Mme [C] a fait assigner M. [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Beauvais aux fins de validation du congé et d'expulsion. 

Par un jugement du 7 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection a :


validé le congé pour motif légitime et sérieux signifié le 23 avril 2021;

constaté la résiliation du contrat de bail à la date du 31 octobre 2021 en application du congé signifié au locataire ;

dit qu'à défaut pour M. [W] d'avoir libéré les lieux dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ;

rappelé qu'en application de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution: « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés dans un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation, à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

condamné M. [W] à payer en deniers ou quittances à Mme [C] une indemnité d'occupation mensuelle de 650 euros à compter du 1er novembre 2021 jusqu'à la complète restitution des lieux et remise des clés au bailleur ;

condamné M. [W] à payer à Mme [C] la somme de 62 euros de taxe d'ordures ménagères ;

condamné M. [W] à payer à Mme [C] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens;

dit qu'une copie de la décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information;

rappelé l'exécution provisoire de la décision.


Selon déclaration du 29 novembre 2022, M. [W] a interjeté appel de la décision.

Par ses dernières conclusions signifiées le 13 septembre 2023 par voie dématérialisée, M. [M] [W] demande à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions, de déclarer irrecevable Mme [H] [C] en ses demandes et spécialement de toutes demandes portant sur des faits qu'il aurait commis antérieurement à son entrée en propriété soit sauf meilleure preuve antérieurement au 16 mars 2021 date de l'attestation de propriété notariée de Maître [E], débouter Mme [C] de l'ensemble de ses demandes, la condamner aux dépens et à la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que lorsqu'elle a délivré le congé le 23 avril 2021, Mme [C] n'était devenue propriétaire que depuis le 16 mars 2021 si bien qu'elle ne pouvait légalement se prévaloir d'une faute dans le prétendu règlement tardif du loyer qu'au titre de l'exigibilité du 1er avril 2021. Il expose que le paiement en retard d'une fraction de loyer sur treize années d'occupation n'a jamais constitué un motif légitime et sérieux de congé.

Il soutient que Mme [C] ne pouvait lui réclamer le paiement du loyer avant le partage lui ayant attribué l'immeuble et qu'elle pouvait au mieux réclamer sa part des fruits à ses coindivisaires dans les conditions de l'article 815-11 du code civil. Il indique que Mme [C] ne peut pas se prévaloir des prétendues fautes à l'égard de sa mère. Il relève que l'appréciation de la validité du congé ne peut conduire à tenir compte de manquements postérieurs à sa délivrance. I ajoute qu'il a parfois pu régler ses loyers avec du retard, à une période avec l'accord de sa bailleresse, mais qu'il a toujours été à jour du paiement de ses loyers. 

Il soutient que la taxe sur les ordures ménagères, si elle constitue une charge récupérable, ne peut lui être réclamée qu'à la condition qu'une clause du bail le prévoit. 

Mme [H] [C], par ses dernières conclusions signifiées par voie dématérialisée le 18 juillet 2023, demande à la cour, de débouter M. [W] de son appel, de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, de condamner M. [W] à payer à Mme [C] une indemnité de 3500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de celle allouée en première instance, condamner M. [W] aux dépens de première instance et d'appel.



Elle expose que M. [W] a finalement justifié avoir souscrit une assurance si bien que ce motif ne peut plus être retenu pour valider le congé. 

Elle relève ensuite qu'au 23 avril 2021, jour de délivrance du congé à l'origine du procès, l'acte de partage de la succession dont dépendait l'immeuble donné à bail attribuant la pleine propriété du bien à Mme [C] avait été reçu devant notaire depuis le 16 février 2021. Elle indique qu'elle avait qualité non seulement pour délivrer seule le congé mais encore pour se prévaloir envers M. [W] du non-respect de ses obligations rétroactivement au jour du décès de la bailleresse initiale, le 10 avril 2020, aux droits et actions de laquelle elle venait par l'effet de l'acceptation de la succession.

Elle met en avant qu'il ressort du décompte actualisé établi par Mme [C] que M. [W] procède régulièrement si ce n'est systématiquement avec du retard au règlement des loyers ou indemnités d'occupation mensuels pourtant payables d'avance comme stipulé dans le contrat de location.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.



La clôture de la procédure a été ordonnée le 27 septembre 2023 et l'affaire a fixé pour être plaidée à l'audience du 16 novembre 2023.

MOTIFS

L'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 retient comme pouvant justifier le congé donné par le bailleur au locataire le motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de toute titre d'occupation des locaux loués. 

L'article 7 de la même loi prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire. 

L'attestation datée du 19 mai 2023 établie par Me [E], notaire qui a reçu l'acte de partage du 16 février 2021 à la suite du décès de [R] [C], établit que sa fille, Mme [H] [C], s'est vu attribuer la maison à usage d'habitation située [Adresse 2], sise à [Localité 3]. 

Le notaire indique que « conformément aux articles 883 du code civil, Mme [H] [C] est censée avoir succédé seule et immédiatement aux biens, sommes et valeurs compris dans cette attribution à compter du 10 avril 2020. » Il résulte en effet de l'article précité que chaque cohéritier est censé avoir succédé seul et immédiatement à tous les effets compris dans son lot, ou à lui échus sur licitation, et n'avoir jamais eu la propriété des autres effets de la succession.

Mme [C] a fait signifier à M. [W], postérieurement à l'acte de partage, le 23 avril 2021, un congé pour motifs sérieux et légitimes fondé sur le défaut de justification d'une assurance locative depuis 2013 et sur le paiement systématiquement en retard du loyer.



Dès le 3 mai 2021, M. [W] a justifié être assuré depuis la date d'entrée dans les lieux jusqu'au 31 décembre 2021 si bien que Mme [C] ne se prévaut plus de ce grief. 

En revanche, il résulte du décompte produit par Mme [C] que les loyers ont été régulièrement payés avec du retard, en violation des termes du contrat de bail qui prévoyaient un paiement « d'avance ». Mme [C] avait dès le 30 avril 2020 écrit à M. [W] pour lui indiquer qu'elle serait son interlocutrice, qu'elle encaisserait les chèques des loyers et qu'ils devraient impérativement lui parvenir avant le 5 du mois. Un arriéré de trois mois de loyers s'était d'ailleurs constitué à cette date. Depuis avril 2020, date rétroactive d'attribution de la propriété du bien à Mme [C], aucun loyer n'a été payé à bonne date, le loyer étant payé systématiquement au-delà du 8 du mois en cours, sauf en août 2020 (paiement le 6 août), en décembre 2020 (8 décembre) s'agissant de la période ayant précédé la délivrance du congé le 23 avril 2021.

Le non respect régulier du terme du paiement du loyer constitue un motif sérieux et légitime de congé. 

Le congé délivré le 23 avril 2021 sera donc validé, M. [W] étant occupant sans droit ni titre du logement depuis le 31 octobre 2021 et redevable depuis lors d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant mensuel du dernier loyer dû, soit 650 euros, à compter du 1er novembre 2021 et jusqu'à parfaire libération des lieux. 

Par ailleurs, la taxe sur les ordures ménagères appartient à la liste des charges récupérables fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1983. L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée, de la contribution annuelle représentative du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Contrairement à ce que soutient M. [W], le contrat de bail qu'il a signé le 1er novembre 2009 mentionne que le montant du loyer initial est fixé à la somme de 600 euros « plus les taxes récupérables et une provision sur charge initiale ». 

Aucun montant n'a été convenu entre les parties s'agissant de la provision sur charges si bien qu'aucune provision n'était due par le locataire. En revanche, la mention des taxes récupérables dues en sus du loyer n'a pas été rayée par les parties ce qui implique que M. [W] était bien lié par cette clause. 

Mme [C] est donc bien fondée à réclamer le remboursement de la taxe sur les ordures ménagères à M. [W] d'où la confirmation de sa condamnation au paiement de la somme de 62 euros. 

Le jugement sera donc intégralement confirmé. 

M. [W], qui succombe, sera condamné aux dépens d'appel et au paiement d'une indemnité de 800 euros à Mme [C] au titre des frais irrépétibles de la procédure en appel. 









PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, 

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris, 

Y ajoutant, 

Condamne M. [M] [W] aux dépens d'appel ; 

Condamne M. [M] [W] à payer à Mme [H] [C] une indemnité de 800 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure en appel ; 







LA GREFFIERE LE PRESIDENT