Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 29 décembre 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 23/00554 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YGQH

Minute : 23/00707





S.C.I. M.C.T
Représentant : Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : 210


C/

Monsieur [F] [B]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Décembre 2023




DEMANDEUR :

S.C.I. M.C.T
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Maître Catherine CHABANNE, membre de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de Seine Saint Denis




DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [B]
[Adresse 4]
[Adresse 11]
[Localité 8]

non comparant, ni représenté




DÉBATS :

Audience publique du 01 Décembre 2023 présidée par Madame Anne de LACAUSSADE, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Décembre 2023, par Madame Anne de LACAUSSADE, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, Greffier.

FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé du 02 mars 2023, à effet du 04 mars 2023, signé électroniquement, la SCI MCT a consenti à M. [F] [B] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation avec parking, situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 856 € outre provisions mensuelles sur charges de 134 € et le versement d'un dépôt de garantie de 856 €. 

Le 26 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 4 656,34 € au titre de l'arriéré locatif échu à cette date, visant la clause résolutoire.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice, délivré le 07 août 2023, la SCI MCT a fait citer M. [F] [B] devant le juge des référés de ce tribunal, aux fins de :
- constater la résiliation du contrat de bail, d'ordonner l’expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef et ce, avec l'assistance de la force publique si besoin est, sous astreinte de 75 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, outre la séquestration des biens laissés sur place,
- condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle de 1 200 euros à compter du mois de septembre 2023 jusqu'à son départ effectif, ainsi qu’au paiement de la somme de 7 857,17 € arrêtée au 19 juillet 2023,
- le condamner à lui verser la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, dont le coût du commandement et de la notification de la citation au préfet.

A l’appui de ses prétentions, la bailleresse a exposé que les causes du commandement de payer n'avaient pas été régularisées dans les deux mois de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire était acquise et que l'expulsion du défendeur devait être ordonnée.

A l'audience du 1er décembre 2023 à laquelle l'affaire a été fixée et évoquée, la demanderesse, représentée, a actualisé ses prétentions à la somme de 2 260,42 € terme de novembre 2023 inclus, mentionné l'absence de reprise des paiements des loyers courants et s'est opposée, dans ces circonstances, à la suspension des effets de la clause résolutoire avec octroi de délais de paiement.

Le défendeur, cité par remise de l'acte à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.


Sur la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été dénoncée à la préfecture, le 08 août 2023, soit plus de deux mois avant la première audience et délivrée plus de deux mois après la saisine de la Ccapex dans la Seine-Saint-Denis, le 30 mai 2023, de sorte que l’action est recevable.

Aux termes de l'article 24 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, l'article VIII du contrat de bail stipule une telle clause résolutoire.

La lecture du décompte permet de constater que le défendeur n'a pas réglé les causes du commandement dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise.

Selon l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le locataire n'a pas repris le paiement des loyers courants. Au vu de ces éléments, les conditions légales n'étant pas remplies, il convient de constater que le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 27 juillet 2023, lieux qu'il lui appartient désormais de quitter.

A défaut de départ volontaire de sa part, il y a lieu d'autoriser son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux, sans qu'il y ait de l'assortir d'une astreinte, cette demande n’étant pas documentée.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 27 juillet 2023, le défendeur cause un préjudice au propriétaire résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil, par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer, indexable comme lui, majoré des charges, et ce, jusqu’à son départ définitif, le montant de l'indemnité d'occupation à retenir en l'absence de justificatifs produits au stade de l'exécution devant être fixé à 1 008,40 € (terme au jour de l’audience), au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

Sur la provision

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire a l'obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l'espèce, la créance, déduction faite des frais de procédure ne relevant pas de l'arriéré locatif (354,56 €), n’apparaît pas sérieusement contestable et le défendeur sera condamné au paiement d’une provision de 1 905,86 €, à valoir sur la dette locative échue au 20 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de la notification de l'assignation au préfet.

Aucune considération tirée de l'équité ne justifie de faire droit à la demande formée par la bailleresse au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte qu'elle sera écartée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons la résiliation du contrat de bail consenti à M. [F] [B] sur un local à usage d'habitation avec parking situé [Adresse 4] ;

Ordonnons l'expulsion de M. [F] [B] du local d'habitation précité et de ses annexes, ainsi que celle de toute personne vivant sous son toit avec au besoin le concours de la force publique et rappelons que l'expulsion ne pourra intervenir que passé un délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux ;

Condamnons M. [F] [B] à payer à la SCI MCT :
- une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiées au stade de l'exécution, à défaut de quoi le montant mensuel à retenir doit être fixé à 1 008,40 € et ce, à compter du 27 juillet 2023 jusqu'à libération effective des lieux,
- en conséquence et d’ores et déjà, la somme provisionnelle de 1 905,86 €, à valoir sur la dette locative échue au 20 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons M. [F] [B] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de la notification de l'assignation au préfet ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe.

Le GreffierLe Juge