Cour d'Appel · Chambre 4-6 — 3 novembre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 4-6



ARRÊT AU FOND 

DU 03 NOVEMBRE 2023



N° 2023/ 260













Rôle N° RG 19/18606 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFIHK







[B] [Y]





C/



Syndic. de copro. [Localité 4] PLEIN SUD

























Copie exécutoire délivrée 

le : 03/11/2023

à : 



Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



Me Laetitia LUNARDELLI, avocat au barreau de TOULON 























Décision déférée à la Cour :



Jugement du Conseil de Prud'hommes - Formation de départage de TOULON en date du 27 Septembre 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° F17/00418.





APPELANT



Monsieur [B] [Y], demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et pour plaidoirie par Me Stéphane DORN, avocat au barreau de TOULON





INTIME



Syndic. de copro. [Localité 4] PLEIN SUD, [Adresse 5]

représenté par son syndic en exercice, la S.A.S IMMOBILIERE BOYER (LES AGENCES BOYER) dont le siège social est situé : [Adresse 3], 



représenté par Me Laetitia LUNARDELLI, avocat au barreau de TOULON substitué pour plaidoirie par Me Estelle VALENTI, avocat au barreau de TOULON









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Estelle de REVEL, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Philippe SILVAN, Président de chambre 

Madame Estelle de REVEL, Conseiller

Mme Ursula BOURDON-PICQUOIN, Président de chambre





Greffier lors des débats : Mme Suzie BRETER.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2023.







ARRÊT



contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2023



Signé par M. Philippe SILVAN, Président de chambre et Mme Suzie BRETER, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***























































EXPOSE DU LITIGE



M. [B] [Y] a été engagé en qualité de gardien d'immeuble logé catégorie B, par le syndicat de copropriétaires de la résidence [Localité 4] Plein Sud, selon contrat à durée indéterminée à temps complet du 5 février 1999. 



Le 19 décembre 2016, il a été convoqué à un entretien préalable à un éventuel licenciement fixé au 29 décembre suivant. 



Le 16 janvier 2017, il a été licencié pour insuffisance professionnelle.



Le 14 juin 2017, il a saisi le conseil de prud'hommes de Toulon aux fins de contester son licenciement, obtenir des dommages et intérêts pour licenciement sans cause réelle et sérieuse à hauteur de 70 000 euros. 



Par jugement du 27 septembre 2019, notifié le 5 novembre 2019, le conseil de prud'hommes de Toulon, statuant en formation de départage, a :

- considéré que le licenciement de M. [Y] est sans cause réelle et sérieuse ;

- condamné le syndicat de copropriétaires de la résidence [Localité 4] Plein Sud à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'indemnité pour licenciement sans cause réelle et sérieuse ; 

- condamné le syndicat de copropriétaires de la résidence [Localité 4] Plein Sud à lui payer la somme de 1 500 euros sur 1e fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté M. [Y] de sa demande d'exécution provisoire ;

- débouté le syndicat de copropriétaires de la résidence [Localité 4] Plein Sud de sa demande reconventionnelle;

- condamné le syndicat de copropriétaires de la résidence [Localité 4] Plein Sud aux dépens.



Le 5 décembre 2019, M. [Y] a relevé appel de la décision. 



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 avril 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens, M. [Y] demande à la cour de :

'- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit que son licenciement prononcé par le syndicat de copropriété de [Localité 4] Plein Sud le 16 janvier 2017 est sans cause réelle et sérieuse,

- débouter le syndicat de copropriété de [Localité 4] Plein Sud de l'ensemble de ses demandes,

- réformer le jugement déféré en ce qu'il a limité les dommages et intérêts alloués à la somme de 2000 euros et l'a ainsi débouté de sa demande de condamnation du syndicat de copropriété de [Localité 4] Plein Sud à lui payer la somme de 70 000 euros en réparation de son préjudice au titre de l'indemnité de licenciement sans cause réelle et sérieuse,

- statuant à nouveau, condamner le syndicat de copropriété de [Localité 4] Plein Sud à lui payer la somme de 70 000 euros à ce titre,

- condamner le syndicat de copropriété de [Localité 4] Plein Sud à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel,

- débouter le syndicat de copropriété de [Localité 4] Plein Sud de l'ensemble de ses demandes.'



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 octobre 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens, le syndicat de copropriétaires de [Localité 4] Plein sud demande à la cour de :

'- débouter M. [Y] de son appel et le déclarer comme particulièrement mal fondé,

- le recevoir en son appel incident et le déclarer comme particulièrement bien fondé,

- infirmer le jugement du conseil de prud'hommes de Toulon en date du 27 septembre 2019 en ce qu'il a considéré que le licenciement de M. [Y] en date du 16 janvier 2017 était sans cause réelle et sérieuse, condamné le syndicat des copropriétaires de [Localité 4] Plein sud à payer à M. [Y] la somme de 2 000 euros au titre de l'indemnité de licenciement sans cause réelle et sérieuse, condamné le syndicat des copropriétaires de [Localité 4] Plein sud à payer à M. [Y] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, debouté le syndicat des copropriétaires de [Localité 4] Plein sud de sa demande de condamnation de M. [Y] à lui régler la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

 

- dire et juger que le licenciement de M. [Y] repose bien sur une cause réelle et sérieuse,

- en conséquence, débouter M. [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- le débouter de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de [Localité 4] Plein Sud à la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner à la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile'. 



L'ordonnance de clôture est en date du 7 juillet 2023.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur le bien fondé du licenciement 



Moyens des parties : 



Le syndicat de copropriétaire de la copropriété Le Plein Sud soutient que : 

- contrairement aux allégations du salarié, la cause réelle du licenciement ne ressort pas de la volonté du nouveau président du conseil syndical, M. [J], de l'écarter puisque le précédent président de la copropriété en exercice de 1997 à janvier 2011, [D] [S], avait fait part de son mécontentement quant à l'entretien de la copropriété, notamment en 2003 et 2004; 

- deux compte-rendus du conseil syndical datés des 28 juin 2001 et 4 mars 2003 avaient mis en exergue le laisser-aller du salarié et la nécessité de le recadrer,

- par courrier du 11 décembre 2015, le syndic en exercice avait précisé au gardien que lors du dernier conseil syndical, un document avait été élaboré pour un rappel de certaines tâches lui incombant en tant que gardien, quant au respect du règlement intérieur de la résidence et le salarié avait été mis en demeure d'en prendre note,

- le jeudi 10 mars 2016, le syndic de copropriété, le président du conseil syndical et M. [Y] avaient effectué le tour d'une partie de la copropriété afin de déterminer les tâches ou travaux que ce dernier devait faire prochainement pour maintenir la copropriété dans l'état où les copropriétaires pouvaient espérer la trouver, et ce, pour identifier les travaux laissés en second plan, 

- une lettre recommandée avec accusé de réception du 7 septembre 2016 adressée par le syndic avait rappelé certaines consignes au salarié, et un document intitulé 'entretien de la copropriété et des espaces verts, emplois du temps et tâches dévolues au gardien' l'accompagnait,

- des mails du syndic datés des 2 et 12 août 2016 avaient alerté M. [Y], notamment sur le problème des évacuations pluviales encombrées par des feuilles, des aiguilles de pin et divers déchets,

- malgré ces remarques, le salarié n'a pas modifié son comportement, 

- le salarié était informé des tâches lui incombant ainsi que de leur périodicité, ces dernières ayant été particulièrement détaillées dans une annexe à l'avenant de son contrat de travail daté du 23 juin 2006, 

- il n'a jamais effectué le travail de nettoyage des évacuations d'eaux pluviales, malgré les deux demandes du syndic,

- la gestion du parking était incohérente et non conforme aux instructions du syndic,

- les 43 attestations versées aux débats sont suffisamment précises et étayées sans qu'il soit nécessaire de faire dresser un constat d'huissier,

- le témoignage de M. [X] en faveur de M. [Y] daté du 13 mai 2017 est sujet à caution, ce copropriétaire ayant initialement attesté en faveur du syndicat de copropriétaires de [Localité 4] Plein sud en décembre 2016,

- les quelques attestations fournies par M. [Y] proviennent de copropriétaires très peu présents sur la résidence, habitant pour la plupart à l'étranger,

- le syndicat de copropriétaires de [Localité 4] Plein sud a été dans l'obligation de faire appel à une entreprise extérieure du fait de la carence de M. [Y], en septembre 2014 pour effectuer le nettoyage de la résidence, mais aussi en décembre 2016 pour le nettoyage des parkings, des caniveaux, des grilles d'évacuation, des regards, des abords, des bâtiments et des halls d'entrée,

suivant factures versées aux débats.



M. [Y] conteste le bien fondé de son licenciement faisant valoir que : 

- il a toujours accompli ses tâches avec sérieux et professionnalisme, ce qui est attesté par les échanges avec M. [A],

- concernant le nettoyage des évacuations d'eaux pluviales, il ne disposait pas du matériel nécessaire, sachant que l'employeur doit non seulement s'assurer de la formation de son salarié mais aussi mettre à sa disposition l'ensemble du matériel et des fournitures pour la réalisation des missions prévues au contrat de travail,

- les motifs de la lettre de licenciement sont généraux et invérifiables, alors que le vrai motif du licenciement est un contentieux avec le président du conseil syndical, lequel ne saurait justifier son licenciement,

- les allégations consistant à faire croire qu'il aurait, contre rémunération, géré les entrées et les sorties de certains locataires ou encaissé certaines sommes versées par des entreprises extérieures sont également contestées, 

- il n'a jamais fait l'objet de sanctions disciplinaires et de nombreux copropriétaires attestent de son honnêteté et de son professionnalisme, de l'entretien régulier et méticuleux de la copropriété, mais aussi de sa disponibilité, 

- il ne pouvait être en permanence à sa loge, ayant diverses tâches quotidiennes à accomplir au sein de la copropriété, 

- il a toujours été disponible pour les copropriétaires, n'hésitant pas à leur faire bénéficier de sa connexion internet ou à régler leurs problèmes en dehors de ses horaires de travail, 

- il n'a manifestement pas été remplacé.



Réponse de la cour : 



La lettre de licenciement du 16 janvier 2017 qui fixe les limites du litige est libellée comme suit:

'Vous occupez les fonctions de gardien - concierge au sein de la résidence Le Plein Sud située [Adresse 2] à [Localité 4].

A ce titre, vous avez notamment pour missions principales :

- l'entretien et la propreté des bâtiments de la résidence, 

- l'entretien et la propreté de la route, des rigoles attenantes et des parkings, 

- l'entretien et la propreté des caniveaux et des grilles d'évacuation des eaux pluviales, 

- l'entretien et la propreté des espaces verts (parties situées au nord des bâtiments),

- la surveillances des intervenants extérieurs, 

- la surveillance générale de la résidence et du parking, 

- la distribution du courrier. 

Or, force est de constater que malgré plusieurs rappels, vous n'accomplissez pas correctement vos fonctions au sein de la résidence et que vous faites preuve d'un manque total d'investissement et de professionnalisme dans l'exercice de vos missions professionnelles. 

Je déplore en effet votre manque de sérieux dans l'exécution de votre contrat de travail et ceci au préjudice total du bon entretien de la résidence et la satisfaction des résidents. 

Plusieurs résidents se sont en effet plaints de ce que vous négligez totalement l'entretien de la résidence qui se dégrade à plusieurs égards :

- vous laissez, pendant plusieurs jours voir semaines, sur les espaces de la résidence les tas de feuilles mortes et/ou aiguilles de pin que vous avez ramassées de telle sorte que, au moindre coup de vent, les végétaux se trouvent éparpillés dans la résidence; 

aussi, face à vos carences, le balayage de la route intérieure à la copropriété, a fini par être confiée à l'entreprise extérieure de jardinage alors même que cela vous incombe normalement. 

- plusieurs parties extérieures dont vous avez l'entretien en charge sont envahies de mauvaises herbes et d'aiguilles de pin comme les parkings extérieurs, l'allée principale, les allées de jardin;

- certaines peintures, comme notamment celles de balustrades, ne sont pas entretenues ; 

- les escaliers sont sales car vous baclez leur balayage et leur lavage; 

- l'importance de la poussière présente sur les boîtes aux lettres témoigne de ce que vous ne les nettoyez jamais; 

- la distribution du courrier est irrégulière et vous n'y procédez pas si le facteur intervient avec quelques minutes de retard sur son horaire habituel; 

- les évacuations pluviales ne sont pas régulièrement nettoyées. 

Par exemple, lors d'une visite qui s'est tenue le 10 mars 2016; il vous a été demandé de bien vouloir procéder au nettoyage des évacuations pluviales nord du bâtiment 2 car elles étaient bouchées. Quelques semaines plus tard, le travail n'étant toujours pas fait, nous avons dû vous relancer sur ce sujet et à deux reprises. 

Le travail n'étant toujours pas fait début septembre 2016, un courrier vous a été adressé en date du 7 septembre 2016 afin que le travail demandé depuis plusieurs mois soit réalisé sans délai. Vous n'avez pas pour autant accompli le travail requis puisque c'est un orage aux alentours du 14 septembre 2016 qui a permis de nettoyer en partie les dites grilles mais il est à noter qu'une évacuation au fond du regard était bouchée du fait de son défaut de nettoyage, qu'elle a alors débordé et l'eau a ainsi entraîné des déchets que se sont ainsi retrouvés éparpillés sur les espaces de la copropriété notamment. 

Si vous aviez accompli normalement votre travail, une telle situation ne se serait pas produite. 

Les résidents forts mécontents, déplorent ainsi l'état général de dégradation de la résidence résultant de vos insuffisances et négligences professsionnelles. 

Cette situation résulte manifestement du fait que vous n'êtes que très peu présent à votre poste de travail et que, lorsque vous y êtes présent vous n'accomplissez que très partiellement votre travail. 

Plusieurs résidents se sont effectivement plaints de ce que l'on ne vous voit que très rarement dans la résidence en train de réaliser les tâches de nettoyage et d'entretien qui vous incombent pourtant et pour lesquelles vous êtes régulièrement rémunéré. 

Qui plus est, si vous êtes manifestement rarement en poste au sein de la résidence pendant vos horaires de travail, vous êtes également difficilement joignable pendant vos horaires de travail, ne répondant pas aux appels des résidents, ni ne prenant la peine de la rappeler. 

Votre gestion du parking de la résidence est également décriée des résidents car elle apparaît parfaitement incohérente. 

Vous empêchez certains locataires de se garer sur le parking alors même qu'il s'agit d'une place attribuée au propriétaire de l'appartement qu'ils louent. Ainsi, M.[R] a dû intervenir à plusieurs reprises auprès de vous pour que vous cessiez d'empêcher ses locataires de stationner. 

De même, vous faite preuve d'incohérence totale dans la gestion du parking, n'hésitant par exemple pas à invectiver M. [R] pour qu'il déplace son véhicule garé sur la place d'un autre copropriétaire alors qu'il a emprunté ladite place avec l'assentiment du copropriétaire concerné. 

Encore vous laissez un véhicule immobilisé en très mauvais état et partiellement bâché sur le parking alors même que, vu son emplacement, sa présence est de nature à préjudicier à l'esthétique de la résidence et est surtout gênante pour la circulation sur le parking. 

Il s'avère par ailleurs que, de manière tout à fait douteuse et parfaitement injustifiée, vous laissez régulièrement et quotidiennement stationner la journée des véhicules n'appartenant pas à des locataires ni à des copropriétaires ou encore leurs proches, ces véhicules entrant sur le parking et en repartant en fin de journée sans, manifestement, être inquiétés. 

De plus, votre comportement s'avère totalement inapproprié tant vis-à-vis des résidents que des personnes extérieures susceptibles d'y entrer ou d'y intervenir. 

Vous vous permettez de faire preuve d'une attitude incorrecte vis-à-vis de certains résidents. 

Ainsi, vous vous êtes permis d'adresser au président du conseil syndical et de la diffuser auprès de plusieurs résidents qui plus est, une lettre intitulée 'pour être un bon gardien' au mois d'octobre 2016, lettre comportant des propos parfaitement inappropriés, déplacés voire insultants à l'encontre de M. [J] et son épouse. 

Il semble en effet que vous tenez M. [J] responsable du mécontentement et des demandes formulés par les copropriétaires à propos de votre travail. Cependant, vous noterez que M. [J] ne fait qu'assumer ses fonctions de président du conseil syndical et vous êtes seul responsable de la mauvaise qualité du travail que vous accomplissez. Ainsi, les propos et le ton que vous employez dans votre courrier diffusé le 26 octobre dernier, s'ils sont déplacés sont également parfaitement infondés.

Plusieurs résidents, dont le président bien entendu, ont avoué être très choqués et outrés par votre démarche et vos propos d'autant plus que M. [J] est fort apprécié des résidents dans la mesure où il oeuvre avec dévouement en faveur du bon entretien de la résidence. 

Force est de constater que ce n'est pas la première fois que vous vous permettre des attitudes parfaitement inappropriées. 

Par exemple, le 17 octobre dernier vous avez affiché dans les parties communes de la résidence un panneau formulé dans les termes suivants : 'LE GARDIEN N'A PLUS D'EAU DEPUIS JEUDI DERNIER - PAS DE QUOI S'EMOUVOIR PUISQUE CE NE SE VOIT PAS C'EST DONC SANS INTERET CAR ICI SEUL CE QUI SE VOIT EST IMPORTANT -TANT QUE LE CACTUS PHALLIQUE EST EN BONNE SANTE!'. 

De même au mois de juillet 2015, vous vous étiez permis d'afficher un écriteau comportant notamment les termes suivants ; 'LE GARDIEEN EST AU SERVICE DE LA COPROPRIETE PENDANT 50 HEURES PAR SEMAINE SEULEMENT - DU LUNDI AU VENDREDI de 7H à 12h et de 14h à 18h et le SAMEDI MATIN de 7h à 12h - MERCI DE BIEN VOULOIR RESPECTER SES HORAIRES ET SES TEMPS DE REPOS'. 

M. [M], copropriétaire, nous a indiqué avoir assisté à une scène totalement absurde ; vous vous êtes cru fondé à reprocher sur un ton agressif à des résidents d'avoir laissé leurs chaussures au pas de leur porte. Si vOtre ton était en tout état de cause parfaitement inadapté et incorrect, il s'avère que vous vous étiez trompé dans l'identification des résidents concernés puisque vous aviez cru les identifier par rapport à leur véhicule mais aviez commis une erreur dans votre analyse et ainsi agressé sans raison ces personnes. 

De la même manière, vous n'hésitez pas à interpeller de manière peu avenante les copropriétaires dont le véhicule stationné sur le parking n'est pas immatriculé dans le Var et ceci alors même que vous connaissez ces personnes depuis plusieurs années et que vous avez connaissance du fait qu'ils ne sont effectivement pas immatriculés dans le département.

Ou encore, vous adoptez parfois une attitude fort curieuse. Par exemple, vous avez indiqué à des locataires saisonniers de M et Mme [C] que vous ne connaissiez pas ces copropriétaires alors même que vous les connaissez parfaitement et que vous avez même le double des clés de leur appartement. 

Au regard de l'ensemble de ces éléments, force est de constater que vous persistez à faire preuve d'un manque de sérieux et de professionnalisme dans l'exécution de votre contrat de travail et ceci malgré les divers rappels qui vous ont été formulés concernant votre travail et notamment encore par courrier du 7 septembre 2016. 

Par ailleurs, nous avons appris que vous faisiez preuve d'un comportement plus que douteux, n'hésitant manifestement pas à tenter de tirer de certaines situations un avantage financier. 

Par exemple, vous avez proposé à M. [R] d'assurer l'entrée et la sortie des locataires de l'appartement meublé qu'il détient dans la résidence contre rémunération et plus précisément contre paiement en espèces non déclaré d'une somme équivalente à 20% de la totalité des loyers perçus. 

De même, nous avons appris que vous exigiez, à votre bénéfice, une participation financière des entreprise extérieures intervenant pour réaliser des travaux dans les appartements de la résidence. Notamment, M. [I], artisan du bâtiment nous a indiqué avoir dans ces conditions très largement ralenti ses interventions au sein de la résidence, ne souhaitant devoir vous payer pour venir travailler dans les appartements.' 



L'insuffisance professionnelle se caractérise par une mauvaise qualité du travail due soit à une incompétence professionnelle, soit à une inadaptation à l'emploi. Elle ne peut donc en principe présenter un caractère fautif. Néanmoins, lorsqu'elle procède d'une abstention volontaire ou d'une mauvaise volonté délibérée, l'insuffisance professionnelle est constitutive d'une faute disciplinaire.



En premier lieu, il est reproché au salarié un manque de sérieux et d'application dans l'entretien et le nettoyage de la résidence en dépit des rappels effectués. 



Aux termes de son contrat de travail, M. [Y] était chargé d'assurer les tâches générales, administratives et d'entretien et de travaux qualifiés et spécialisés qui sont listées en annexe comme suit : 

- la surveillance des intervenants extérieurs dans la résidence, 

-la surveillance générale de la résidence et intervention pour une prompte remise en ordre, 

- propreté et entretien des parties communes : ordures ménagères (nettoyage, désinfection des emplacements, nettoyage des couvercles), courrier (distribution)

- le nettoyages des parties communes (balayage, lavage, dépoussiérage,...) :

- villa (hall, tapis, portes, boîtes aux lettres, escaliers intérieur et extérieur, ...) Vitre, glace,

- bâtiments II et III (escaliers, et paliers extérieurs, boîtes aux lettres,...; portes des gaines électriques, rampes,...)

- entretien et propreté des espaces libres, 

- entretien et propreté des espaces verts. 

 

Les travaux spécialisés et travaux qualifiés sont décrits aux termes d'un avenant du 23 juin 2006 prenant effet le 1er juin. Il s'agit de : 

- l'entretien complet des espaces verts: arrosage en fonction des saisons et des besoins, entretien pinède, des massifs, des arbustes (binage, désherbage, et plantations diverses) en fonction des compétences du salarié et des directives reçues de l'employeur, pour 35 heures mensuelles; 

- petits travaux d'entretien (plomberie, maçonnerie, électricité, peinture) en fonction des compétences du salarié et des directives reçues de l'employeur. 



Pour justifier du travail négligé et incomplet du salarié, l'employeur produit :

 - un courrier adressé au salarié le 11 décembre 2015 par le syndic lui indiquant que lors du dernier conseil syndical a été adopté un document rappelant les tâches lui incombant et lui demandant d'en prendre note ; le document s'intitule Rappels au gardien et précisions sur l'exécution de certaines tâches ou missions qui lui sont dévolues; 

- un courrier recommandé du 7 septembre 2006 adressé à M. [Y] comprenant un document intitulé Entretien de la copropriété et des espaces verts , emploi du temps et tâches dévolues au gardien du 7 septembre 2016 établi par le conseil syndical et le syndic reprenant ses obligations en matière d'entretien des espaces verts, d'entretien des caniveaux et grilles d'évacuation des eaux pluviales; d'entretien des bâtiments; et rappelant les tâches comprises dans ses fonctions. 

Contrairement à ce qu'affirme le salarié, ces tâches correspondent à son contrat de travail et ne consistent pas en des travaux ou prestations nouvelles ou en une modification des tâches contractuelles. 

 

Sont par ailleurs produites plusieurs attestations d'un nombre important de copropriétaires ou d'usagers de la résidence se plaignant de la mauvaise réalisation de ses missions notamment :

- celle de M. [G] qui indique que 'le parking, l'allée menant à notre appartement ne sont pas nettoyés, les aiguilles de pins sont restées des semaines entières sur les marches des escaliers et les résidents s'accrochent à la rambarde pour descendre en sécurité. Cela ne fait pas plaisir d'entendre des vacanciers ayant loué un appartement au dessous nous dire qu'il est regrettable que la propriété soit mal entretenue. Les résidents et vacanciers passent tous les jours dans l'allée principale et constatent que les caniveaux, regards sont obstrués... Ne parlons pas de la descente des escaliers qui n'est jamais vérifiée. L'inspection journalière n'est pas faite après deux jours d'écoulement d'eau sur un parterre. J'ai remis le tuyau à sa place qui était défait, j'ai balayé les escaliers (...)'. 

- celle de Mme [K] qui affirme que 'l'entretien de la copropriété n'est pas satisfaisant' ; 

- celle de M. [Z] qui indique que le Plein Sud laisse à désirer dans son état général : le couloir d'accès aux quatre appartements du rez de chaussée villa où nous habitons depuis 15 ans est vite bâclé en cinq minutes le mardi matin (miroirs et porte fenêtre oubliés, et boîtes aux lettres jamais nettoyées), les petites aiguilles de pins qui restent plusieurs jours au sol dans l'allée principale; les parkings gravillonnés d'herbe ou d'aiguille de pins, les allées des jardins de la colline sud sont oubliés laissant la végétation reprendre sa place, l'escalier entre le bâtiment 2 et la villa n'a jamais été entretenu'; 

- celle de M. [P] : 'quant aux courrier, si la factrice passe à 11h55, pas de courrier dans les boîtes aux lettres et le balayage des escaliers tout juste, il enlève les feuilles que le vent a envoyé sur les marches'; 

- celle de M. [W] qui indique avoir 'baissé les bras pour ne pas vivre dans une permanente ambiance conflictuelle' et s'être résigné à ce que le gardien n'exécute que le strict minimum : 'par jour deux heures, la distribution du courrier 50 boîtes aux lettres, (...) petit tour dans la résidnece, un balayage et lavage d'une cage d'escalier, trois étages un sous-sol; une fois par semaine ; un balayage de l'allée centrale de la résidence'. Il ajoute que la liste des travaux n'est pour la plupart exécuté qu'à moitié et que le reste n'est pas terminé. ; 

- celle de M. [N] qui indique que 'les escaliers sont loin d'être nets, la noirceur de ceux-ci montre un manque régulier du passage d'une serpillère, un coup de balai ne suffit pas'; 

- celle de M. [E] qui indique que l'entretien des immeubles et particulièrement des escaliers est très négligé; 'on ne le voit jamais dans la copropriété en train de balayer mais par contre les quelquefois où il doit le faire, il laisse des tas de feuilles et d'aiguilles de pins répartis un peu partout sans les ramasser et qui sont de nouveau éparpillés au moindre coup de vent'; 

- celle de Mme [U] qui affirme que depuis quelques années, l'état de la copropriété se dégrade par manque de soin ; 'les montées d'escalier sont sales car très peu balayées et lavées. Il y a une épaisse couche de poussière sur les boîtes à lettres ainsi que des toiles d'araignée. Cet été, c'est un copropriétaire qui a fait la poussière et ce n'est pas la première fois que cela se produit. Certains endroits sont envahis par la mauvaise herbe et paraissent abandonnés ou inaccessibles'; 

- celle de M. [OJ] qui affirme qu'en juillet 2016, un tas de feuilles mortes est resté plus d'une semaine sans être enlevé'

- celle de M. [C] qui évoque le fait que la cage d'escalier n'est pas nettoyée, que les petites retouches de peinture ne sont pas effectuées et qu'il n'y a pas d'initiative; 

- celle de M. [M] qui affirme avoir constaté des carences dans l'accomplissement des tâches du gardien : nettoyage des parties communes extérieures laissant à désirer; balayage des allées non effectués obligeant le jardinier à prendre cette tâche à son compte, abandon de tas d'aiguilles de pins dans l'espace commun, environnement des poubelles manquant de propreté; rapport parfois rugueux avec les résidents, 

- celle de Mme [J] qui liste les tâches incombant au salarié mais qui ne sont pas exécutées: balayage de la route intérieure à la copropriété, entretien des espaces verts au nord de la copropriété qui n'est jamais exécuté, balayage des aiguilles de pins et de feuilles 'lorsque le gardien prend le temps de balayer les aiguilles de pins et les feuilles, il fait des tas qu'il ramasse plusieurs jours après, il faut donc recommencer car souvent le vent accomplit son oeuvre...'; nettoyage des évacuations 



La cour relève que les attestations susvisées sont détaillées, précises quant aux tâches mal ou pas réalisées par M. [Y], et concordantes sur le fond des négligences reprochées. 



Elles concernent une quinzaine de copropriétaires sur un total d'une quarantaine, soit un nombre important d'entre eux ce qui accentue leur portée, y compris au regard du contenu de celles produites par le salarié qui, s'agissant de l'entretien et du nettoyage de la copropriété sont peu nombreuses et qui portent sur des généralités. Ainsi en est-il de celle de Mme [L] qui fait état d'un entretien impeccable de la copropriété, sans plus de précision, de M. [T] qui atteste venir à la copropriété depuis plus de 20 ans qu'il a toujours trouvée bien entretenue et ce même les lendemains de mauvais temps; de M. [V] qui indique n'avoir aucun grief à l'encontre du gardien mettant en avant sa disponibilité et sa générosité; celle de M. [O] dont il n'est pas discuté qu'il n'est ni propriétaire, ni locataire qui indique avoir séjourné à plusieurs reprises dans la copropriété et avoir constaté la propreté de la résidence qui faisait visiblement l'objet d'un entretien régulier et méticuleux, celle de Mme [H] faisant état du travail efficace et d'un gardien toujours de bonne humeur, et celle de M et Mme [F], qui ne sont pas non plus propriétaires mais connaître M. [Y] comme une personne honnête, sincère et sympathique. 



M. [Y] ne peut se borner à prétendre que le matériel nécessaire à l'évacuation des aiguilles de pin ne lui avait pas été fourni par l'employeur, ni qu'il n'avait pas reçu la formation adéquate, dès lors qu'il ne précise pas le matériel spécifique auquel il fait référence, et qu'il ne produit aucune demande de matériel qui n'aurait pas été honorée par le syndicat de copropriété. 

 

L'ancienneté importante du salarié, 17 ans, ne constitue pas non plus un obstacle pour caractériser une insuffisance professionnelle. 



A ce titre, la cour relève que le prétendu litige avec le nouveau président, M. [J] qui serait la cause réelle du licenciement n'est pas démontré et que sous l'ancienne présidence, un compte rendu syndical du 11 mars 2004 faisait déjà état de critiques à travers la mise en place de rapports hebdomadaires, d'une attente de meilleure qualité et de contrôles au cours des prochaines semaines.



Le fait que le salarié ait été en arrêt de travail entre le 29 septembre et le 18 octobre 2016 ne permet pas non plus de considérer qu'il n'a pas été en mesure de corriger son comportement dès lors qu'il est établi qu'il a été à plusieurs reprises alerté sur la mauvaise exécution contractuelle et que celle-ci perdurait depuis plusieurs mois. 



S'agissant du manque de présence du salarié dans sa loge et du fait qu'il n'est pas joignable, les attestations produites ne sont pas suffisamment précises quant aux horaires au cours desquels le salarié n'était pas présent à son poste de travail pour caractériser ce grief. 



Il en est de même de la mauvaise gestion du parking qui n'est pas démontrée en l'absence d'élément sur les places et personnes qui sont visées; il ne peut notamment être reproché à M. [Y] de ne pas avoir laissé des locataires se garer sans prouver qu'il connaissait leur droit en ce sens. 



Les autres griefs ne sont pas démontrés en l'absence de constat d'huissier, ou de photographie des pancartes reprochées et du manquement qui serait sous-jacent. 



Au vu de ces éléments, la cour estime que l'insuffisance professionnelle est caractérisée eu égard à la nature des griefs établis, et à leur importance notamment au regard des principales fonctions du salarié. 



Il convient par conséquent de dire le licenciement pourvu d'une cause réelle et sérieuse et de rejeter l'ensemble des demandes financières subséquentes. Le jugement est infirmé. 



Sur les autres demandes 



Il n'est pas équitable de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les demandes doivent être rejetées.



M. [Y] qui succombe au principal doit être condamné aux dépens. 





PAR CES MOTIFS';



LA COUR, STATUANT PUBLIQUEMENT ET CONTRADICTOIREMENT';



INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions'; 



DIT que le licenciement de M. [Y] repose sur une cause réelle et sérieuse ;



DEBOUTE M. [B] [Y] de l'ensemble de ses demandes';



DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Plein Sud de sa demande reconventionnelle';



CONDAMNE M. [Y] aux dépens.



LE GREFFIER LE PRESIDENT