Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 17 octobre 2023

N° RG 22/07214 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OSVY









Décision du 

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOURG-EN-BRESSE

Au fond

du 27 septembre 2022



RG : 22/02725







[V]



C/



Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE LE MOLI ERE





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 17 Octobre 2023







APPELANTE :



Mme [O] [V]

née le 13 Juin 1971 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 2]





Représentée par la SAS TUDELA WERQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1813









INTIMEE :



Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] sis 73 à [Adresse 5] représenté par son Syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE ' AIN

 [Adresse 3] 

[Localité 1],



Représentée par Me Daphné O'NEIL de la SELARL BOEGE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1971





 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 25 Avril 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 Mai 2023



Date de mise à disposition : 05 Septembre 2023 prorogée au 17 Octobre 2023, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile 



Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Olivier GOURSAUD, président

- Stéphanie LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller



assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier



A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

 



EXPOSE DU LITIGE



Mme [V] est copropriétaire au sein de l'ensemble immobilier [Adresse 5], situé 73 à [Adresse 5] à [Localité 2] (01). 



A la suite de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] (le syndicat de copropriétaires) a adressé à Mme [V] une mise en demeure de payer les charges de copropriété par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 2 mars 2022. Celle-ci est restée infructueuse. 



Par acte d'huissier de justice du 29 juin 2022, le syndicat de copropriétaires a assigné Mme [V] devant le président du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse afin qu'elle soit condamnée à lui payer: 

- la somme de 5 330,12 euros arrêtée au 29 juin 2022, outre intérêts au taux légal ; 

- la somme de 120 euros, 

- la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis; 

- la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance. 



Il demande en outre à être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera exclusivement imputable à Mme [V], conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Par jugement du 27 septembre 2022, le tribunal judiciaire a condamné Mme [V] à payer au syndicat de copropriétaires, les sommes de 5 330,12 euros à titre des arriérés de charges et de celles devenues exigibles jusqu'au 1er juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2022 sur la somme de 1 973,24 euros, de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts, de 120 euros au titre des frais de mise au contentieux et de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par déclaration du 28 octobre 2022, Mme [V] a relevé appel du jugement. 



Par conclusions notifiées le 14 avril 2023, Mme [V] demande de: 



- infirmer le jugement entrepris ; 



 Statuant à nouveau 

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 64.977,82 € toutes causes de préjudices confondus ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles engagés ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens d'action avec application de l'article 10-1 de la loi 65.557 du 10 juillet 1965. 



Par conclusions notifiées le 21 février 2023, le syndicat de ces copropriétaires demande de:



- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, 

- débouter Mme [V] de toutes ses demandes, fins, et conclusions contraires et supplémentaires. 

 

Et en tout état de cause, 

 - condamner Mme [V] à lui payer, la somme de 5.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner Mme [V] aux entiers dépens de l'instance.



Par ordonnance du 25 avril 2023, la clôture de la procédure a été prononcée. 



Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions précitées en application de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS



1. Sur les demandes en paiement du syndicat de copropriétaires



Le syndicat de copropriétaire soutient que Mme [V] ne règle plus ses charges de copropriété depuis le mois d'octobre 2017 et qu'elle reste lui devoir la somme de 5.330,12 euros. Il fait notamment valoir que:



- le jugement déféré a notamment condamné Mme [V] à payer 5 330, 12 euros à titre d'arriérés de charges et de celles devenues exigibles jusqu'au 1er juillet 2023, 1 000 euros à titre de dommages-intérêts, 120 euros au titre des frais de mise au contentieux et 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

- par courrier du 21 janvier 2023, Mme [V] a adressé un chèque de 5 784,31 euros en paiement des condamnations précitées, 

- les charges provisionnelles, ou les cotisations pour le fond de travaux non encore exigibles, ont été régulièrement votées en assemblée générale; 

- les différents procès-verbaux des assemblées générales n'ont jamais été contestés par Mme [V], alors qu'il est justifié qu'ils lui ont été notifiés;

- il est versé aux débats l'extrait de compte permettant de justifier de la création d'un compte bancaire spécifique, sur lequel sont accueillis les appels dédiés au fonds de travaux,

- lors de l'assemblée générale du 24 janvier 2018, il a été décidé de fixer le montant du fonds de travaux à 5% du budget prévisionnel, lors des assemblées générales du 6 mars 2019, du 28 août 2020 et du 30 avril 2021, il a été fixé à 10% du budget prévisionnel.

- le contrat de syndic stipule que les frais de contentieux sont imputés au copropriétaire défaillant;

- l'ensemble des contrats de syndic pour les années 2016 à 2021 sont produits aux débats, ainsi que les procès-verbaux d'assemblée générale,





Mme [V] s'oppose aux demandes du syndicat de copropriétaires. Elle fait notamment valoir que: 



- elle a réglé différentes sommes par chèques qui n'ont volontairement pas été encaissées;

- elle a réglé la somme de 2 183,18 euros le 29 juin 2022 pour des charges qu'elle estime injustifiées, 

- aucun décompte n'est produit, 

- le syndic ne justifie pas des pouvoirs pour agir à son encontre,

- les procès-verbaux d'assemblée générale ne lui ont pas été notifiés de sorte que le syndicat de copropriétaires n'est pas fondé à lui réclamer le paiement des charges, 

- la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR a modifié l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et impose à chaque syndicat de copropriétaires la constitution d'un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle;

- depuis la loi du 22 août 2021, le montant de la contribution annuelle est corrélé au montant des travaux du plan pluriannuel adopté par l'assemblée générale et ne peut pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel;

- elle a donc réduit les appels de charges demandés à hauteur de 5 %, en l'absence de notification par le syndicat de copropriétaires du vote par l'assemblée générale d'un taux supérieur et même de la création d'un tel fonds;

- « faute de prouver la création de ce fond spécifique, la demande ne pourra que donner lieu à constatation de la nullité du mandat du syndic pour n'avoir pas ouvert le fond spécifique et conséquemment la réclamation des sommes à ce titre »,

- les frais de contentieux sont des frais irrépétibles qui doivent être indemnisés à ce titre,

 - le syndicat de copropriétaires ne démontre pas le quantum de son préjudice au soutien de sa demande de dommages-intérêts.



Réponse de la cour



sur les pouvoirs du syndic



Il est justifié par les contrats de syndic des 22 mars 2017, 6 mars 2019 et 30 avril 2021, que la société Immo de France- Ain est le syndic du syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5]. 



Il est en outre justifié que par une résolution votée en assemblée générale le 30 avril 2021, la société Immo de France-Ain a vu son mandat de syndic renouvelé pour la période du 1er mai 2021 au 31 mars 2023. 



Dès lors, le moyen soutenu par Mme [V], selon lequel le syndic ne serait pas « légitime » doit être rejeté. 



sur la constitution d'un fonds de travaux



Il est justifié par l'extrait de compte du CIC Lyonnaise de banque ouvert au nom de la copropriété [Adresse 5] « chez immo de France Ain » produit aux débats, qui mentionne au crédit du compte « cotisation FT », de la création d'un compte bancaire ayant pour objet de recevoir les appels relatifs au fonds de travaux. 



Il est en outre justifié par le procès-verbal d'assemblée générale du 24 janvier 2018, que le montant du fonds de travaux a été fixé à 5% du budget provisionnel pour cette année, puis à 10 % lors des assemblées générales du 6 mars 2019, du 28 août 2020 et du 30 avril 2021. 



Dès lors, le moyen soutenu par Mme [V], selon lequel le syndicat de copropriétaires ne justifierait pas de la création d'un fonds de travaux doit être rejeté. 



sur le paiement des charges de copropriété



Selon les 3ers alinéas de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.



Il résulte de ces dispositions que le syndicat de copropriétaires est fondé à demander le paiement au copropriétaire défaillant du solde débiteur et des charges futures votées en assemblée générale. 



En l'espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat de copropriétaires et en particulier:

- des procès-verbaux d'assemblée générale des 24 janvier 2018, 6 mars 2019, 28 août 2020, 30 avril 2021 et 28 mars 2022 ayant approuvé les comptes et les travaux ainsi que les charges provisionnelles ou les cotisations pour le fonds de travaux, 

- des appels de fonds successifs,

- de la mise en demeure de payer les charges de copropriété du 2 mars 2022, 

- des relevés de compte du 29 avril 2022 et du 9 janvier 2023, prenant en compte les versements par chèques suivants, dont Mme [V] fait état, soit 14,20 euros et 600,12 euros encaissés le 19 février 2021, 363, 36 euros et 14,20 euros encaissés le 4 juin 2021, 2183,18 euros encaissé le 30 juin 2022, 565,59 euros et 84, 33 euros encaissés le 20 janvier 2022,

- du commandement aux fins de saisie-vente du 16 janvier 2023, 



que Mme [V] reste devoir au 1er janvier 2023, la somme de 2040,59 euros au titre des arriérés de charges et cotisations fonds de travaux exigibles, ainsi que celle de 1288,88 euros au titre des budgets votés et cotisations de fonds de travaux non encore échues, soit la somme totale de 3329,47 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2023.



Mme [V] ne rapporte pas la preuve que les autres chèques dont elle produit la photocopie ont été encaissés par le syndicat de copropriétaires. Néanmoins, la condamnation est prononcée en deniers ou quittances valables, c'est à dire sous réserve des sommes parvenues postérieurement au 1er janvier 2023 au syndicat de copropriétaires, qui n'ont pu être comptabilisées, en particulier le chèque daté du 21 janvier 2023, remis à l'huissier de justice, d'un montant de 5.748,81 euros, en règlement des condamnations prononcées en première instance. 



Le jugement est donc infirmé de ce chef. 



sur les frais de mise au contentieux



Les frais de « mise au contentieux » dont le syndicat de copropriétaires demande le paiement correspondant aux frais irrépétibles dont il est par ailleurs demandé le paiement, il convient, par infirmation du jugement, de débouter le syndicat de copropriétaires de cette demande. 



sur la demande de dommages-intérêts



Le syndicat de copropriétaires, qui ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement, déjà réparé par les intérêts moratoires alloué, est débouté de cette demande. 



Le jugement est infirmé de ce chef. 



2. Sur la demande de dommages-intérêts de Mme [V]



Mme [V] sollicite la somme totale de 64.977, 82 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation de son préjudice moral, du fait de l'absence de réponse à ses demandes, d'envoi de justificatifs et des poursuites engagées à son encontre. Elle détaille ainsi les sommes réclamées: 



« - Détails de facture non donnés depuis des années : 1000 €;

- Non-réponse d'un prestataire aux demandes : 3000 €;

- Non-encaissement des chèques en vue de nuire à une personne fragile : 45.000 €; 

- Le fait que la société Immo de France ne réponde à aucune demande de ses clients: 3000€;

- Mensonge de la partie adverse nous forçant à prendre un avocat alors que la loi ne nous y oblige pas : 2000 €;

- Remboursement du jugement du 06/02/2023 soit 800 euros payé le 16/03/2023 chèque numéro 1586024 ;

- Remboursement du jugement du 27/09/2022 et de son annulation soit un total de 5.748.31 euros payé le 23/01/2023 chèque numéro 1586019 ;

- Remboursement de la somme de 2183.18 euros non due et injustifiée payée le 29/06/2022 chèque numéro 1586004 ;

- le tiers des appels de charges réclamé non détaillé par date d'appel et par montant, et non justifié Article L 441-3 soit la somme de 2246.33 euros (2183.18 + 3266.94 + 1288,88)/3;

- restituer les chèques numéros 2102 et 2103 reçus au mois de mai 2022 et volontairement pas encaissé. »



Le syndicat de copropriétaires conclut au débouté de cette demande. Il fait notamment valoir que la défaillance de Mme [V] dans l'accomplissement de ses obligations de copropriétaires est avérée. 











Réponse de la cour



A défaut de rapporter la preuve de ses allégations, ni même du préjudice qu'elle revendique, Mme [V], qui ne règle au demeurant pas régulièrement ses charges de copropriété depuis 2017, doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts. 



3. Sur les autres demandes



Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat de copropriétaires, en appel. Mme [V] est condamnée à lui payer à ce titre la somme de 1.000 €. 



Les dépens d'appel sont à la charge de Mme [V] qui succombe en ses demandes principales.



PAR CES MOTIFS 



LA COUR,



Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il condamne Mme [V] à payer la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne, en deniers ou quittances valables, Mme [V] à payer au syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5], sis 73 à [Adresse 5] à [Localité 2], la somme de 3329,47 euros au titre des arriérés de charges et de celles devenues exigibles jusqu'au 1er juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2023; 



Déboute le syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5], sis 73 à [Adresse 5] à [Localité 2] de sa demande de dommages-intérêts et au titre des frais de contentieux; 



Déboute Mme [V] de sa demande de dommages-intérêts, 



Condamne Mme [V] à payer au syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5], sis 73 à [Adresse 5] à [Localité 2], la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,



Condamne Mme [V] aux dépens de la procédure d'appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.





La greffière, Le Président,