Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 13 octobre 2023

ARRÊT N°23/ 377

EF



N° RG 21/01462 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FTH5





[V]



C/



[K]

S.C.P. SCP [K] [T] - [N] [C] - [K] [H] - [K]-[U] [G]























COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 13 OCTOBRE 2023



 Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS en date du 29 JUIN 2021 suivant déclaration d'appel en date du 09 AOUT 2021 RG n° 19/01931



APPELANT :



Monsieur [E] [X] [A] [V]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : Me Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



INTIMÉS :



Monsieur [H] [K]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



S.C.P. SCP [K] [T] - [N] [C] - [K] [H] - [K]-[U] [G]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DATE DE CLÔTURE : 9 février 2023.



DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Juin 2023 devant Monsieur FOURNIE Eric, Conseiller, qui en a fait un rapport, assisté de Madame Marina BOYER, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 13 Octobre 2023.



Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, Conseiller



Qui en ont délibéré



Greffière presente lors des débats et du prononce : Madame Marina BOYER, greffière.



Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 13 Octobre 2023. 



* * * *











LA COUR : 



En vertu d'un contrat de prêt, formalisé sous forme d'une reconnaissance de dette sous-seing privé en date du 11 août 2011, Monsieur [E] [V] a versé à Monsieur [P] [S] les sommes de 247.000€ et de 370.500€ les 19 mars et 10 août 2011; soit la somme totale de 617.500€ en vue de l'acquisition par ce dernier de trois parcelles de terrain sur la commune de [Localité 9], cadastrées CY[Cadastre 3], CY [Cadastre 4] et CY [Cadastre 5]. 

Cette somme avait vocation à être remboursée lors de la revente des dites parcelles par Monsieur [S].



La reconnaissance de dette par acte sous seing privé du 11 août 2011, sera enregistrée au SIEC de [Localité 8] le 9 septembre 2013.



Un premier compromis de vente des parcelles CY [Cadastre 4] et [Cadastre 5] a été dressé devant notaire, à savoir Me [K], le 18 août 2011 entre la SCVV EDMONDO et Monsieur [S], prévoyant un dépôt de garantie d'un montant de 55.925€.


Un deuxième compromis de vente sera passé dans les mêmes conditions le 18 août 2011 entre la SAS les Bâtisseurs de Bourbon et Monsieur [S] sur la parcelle CY [Cadastre 3] prévoyant un dépôt de garantie d'un montant de 64.250€.



Par courrier en date du 1er août 2012, Me [K] informait Monsieur [V] que la réitération par acte authentique était prorogée au 15 septembre 2012.



Finalement les ventes ne seront pas confirmées.



A la suite de difficultés pour Monsieur [V] d'obtenir le remboursement des fonds prêtés, la cour d'appel de ce siège condamnera en référé Monsieur [S] à lui verser une provision d'un montant de 617.500 euros, qui sera confirmée au fond par jugement du tribunal judiciaire de Saint-Denis en date du 26 octobre 2016.



Monsieur [V] n'a pas pu exécuter ces décisions malgré la mise en 'uvre de mesures d'exécution forcée.



Par exploit d'huissier en date du 21 mai 2019, il a assigné devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis Me [H] [K] et la SCP [K] [T], [N] [C], [K] [H] et [K] [G] aux fins de mettre en jeu leur responsabilité civile professionnelle au regard des fautes qu'ils auraient commises.



Par voie de conclusions notifiées le 6 novembre 2020, Monsieur [V] demandait au tribunal notamment de :



-juger son action recevable et non prescrite.



Avant dire droit,

- Ordonner la communication des deux compromis et des deux actes de prorogation,



En tout état de cause,

- Dire et juger que le notaire était responsable du préjudice subi en raison de la faute commise,

- Condamner Me [H] [K] et la SCP [K] et autres à lui verser solidairement la somme de 647.500 Euros.



Par voie de conclusions en réponse, Me [K] et la SCP notariale demandaient au tribunal notamment de :



Dire et juger que l'action en référé du 18 juin 2014 n'a pas eu pour effet d'interrompre le délai de prescription de cinq ans qui a débuté en décembre 2012.

Dire et juger l'action prescrite.



Subsidiairement,

Dire et juger que la perte de chance pour Monsieur [V] de récupérer ses fonds a pour origine principale sa légèreté.

Dire et juger qu'aucune faute en lien avec cette perte de chance ne peut être reprochée aux intimés.

Rejeter l'ensemble des demandes de l'appelant.



Par jugement en date du 29 juin 2021, le tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion a :



Déclaré l'action de Monsieur [E] [V] irrecevable pour cause de prescription.



Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

Condamné Monsieur [E] [V] aux dépens.



Par acte déposé au greffe via le RPVA le 9 août 2021, Monsieur [E] [V] a fait appel de la décision.



Par ordonnance en date du 10 août 2021, la procédure a été renvoyée à la mise en état.



L'appelant a déposé ses conclusions le 9 novembre 2021, via le RPVA.



Les intimés ont déposé des conclusions en réponse via le RPVA le 13 janvier 2022,



Par voie de conclusions au fond, Monsieur [V] sollicite de la cour de :



Juger que son appel contre le jugement du 29 juin 2021 est parfaitement recevable

Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :

Déclaré l'action de Monsieur [E] [V] irrecevable pour cause de prescription

Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamné Monsieur [E] [V] aux dépens.



Statuant de nouveau,



Avant dire droit,

Ordonner la communication des deux compromis et des deux actes de prorogation, en tout état de cause,

Dire et juger que le notaire est responsable du préjudice subi en raison de la faute commise,

Condamner Me [H] [K] et la SCP [K] et autres à lui verser solidairement :

La somme de 647.500 euros en réparation du préjudice subi

La somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700

du code de procédure civile.



Par voie de conclusions en réponse déposées via le RPVA le 13 janvier 2022, les intimés demandent à la cour de :



Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel de Monsieur [V],

Juger que la cour d'appel n'est pas saisie de l'action de ce dernier en application des dispositions des articles 562, 901 et suivants du code de procédure civile,

Confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré l'action prescrite,

Juger que l'exception de prescription retenue par le tribunal de première instance est justifiée, toute action en responsabilité à l'encontre de Me [K] devant être initiée avant le mois de décembre 2017 au plus tard.



Subsidiairement,

Si par impossible la fin de non-recevoir n'était pas retenue,

Constater que les dépôts de garantie prévus aux compromis de vente établis par le notaire ne portaient que sur les sommes de 55.925 euros et de 64.250 euros et non sur la somme globale de 647.500 euros,

Juger que la perte de chance par Monsieur [V] de récupérer sa créance envers Monsieur [S] a pour principale origine la légèreté avec laquelle il a prêté des sommes importantes, sans aucune garantie,

Juger que l'absence de dépôt de garantie à la comptabilité du notaire n'est le fait que de Monsieur [V],

Juger qu'à la date des compromis chez le notaire la preuve n'est pas rapportée que Monsieur [S] disposait encore des sommes prêtées par Monsieur [V],

Juger qu'aucune preuve n'est rapportée de la solvabilité de Monsieur [S] au moment de la réalisation des prêts sans garantie contre ce dernier et Monsieur [V] en dehors de toute connaissance ou participation du notaire,

Juger en conséquence qu'aucune faute ne saurait être imputée au notaire qui aurait eu pour conséquence d'entraîner une perte de chance de récupérer les sommes prêtées par Monsieur [V],



Condamner Monsieur [V] aux dépens et au versement de la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



MOTIFS DE LA DECISION



Vu les conclusions des parties, auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des prétentions et moyens;



Vu la clôture ordonnée le 9 février 2023.



Sur la procédure



Sur la dévolution de l'appel



Les intimés soulèvent le fait que la déclaration d'appel ne préciserait pas la nature de l'action entreprise et ne préciserait pas les demandes dont la cour serait saisie.



L'appelant n'a pas conclu sur ce point.



Sur quoi,



En vertu des dispositions de l'article 562 du code de procédure pénale, l'appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément ou implicitement et de ceux qui en dépendent.

La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel n'est pas limité à certains chefs, lorsqu'il tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.



La cour relève que l'appel porte clairement sur le seul chef du jugement prononcé par le tribunal à savoir l'irrecevabilité de l'action en raison de la prescription. Il s'en déduit clairement qu'en cas d'infirmation, la cour se doit d'examiner le fond du litige dont le tribunal était saisi.



L'appel est donc parfaitement régulier compte tenu de l'effet dévolutif.



Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription



Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

 

Selon les dispositions des articles 2241, 2242 et 2243 du même code, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

L'interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu'à l'extinction de l'instance.

L'interruption est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l'instance, ou si sa demande est définitivement rejetée.



Sur le point de départ du délai de prescription, Me [K] soutient qu'il s'agit de la date à laquelle Monsieur [V] a eu connaissance qu'aucune somme n'avait été versée entre les mains du notaire en dépit des clauses figurant aux compromis.



Il soutient que cette information ressort du courrier qui lui a été adressé par Monsieur [V] le 31 décembre 2012 et qu'en conséquence l'action en responsabilité était prescrite à compter du 31 décembre 2017. L'assignation étant intervenue le 25 mai 2019, l'action serait donc prescrite.



Monsieur [V] s'oppose à cette fin de non-recevoir. Il soutient qu'il n'a été officiellement informé de l'absence de tout versement des dépôts de garantie que par le courrier de Me [K] en date du 13 octobre 2014, suite à l'injonction résultant de l'ordonnance de référé en date du 18 septembre 2014.



Sur quoi,



Par courrier recommandé adressé par Monsieur [V] à Me [K] le 31 décembre 2012, celui-ci lui indique avoir reçu un certain nombre d'informations de la part de Monsieur [S] sur le litige qui les oppose sur les dépôts de garantie qu'il a financés....

« Monsieur [S] m'a donc révélé que les copies des compromis de vente qu'il m'a remises ont été contrefaites par lui et sont donc des faux. Selon lui les originaux de ces documents font état de dépôts de garantie correspondant seulement à 5% du prix de vente soit un total de 123 500€ alors que les copies en ma possession mentionnent des montants respectifs de 296 250€ et de 321.250€ soit 25 % des prix de vente total 617.500€ en conformité avec les sommes que j'ai réellement prêtées suivant reconnaissance de dette du 11/08/2011.

Comment pouvez-vous garder le silence sur des faits aussi graves qui ont été portés à votre connaissance par les nombreuses lettres que j'ai dû vous adresser.

Monsieur [S] m'a avoué également vous avoir demandé de ne pas encaisser les 5% de dépôt de garantie qu'il avait réglé par chèque le 18 août 2011 lors de la signature des compromis. Cette demande était un indice de nature à éveiller vos soupçons et vous auriez dû la rejeter, or vous y avez donné bonne suite, augmentant ainsi le risque d'une perte de mes fonds. Vous saviez parfaitement qu'il s'agissait de mon argent puisque j'ai été présenté à vous par Monsieur [S] lui-même et que celui-ci vous avait bien précisé que c'était moi qui finançait les opérations.

Monsieur [S] a manifestement commis des fautes mais au vu de ce qui précédé votre responsabilité est également mise en cause.

Je vous informe que j'ai déjà demandé à Monsieur [S] de me restituer sans tarder les fonds qu'il a gardés par devers lui ou placés ailleurs et qu'il aurait dû déposer dans votre étude conformément aux engagements objet de la reconnaissance de dette du 11/08/2011, ci-joint copie de ma lettre du 26/12/2012.

Comme vous le savez Monsieur [S] m'a transmis copie de votre lettre du 21 novembre 2012 faisant état d'un accord de principe de la BRED pour un prêt en sa faveur de 617.500€, somme correspondant exactement au montant que j'avais moi-même prêté! Selon les propres termes de sa lettre Monsieur [S] m'a indiqué qu'il s'agit là « d'une attestation prouvant les fonds qu'il a dû sauvegarder via la BRED»!

Pour que les choses soient claires je tiens donc dès maintenant à vous préciser que je revendiquerai évidemment la propriété des sommes qui pourraient être déposées à votre étude dans le cadre de cette affaire directement par Monsieur [S] ou par le biais de la BRED.



La cour relève sur ce premier courrier qu'il ne s'agit que de simples informations données par Monsieur [S] dont la fiabilité est sujette à caution, en sa qualité de débiteur principal de Monsieur [V].





Il était donc nécessaire, pour que ce dernier envisage une éventuelle action en justice, qu'il dispose de véritables informations fiables sur la réalité ou non des dépôts de garantie entre les mains du notaire, leur date et leur montant.



Force est de constater qu'il n'obtiendra aucune réponse de la part de Me [K] se retranchant derrière son secret professionnel, Monsieur [V] n'étant pas partie prenante aux compromis de vente litigieux.



Il a alors saisi le juge des référés pour contraindre celui-ci à lui donner les informations.



Par courrier en date du 18 septembre 2014, Me [K] a donné les éléments d'information suivants :

« Suite à la décision du tribunal judiciaire de Saint-Denis du 18 septembre 2014 m'ordonnant de vous indiquer des renseignements sur les ventes suivantes à savoir :

Les Bâtisseurs de Bourbon à Monsieur [S] [B]

La SCCV EDMONDO à Monsieur [S] [B].



Je vous informe que les vendeurs m'ont par courrier de leur notaire Me [R] [J] en date du 24 septembre 2013 fait part de leur intention de renoncer à l'exécution de la vente compte tenu des délais expirés et de leur volonté de reprendre leur liberté sur les biens, objet de la vente.

Par ailleurs je vous informe que l'acquéreur n'a versé aucune somme dans ma comptabilité.»





Ce n'est donc qu'à la réception de ce deuxième courrier que Monsieur [V] a officiellement été informé du fait qu'aucun dépôt de garantie n'avait été déposé entre les mains du notaire.



Ce qui contredit d'ailleurs les propos tenus par Monsieur [S] relatifs à une remise de chèques, certes non encaissés selon lui.



En conséquence le délai de prescription n'a commencé à courir qu'à compter du 18 septembre 2014 et a expiré le 18 septembre 2019.



L'assignation introductive d'instance étant en date du 21 mai 2019, l'action en responsabilité n'est donc pas prescrite.



Le jugement sera infirmé de ce chef.



Sur l'action en responsabilité



La cour prend acte du versement aux débats par Me [K] des pièces sollicitées par voie de conclusions à savoir:



Les deux compromis de vente et leurs avenants.



Sur l'absence de vérification de la provenance des fonds par le notaire.



Les dispositions de l'article L 561-4-1 du code monétaire et financier visées par l'appelant dans ses écritures n'étaient pas applicables à l'époque des faits (création par l'ordonnance du 1er décembre 2016.)



Les dispositions applicables au litige sont celles notamment des articles L. 561-3 (version applicable du 30 mars 2011 au 1er janvier 2012) et L. 561-5 en vigueur du 1er février 2009 au 3 décembre 2016.



En vertu de ces dispositions, les personnes mentionnées par l'article L. 561-2 (version applicable du 3 juillet 2010 au 1er septembre 2011) appliquent les mesures de vigilance destinées à mettre en 'uvre les obligations qu'elles tiennent du présent chapitre en fonction de l'évaluation des risques présentées par leurs activités en matière de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme.

L'article L. 561-2 assujettit notamment à ces obligations les notaires.



Monsieur [V] soutient que le notaire a l'obligation de contrôler l'origine des fonds et qu'il a sciemment dissimulé les fonds prêtés dans les compromis en indiquant que l'acquéreur déclare avoir l'intention de réaliser le financement de la somme ci-dessous indiquée de ses deniers personnels ou assimilés.



Il ajoute qu'il ressort de l'ensemble des courriers qu'il a adressés au notaire que celui-ci était clairement informé du fait qu'il avait contribué au financement des deux compromis de vente en versant à Monsieur [S] la somme de 617.500€.



Il devait donc s'assurer de l'origine des fonds et ne pas considérer Monsieur [V] comme un tiers aux deux compromis. Il souligne le fait que Me [K] n'a jamais contesté dans le cadre de ses réponses les allégations de l'appelant sur le financement apporté. Il ajoute que le montage du prêt sous forme d'une simple reconnaissance de dette sous seing privé aurait été conseillé par Me [K] dans la mesure où il était prévu une prise d'hypothèque sur les biens acquis dans le document.



Sur quoi,



Il résulte effectivement des courriers adressés par Monsieur [V] à Me [K], notamment les courriers en date du 30 juillet 2012 et du 22 août 2012 que Me [K] ne pouvait pas ignorer, à compter de leur réception, que Monsieur [V] avait contribué au financement des deux compromis de vente à hauteur de la somme de 617.500 euros.



Le courrier du 30 juillet 2012 (cf pièce numéro 9 de l'appelant) est ainsi rédigé: « Maître, Ainsi que Monsieur [S] vous l'a indiqué, je vous confirme que la somme de 617.500€ qu'il a versée à votre étude en août 2011 à titre de dépôt de garantie dans le cadre des compromis de vente mentionnés en objet provient de deux prêts que je lui ai consentis pour réaliser ces transactions.

Ainsi je vous saurai gré de bien vouloir m'adresser une copie des pièces administratives, notamment d'urbanisme, lorsque celles-ci auront été délivrées et me confirmer la date de la signature de l'acte authentique dès qu'elle aura été fixée (...).»



En réponse Me [K], par courrier en date du 1er août 2012, se contentera de donner la réponse suivante :

« Monsieur,

Je reçois votre courrier du 30 juillet dernier. Monsieur [P] [S] m'autorise à vous indiquer que les compromis de vente dont vous faites référence dans votre courrier ont été prorogés jusqu'au 15 septembre 2012. Je vous invite à vous rapprocher de Monsieur [S] pour recueillir de plus amples informations à qui j'adresse copie des présentes.»



Monsieur [V] adressera en réponse un nouveau courrier en date du 11 août 2012 dont la teneur est la suivante (cf pièce numéro 11 de l'appelant): « Je vous remercie pour la lettre que vous m'avez adressée le 1er août 2012 en réponse à la mienne du 30/07/2012.

Je me suis rapproché de Monsieur [S]. Celui-ci m'a indiqué qu'il vous donne son accord pour me renseigner complètement sur les dossiers. J'ai remarqué que la page 6 (ci-joint) en copie du compromis CBB / [S] mentionne que le tiers convenu mandataire commun des parties détiendra cette somme de soixante-quatre mille euros deux cent cinquante (64.250€) au lieu de 321.250 Euros. D'autre part cette page, ainsi que la page 5, ne comportent pas la signature du vendeur. Il en est de même pour les pages importantes 4 et 5 du compromis SCCV EDMONDO / [S].

Ainsi pour la bonne règle et pour que les choses soient claires, pourriez-vous me confirmer que les montants des sommes déposées en votre étude sont biens de 321.250€ et de 296.250€ (total 617.500€)'. »







Faute de réponse, Monsieur [V] adressera un nouveau courrier en date du 22 août 2012 à Me [K] (cf pièce numéro 12) dont la teneur est la suivante:

« Je me permets de vous rappeler mon courrier du 10/08/2012 dont ci-joint copie, demeuré sans suite. Monsieur [S] est redevable envers moi des sommes qu'il a déposées en garantie à votre étude. Il m'a d'ailleurs remis copie des deux compromis correspondants et est d'accord pour que vous me renseigniez sur ces actes.

Aussi, je vous serai gré de bien vouloir répondre dès réception de la présente à ma demande de confirmation du 10 août ou m'accorder une entrevue en présence de Monsieur [S] dans les meilleurs délais également.... »



Il n'est pas contesté que Me [K] n'a pas répondu à ces deux derniers courriers alors qu'il avait répondu rapidement à celui du 30 juillet 2012.



A défaut de réponse de sa part, Monsieur [V] lui adressera un ultime courrier le 31 décembre 2012 (cf pièce numéro 14) dans les termes suivants:

« Ne pouvant joindre mon conseil Me [D] qui est probablement en congés, je prends contact directement avec vous car Monsieur [S] vient enfin de me communiquer des informations importantes sur le litige qui m'oppose à vous et à lui-même sur les dépôts de garantie mentionnés en objet financés par moi.

Monsieur [S] m'a révélé que les copies des compromis de vente qu'il m'a remises ont été contrefaites par lui et sont des faux. Selon lui les originaux de ces documents font état de dépôts de garantie correspondant seulement à 5% du prix des ventes soit un total de 125.000€ alors que les copies en ma possession mentionnent des montants respectifs de 296.250€ et de 321.250€ soit 25% du prix de vente total 617.500€, en conformité avec les sommes que j'ai réellement prêtées suivant reconnaissance de dette du 11/08/32011.

Comment avez-vous pu garder le silence devant des faits aussi graves qui ont été portés à votre connaissance par les nombreuses lettres que j'ai dû vous adresser'

Monsieur [S] m'a assuré également qu'il vous avait demandé de ne pas encaisser les 5% de dépôt de garantie qu'il avait réglés par chèque le 18/08/2011 lors de la signature des compromis. Cette demande était évidemment un indice de nature à éveiller vos soupçons et vous auriez dû la rejeter. 

Or vous y avez donné bonne suite, augmentant ainsi le risque d'une perte de mes fonds; vous saviez parfaitement qu'il s'agissait de mon argent puisque j'ai été présenté à vous par Monsieur [S] lui-même et que celui-ci vous avez bien précisé que c'est moi qui finançait les opérations. Monsieur [S] a manifestement commis des fautes mais au vu de ce qui précède votre responsabilité est également mise en cause.

Je vous informe que j'ai déjà demandé à Monsieur [S] de me restituer sans tarder les fonds qu'il a gardés par devers lui ou placés ailleurs et qu'il aurait dû déposer à votre étude conformément aux engagements de sa reconnaissance de dette en date du 18/08/2011; ci-joint copie de ma lettre du 26/12/2012.



Comme vous le savez Monsieur [S] m'a transmis copie de votre lettre du 21 novembre 2012 faisant état d'un accord de principe de la BRED pour un prêt en sa faveur de 617.500 Euros, somme correspondant au montant que j'avais moi-même prêté ! Selon les propres termes de sa lettre, Monsieur [S] m'a indiqué qu'il s'agit là d'une attestation prouvant les fonds qu'il a dû sauvegarder via la BRED.

Bien que les choses soient claires, je tiens donc dès maintenant à vous préciser que je revendiquerai évidemment la propriété des sommes qui pourraient être déposées à votre étude dans le cadre de cette affaire directement par Monsieur [S] ou par le biais de la BRED.



Me [K] répondra par courrier en date du 14 janvier 2013 lui rappelant qu'il était un tiers au contrat et qu'il n'était donc pas en mesure de lui communiquer des informations sur les ventes. Il lui appartenait de se rapprocher de Monsieur [S].









Il ressort clairement de ces courriers et surtout des pièces jointes, que Monsieur [V] avait communiquées, que Monsieur [S] a manifestement trompé Monsieur [V] en lui donnant de fausses informations sur l'utilisation des fonds prêtés en violation des accords, résultant de la reconnaissance de dette.



Il n'est pas contesté que Monsieur [S] n'a en réalité versé aucun fonds entre les mains du notaire en vue de la réalisation des deux ventes envisagées, que ce soit à titre de dépôt de garantie ou en paiement du prix de cession.



Me [K] l'a reconnu suite à l'ordonnance de référé mais cela ressortait également de son courrier adressé à la société JB INVEST le 19 novembre 2012 dans le cadre duquel il réclamait le versement de l'intégralité des prix de vente, soit 2.525.000€, sans mentionner l'existence du moindre dépôt de garantie.



Il n'est pas démontré que Monsieur [V] ait communiqué à Me [K] la reconnaissance de dette en date du 11 août 2011 et l'intégralité des deux compromis de vente communiqués par Monsieur [S] à Monsieur [V] le 20 novembre 2011, ce qui lui aurait permis d'appréhender la tentative de tromperie à la simple lecture des documents.



En effet seule la page 6 du compromis CBB / [S] mentionne que le tiers convenu mandataire commun des parties détiendra cette somme de soixante-quatre mille euros deux cent cinquante (64.250€) au lieu de 321.250 Euros. Or cette page correspond au compromis signé chez le notaire. Le deuxième compromis qui comporte de fausses mentions n'a pas été communiqué à Me [K] par Monsieur [V].



Mais il n'est pas sérieusement contestable que les deux courriers sus-évoqués en date des 30 juillet et 11 août 2011 appelaient manifestement une réponse de la part de Me [K] qui ne pouvaient désormais ignorer que les fonds prêtés par Monsieur [V] à Monsieur [S] présentaient un fort risque de détournement ou de dissipation dans la mesure où aucun fonds n'avait été versé dans la comptabilité de l'étude. Son absence de réponse s'explique dans la mesure où Me [K] ne pouvait ignorer qu'il engageait sa responsabilité professionnelle en ne s'étant pas assuré que les dépôts de garantie prévus par les deux compromis de vente étaient effectivement versés.



Il aurait dû par ailleurs en tirer les conséquences habituelles en la matière, à savoir la caducité des compromis.

Or, au contraire il rédigera deux avenants le 8 février 2012 ayant pour objet de proroger les délais de réitération des deux actes notariés.



Il ne peut être sérieusement reproché à Me [K] de ne pas avoir précisé dans les compromis le fait que les fonds provenaient au moins en partie d'un prêt personnel de Monsieur [V] en faveur de Monsieur [S], en l'état des informations tardives transmises par celui-ci sus-évoquées.



Mais il est en effet admis en droit que le notaire est délié de son obligation au secret professionnel dans le cas où son concours est sollicité en vue de la réalisation d'une opération frauduleuse ou dolosive.



Il se devait de répondre rapidement aux courriers de Monsieur [V] sus-évoqués qui permettaient de présumer fortement de l'existence d'un détournement des fonds prêtés par Monsieur [S], au détriment de celui-ci.



La participation du notaire à l'organisation d'insolvabilité de Monsieur [S]



Monsieur [V] stigmatise le fait que le notaire ait pu participer à l'établissement de la reconnaissance de dette et d'un projet de compromis de vente communiqué par mail le 5 juillet 2013 par Monsieur [S] (cf pièce numéro 16) alors qu'il était informé par les courriers qu'il lui a adressés au cours de l'année 2012 de la réalité des relations entre les deux parties.







L'examen de ces deux documents confirment qu'ils ont été bien été rédigés par Me [K]. La reconnaissance de dette notariée envisagée mentionne en qualité de créancier Monsieur [V] qui est donc partie à l'acte.



Ces documents tendent à démontrer que les projets d'achat des parcelles concernées ont évolué à la suite de l'absence de réitération des deux compromis de vente litigieux.



En effet, la reconnaissance de dette mentionne Monsieur [V] en qualité de créancier de la société JB INVEST dont Monsieur [S] est le gérant à concurrence de la somme d'1.280.000 euros, destinée à financer l'acquisition de la parcelle CY [Cadastre 3], avec le cautionnement de la société SOREXIM.



Cette dernière société figure dans le projet de compromis de vente en qualité d'acquéreur auprès de la SCCV EDMONDO des parcelles CY [Cadastre 4] et [Cadastre 5] au lieu et place de Monsieur [S].



La reconnaissance de dette du 11 août 2011 avait effectivement prévu la faculté pour Monsieur [S] de réaliser les ventes au profit d'une personne physique ou morale qu'il se réservait le droit de désigner. La communication de nouveaux projets de compromis à Monsieur [V] n'est donc pas en elle-même incohérente.



La teneur de la reconnaissance de dette est cependant étonnante comme l'appelant le souligne. Elle ne tient pas compte des sommes déjà prêtées par Monsieur [V] pour l'acquisition des parcelles et ne précise pas à quel titre il aurait apporté un complément de financement pour arriver au montant total de la vente.



Au-delà de ces éléments, il est pour le moins surprenant que Me[K] ait continué à établir des projets d'actes notariés en juillet 2013 alors qu'il était informé depuis l'été 2012, ou à tout le moins depuis le mois de décembre que Monsieur [V] avait sans doute été victime de la communication de faux documents de la part de Monsieur [S].



La participation du notaire à la rédaction de ces deux documents implique nécessairement la mise en 'uvre d'un devoir de conseil de la part du notaire indépendamment de la clause de style insérée dans le projet de reconnaissance de dette précisant que l'acte a été établi par les parties concernées sans le concours et la participation du notaire, qui n'en est que le rédacteur.



Cela, malgré les termes du courrier en date du 31 décembre 2012 dans le cadre duquel Monsieur [V] informait Me [K] du fait que Monsieur [S] l'avait informé que les compromis de vente qu'il lui avait communiqués étaient des faux.



Les absences de réponse de Me [K] aux nombreux courriers d'alerte adressés par Monsieur [V] et la poursuite de sa collaboration avec Monsieur [S] sus-évoquée en 2013 établissent les manquements ou les insuffisances professionnelles de Me [K], face aux agissements de Monsieur [S].



A tout le moins, en s'abstenant de donner des informations à Monsieur [V] sur l'utilisation réelle des fonds prêtés à Monsieur [S] alors qu'il avait des éléments de preuve flagrants, Me [K] a manifestement commis une violation de son obligation de conseil.



Cette violation a eu pour conséquence de retarder la possibilité pour Monsieur [V] de mettre en place des mesures d'exécution pour tenter de récupérer sa créance qui était en péril.



Enfin, l'appelant souligne le fait que le notaire ne s'est pas assuré de l'encaissement des chèques remis par Monsieur [S] à titre de dépôt de garantie alors que de tels dépôts étaient prévus dans les clauses des deux compromis de vente.

La lecture du compromis de vente versé aux débats en date du 18 août 2011 entre la SCCV EDMONDO et Monsieur [Y] démontre qu'un dépôt de garantie était prévu comme suit:

« L'acquéreur déposera immédiatement à la suite des présentes à titre de dépôt de garantie la somme de 55.925€. Cette somme qui ne sera pas productive d'intérêts restera au compte du tiers convenu jusqu'à la réitération de l'acte authentique de vente.»



La lecture du compromis de vente versé aux débats en date du 18 août 2011 entre la Société les Bâtisseurs de Bourbon et Monsieur [Y] démontre qu'un dépôt de garantie était prévu comme suit:

« L'acquéreur déposera immédiatement à la suite des présentes à titre de dépôt de garantie la somme de 64.250€. Cette somme qui ne sera pas productive d'intérêts restera au compte du tiers convenu jusqu'à la réitération de l'acte authentique de vente.»



Les deux avenants aux compromis en date du 25 juillet 2012, qui ont prorogé les effets pendant une durée de trois mois à dater de leur signature, n'ont pas modifié les conditions des deux dépôts de garantie sus-évoqués.



Sur ce point, Me [K] ne conteste pas dans ses écritures le fait qu'il n'a pas exigé de Monsieur [S] le versement des deux dépôts de garantie.



Or en vertu des deux compromis, le versement de ces deux dépôts devait être immédiat.



Il n'est pas sérieusement contesté que Me [K] a totalement cautionné cette absence de versement des deux dépôts de garanties dans la comptabilité de l'étude. En effet, il n'adressera aucun courrier de relance à Monsieur [S] sur le respect de ces obligations contractuelles, sachant par ailleurs que la procédure sera longue en l'état des deux avenants reportant la signature définitive au 25 octobre 2012 au plus tard. Il aurait ainsi accédé à la demande de Monsieur [S] de ne pas encaisser les chèques remis à titre de dépôt de garantie selon les déclarations faites à Monsieur [V].



Ce faisant Me [K] a manifestement commis une faute professionnelle en violant son obligation de s'assurer de l'efficacité des actes conclus par son entremise.



Sur le préjudice



Monsieur [V] soutient que son préjudice est équivalent au montant du prêt effectué en l'état de l'organisation de l'insolvabilité de Monsieur [S] et réclame en conséquence sa condamnation à lui verser la somme de 647.500 euros.



Les intimés soutiennent en réplique que le préjudice ne peut correspondre à la totalité de la somme prêtée. Ils invoquent le fait que l'appelant est à l'origine exclusive de son préjudice en raison de sa légèreté dans l'octroi du prêt et ajoutent sur la perte de chance invoquée qu'il n'est pas démontré que Monsieur [S] était insolvable au moment de la conclusion des compromis de vente.



En l'état des fautes retenues par la cour relative à l'absence de communication à l'appelant des informations qu'il détenait et au versement des deux dépôts de garantie, Monsieur [V] peut donc invoquer un préjudice équivalant à l'impossibilité pour lui de pouvoir récupérer le montant de son investissement.



Mais la cour relève que les informations n'ont été portées à la connaissance de Me [K] par Monsieur [V] au cours de l'été 2012, soit un an après la signature des deux compromis. Or il est établi que Monsieur [S] a remis les copies des deux compromis de vente à Monsieur [V] le 20 novembre 2011.







Dès la réception de ces documents, qui ne sont signés que par l'acquéreur, Monsieur [S], Monsieur [V] pouvait s'apercevoir que le compromis de vente entre les Bâtisseurs de Bourbon et Monsieur [S] n'était pas conforme à leurs accords tels qu'ils figurent dans le cadre de la reconnaissance de dette, dès lors que le dépôt de garantie prévu n'était que de soixante-quatre mille euros deux cent cinquante (64.250€) au lieu de 321.250 Euros.



De même dès réception de ces documents, Monsieur [V] était en mesure de relever que les deux compromis de vente mentionnaient que l'acquéreur ne faisait appel à aucun prêt et qu'il n'apparaissait donc pas en qualité de préteur, partie à l'acte.



Il est donc regrettable que Monsieur [V] ait attendu le 30 juillet 2012 pour s'inquiéter de la situation.



De même, sur les conditions de délivrance du prêt à Monsieur [S], la cour relève que la réalité du prêt effectué par celui-ci en faveur de Monsieur [S] n'est pas sérieusement contestée dès lors qu'elle est démontrée par les deux virements bancaires et la reconnaissance de dette par acte sous seing privé le 11 août 2011, enregistrée au SIEC de [Localité 8] le 9 septembre 2013. Il ressort par ailleurs des termes de cette reconnaissance que Monsieur [S] s'engageait, si les compromis étaient confirmés, à inscrire une hypothèque provisoire sur les biens en faveur de Monsieur [V].



Il est effectivement surprenant que Monsieur [V] ait pu prêter une telle somme dans le cadre d'un acte sous-seing privé, sans prendre plus de garanties sur l'emprunteur, faisant preuve d'une légèreté blâmable qui a également contribué à la réalisation de son préjudice, même s'il était confronté à Monsieur [S] qui exerçait à l'époque des faits la profession d'agent commercial, et, plus précisément, de responsable du service foncier de la société Les Bâtisseurs de Bourbon, vendeur d'une des deux parcelles.



Ce dernier était manifestement rompu aux mécanismes des transactions immobilières et a pu profiter de cette situation déséquilibrée en sa faveur face à Monsieur [V], agriculteur de profession, âgé de 73 ans au moment des faits.



Monsieur [V] a donc ainsi contribué à la réalisation de son préjudice.



En conséquence, il n'est manifestement pas fondé à réclamer le remboursement de l'intégralité du prêt.



Il s'agit donc d'une perte de chance de pouvoir saisir la somme globale de 617.500 euros.



Or cette perte de chance est manifestement réelle et certaine dès lors que Monsieur [V] démontre par les pièces qu'il produit aux débats (cf pièce numéro 27, 28 et 29) que Monsieur [S] s'est rendu insolvable.



Les deux rapports d'investigation établis par le cabinet C.I.R.S et le cabinet ARMAND INVESTIGATIONS confirment l'absence de tout patrimoine personnel.



Le décompte de l'huissier poursuivant en date du 27 septembre 2016 révèle qu'il n'a pu récupérer que la somme de 583,69 euros.



Il importe peu que Monsieur [V] ne démontre pas que Monsieur [S] était insolvable lors de la signature des compromis de vente, comme les intimés le soutiennent.



Cette absence de solvabilité éventuelle n'était nullement une condition de la mise en 'uvre d'une mesure conservatoire sur les fonds déposés par Monsieur [S] entre les mains du notaire ou de toute autre mesure d'exécution sur son patrimoine mobilier ou immobilier.



Le lien de causalité entre ce préjudice et les fautes retenues de Me [K] n'est pas sérieusement contestable.

En conséquence en l'état du partage de responsabilité retenu, la cour condamnera Me [H] [K] à lui verser la somme de trois cents mille euros (300.000€) en réparation de sa perte de chance, telle que sus-évoquée.



En vertu des dispositions des articles 15 et 16 de la loi Numéro 66-879 en date du 29 novembre 1966 sur les sociétés civiles professionnelles de notaires, la société est solidairement tenue avec les associées des dettes sociales et des conséquences dommageables des actes professionnels.



La SCP [K] [T], [N] [C], [K] [H] et [K] [G], sera donc condamnée solidairement avec Me [H] [K] à réparer le préjudice subi.


Les demandes dirigées à son encontre seront accueillies favorablement.



Sur les frais irrépétibles.



Il n'est pas inéquitable de laisser supporter à la SCP [K] [T], [N] [C], [K] [H] et [K] [G] et à Me [K] [H] les frais irrépétibles exposés à l'occasion de la procédure.



Leurs demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile seront en conséquence rejetées.



Il serait inéquitable de laisser supporter à Monsieur [V] les frais irrépétibles exposés à l'occasion de la procédure.



En conséquence Maître [H] [K] devra lui verser la somme de deux mille cinq cents euros (2.500 €) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Sur les dépens



Vu l'article 696 du code de procédure civile.



Me [H] [K] et la SCP [K] [T], [N] [C], [K] [H] et [K] [G] qui succombent supporteront in solidum les dépens.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement par décision contradictoire en dernier ressort, en matière civile, par voie de mise à disposition au greffe ; 



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.



Statuant à nouveau,



Rejette le moyen tiré de l'absence d'effet dévolutif de l'acte d'appel.



Ecarte la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action diligentée par Monsieur [V] à l'encontre de la SCP [K] [T], [N] [C], [K] [H] et [K] [G] et de Me [H] [K].



Dit que Me [H] [K] a commis des fautes professionnelles présentant un lien de causalité avec la perte de chance subie par Monsieur [V].

Condamne en conséquence Me [H] [K] et la SCP [K] [T], [N] [C], [K] [H] et [K] [G] à verser solidairement à Monsieur [E], [X], [A] [V]:

- La somme de trois cents mille euros (300.000 €) en réparation du préjudice

subi ;

- La somme de deux mille cinq cent euros (2.500 €) sur le fondement des

dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Déboute Me [H] [K] et la SCP [K] [T], [N] [C],

[K] [H] et [K] [G] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;



Condamne Me [H] [K] et la SCP [K] [T], [N] [C], [K] [H] et [K] [G] in solidum aux dépens.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Marina BOYER, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LA GREFFIÈRE signé LE PRÉSIDENT