Cour d'Appel · 14e chambre — 12 octobre 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30B



14e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 12 OCTOBRE 2023



N° RG 23/00401 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VUJC



AFFAIRE :



SARL VICTORIA







C/

SCI PARDES PATRIMOINE









Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 06 Décembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° RG : 22/02014



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 12.10.2023

à : 



Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Claire RICARD, avocat au barreau de VERSAILLES







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DOUZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SARL VICTORIA 

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.



[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentant : Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 - N° du dossier 005480

Ayant pour avocat plaidant Me Sandra KABLA, du barreau de Paris, substituée parMe Remi LORIEAU





APPELANTE

****************



SCI PARDES PATRIMOINE 

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.



N° SIRET : 447 748 286

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentant : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 - N° du dossier 2231962

Ayant pour avocat plaidant Odile COHEN, du barreau de Paris 





INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Septembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président, 

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Madame Nathalie GAUTIER, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,







EXPOSE DU LITIGE



Par acte du 26 juin 1995, Mme [C] épouse [W], a donné à bail commercial à M. et Mme [K] [P] des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 5] (Hauts-de-Seine). 



Par acte du 2 mars 2005, le bail a été renouvelé entre les mêmes parties pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer de 32 000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement à terme échu. 



Par acte du 16 juin 2010, la société Pardes Patrimoine a acquis les locaux. 



Le fonds de commerce comprenant le droit au bail a été successivement cédé à M. et Mme [F], à la société Lys d'Or puis en dernier lieu à la société Victoria par acte du 6 mars 2019, moyennant un prix de 350 000 euros. 



Des loyers sont demeurés impayés par la société Victoria. 



Par acte extrajudiciaire en date du 18 mai 2022, la société Pardes Patrimoine a fait délivrer à la société Victoria un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 29 856,98 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'avril 2022.



Par acte d'huissier de justice délivré le 18 juillet 2022, la société Pardes Patrimoine a fait assigner en référé la société Victoria aux fins d'obtenir principalement :

- l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre la société Pardes Patrimoine et la société Victoria, 

- l'ordonnance établissant que la société Victoria ainsi que tout occupants de chef se trouvent sans droit ni titre des locaux précédemment loués et l'ordre de quitter les lieux, sans délais,

- l'ordre d'expulsion de la société Victoria ainsi que tout occupant de son chef des locaux qu'elle occupe à [Adresse 6], étant précisé que faute par elle de le faire spontanément, ils y seront contraints et il sera procédé en la forme accoutumée, avec l'assistance de la force publique si besoin est,

- le transport et la séquestration du mobilier, objets garnissant les lieux dans un garde-meubles qu'il désignera, ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues,

- la condamnation de la société Victoria au paiement, par provision, de la somme de 26 973,28 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu'au 3ème trimestre 2022 inclus,

- la condamnation de la société Victoria au paiement, par provision, d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait pu être perçu si le bail s'était poursuivi ou avait été renouvelé à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à complète libération des lieux,

- la condamnation de la société Victoria au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamnation de la société Victoria aux dépens qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement délivré en date du 18 mai 2022.



Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 6 décembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a : 

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 19 juin 2022,

- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société Victoria et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 6] à [Localité 5] (au rez-de-chaussée une grande boutique sur rue, au sous-sol un laboratoire de pâtisserie, au 1er étage une pièce et au 2ème étage deux pièces et salle de bains) avec le concours, en tant que besoin, de la force publique requise conformément aux articles L. 153-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et d'un serrurier, 

- rappelé que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné la société Victoria à payer, par provision, à la société Pardes Patrimoine une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait pu être perçu si le bail s'était poursuivi ou avait été renouvelé à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à complète libération des lieux,

- condamné la société Victoria à payer à la société Pardes Patrimoine, par provision, la somme de 14 616,12 euros, à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 13 juillet 2022 (3ème trimestre exclu),

- condamné la société Victoria aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 mai 2022 et de l'assignation,

- condamné la société Victoria à payer à la société Pardes Patrimoine la somme de 1 000 euros conformément à l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté le surplus des demandes,

- rappelé que l'ordonnance est exécutoire à titre provisoire. 



Par déclaration reçue au greffe le 17 janvier 2023, la société Victoria a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.



Dans ses dernières conclusions déposées le 13 juillet 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Victoria demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, L. 145-41 du code de commerce et 1134 ancien du code civil, de : 

'- infirmer l'ordonnance en date du 6 décembre 2022 en toutes ses dispositions. 

et statuant à nouveau : 

- accorder rétroactivement des délais de paiement à la société Victoria,

- suspendre les effets de la clause résolutoire,

- condamner la société Pardes Patrimoine à payer par provision à la société Victoria la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

- débouter la société Pardes Patrimoine de sa demande de condamnation de la société Victoria au paiement de la somme de 12 357,16 euros au titre du troisième trimestre 2023, 

- condamner la société Pardes Patrimoine au paiement de la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la société Pardes Patrimoine aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Fabrice Hongre-Boyeldieu.'



Dans ses dernières conclusions déposées le 10 juillet 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Pardes Patrimoine demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce, de : 

'- débouter la société Victoria de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer l'ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Nanterre le 6 décembre 2022 en ce qu'elle a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 19 juin 2022, 

- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société Victoria et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 6] à [Localité 5] (au rez-de-chaussée une grande boutique sur rue, au sous-sol un laboratoire de pâtisserie, au 1er étage une pièce et au 2ème étage deux pièces et salle de bains) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique requise conformément aux articles L153-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et d'un serrurier,

- condamné la société Victoria à payer, par provision, à la société Pardes Patrimoine une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait pu être perçu si le bail s'était poursuivi ou avait été renouvelé à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à complète libération des lieux, 

- condamné la société Victoria à payer à la société Pardes Patrimoine, par provision, la somme de 14 616,12 euros, à valoir sur les loyers, charges et accessoires et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 13 juillet 2022 (3ème trimestre exclu), 

- condamné la société Victoria aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 mai 2022 et de l'assignation,

- constater la bonne foi de la société Pardes Patrimoine, 

- condamner la société Victoria au paiement de la somme de 12 357,16 euros au titre du 3ème trimestre 2023,

- condamner la société Victoria au paiement de la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, 

- condamner la société Victoria aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 mai 2022 et de l'assignation du 18 juillet 2022.'



L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 juillet 2023. 





MOTIFS DE LA DÉCISION :



La société Victoria, appelante, relate que les clauses et conditions du bail liant les parties sont celles qui figurent dans le bail renouvelé en date du 2 mars 2005, prévoyant un loyer annuel payable trimestriellement et à terme échu. 



Elle fait valoir que suite à la réception du commandement de payer en date du 18 mai 2022 et à l'assignation en justice du 18 juillet 2022 l'ayant suivi, elle a procédé au paiement des sommes dues au titre du commandement, et même au-delà, comme suit : 

- le 11 juillet 2022, 15 000 euros par chèque, 

- le 2 août 2022, 14 896,58 euros par chèque,

- le 19 août 2022, 12 455,70 euros par virement. 



Elle souligne que d'ailleurs, par courriel du 26 août 2022, la société Pardes Patrimoine avait confirmé la réception de ces règlements, précisant que la preneuse était à jour de toutes sommes dues et qu'en outre, l'affaire étant déjà enrôlée devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre, elle maintiendrait uniquement ses demandes relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. 



Elle indique que c'est dans ces conditions qu'elle n'a pas jugé utile d'être présente ni représentée lors de l'audience en date du 25 octobre 2022, ajoutant qu'elle a réglé les loyers dus au titre du 4e trimestre par virement d'un montant de 12 491,80 euros effectué le 26 octobre 2022 et ce, en avance, le loyer devant être payé à terme échu en vertu des stipulations contractuelles. 



Elle sollicite en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement rétroactifs. 



Elle insiste sur le fait que lors de l'audience de première instance, elle était à jour du paiement des loyers, le loyer du 4e trimestre 2022, bien que déjà facturé par la bailleresse, n'étant pas encore exigible. 



Elle conclut ensuite à l'infirmation de l'ordonnance ayant constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire en considération de la mauvaise foi de la bailleresse du fait, en substance, des éléments ci-dessus rappelés. 



Elle demande par ailleurs l'octroi d'une provision sur dommages et intérêts d'un montant de 25 000 euros sur le fondement de l'article 1134 du code civil dans sa version applicable au contrat litigieux. 



Elle considère que la société Pardes Patrimoine a maintenu abusivement ses demandes devant le premier juge, alors qu'en outre elle lui avait dit le contraire au cours du mois d'août précédent. 



Elle fait valoir que la somme de 12 357,16 euros n'était pas exigible et que la bailleresse a trompé le juge en ne lui précisant pas lors de l'audience qu'elle était à jour du paiement de ses loyers. 



Elle expose que la mauvaise foi de la bailleresse résulte également du fait d'appeler des loyers qui ne sont pas encore exigibles aux termes du bail et soutient que ce comportement de la bailleresse lui a causé un important préjudice, qu'elle s'est vu menacée d'expulsion avec un risque majeur sur la pérennité de son activité. 



Elle précise qu'elle a obtenu du premier président de cette cour l'arrêt de l'exécution provisoire afin d'éviter que la bailleresse ne puisse mettre à exécution une décision obtenue sur des motifs totalement infondés. 



Elle ajoute qu'elle continue de respecter ses obligations contractuelles et est parfaitement à jour de ses loyers. 



Elle conclut enfin au rejet de la demande en paiement formulée par la société Pardes Patrimoine, qui selon elle continue de soutenir de toute mauvaise foi que le loyer est payable en avance.



La société Pardes Patrimoine, intimée, sollicite la confirmation de l'ordonnance querellée, faisant valoir que le premier juge a bien pris en compte les virements effectués par le preneur en juillet et août 2022 mais qu'étant intervenus plus d'un mois après la signification du commandement de payer, il a justement retenu qu'ils n'empêchaient pas de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire. 



Elle fait observer qu'au jour de l'audience, la preneuse était bien redevable de la somme de 11 843,52 euros, le décompte arrêté au 19 janvier 2023 montrant qu'un virement est arrivé sur son compte le lendemain de l'audience, de sorte qu'il ne saurait lui être reproché d'avoir maintenu ses demandes. 



Elle indique qu'elle n'a jamais renoncé à poursuivre la procédure et ce d'autant qu'elle a été contrainte de faire signifier 2 commandements de payer et une assignation pour obtenir le paiement des loyers et charges dus. 



Elle argue ainsi de sa bonne foi, relevant que dans le bail initial, le paiement était prévu à termes à échoir et que si l'acte de renouvellement prévoit des règlements à termes échus, elle a néanmoins par courrier du 4 octobre 2012 indiqué à l'ancien exploitant des locaux que le loyer est exigible au 1er jour du premier mois du trimestre. 



Elle prétend que la société Victoria en était informée puisque l'acte de cession de fonds de commerce du 6 mars 2019 indique que le loyer « est payable trimestriellement à termes à échoir » et qu'il prend soin de préciser que la mention du terme échu dans l'acte de renouvellement constitue une erreur, rappelant en outre que depuis que l'appelante a pris les locaux à bail, les loyers lui sont facturés de cette manière sans qu'elle ne l'ait contesté avant la présente instance. 



Elle fait également observer que postérieurement à l'envoi du courriel du 26 août 2022 et avant l'audience du 25 octobre 2022, elle a adressé à la société Victoria 2 factures et une lettre de relance.



La bailleresse sollicite par ailleurs le rejet de la demande de dommages et intérêts, faisant valoir que son montant n'est à aucun moment expliqué et encore moins justifié. 



Elle ajoute qu'elle n'a pas engagé abusivement la procédure puisque la preneuse ne s'est pas acquittée des causes du commandement dans le délai imparti. 



Elle soutient que cette procédure est la seule réponse adaptée face à des impayés de loyer répétés.



Sur ce, 



Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'octroi de délais rétroactifs :



L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que : 

'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.



La société Victoria ne conteste pas ne pas avoir apuré les causes du commandement de payer dans le délai qui lui était imparti, de sorte que la clause résolutoire du bail s'est trouvée automatiquement acquise en application de ce texte. 



Il convient donc de confirmer la décision du premier juge ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire. 



S'agissant de l'octroi de délais de paiement rétroactifs, il convient de relever que les conventions faisant la loi des parties, seules les stipulations contractuelles du bail en cours lient les parties, à l'exclusion des usages du bailleur ou encore des mentions figurant à l'acte de cession, de sorte que c'est le bail renouvelé le 2 mars 2005, qui prévoit que le loyer est payable par quart, à terme échu, qui est applicable. 



Or il ressort du dernier relevé du compte de la locataire en date du 10 juillet 2023 communiqué par la bailleresse, qu'au 30 juin 2023, la société Victoria était à jour du paiement des charges et loyers, l'appel dit « échéance 07/2023 » d'un montant de 12 357,16 euros n'étant aux termes du bail exigible qu'à la fin du mois de septembre 2023. 







Il sera également relevé que pour la même raison, il découle du relevé de compte arrêté au 24 octobre 2022 que l'appelante était également à jour de ses paiements à lors de l'audience de première instance.



En l'absence d'existence de dette locative à hauteur de cour, il convient d'octroyer à la société Victoria un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, rétroactivement jusqu'au 24 octobre 2022, date à laquelle il sera constaté l'absence de dette locative, et de constater, par voie de conséquence, que la clause résolutoire est censée n'avoir jamais joué. 



Les dispositions de l'ordonnance attaquée, à l'exception de celle ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire, seront donc infirmées. 



Sur la demande de dommages et intérêts :



Compte tenu de la pratique de la société Pardes Patrimoine de solliciter le paiement du loyer à l'avance, qui n'avait avant la présente procédure pas suscité de réaction de la part de la société Victoria, et des courriers que la bailleresse a adressés à sa locataire postérieurement au courriel du 26 août 2022, la mauvaise foi de la société Pardes Patrimoine dans le maintien de ses demandes et la faute qui en résulterait ne sont pas caractérisées avec l'évidence requise en référé. 



La société Victoria sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à titre de provision. 



Sur les demandes accessoires :



La société Victoria étant accueillie en son recours, l'ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.



Compte tenu des irrégularités de la preneuse dans le paiement de ses loyers et du comportement de la bailleresse dans l'appel précoce des règlements, il convient de dire que chaque partie conservera la charge des dépens qu'elle a exposés en première instance et en appel. 



Pour les mêmes motifs, il sera dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel. 



PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,



Infirme l'ordonnance du 6 décembre 2022 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, 



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, 



Autorise rétroactivement la société Victoria à se libérer de sa dette visée au commandement du 18 mai 2022 avant le 24 octobre 2022, 



Constate que le paiement est intervenu avant l'expiration du délai accordé, 



Constate que la clause résolutoire est, dès à présent, réputée n'avoir jamais joué, 



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts de la société Victoria, 



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Dit que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés tant en première instance qu'en appel.



Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Le greffier, Le président,