Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 5 octobre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 05 OCTOBRE 2023



N° 2023/603 













Rôle N° RG 22/02325 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BI3Y3







[R] [S]

[K] [C]





C/



[P] [N]

SA GIA MAZET





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Anne Hélène REDE-TORT



Me Benjamin AYOUN



Me Roselyne SIMON-THIBAUD







Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 20 Janvier 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/03929.





APPELANTS



Monsieur [R] [S]

né le [Date naissance 3] 1981 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 1]



Madame [K] [C]

née le [Date naissance 5] 1986

demeurant [Adresse 1]



représentés et assistés par Me Anne Hélène REDE-TORT, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMES



Mme [P] [N] 

en qualité de propriétaire indivis et agissant pour le compte de l'indivision [T] [M]

demeurant [Adresse 6]



représentée et assistée par Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE



SA GIA MAZET

Prise en la personne de son représentant légal en exercice 

dont le siège social est situé [Adresse 4]



représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD substituée par Me BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assistée de Me François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 04 Juillet 2023 en audience publique devant la cour composée de : 





M. Gilles PACAUD, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur

Madame Myriam GINOUX, Conseillère





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Octobre 2023.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Octobre 2023,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline VAN-HULST, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé en date du 22 janvier 2018, Mme [P] [N], agissant en qualité de propriétaire indivis pour le compte de l'indivision [T] [M], a consenti, par l'intermédiaire de la société anonyme (SA) GIA Mazet, agissant en son établissement l'Agence de la Comtesse, un bail d'habitation à M. [R] [S] et Mme [K] [C] portant sur un logement de type 4/5 situé au 1er étage d'un immeuble, [Adresse 2]), moyennant un loyer de 1 607 euros par mois, charges comprises.



Se plaignant d'un trouble manifestement illicite résultant de désordres affectant le bien loué, et en particulier de traces d'humidité et de moisissures dans la salle de bain apparues en janvier 2019 et en février 2020, M. [S] et Mme [C] les ont fait assigner, par acte d'huissier en date du 4 mai 2021, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de les enjoindre, sous astreinte, à effectuer des travaux dans la salle de bain de mise en place d'une VMC, de traitement des surfaces contaminées et de remise en état de ces surfaces, et de les autoriser à consigner le montant des loyers auprès de la caisse des dépôts et consignations jusqu'à parfait accomplissement des travaux demandés. 



Par ordonnance en date du 20 janvier 2022, ce magistrat a :



- constaté que les mesures sollicitées se heurtent à l'existence d'une contestation sérieuse ;

- débouté M. [S] et Mme [C] de l'ensemble de leurs demandes ;

- condamné M. [S] et Mme [C] à payer à Mme [N] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [S] et Mme [C] à payer à la société GIA Mazet la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [S] et Mme [C] aux dépens. 



Ce magistrat a estimé qu'il n'était pas certain que l'indemnisation allouée par l'assureur des locataires, le 15 octobre 2019, a servi à la réalisation des travaux de réfection de la salle de bain, outre le fait qu'il résulte d'un courriel du 17 janvier 2019 que les locataires ont arrêté le système de VMC pour des raisons de confort sonore. Il a donc considéré que ces éléments constituaient des contestations sérieuses faisant obstacle aux demandes sollicitées. 



Par ailleurs, il a rejeté la demande reconventionnelle formée par la bailleresse d'enjoindre aux locataires de réaliser les travaux dans la salle de bain préconisés par l'expert et indemnisés en raison de l'incertitude quant à la réalisation partielle ou complète des travaux. 



Suivant déclaration transmise au greffe le 16 février 2022, M. [S] et Mme [C] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions dûment reprises.



Aux termes de leurs dernières écritures transmises le 1er avril 2022, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu'elle réforme l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu'elle :



à titre principal,

- juge qu'il existe un trouble manifestement illicite constitué par l'existence depuis plus de 3 ans de traces d'humidité et la persistance et le développement de champignons dans leur salle de bain qu'il convient de faire cesser ;

- condamne solidairement l'agence de la Comtesse et Mme [N], agissant ès qualités, à effectuer les travaux dans la salle de bain du logement loué :

* mise en place d'une VMC ;

* traitement des surfaces contaminées ;

* remise en état de surfaces contaminées ;

et ce, dans le délai d'un mois courant à compter de la décision à intervenir et à défaut sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

à titre subsidiaire,

- juge qu'il y a urgence à procéder aux travaux de reprise dans leur salle de bain ;

- juge qu'il n'existe aucune contestation sérieuse, l'existence des désordres étant démontrée et non contestée, l'origine des désordres étant démontrée et les travaux de reprise pour y remédier étant approuvés ;

- condamne solidairement l'agence de la Comtesse et Mme [N], agissant ès qualités, à effectuer les travaux dans la salle de bain du logement loué :

* mise en place d'une VMC ;

* traitement des surfaces contaminées ;

* remise en état de surfaces contaminées ;

et ce, dans le délai d'un mois courant à compter de la décision à intervenir et à défaut sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

en tout état de cause,

- les autorise à consigner les loyers auprès de la caisse des dépôts et consignations jusqu'à parfait accomplissement des travaux susvisés ;

- condamne l'agence de la Comtesse à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamne Mme [N], agissant ès qualités, à leur verser la somme de 4 000 euros sur le même fondement ;

- condamne solidairement l'agence de la Comtesse et Mme [N], agissant ès qualités, aux dépens, en ce compris le coût du constat d'huissier du 27 octobre 2021.



Ils exposent avoir procédé à la déclaration d'un sinistre à la suite d'un dégât des eaux survenu dans leur salle de bain en 2019 provenant du bac à douche de l'appartement situé au-dessus du leur. Ils relèvent que les travaux listés par la société 13 Efficace mandatée par l'assureur ont été réalisés au mois d'octobre 2019 une fois que les travaux ont été réalisés chez la voisine du dessus. Ils soulignent toutefois qu'il n'y a pas eu besoin de déposer les quelques carreaux de carrelage situés juste sous le plafond comme cela avait été préconisé par la société 13 Efficace, ce dont ils en ont informé l'agence de la Comtesse en mars 2021. Ils exposent que de nouvelles traces d'humidité et de moisissures sont apparues en février 2020 dans leur salle de bain, sans que l'agence de la Comtesse ne fasse quoique ce soit. Ils exposent qu'à la suite de leur signalement, en septembre 2020, auprès de la direction de la prévention de la gestion des risques, l'inspecteur de salubrité a, le 6 octobre 2020, mis en demeure la bailleresse d'avoir à réaliser les travaux nécessaires, à savoir rechercher les causes d'infiltrations au niveau du plafond de la cuisine et y remédier, rechercher les causes de moisissures au niveau du plafond de la salle d'eau et y remédier et assurer le bon fonctionnement de la climatisation. Ils soulignent qu'une expertise amiable a eu lieu au contradictoire des parties, à la suite de quoi la société Saretec, madatée par leur assureur, a dressé un rapport le 11 novembre 2020 faisant ressortir que les dégâts des eaux constatés dans la cuisine, les WC et la salle de bain sont de nature à rendre insalubres les locaux et doivent faire l'objet de réparations en urgence. Ils soulignent que tant la société Saretec que la société ABS et la société Humidit, mandatées par l'agence de la Comtesse, s'accordent pour dire qu'il y a lieu de mettre en place une VMC. Ils relèvent que, leur faisant grief d'avoir bloqué l'aérateur mécanique situé sur la vitre et de ne pas avoir réalisé les travaux préconisés par la société mandatée par leur assureur en 2019, l'agence de la Comtesse n'a jamais réalisé les travaux, les contraignant à agir en justice.



Ils se prévalent d'un manquement de la bailleresse à son obligation de louer un logement décent et d'en assurer la jouissance paisible au visa des articles 1720 et 1721 du code civil et d'un manquement du gestionnaire de bien à son obligation de tout mettre en oeuvre pour faire procéder aux travaux nécessaires, suivre leur évolution et les contrôler sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Ils exposent que, compte tenu des désordres affectant leur logement, ils subissent un trouble manifestement illicite, sachant que l'obligation des intimées de procéder aux travaux sollicités ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Ils insistent sur le fait avoir réalisé les travaux de réfection préconisés par leur assureur en octobre 2019 et, partant, ne pas avoir utilisé l'indemnité perçue à ce titre pour autre chose. De plus, ils relèvent que Mme [N] a reconnu la nécessité de mettre en place la VMC et a même donné son accord sur le principe et le montant du devis pour la pose d'une telle VMC. 



Aux termes de ses dernières écritures transmises le 26 avril 2022, auxquelles il convient de se référer pour un exploisé plus ample des prétentions et moyens, Mme [N], agissant ès qualités, demande à la cour qu'elle :



- confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; 

- dise que les appelants se sont rendus coupables d'un comportement fautif qui est à l'origine de leur préjudice ;

- les condamner, à titre reconventionnel, à réaliser les travaux préconisés par l'expert et indemnisés, conformément aux préconisations, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter d'un mois suite à la décision à intervenir ;

- les condamne au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de présente instance.



Elle expose que les appelants se sont rapidement plaints de désordres alors même que l'état des lieux d'entrée fait ressortir un logement en parfait état le 26 janvier 2018 et qu'elle a toujours donné suite aux réclamations de ses locataires. Elle indique avoir découvert le dégât des eaux provenant de l'étage supérieur lors d'une visite pour faire réparer la poignée de la porte fenêtre le 21 janvier 2019. Elle soutient avoir demandé aux locataires, à plusieurs reprises, de déclarer le sinistre à leur assureur afin qu'un constat amiable puisse être établi entre leur assureur et celui de l'appartement du dessus. Elle souligne que les locataires ont été indemnisés le 15 octobre 2019 sur la base d'un devis qui comprenait une liste de travaux, dont la dépose du carrelage de la salle de bain qui n'a jamais été faite par les locataires. Elle relève que les autres travaux préconisés dans le devis d'octobre 2019 n'ont été réalisés qu'en février 2021, soit deux ans après le sinistre, de sorte que le trouble de jouissance allégué, à supposer qu'il existe, ne lui est pas imputable. 



Elle indique avoir appris le 17 novembre 2020 qu'une expertise avait été effectuée dans son logement par la sociét Saretec, mandatée par l'assureur des locataires, de sorte qu'elle considère que cette dernière n'a pas été réalisée à son contradictoire.



Elle souligne que les désordres constatés par le service de l'hygiène de la mairie de [Localité 7] ne sont que du fait des locataires. Elle indique n'avoir jamais été contre de faire poser une VMC et d'effectuer des travaux dans la salle de bain, à la condition toutefois pour les locataires de déclarer le dégât des eaux à leur assureur. Elle relève par ailleurs qu'il a été demandé aux locataires d'arrêter de boucher l'aération de la salle de bain installée à la fenêtre et d'ouvrir celle-ci après utilisation de la douche, ce qu'ils n'ont pas fait au motif que l'aérateur placé sur la fenêtre de la salle de bain faisait trop de bruit. Elle relève que l'aérateur a été obstrué pendant trois ans, ce que révèle le constat d'huissier du 27 octobre 2021. Elle considère que la persistance et l'aggravation des moisissures ne sont que du fait des locataires qui ont manqué à leur obligation de jouir de la chose raisonnablement en application de l'article 1728 du code civil. Elle demande à ce que les appelants soient condamnés à réaliser les travaux préconisés par l'expert et indemnisés en 2019. 



Aux termes de ses dernières écritures transmises le 10 novembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société GIA Mazet demande à la cour de : 



- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;

- débouter les appelants de leurs demandes ;

- les condamner solidairement à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Elle relève que, suite à un assignation délivrée par les appelants devant la juridiction du fond le 1er février 2021, soit avant l'assignation en référé délivré le 4 mai 2021, le juge des référés du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille a rendu un jugement le 2 septembre 2022 aux termes duquel il a été statué sur les demandes des appelants formées devant le juge des référés. 



Il en est ainsi des désordres affectant la salle de bain. Elle souligne que suite au signalement d'un dégât des eaux par les appelants le 23 janvier 2019 affectant la salle de bain, elle a mandaté la société ND Plomberie pour effectuer une recherche de fuite ce qu'elle a fait le 28 janvier 2019 en indiquant que la fuite provenait de l'appartement du dessus. Elle expose avoir été contrainte de mener une enquête pour déterminer l'identité du propriétaire et de l'occupant du deuxième étage, à la suite de quoi elle s'est rapprochée d'une dénommée Mme [G] par courrier recommandé du 28 mars 2019. Elle indique avoir également demandé aux appelants de procéder à une déclaration de sinistre auprès de leur assureur. Elle relève que les appelants leur a indiqué en février 2020 que les travaux avaient été faits sur les trois dégâts des d'eaux en octobre 2019 et les factures acquittées, lesquels comprenaient le remplacement du carrelage endommagé ainsi que la reprise de la peinture du plafond de la salle de bain. Elle considère donc de ne pas être tenue de procéder aux travaux sollicités par les appelants. Elle souligne que le juge du fond a estimé que les locataires ne pouvaient réclamer aucune indemnisation de leur préjudice lié au dégât des eaux invoqué au motif que ces désagréments n'étaient pas présents lors de l'entrée dans les lieux, qu'ils provenaient de l'appartement situé au-dessus et qu'il appartenait aux locataires de signaler ce sinistre à leur assurance ainsi qu'à l'occupant des lieux situé au-dessus.



Il en est également ainsi du dysfonctionnement de la VMC. Elle indique que, tout en soutenant que le propriétaire de l'appartement situé au-dessus avait réalisé les travaux afin de mettre fin au dégât des eaux, les appelants se sont plaints de condensation et de moisissures persistantes dans la salle de bain. Elle relève que la société ABS, qu'elle a mandatée, a indiqué le 7 mai 2020 que l'humidité de la salle de bain provenait de l'aérateur situé sur la fenêtre et bloqué par les locataires au motif qu'il était trop bruyant, à l'origine d'une mauvaise circulation de l'air. Elle soutient que ce système a été obstrué depuis le mois d'octobre 2018. Elle indique avoir dès lors compris que les problèmes rencontrés par les locataires dans leur salle de bain résultaient de la neutralisation par ces derniers de la VMC équipant la salle de bain et non de l'appartement situé au-dessus. Elle indique que si la propriétaire était d'accord pour financer une nouvelle VMC, conformément aux préconisations de la société Humidit le 8 mars 2021, c'était à la condition que le dégât des eaux de la salle de bain soit déclaré par les locataires à leur assureur et que les travaux de remise en état de la salle de bain résultant des infiltrations répétées en provenance de l'appartement situé au-dessus soient pris en charge par leur assureur. Elle souligne que les appelants n'ont jamais justifié avoir réalisé les travaux pour lesquels ils ont été indemnisés par leur assureur, s'agissant de la reprise des embellissements, et notamment la reprise du carrelage et la réfection du plafond. Elle souligne que le juge du fond a estimé qu'il était suffisamment établi, par la lecture des courriels des 17 janvier 2019 et 23 juillet 2020, et par leurs propres reconnaissances, que les appelants ont arrêté le système d'aération existant pour des raisons de confort sonores, de sorte qu'il n'a pas fait droit aux demandes des appelants.



La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 28 février 2023.



Par soit-transmis en date du 4 juillet 2023, la cour a indiqué aux parties qu'elle entendait soulever d'office l'irrecevabilité des demandes de M. [S] et Mme [C] de voir ordonner des mesures afin de faire cesser le trouble manifestement illicite allégué du fait de Mme [N] et de la société GIA Mazet au regard de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement, en date du 2 septembre 2022, du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, en application des dispositions des articles 122, 125 alinéa 2 et 488 du code de procédure civile ainsi que d'une jurisprudence (Cour de cassation, 2e chambre civile, 10 mars 2005-n° 02-20.513) aux termes de laquelle le juge des référés ne peut méconnaître l'autorité de la chose jugée par le juge du fond, même si le jugement au fond, non assorti de l'exécution provisoire, est frappé d'appel, de sorte qu'une cour d'appel, saisie de l'appel d'une ordonnance de référé, ne peut méconnaître ce qui a été précédemment jugé par une juridiction du fond. Il a été imparti aux parties un délai expirant le mardi 18 juillet minuit afin de leur permettre d'adresser à la cour leurs éventuelles observations sur ce point précis par une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile). 



Aucune note en délibéré n'a été transmise à la cour. 



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la fin de non-recevoir de l'appel principal tirée de l'autorité de la chose jugée 



Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. 



L'article 125 alinéa 2 du même code énonce que le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. 



Aux termes de l'article 480 du même code, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche. Le principal s'entend de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4.



L'article 1355 du code civil énonce que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formées par elles et contre elles en la même qualité.



Il est admis que le juge des référés ne peut méconnaître l'autorité de la chose jugée par le juge du fond, même si le jugement au fond, assorti ou non de l'exécution proviosire, est frappé d'appel. Il en résulte qu'une cour d'appel, saisie de l'appel d'une ordonnance de référé, ne peut méconnaître ce qui a été précédemment jugé par une juridiction du fond.



En l'espèce, il résulte des pièces de la procédure que, postérieurement à l'ordonnance entreprise en date du 20 janvier 2022, le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille a rendu un jugement en date du 2 septembre 2022 revêtu de plein droit de l'exécution provisoire.



Il n'est pas contestable que la décision du juge du fond a été rendue entre les mêmes parties, sur la même cause et sur le même objet que les demandes formulées dans le cadre de la procédure de référé.



En effet, dans le cadre de ces procédures initiées par M. [S] et Mme [C] à l'encontre de Mme [N], ès qualités, et la société GIA Mazet, il est demandé leur condamnation solidaire, sous astreinte, à effectuer les travaux de mise en conformité dans la salle de bain, et plus précisément la mise en place d'une VMC, le traitement et la remise en état des surfaces contaminées, outre l'autorisation de consigner les loyers auprès de la caisse des dépôts et consignation jusqu'à parfait accomplissement des travaux susvisés. 



Il appert que les moyens soulevés sont exactement les mêmes, à savoir le manquement, d'une part, de Mme [N], ès qualités, en tant que bailleresse, à son obligation de délivrer un bien en bon état de réparation et répondant aux critères de décence ainsi que d'en assurer la jouissance paisible et, d'autre part, de la société GIA Mazet, en tant que gestionnaire du bien, à son obligation de mettre en oeuvre les réparations nécessaires. 



S'il résulte de l'ordonnance entreprise que M. [S] et Mme [C] fondent leurs demandes devant le juge des référés sur le trouble manifestement illicite tiré de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, voire l'urgence et/ou l'absence de toute contestation sérieuse en application des articles 834 et 835 alinéa 2 du même code, ils se prévalent dans leurs écritures de la violation des dispositions des articles 1720 et 1721 du code civil pour Mme [N], ès qualités, et de celle des dispositions de l'article 1240 du même code pour la société GIA Mazet, soient les mêmes fondements juridiques que ceux soumis au juge du fond. 



En tout état de cause, la seule différence de fondement juridique entre des demandes ayant le même objet est insuffisante à écarter la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée. 



Dans ces conditions, les demandes formées par M. [S] et Mme [C] dans le cadre de la présente procédure se heurtent à l'autorité de la chose jugée du jugement du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille en date du 2 septembre 2022 et ce, peu important l'éventuel appel interjeté à son encontre. 



En effet, si une décision frappée d'appel ne peut servir de base à une demande en justice tendant à la réalisation des effets qu'elle comporte, elle n'en subsiste pas moins et ne peut être remise en cause tant qu'elle n'a pas été réformée, de sorte qu'une juridiction ne peut statuer sur un chef de demande déjà tranché par un jugement dont la connaissance appartient à la juridiction saisie de l'appel contre ce jugement.



Il s'ensuit qu'une décision sur le fond, même frappée d'appel, a autorité de la chose jugée.



En l'état de ces éléments, les demandes formulées par M. [S] et Mme [C] sont irrecevables en raison de l'autorité de la chose jugée du jugement, en date du 2 septembre 2022, du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille.



Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle s'est prononcé sur le fond des demandes sollicitées par M. [S] et Mme [C]. 



Sur la mesure sollicitée dans le cadre de l'appel incident formé par Mme [N], ès qualités



En premier lieu, il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'urgence est caractérisée chaque fois qu'un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur. 

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier non seulement l'urgence mais également l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ces moyens. 

En second lieu, il résulte de l'article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l'existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l'absence d'évidence de l'illicéité du trouble peut en revanche justifier qu'il refuse d'intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, le trouble illicite doit être évident, comme doit l'être la mesure que le juge des référés prononce en cas d'urgence.



La cour doit apprécier l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l'exécution de l'ordonnance déférée, exécutoire de plein droit. 

L'occupation sans droit ni titre d'un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite et, à tout le moins, l'obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable. 

En troisième lieu, par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. 



L'occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.



En l'espèce, il convient de relever, à titre liminaire, qu'alors même que le premier juge a, dans les motifs de son ordonnance, débouté Mme [N], ès qualités, de sa demande reconventionnelle tendant à la condamnation de M. [S] et Mme [C] de réaliser les travaux de la salle de bain préconisés par l'expert et indemnisés au motif de l'incertitude quant à la réalisation partielle ou complète des travaux, ce chef de l'ordonnance n'a pas été reprise dans le dispositif.



De plus, si Mme [N], ès qualités, s'est prévalue devant le juge du fond ayant rendu le jugement du 2 septembre 2022 susvisé du manquement de M. [S] et Mme [C] à leur obligation d'entretien, en ce qu'ils n'auraient réalisé que partiellement les travaux prescrits par la société mandatée par l'assureur suite au dégât des eaux intervenu dans la salle de bain et en ce que les moisissures constatées dans la salle de bain auraient pour origine l'obtruction de la ventilation, elle a sollicité, non pas la condamnation des locataires à réaliser les travaux préconisés, sous astreinte, mais la résiliation du bail pour manquement fautif. 



Il résulte des pièces de la procédure que l'assureur de M. [S] et Mme [C], la société Generali, leur a réglé, par virement, en date du 15 octobre 2019, une indemnité de 1 590,50 euros correspondant au montant des travaux préconisés par la société 13 Efficace, dans un devis établi le 24 septembre 2019, à la suite d'un dégât des eaux survenu dans la salle de bain. 



Alors même que la société 13 Efficace préconisait le décroutage du mur et du plafond du couloir endommagé par le dégât des eaux, la dépose du carrelage endommagé dans la zone de la douche, l'application d'un enduit de rebouchage et de lissage sur le mur endommagé, le ragréage du mur de la zone de douche, la pose du cerralage et la reprise des peintures du plafond de la salle de bain, du couloir et de la totalité des murs du couloir en vue de rattraper les teintes, M. [S] et Mme [C] ont indiqué, par courriel en date du 26 mars 2021, qu'il n'y avait pas eu besoin de déposer le carrelage, la fuite ayant été détectée et réparée rapidement.



Or, le fait même pour M. [S] et Mme [C] de ne pas avoir effectué l'intégralité des travaux préconisés pour lesquels ils ont perçu une indemnisation ne permet aucunement de conclure, avec l'évidence requise en référé, à un manquement à leur obligation d'entretien justifiant qu'ils soient condamnés à la mesure sollicitée par Mme [N], ès qualités.



En effet, il n'est aucunement établi que l'état dans lequel est la salle de bain, tel qu'il ressort notamment du procès-verbal de constat du 27 octobre 2021, aux termes duquel des moisissures sont relevées au niveau de la douche (plafond, carrelage mural du bac à douche et murs) ainsi que de la peinture écaillée au niveau du plafond et des murs de la salle de bain, résulte de l'absence de dépose du carrelage. 



Outre le fait que l'huissier de justice relève que le placage carrelé de la douche est en bon état, notamment au niveau des rangées situées en partie supérieure où ceux-ci ne sont pas descellés, il expose qu'il n'existe aucun système de ventilation mécanique contrôlée, la seule ventilation s'effectuant par un aérateur hublot se trouvant au niveau de la fenêtre de la salle de bain, lequel système a été obstrué par les locataires rapidement après leur entrée dans les lieux au motif qu'il faisait trop de bruit, ce qui résulte du courriel qu'ils ont adressé le 17 janvier 2019. 



Or, il résulte des différents rapports versés aux débats, et notamment celui du cabinet Saretec mandaté par l'assureur protection juridique des locataires, en date du 11 novembre 2020, réalisé au contradictoire de gestionnaire du bien, qu'il est nécessaire d'équiper la salle d'eau d'une VMC du fait d'une insuffisance de ventilation de la pièce, malgré la présence d'une fenêtre et d'un aérateur hublot. Sur ce point, Mme [N], ès qualités, a d'ailleurs indiqué, par courriel du 8 mars 2021, être d'accord sur le principe même de la pose d'une VMC, bien qu'en posant plusieurs conditions tenant à une déclaration de sinistre et à la réalisation des travaux de remise en état de la salle d'eau, tout en relevant qu'il y a eu beaucoup de problèmes de dégâts des eaux liés à l'appartement du dessus, cuisine, salle d'eau et peut-être même le wc qui justifieraient l'intervention de l'assureur chez le voisin. 



De plus, il est acquis que le dégât des eaux survenu en 2019 ayant donné lieu à indemnisation n'avait pas pour origine un manquement des locataires à leur obligation d'entretien mais une infiltration d'eau provenant du bac à douche de l'appartement situé au-dessus de celui occupé par M. [S] et Mme [C], tel que cela résulte du rapport de la recherche de fuite du plombier mandaté par la société GIA Mazet. 



Dans ces conditions, le manquement de M. [S] et Mme [C] à leur obligation d'entretien étant sérieusement contestable, de même que la preuve de l'évidence d'un trouble, à savoir les moisissures relevées dans la salle de bain, illicite causé par les locataires n'étant pas rapportée, c'est à bon droit que le premier juge n'a pas, dans les motifs de sa décision, fait droit à la mesure sollicitée par Mme [N], ès qualités, à titre reconventionnel.



Il reste que, dès lors que le premier juge a omis de rependre dans son dispositif une telle prétention sur laquelle il s'est pourtant expliqué dans les motifs, il y a lieu d'ajouter à l'ordonnance entreprise sans pouvoir la confirmer sur ce point. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Etant donné que les demandes principales formées par M. [S] et Mme [C] sont déclarées irrecevables en cause d'appel, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle les a condamnés aux dépens de première instance et à verser à Mme [N], ès qualités, et à la société GIA Mazet la somme de 600 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'irrecevabilité s'expliquant par l'autorité de la chose jugée d'une décision de fond qui est intervenue au cours de la procédure d'appel, il y a lieu de condamner les parties à prendre en charge les frais de première instance et d'appel par elle exposés. 



Il n'y a donc pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de l'une ou de l'autre des parties, de sorte qu'elles seront déboutées de leurs demandes formulées de ce chef.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;



Statuant à nouveau et y ajoutant ;



Déclare irrecevables en raison de l'autorité de la chose jugée du jugement, en date du 2 septembre 2022, rendu par le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, les demandes formulées par M. [R] [S] et Mme [K] [C] ;



Déboute Mme [P] [N], agissant en qualité de propriétaire indivis pour le compte de l'indivision [T] [M], de sa demande reconventionnelle tendant à la condamnation de M. [R] [S] et Mme [K] [C], sous astreinte, à réaliser les travaux indemnisés, conformément aux préconisations de l'expert ;



Déboute les parties de leur demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ;



Condamne chacune des parties à prendre en charge les dépens de première instance et d'appel par elle exposés.



La greffière, Le président,