Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 3 octobre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 03 OCTOBRE 2023



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/15252 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEH6B



Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Juin 2021 -Juge des contentieux de la protection de TJ DE PARIS - RG n° 20-003833





APPELANTE

 

S.A. TERREIS représentée par son représentant légal domicilié audit siège

 en cette qualité



[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020







INTIMES 



Monsieur [X] [S] [F]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Maurice CASTEL de la SELEURL MC LEGAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0054



Madame [W] [G] épouse [F]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Maurice CASTEL de la SELEURL MC LEGAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0054









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie MONGIN, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président de chambre

Mme Marie MONGIN, conseiller

Mme Anne-Laure MEANO, présidente





Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO



 



ARRET :



- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- Marie MONGIN conseiller signataire de l'arrêt pour le président empêché et par Amel Mansouri, Greffière, présente lors de la mise à disposition.







EXPOSÉ DU LITIGE





Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2005, la société Financière et foncière Alma Messine a donné à bail, à effet au 10 janvier 2006, à M. [S] [F] un appartement et une cave sis [Adresse 1], le loyer était fixé à la somme de 1 000 euros charges comprises.



Lors du renouvellement de ce bail le 2 décembre 2013, ont été ajoutés au bail : une autre cave, un emplacement de parking dans la cour et une chambre au 6ème étage, sans modification du loyer. 



Par acte authentique en date du 21 décembre 2017, la société Terreis a acquis l'immeuble du [Adresse 1].



Par assignation délivrée à M. [F] et Mme [W] [G] épouse [F] le 17 février 2020 la société Terreis a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir à titre principal la nullité du bail pour cause illicite ou immorale, à titre subsidiaire prononcer la nullité du bail pour insuffisance de prix, à titre très subsidiaire la résiliation du bail pour défaut d'occupation du logement à titre de résidence principale, ordonner l'expulsion de M. et Mme [F] et de tout occupant de leurs chefs, condamner les défendeurs à verser une indemnité d'occupation mensuelle de 3 000 euros outre des dommages-intérêts.



A l'audience du tribunal, la société Terreis a renoncé à ses demandes de nullité du bail et sollicité la résiliation pour défaut d'occupation des lieux loués.



Par jugement en date du 15 juin 2021 le juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, a :

- Dit que M. [S] [F] a sa résidence principale au [Adresse 1],

- Rejeté la demande de résiliation du bail présentée par la société Terreis pour défaut d'occupation à titre de résidence principale, 

- Dit que la demande d'indemnité d'occupation se trouve sans objet,

- Débouté la société Terreis de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et déclarations erronées,

- Débouté M. et Mme [F] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, violation de domicile et atteinte à la vie privée,

- Débouté M. et Mme [F] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné la société Terreis aux entiers dépens,

- Rejeté les demandes plus amples ou contraires.







Par déclaration reçue au greffe le 4 août 2021, la société Terreis a interjeté appel de ce jugement et, dans ses conclusions en date du 2 novembre 2021, elle demande à la cour de :

- Infirmer le jugement en ce qu'il a dit que M. [F] avait sa résidence principale [Adresse 1], rejeté la demande de résiliation du bail, la demande de d'indemnité d'occupation, de dommages-intérêts, ses demandes plus amples ou contraires soit l'expulsion de M. et Mme [F] sous astreinte, et leur condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Statuant à nouveau : 

- Prononcer la résiliation judiciaire du bail d'habitation consenti le 15 décembre 2005 et renouvelé le 2 décembre 2013, aux torts exclusifs de M. et Mme [F], pour défaut d'occupation du logement à titre de résidence principale,

- Ordonner, en conséquence, l'expulsion de M. et Mme [F], et de tous occupants de leur chef, dès signification de l'arrêt à intervenir, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, des lieux loués, à savoir, dans un immeuble du [Adresse 1], un appartement de quatre pièces sis au 1er étage, deux caves n°2 et 10, un parking dans la cour et une chambre n°5 au 6ème étage,

- Assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 1 000 euros par jour de retard et ce jusqu'à complète et effective libération des lieux et se réserver compétence pour la liquidation de l'astreinte,

- Ordonner la séquestration des objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, sur place ou dans un garde meubles, aux frais, risques et périls de la partie expulsée, conformément aux dispositions de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- Condamner solidairement M. et Mme [F], à payer à la SA Terreis une indemnité d'occupation mensuelle de 3 000 euros par mois, charges et taxes en sus, jusqu'à complète et effective libération des lieux de tous occupants et meubles.

- Condamner solidairement M. et Mme [F] à payer à la SA Terreis la somme de 15 000 euros à titre de dommages intérêts, au visa de l'article 1240 du code civil, pour résistance abusive et déclarations erronées,

- Débouter M. et Mme [F] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

- Condamner solidairement M. et Mme [F], à payer à la SA Terreis la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner solidairement M. et Mme [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction, pour ceux qui la concerne, au profit de la SELARL Guizard, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Dans leurs conclusions en date du 2 février 2022, M. et Mme [F] demandent à la cour de : - Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau, condamner la société Terreis à payer aux époux [F] la somme de 3 000 euros(une erreur matérielle rectifiée par la cour affectait le montant de la demande) en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 avril 2023.





SUR CE,



Considérant qu'il doit être relevé que M. [F] avait dans un premier temps, en réponse à une sommation interpellative du 10 septembre 2020 indiqué à l'huissier qu'il occupait ce logement avec «son épouse qui est salariée en France et ses trois enfants qui sont scolarisés ici», situation qu'il avait confirmée dans ses conclusions n°2 destinées au premier juge et n'avait que tardivement, dans une note en délibéré adressée au tribunal les 4 et 5 mai 2021, fait valoir qu'en réalité, ses enfants étaient scolarisés aux États-Unis depuis 2019 où ils vivaient avec leur mère, ce qui ne préjugeait pas du domicile de M. [F], chaque époux étant libre de choisir son domicile ; que devant la cour M. et Mme [F] indiquent dans leurs conclusions que «M. et Mme [F] et leurs enfants sont résident fiscaux en francs (la cour lit France).

Cet appartement constitue leur domicile principal, et le fait que Mme [F] dispose d'un droit d'habitation en Floride ne constitue en aucun cas une infraction au bail, et n'est pas de nature à justifier que la résidence principale du couple est aux États-Unis.» ;



 Que cette argumentation contredit la dernière version soutenue devant le tribunal et retenue par celui-ci, ce qui démontre les hésitations des intimées ;



Qu'en effet, la scolarisation des trois jeunes enfants aux États-Unis rend difficile la prétention que les deux parents ont leur résidence principale en France, alors surtout que Mme [F] est gérante d'une société domiciliée outre-Atlantique ;



Considérant que le premier juge a retenu la dernière argumentation qui était soutenue devant lui et a considéré qu'au regard des déplacements de M. [F], motivés par des raisons professionnelles et médicales, celui-ci occupait le logement parisien plus de 8 mois par an ;



Que dans le tableau figurant dans le jugement entrepris, le tribunal, au vu des passeports versés aux débats en première instance par M. [F], a estimé qu'entre le 12 janvier 2018 et le 28 février 2020, soit 777 jours, il avait séjourné en France pendant 394 jours et hors de France pendant 383 jours mais que, compte tenu de séjours pour affaires et pour des raisons médicales, le logement ne pouvait être considéré comme non occupé légitimement pendant 118 jours soit une duré inférieure à quatre mois ;



Que néanmoins, aucun justificatif de la nature professionnelle des déplacements de M. [F] à l'étranger ne sont versés aux débats devant la cour alors pourtant que la société Terreis, critique le jugement entrepris en ce qu'il s'est fondé sur les seules déclaration de M. [F] et souligne l'absence d'éléments venant corroborer, sur ce point, les déclarations de celui-ci;



Qu'en conséquence, les déplacements qualifiés de professionnels, retenus par le tribunal pour 128 jours, ne peuvent être déduits de la duré d'inoccupation du logement dont il s'agit ;



Que s'agissant des raisons médicales de nature à justifier l'inoccupation du logement donné à bail, il est exact que M. [F] ayant été victime d'un accident cardiaque le 5 novembre 2018 alors qu'il séjournait aux États-Unis depuis le 19 octobre précédent, la période suivant l'accident cardiaque jusqu'au jour ou il a été jugé par son médecin apte à retourner en France, soit le 2 février 2019, permet d'exclure cette période de non occupation du logement parisien de la comptabilité des jours d'inoccupation au sens de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'en revanche, s'agissant des périodes ultérieures retenues par le tribunal - visite médicale du 8 au 11 février 2019, consultation chirurgicale du 28 février au 14 mars 2019 et du 3 au 16 avril 2019, ces circonstances ne sont établies devant la cour ;





Qu'ainsi sur la période du 12 janvier 2018 au 28 février 2020 de 777 jours, le logement loué au [Adresse 1] aurait du être occupé pendant 518 jours, or il ne l'a été, abstraction faite des périodes pendant lesquelles la non occupation était fondée sur des raisons médicales, que pendant 406 jours (394+92) ;



Que même en prenant en considération la période postérieure à l'assignation, du 26 février 2020 au 20 février 2021- période figurant dans le tableau établi par le tribunal mais de façon distincte de la première période - soit 376 jours, et en l'ajoutant la précédente ce qui fait une duré de 1153 jours nécessitant une occupation de 768 jours, il apparaît que M. [F] n'a occupé ce logement que pendant 641 jours (406+245) ;



Qu'il doit être, par ailleurs, relevé que la notion de résidence au sens fiscal du terme est distincte de celle prévue par la loi du 6 juillet 1989 de sorte que les avis d'imposition ne peuvent caractériser une occupation à titre de résidence principale et que, comme le souligne l'appelant, les factures d'électricité ont été versées aux débats de façon parcimonieuse et, de surcroît, incomplète ; 



Considérant que le jugement sera infirmé et la résiliation du bail prononcée au 3 octobre 2023 ;



Qu'il sera fait droit à la demande d'expulsion dans les conditions précisées au dispositif sans qu'il y ait lieu de supprimer le délai prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ni de faire droit à la demande d'astreinte, le concours de la force publique étant autorisé ;



Que s'agissant de l'indemnité d'occupation, laquelle revêt une nature mixte, indemnitaire et compensatoire, correspondant à la valeur équitable de l'occupation des lieux et assurant la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans droit ni titre, elle sera fixée à la somme qui aurait été due si le bail s'était poursuivi ; 



Considérant que s'agissant de la demande de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil pour résistance abusive et déclaration erronées, que les conditions de cette demande sont d'autant moins réunies que le premier juge a fait droit aux prétentions des intimés ; que cette demande sera donc également rejetée ;



Considérant que M. et Mme [F] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à verser à la société Terreis la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;







PAR CES MOTIFS





LA COUR, 

statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire,



- Infirme le jugement entrepris,





Statuant nouveau et y ajoutant :



- Prononce la résiliation du bail conclu le 15 décembre 2005 entre la société financière et foncière Alma Messine et M. [X] [S] [F] et renouvelé entre les mêmes parties le 2 décembre 2013, portant sur un appartement situé au 1er étage de l'immeuble sis [Adresse 1], les caves n°10 et n° 2, une chambre au 6ème étage portant le n°5 et un emplacement de parking dans la cour,



- Ordonne, à défaut de départ volontaire de M. [X] [S] [F] et Mme [W] [G] épouse [F] dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, l'expulsion de M. et Mme [F] et de tous occupants de leur chef avec le concours, si besoin est, de la force publique et d'un serrurier,



- Rappelle que le sort des meubles est régi par les dispositions des articles L 4l2-1 et R 412 -1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,



- Condamne M. et Mme [W] [G] épouse [F] à verser une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi jusqu'à la libération des lieux caractérisée par la remise des clefs,



- Déboute la société Terreis de ses demandes d'astreinte, de dommages-intérêts et de ses demandes plus amples ou contraires,



- Déboute M. [X] [S] [F] et Mme [W] [G] épouse [F] de leurs demandes,



- Condamne in solidum M. [X] [S] [F] et Mme [W] [G] épouse [F] à verser à la société Terreis la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



- Condamne in solidum, M. [X] [S] [F] et Mme [W] [G] épouse [F] aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers pouvant être recouvrés par la SELALR Guizard, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.







Le greffier Le conseiller pour le président empêché