Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 30 août 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 30 AOUT 2023



(n° 160 , 10 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/13169 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCLLN



Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Août 2020 - Tribunal judiciaire de Paris, 18ème chambre, 2ème section - RG n° 17/15509



APPELANTE



E.U.R.L. EMIFY agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège 

Immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 519 914 311

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Assistée de Me Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0074



INTIMEE



S.A.S. MONTESSORI'S COOL prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 531 665 552

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Jérémie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0021





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 23 mai 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Nathalie Recoules, présidente de la chambre 5.3

Douglas Berthe, conseiller

Marie Girousse, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Nathalie Recoules, présidente de la chambre 5.3, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.



Greffier, lors des débats : Madame Laurène Blanco



ARRÊT :



- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Monsieur Martinez, greffier auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire. 



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte du 7 mars 2016, la société Emify a donné à bail commercial à la société Montessori's Cool (la société Montessori) des locaux à usage "d'établissement scolaire à usage éducatif " dépendants d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3], pour "10 ans dont 9 ans fermes" à compter du 1er juin 2016. Le bail dispose que le bailleur accorde au preneur, en contrepartie des travaux de remise en parfait état et d'aménagement des locaux à ses frais, un loyer progressif, le loyer étant fixé à 201.482 euros annuel, hors taxes, la première année pour arriver à la somme annuelle en principal de 211.076 euros la neuvième année.



Saisi par la société Emify en raison notamment d'un défaut d'étanchéité de la toiture-terrasse provoquant des infiltrations dans les locaux loués, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à M. [H], par décision du 18 mai 2017.



La société Montessori a fait assigner la société Emify devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte du 7 novembre 2017, aux fins essentielles de la voir condamner à lui payer la somme de 454.397,7l euros à titre de dommages et intérêts en raison de la réticence dolosive commise et de voir ordonner la réduction du loyer, aux motifs de l'existence de désordres tenant à des infiltrations et à une température insuffisante, consécutifs à un défaut d'étanchéité de la toiture connu du bailleur dès avant la signature du bail.



Dans son rapport en date du 16 juillet 2018, l'expert commis en référé a relevé, notamment, que certaines infiltrations étaient dues à un lanterneau (le n°5), auxquelles il a été mis fin par l'intervention de la société STS fin 2017 mandatée par le syndicat, que des infiltrations sont aussi constatées en cas de très fortes pluies et lorsque les descentes sont obturées, la terrasse n'assurant alors plus sa fonction d'étanchéité en divers endroits. Il impute ces désordres à la vétusté des matériels et des installations, ajoutant que les désordres n'ont entraîné que des dégâts matériels consistant en des salissures mais que leur répétition a perturbé le bon fonctionnement de l'école.



L'expert a exclu tout désordre de chauffage, indiquant qu'au cours des opérations, il a constaté une température normale dans les locaux ainsi qu'un bon fonctionnement des radiateurs reliés au circuit hydraulique de la chaufferie. Il a estimé que le devis présenté par le syndicat, d'un montant total de 240.708,89 euros, permettrait de remédier au défaut d'étanchéité de la toiture-terrasse et que les skydômes transparents vétustes ou translucides permettent moins de luminosité qu'un skydôme transparent neuf mais qu'il n'est pas établi que le défaut de réussite des murs végétalisés du preneur soit imputable à un défaut de luminosité.



Par actes du 26 novembre 2018, la société Emify a fait assigner en intervention et garantie le syndicat et son assureur, la société Axa et les deux instances ont été jointes.



Par jugement en date du 7 août 2020, le tribunal de grande instance de Paris a, notamment, annulé le bail commercial conclu le 7 mars 2016 à effet au 1er juin 2016 entre la société Emify et la société Montessori, condamné la société Emify à restituer à la société Montessori la somme de 63.037,89 euros en suite de l'annulation du bail du 7 mars 2016, après compensation avec les indemnités d'occupation dues par la société Montessori entre le 1er juin 2016 et le 31 décembre 2019, condamné la société Montessori à payer à la société Emify une indemnité d'occupation annuelle de 170.000 euros, taxes et charges incluses, du 1er janvier 2020 jusqu'à la libération effective des locaux, ordonné l'expulsion de la société Montessori en cas de non restitution volontaire des lieux quatre mois après un commandement de quitter les lieux, condamné la société Emify à payer à la société Montessori la somme de 207.740 euros à titre de dommages et intérêts, rejeté les demandes de la société Emify en résiliation du bail aux torts de la société Montessori, conservation du dépôt de garantie à titre de premiers dommages et intérêts et condamnation de la société Montessori à remettre les locaux en état sous astreinte.



Par déclaration en date du 18 septembre 2020, la société Emify a interjeté appel partiel du jugement du 7 août 2020, enregistrée sous le numéro de RG 20/13169.



Par déclaration en date du 25 septembre 2020, la société Montessori a interjeté appel partiel du jugement du 7 août 2020, enregistrée sous le numéro de RG 20/13519.



Par ordonnance en date du 3 juin 2021, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances sous le numéro de RG 13/169.



Dans ses dernières conclusions signifiées le 18 avril 2023, la société Emify demande à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé le bail en date du 7 mars 2016 conclu par les Sociétés Emify et Montessori portant sur les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] ;

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité du bail pour réticence dolosive, condamné la Société Emify à restituer à Montessori les sommes de 63.037,89 euros en suite de l'annulation du bail, après compensation avec l'indemnité d'occupation due par la société Montessori pour la période du 1er juin 2016 au 31 décembre 2019, celle de 207.740 euros à titre de dommages et intérêts, condamné la société Montessori à payer à la société Emify une indemnité d'occupation annuelle réduite à la somme de 170.000 euros, taxes et charges incluses, du 1er janvier 2020 jusqu'à la libération effective des locaux, rejeté les demandes d'Emify en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive, condamné la société Emify aux dépens, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Emify, rejeté toutes autres demandes d'Emify ;

Statuant à nouveau :

- débouter la société Montessori de sa demande de nullité du contrat de bail en date du 7 mars 2016, ainsi que de toutes ses demandes subséquentes et accessoires ;

Reconventionnellement,

- dire et juger que la société Montessori ne justifie pas du coût des travaux qu'elle a fait réaliser lors de son entrée dans les lieux et ne démontre ni la valeur des travaux réalisés dans les locaux donnés à bail, ni que ces travaux auraient apporté une plus-value quelconque au patrimoine de la société Emify ;

- dire et juger que la société Montessori n'est pas fondée à solliciter le remboursement du coût desdits travaux, les lieux ayant été utilisés par le preneur pendant plus de quatre ans, les ouvrages réalisés n'étant donc plus dans leur état à neuf ;

- débouter la société Montessori de sa demande de remboursement des travaux d'aménagement des locaux, entrepris par elle après son entrée dans les lieux ;

À défaut, 

- dire et juger que la valeur des travaux est égale, non pas au coût desdits travaux, mais à leur valeur effective, l'effet rétroactif de la nullité obligeant le preneur à indemniser le bailleur de la dépréciation subie par les ouvrages à raison de l'utilisation qu'il en a faite ;

- dire et juger que l'abattement sur le coût des travaux ne saurait être inférieur à une somme égale à 10 % du coût des travaux par an, depuis leur réalisation, soit le 1er septembre 2016 jusqu'à la libération effective des lieux ;

En tout état de cause :

- débouter la société Montessori de l'ensemble de ses demandes ;

-condamner la société Montessori au paiement d'une somme de 20.000 euros pour procédure abusive ;

- condamner la société Montessori au paiement d'une somme de 20.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamner la société Montessori aux entiers dépens de première instance et d'appel, en application de l'article 696 du code de procédure civile.



Dans ses dernières conclusions signifiées le 14 avril 2023, la société Montessori demande à la cour de :

- prononcer l'inopposabilité de la clause de non-recours à la société Montessori ;

A titre principal : 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 7 août 2020 en ce qu'il a prononcé la nullité pour dol du contrat de bail conclu par la société Montessori ;

- l'infirmer en ce qu'il a limité les dommages et intérêts dus par la société Emify à la société Montessori à la somme de 207.740 euros ;

- l'infirmer en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation annuelle due par la société Montessori à la somme de 170.000 euros et la fixer à 140.000 euros et à défaut, la réduire en de plus justes proportions ;

- Subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à 170.000 euros ;

En conséquence,

- condamner la société Emify à restituer à la société Montessori l'intégralité des loyers versés jusqu'à ce jour, le cas échéant après compensation avec les indemnités d'occupations dont le montant aura été fixé par la cour ;

- condamner la société Emify à verser à la société Montessori, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, les sommes de 8.941,20 euros au titre des travaux d'isolation provisoire et de l'acquisition des 12 radiateurs bains d'huile, 29.436,62 euros au titre de la perte d'exploitation dû à l'arrêt des prestations pour la société Filapi après l'effondrement du faux plafond, 37.037 euros au titre de la perte d'exploitation dû à l'arrêt des prestations pour la société Filapi durant les travaux effectués au cours de l'année 2017, 8.906,50 euros au titre du préjudice commercial du fait de la désinscription de plusieurs enfants impliquant le remboursement des frais de scolarité, 5.777,51 euros au titre de la surconsommation d'électricité, 792 euros au titre du remplacement et de l'entretien des murs végétaux, 7.408,29 euros au titre du solde non remboursé par l'assureur des travaux effectués suite au dégât des eaux du 11 mai 2020, 320 euros au titre de l'augmentation de la prime d'assurance annuelle, 346.012,39 euros au titre du remboursement des travaux réalisés, 50.000 euros au titre du préjudice moral, soit un total de 589.431,51 euros ;

A titre subsidiaire : 

- prononcer la résolution du contrat de bail conclu par la société Montessori, pour manquement de la société Emify à son devoir de délivrance et de jouissance paisible ;

- condamner la société Emify à restituer à la société Montessori l'intégralité des loyers versés ;

- fixer l'indemnité d'occupation annuelle due par la société Montessori à la société Emify à la somme de 140.000 euros ;

- condamner la société Emify à verser à la société Montessori les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la société Montessori à la somme totale de 589.431,51 euros (ses détails sont mentionnés ci-dessous) ;

A titre très subsidiaire :

- ordonner une réduction du loyer mensuel de 8.000 euros ;

A titre infiniment subsidiaire :

- ordonner une réduction du loyer en de plus justes proportions ;

- ordonner à la société Emify de procéder au remplacement des lanterneaux par un modèle équivalent aux originaux, transparents, dénués de grilles, et permettant de voir au travers ;

- ordonner à la société Emify de procéder au remplacement des volets endommagés à ses frais ; 

En tout état de cause : 

- débouter la société Emify de l'intégralité de ses demandes ;

- condamner la société Emify à verser à la société Montessori la somme de 30.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée.





SUR CE,



Sur l'étendue de la saisine de la cour



La société Emify sollicite, aux termes de ses dernières conclusions, d'une part, que le jugement soit infirmé en ce qu'il a prononcé la nullité du bail, condamné la société Emify à payer à la société Montessori, après compensation avec le montant de l'indemnité d'occupation les sommes de 63.037,89 euros et 207.740 euros à titre de dommages et intérêts et d'autre part, ne forme comme prétentions que de voir débouter la société Montessori de sa demande de nullité du contrat, de sa demande de remboursement des travaux d'aménagement des locaux et, à défaut, de juger que l'abattement sur le coût des travaux ne saurait être inférieur à une somme égale à 10% du coût des travaux depuis leur réalisation le 1er septembre 2016, de condamner la société Montessori au paiement des sommes de 20.000 euros pour résistance abusive, 20.000 euros au titre des frais irrépétibles et à supporter la charge des dépens.



Aux termes de l'alinéa 3 de l'article 954 du code de procédure civile, la "cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif [ des conclusions des parties ] et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion."



Il s'en déduit que la cour n'aura pas à examiner les moyens développés par la société Emify dans les motifs de ses conclusions au soutien de la validité des clauses de non-recours, au titre du montant de l'indemnité d'occupation et au titre de la remise en état des locaux, faute de prétention en ce sens au dispositif de ses dernières conclusions. 



Sur la validité des clauses de non-recours



Faute pour la société appelante d'émettre aux termes de ses dernières conclusions une prétention relative à la recevabilité des demandes de la société Montessori en raison du moyen invoqué de non-validité des clauses de non-recours, la cour n'aura pas à statuer sur ce point. Surabondamment, il est rappelé que le caractère général de ces clauses qui aboutit à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible des lieux les rend inopposables au preneur et a fortiori à son assureur lequel n'est pas partie au contrat. 



Sur l'annulation du contrat de bail pour le dol



La société Emify expose en substance que la charge de la preuve du dol repose sur la société Montessori, que la nécessité de remplacer les skydômes résulte de la réfection de l'étanchéité à laquelle les skydômes participent et non de leur défectuosité, que ces travaux d'étanchéité n'avaient pas été encore envisagés lors de la conclusion du bail, que les informations dont la bailleresse disposait ont été annexées aux bail et concernaient en l'occurrence des travaux d'entretien, que les infiltrations liées à un éventuel défaut d'étanchéité de la toiture-terrasse n'existaient pas en 2016 lors de la conclusion du bail, que la nécessité de réparer l'étanchéité résulte de l'étude effectuée en 2017 par la copropriété et des investigations effectuées en 2018 par l'expert de justice, qu'il n'y avait plus de fuite dans les locaux depuis décembre 2014 et les stigmates des anciens dégâts des eaux ont été relevées en présence du preneur et de son architecte lequel n'a formulé aucune réserve sur l'état des skydômes décrits comme "ne présentant pas de dégradation", que lorsqu'elle a eu connaissance des infiltrations la bailleresse a mené des travaux et saisi la copropriété qui a lancé en 2017 une étude de maîtrise d''uvre pour des travaux de réfection lui incombant s'agissant de parties communes, que les sinistres antérieurs à 2017 trouvaient leur cause chez des tiers et pour ceux postérieurs à l'expertise la société Montessori ne produit aucun élément permettant de démontrer leur date ni leur origine et d'établir le lien causalité avec une éventuelle défectuosité des locaux ou l'éventuelle imputabilité des désordres à la bailleresse, que les travaux d'entretien ponctuel incombant à la copropriété imposaient une remise à niveau et le report du vote des travaux d'entretien à l'année suivante a été décidé par l'assemblée générale, que la défectuosité de l'étanchéité s'est révélée au cours des investigations en 2018 ou en octobre 2017 ce dont la bailleresse a pris connaissance en 2019 lorsqu'elles ont été communiquées en première instance au fond par le conseil du syndicat, que, compte tenu des démarches effectuées par la bailleresse afin de répondre aux réclamations de son preneur, les éléments retenus par le tribunal pour caractériser le dol sont manifestement infondés, que le tribunal s'est appuyé sur des éléments postérieurs à la signature du bail et sans rapport avec le risque d'infiltrations considéré.



La société Montessori oppose en substance qu'en vertu de l'article 1137 du code civil le fait de ne pas révéler la survenance antérieure d'un sinistre et le risque que celui-ci se reproduise caractérisent la réticence dolosive, que la société Emify a admis avoir connaissance depuis l'année 2014 de l'existence d'un défaut d'étanchéité de la toiture terrasses, de la survenance d'infiltrations d'eau dues à ce défaut d'étanchéité, de l'inertie du syndic avec lequel la société Emify entretient des relations conflictuelles en raison de son refus de faire procéder aux travaux nécessaires à la réfection des désordres, des risques quasi inévitables de nouvelles infiltrations d'eau et de la nécessité du remplacement de tous les skydômes par des lanternaux non transparents, que devant le juge des référés la bailleresse dénonçaient l'inaction du syndic face à une situation connue de travaux d'étanchéité nécessaires à mener ce que la société Emify a sciemment dissimulé à la société Montessori, que la bailleresse était parfaitement informée de l'existence du risque de nouvelles infiltrations au regard de l'état dégradé de la terrasse, que contrairement à ce qui est soutenu par la bailleresse les skydômes qui participent au désemfumage des locaux n'ont pu être testés lors de la prise à bail tel que cela résulte du courriel adressé le 15 septembre 2016 par la preneuse, que compte tenu de sa qualité de professionnelle de l'immobilier et des nombreux échanges entre la société Emify la bailleresse ne pouvait ignorer cet état mais choisissait de dissimuler cette information et présentait pour signature un contrat de bail prévoyant le paiement d'un loyer exorbitant et comprenant une clause de non-recours interdisant au preneur d'engager sa responsabilité, comme d'ailleurs celle de qui que ce soit, en cas de dommage.



L'article 1116 du code civil, dans sa version applicable au présent contrat de bail, énonce que "le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé".



Les locaux donnés à bail, par acte du 7 mars 2016, par la société Emify à la société Montessori, à usage d'établissement scolaire à usage éducatif, sont constitués essentiellement d'un grand open-space non aménagé et nécessitant d'importants travaux. C'est ainsi qu'aux termes du bail, un loyer progressif est consenti au locataire et une franchise équivalente à douze mois de loyers hors taxes, hors charges, lissée sur les trois premières années "en contrepartie des travaux de remise en parfait état et d'aménagement des locaux".



Les locaux ont été décrits par procès-verbal d'entrée dans les lieux, versé aux débats et soumis à discussion contradictoire des parties, dressé le 31 mai 2016 par Maître [G] huissier de justice en présence de représentants du bailleur et de la locataire en l'espèce l'architecte en charge des travaux d'aménagement des lieux. Il en ressort notamment que les locaux sont composés d'un hall d'entrée, d'un open-space, de sanitaires, de petites pièces annexes et d'un local technique dont les sols sont à l'état brut de chape pour l'open-space ou carrelés pour les sanitaires et les murs recouverts de peinture ne présentant aucune trace de dégradations en dehors du local technique dont "le sol est marqué par les stigmates caractéristiques de dégâts des eaux provenant du plafond lequel ['] est marqué par des auréoles colorées". Il est en outre noté que l'open-space composant l'essentiel de la surface exploitable des locaux "prend jour par un ensemble de skydômes ne présentant pas de dégradation".



Le tribunal ajoute, par motifs détaillés auxquels la cour se rapporte, que l'open-space de près de 600 m2 est composé de vastes salles d'activité aménagées sous une toiture-terrasse gravillonnée, qui comprend 37 skydômes permettant un éclairage naturel. Les travaux d'aménagement menés par la société Montessori ont été évalués, selon le descriptif et le CCTP des travaux dressé par l'architecte de la locataire, à la somme de 290.500 euros HT, outre l'installation dans les salles d'activité de murs végétalisés pour un coût de 22.600 euros HT, soit un coût total représentant plus d'un an de loyers. Le procès-verbal de constat dressé par Maître [S] le 5 juillet 2019 à la demande de l'intimée permet, au regard des photographies annexées, de visualiser l'importance des travaux réalisés, en comparaison avec le descriptif de l'entrée dans les lieux, et l'apport essentiel de la lumière naturelle par les skydômes dans les salles accueillant les enfants scolarisés au sein de l'établissement. 



Sur la base de ces éléments, le tribunal a considéré par motifs pertinents que la cour adopte et auxquels il est renvoyé qu'au regard du coût des travaux que la société Montessori a engagé et du projet pédagogique de l'école dans lequel les espaces et la lumière sont des éléments importants du cadre d'accueil, la présence d'un vaste espace clos sous une toiture-terrasse avec lumière naturelle représentait un élément déterminant de son choix de contracter.



Or, le 15 décembre 2014, le mandataire de la société Emify signalait au syndic la présence de fuites provenant, selon son propre architecte, de l'étanchéité de la terrasse. Le syndic missionnait l'entreprise Ravier qui faisait rapport du constat de trois fuites, l'une au droit du lanterneau, à laquelle elle remédiait immédiatement, et les deux autres au droit des évacuations pluviales, constatant "une importance quantité d'eau sous le complexe" l'amenant à prendre des mesures conservatoires et à préconiser " à court terme la réalisation d'une "étanchéité de 1m² au droit des évacuations d'eau pluviale, le reprise de 6 ml de relevés ainsi que la reprise de six chapeaux béton de ventilation" et conseille "à moyen terme au vu des quantités d'eau sous l'étanchéité une réfection de cette terrasse". Ce rapport était adressé au bailleur. Dans sa suite, le syndic informait le bailleur qu'au regard du montant du devis de la société Ravier, soit un peu plus de trois milles euros, deux autres devis allaient être sollicités. L'entreprise Itec produisait un devis le 26 mars 2015 pour l'entretien ponctuel des toitures-terrasses et écrivait "l'état de cette toiture-terrasse dont la protection en gravillon est couverte de végétations ['] au-delà de la normale, par manque de nettoyage durant de nombreuses années, et dont certains ouvrages d'étanchéité sont défectueux, menaçants d'être fuyards à court terme, il nous est impossible de vous proposer un contrat d'entretien sans, au préalable, avoir fait une remise à niveau desdites terrasses". Les anomalies constatées par la société ITEC sont d'ailleurs plus importantes que celles relevées par la société Ravier, soit "15 ml de relevés défectueux [...], maçonnerie sur les souches dégradées soit 8 m², garde-grèves défectueux ['] à remplacer".



Si était inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2015 le vote des travaux de reprise d'étanchéité et d'entretien de la toiture-terrasse, cette résolution ne sera pas adoptée et son examen reporté à l'assemblée générale du printemps 2016.



Contrairement à ce que le bailleur soutient, il est ainsi établi qu'il avait connaissance, avant la signature du bail, non seulement du défaut d'étanchéité des terrasses liés à leur vétusté et défaut d'entretien et du risque de fuites à court terme mais encore que les travaux nécessaires pour y remédier n'allaient pas être entrepris avant 2016 ayant pris part au vote de l'assemblée générale.



Bien que les procès-verbaux des assemblées de 2014/2015/2016 aient été annexés au bail, leur lecture n'apporte aucune information concrète sur l'état réel de la toiture-terrasse tel que décrit par les sociétés Ravier et Itec et c'est vainement que le bailleur tente ainsi de justifier d'une information loyale de la locataire sur l'état de la situation mis en exergue par ces sociétés.



En outre, peu importe que la terrasse soit partie commune, faisant peser sur la copropriété le coût des travaux, ou partie privative, faisant peser au regard des clauses exorbitantes de doit commun du bail leur entretien sur le locataire, dès lors qu'est établi que la société Emify a gardé par devers elle l'information relative aux risques de nouvelles fuites compte-tenu de l'état "au-delà de la normale" de dégradation de l'étanchéité de la toiture et l'absence de réalisation par la copropriété des travaux d'étanchéité nécessaires. 



En dissimulant par son silence ce fait dont elle avait connaissance avant la signature du bail à la société Montessori qui, si elle l'avait connu, n'aurait pas contracté dans la mesure où les locaux étant dénués de fenêtres les skydômes constituaient non seulement les seules ouvertures mais aussi les seules entrées de lumière naturelle, la société Emify a manqué à son obligation de bonne foi dans les relations contractuelles, caractérisant ainsi le dol.

 

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a annulé le bail sur ce chef par motifs substitués. De ce fait, il n'y aura lieu à examen de la demande reconventionnel de la société Emify au titre de la procédure abusive.



Sur les conséquences de la nullité du bail



En ce qu'il est censé n'avoir jamais existé, la nullité du contrat entraîne la mise à néant de tous les effets qu'il a produits depuis sa conclusion par le jeu des restitutions réciproques. Les parties sont ainsi remises dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant la conclusion du contrat. En outre, la partie lésée peut demander réparation du préjudice subi dans les conditions de droit commun de la responsabilité délictuelle.



Sur l'indemnité d'occupation



La société Montessori's Cool demande à ce que le montant de l'indemnité d'occupation soit fixé à 140.000 euros, sans toutefois n'apporter aucun élément justifiant ce montant.



Aussi, la cour confirmera le jugement en ce qu'il a, par motifs pertinents relatifs à l'emplacement des locaux que la cour adopte, fixé l'indemnité d'occupation due par l'intimée à une somme annuelle de 170.000 euros depuis le 1er juin 2016, suite à l'anéantissement rétroactif du contrat qui entraîne pour le bailleur obligation de restituer les entiers loyers perçus et obligation pour le preneur de payer l'indemnité d'occupation ainsi fixée en contrepartie de la jouissance des locaux de la date de son entrée dans les lieux à celle de sa libération effective.



En absence de contestation du chef du jugement ayant condamné la société Emify à rembourser à la société Montessori le montant des loyers perçus depuis son entrée dans les lieux le 1er septembre 2016 à hauteur de 672.204,89 euros arrêtés au 31 décembre 2019, en ce inclus le montant du dépôt de garantie et les sommes versées au titre du parking pris à bail par avenant du 20 juin 2016, et ordonné la compensation avec le montant de l'indemnité d'occupation courant sur la même période, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Emify à restituer la somme de 63.037,89 euros au titre des comptes arrêtés au 31 décembre 2019 et en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la société Montessori.



Sur les demandes indemnitaires



Sur la demande de remboursement des dépenses d'aménagement :



Contrairement à ce que soutient la société Emify, il importe peu que les travaux d'aménagement menés par la locataire aient ou non enrichi son patrimoine, la demande indemnitaire de la société Montessori au titre du remboursement du montant des travaux d'aménagement des locaux trouvant son fondement dans la seule existence du dol commis par le bailleur et ayant amené la locataire à engager des dépenses qu'elle n'aurait pas effectuées sans la signature du contrat.



Le montant des travaux est justifié par les factures versées aux débats par la société Montessori, détaillées dans les motifs du jugement auxquels il est renvoyé, pour la somme totale de 259.667,66 euros HT le premier juge ayant à bon droit retenue que la T.V.A avait été récupérée par la locataire. En revanche, ne peut être intégré dans le montant indemnitaire le coût du mobilier lequel a vocation à être repris par la locataire. Le préjudice de cette dernière se monte, de ce fait, à la somme de 248.867,66 euros.



De même, contrairement à ce que soutient le bailleur et ce qui a été retenu par le tribunal, il n'y a pas lieu à pratiquer de décote forfaitaire en raison de la dépréciation subie par les ouvrages, résultant davantage du défaut d'étanchéité de la toiture terrasse imputable au bailleur qu'à l'utilisation des locaux par la locataire ou d'abattement lié à l'amortissement du coût des travaux, mais de décompter l'avantage financier consenti par le bailleur à la conclusion du contrat dans l'instauration d'un loyer progressif fixé à 201.482 euros annuel, hors taxes, la première année pour arriver à la somme annuelle en principal de 211.076 euros la neuvième année, soit la somme de 9.584 euros sur neuf années.



Le jugement sera donc infirmé de ce chef. La société Emify sera condamnée à rembourser à la société Montessori le montant des travaux HT engagés lors de la prise à bail, soit la somme de 239.283,66 euros.



Sur les frais d'isolation provisoire et l'acquisition des radiateurs, de la surconsommation d'énergie et de dégradation puis perte du mur végétal



Contrairement à ce que soutient la société Montessori, le tribunal n'a pas rejeté les demandes à ce titre faute de factures mais sur la base du rapport de l'expert qui a conclu à l'absence de désordres liés à un manque de chauffage dont l'imputabilité au bailleur n'était pas démontré dès lors que la société Montessori n'avait pas déféré à sa demande de justifier de la nature exacte des travaux réalisés par la société SBL Consul sur le réseau de chauffage.



Le jugement sera donc confirmé de ce chef.



Sur le préjudice pour perte d'exploitation, le remboursement des frais d'inscription et le préjudice moral



La société Montessori produit une attestation de son expert comptable qui a évalué à la somme de 40.537,62 euros la perte d'exploitation subie sur la période du 23 janvier au 20 avril 2017 correspondant à l'absence d'activité de la société Filapi sur cette période. Elle soutient que, compte-tenu de l'indemnisation par son assureur à hauteur de 11.101 euros pour perte d'exploitation, il a subi un préjudice de 29.436, 62 euros sur cette période. Par ailleurs, en raison des travaux d'étanchéité menés durant l'été 2019, la société Filapi a cessé son activité et réclamé le remboursement de la somme de 37.037euros. En outre elle fait état de la désinscription de plusieurs élèves ayant conduit au remboursement des frais d'inscription à hauteur de 8.906,50 euros.



Comme relevé par le tribunal, la société Montessori n'a pas produit ses comptes annuels alors qu'elle n'a pas cessé d'exploiter les lieux et d'y exercer son activité. Comme relevé par le bailleur, les courriers de désinscription des parents font état de divers motifs au soutien de leur décision, notamment, pour les uns, leur déception quant à l'aménagement des lieux et au déficit d'information de l'école sur la prise en charge de leur enfant et, pour les autres, les problème de chauffage qui n'ont pas été retenu par l'expert comme imputable au bailleur. En outre, le contrat la liant à la société Filapi n'ayant pas été produit, les demandes indemnitaires formulées ne sont pas justifiées. Enfin, sur le préjudice moral en raison de l'atteinte à sa renommée, l'attestation de son expert-comptable en date du 14 avril 2023 fait à l'inverse ressortir une augmentation annuelle régulière des élèves accueillis en moyenne sur l'année entre les années 2106 et 2022 puisque les effectifs sont passés de 61 élèves à 99.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes à ce titre.



Sur le dégât des eaux du 11 mai 2020 et sur l'augmentation de la prime d'assurance



La société Monessori soutient qu'en ce qui concerne le dégât des eaux du 11 mai 2020, le solde de 7.408,29 euros est resté à sa charge et qu'au regard des nombreux sinistres résultant du défaut d'étanchéité le montant de sa prime d'assurance a été augmenté. 



Toutefois, comme relevé par le bailleur, aucun élément ne permet d'imputer le sinistre du mois de mai 2020 à la toiture-terrasse d'autant que les travaux d'étanchéité ont été menés en 2019 tel que cela résulte du procès-verbal de Maître [S] déjà cité.



Quant à l'augmentation de la prime d'assurance, en dehors d'un simple courriel de la compagnie, aucun autre document probant n'est versé. 



Les demandes à ce titre seront rejetées.



Sur les demandes accessoires



Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Chaque partie succombant en ses demandes, il n'y aura lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles et chacune supportera la charge de ses dépens d'instance.

 

PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 7 août 2020, sous le numéro RG 17/15509 en ce qu'il a condamné la société Emify à payer à la société Montessori la somme de 207.740 euros à titre de dommages et intérêts et le confirme pour le surplus de ses dispositions ;



Y ajoutant,



Condamne la société Emify à payer à la société Montessori la somme de 239.283,66 euros à titre de dommages et intérêts ;



Rejette les demandes indemnitaires de la société Montessori au titre du dégât des eaux du 11 mai 2020 et de l'augmentation de la prime d'assurance ;



Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a exposés.







LE GREFFIER LA PRESIDENTE