Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 19 avril 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 19 AVRIL 2023



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/06036 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBXBT



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mars 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de FONTAINEBLEAU - RG n° 11-19-645





APPELANT

 

Monsieur [C] [O]

né le [Date naissance 1] 1933 à [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 5]



Représenté par Me Flavie MARIS-BONLIEU de la SCP BOUAZIZ - SERRA - AYALA - BONLIEU - LE MEN - AYOUN, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU substituée lors des plaidoiries par Me Terry KONG, même cabinet







INTIME 



Monsieur [R] [P]

né le [Date naissance 3] 1952 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représenté par Me Audrey CAGNEAUX-DUMONT de la SCP CAGNEAUX-DUMONT GALLION, avocat au barreau de MEAUX









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * * *





FAITS & PROCÉDURE



Par acte du 13 novembre 2013, M. [R] [P] a acquis le lot 16, constitué d'un appartement composé d'une pièce avec kitchenette et salle d'eau, dans l'immeuble en copropriété sis [Adresse 2]. Cet appartement de 7 m² incluant une mezzanine est situé dans les combles sous la toiture.



M. [C] [O] est copropriétaire dans cet immeuble.



Suite à des infiltrations dans l'appartement de M. [P], l'assemblée générale des copropriétaires du 10 juillet 2017 a adopté les résolutions relatives aux travaux de réfection de la toiture décidant que :

- les travaux sont commandés à l'entreprise Lafarde pour un montant de 6.083 € TTC, 

- les travaux seront appelés par le biais de six appels de fond entre le 1er septembre 2017 et le 1er février 2018,

- il est fixé comme condition essentielle que le syndic n'adressera l'ordre d'exécution des travaux à l'entreprise retenue que lorsqu'il disposera de l'intégralité du montant des travaux envisagés.



Les travaux n'ont pas été réalisés comme prévu en février 2018. 



Par acte d'huissier du 5 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [C] [O] devant le tribunal d'instance de Fontainebleau en paiement de charges de copropriété.



Par acte d'huissier de justice en date du 28 mai 2019, M. [R] [P], estimant que l'absence de réalisation des travaux de réfection de la toiture avait pour origine l'absence de règlement par M. [C] [O] des appels de charges, a fait assigner celui-ci devant le tribunal judiciaire de Fontainebleau et a demandé au tribunal de condamner M. [O] à lui payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes suivantes :

- 750 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,

- 5.280 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,

- 1.800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les dépens.





Par jugement du 6 septembre 2019, suite à l'assignation du 5 novembre 2018, le tribunal d'instance de Fontainebleau a condamné M. [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires :

- la somme de 3.638,64 € au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 17 septembre 2018, appel du 3ème trimestre 2018 inclus, 

- la somme de 44,36 € au titre des frais dus en application de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

- les dépens et indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



L'affaire relative à l'assignation du 28 mai 2019 a été plaidée devant le tribunal judiciaire de Fontainebleau à l'audience du 29 novembre 2019.



Par conclusions, le syndicat des copropriétaires a sollicité, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, de condamner M. [C] [O] à lui payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes suivantes :

-750 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,

- 4.800 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,

- 1.800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les dépens.



Par conclusions, M. [C] [O] a demandé au tribunal de :

- débouter M. [R] [P] de l'intégralité de ses demandes,

- condamner M. [R] [P] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement contradictoire du 6 mars 2020, le tribunal judiciaire de Fontainebleau a : 



- condamné M. [C] [O] à payer à M. [R] [P] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

- débouté M. [R] [P] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel,

- condamné M. [C] [O] à payer à M. [R] [P] la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [C] [O] aux entiers dépens,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.



M. [C] [O] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 16 avril 2020. 



La procédure devant la cour a été clôturée le 16 novembre 2022.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 4 janvier 2021 par lesquelles M. [C] [O], appelant, invite la cour, au visa de l'article 1240 du code civil, à : 

- infirmer le jugement rendu le 6 mars 2010 par le tribunal judiciaire de Fontainebleau en ce qu'il l'a condamné à payer à M. [R] [P] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

- le confirmer en ce qu'il a débouté M. [R] [P] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel,

- l'infirmer en ce qu'il l'a condamné à payer à M. [R] [P] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

en conséquence, et, statuant à nouveau,

- débouter M. [R] [P] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner M. [R] [P] au paiement de la somme de 3.000 € sur fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [R] [P] aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SCP Bouaziz Serra Ayala Bonlieu conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions notifiées le 19 novembre 2021 par lesquelles M. [R] [P], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa de l'article 1240 du code civil, à :

- infirmer le jugement rendu le 6 mars 2020 par le tribunal judiciaire de Fontainebleau en ce qu'il a limité la condamnation de M. [C] [O], en réparation du préjudice de jouissance, à la somme de 3.000 €,

statuant à nouveau,

- condamner M. [C] [O] à lui payer la somme de 9.360 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de privation de jouissance, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,

- confirmer le jugement pour le surplus,

- débouter M. [C] [O] de toutes ses demandes, fins et prétentions à son encontre,

- condamner M. [C] [O] à lui payer une somme de 3.600 € en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [C] [O] aux entiers dépens et autoriser la SCP Morin Perrault Cagneaux-Dumont Gallion à procéder au recouvrement en application de l'article 699 du code de procédure civile ;





SUR CE, 



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ;



Au préalable, il convient de préciser que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a 

débouté M. [R] [P] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel ;





Sur la responsabilité de M. [O]



Aux termes de l'article 1240 du code civil, 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer' ;



Le copropriétaire, qui en refusant de répondre aux appels de fonds destinés à l'exécution de travaux urgents et indispensables, alors que la non réalisation des travaux a provoqué des dégradations dans l'appartement d'un autre copropriétaire, est tenu de réparer le préjudice subi par cet autre copropriétaire ;



En l'espèce, sachant que M. [P] sollicite un préjudice de jouissance à compter de mars 2018, il convient de déterminer si c'est l'absence de réalisation des travaux de réfection de la toiture qui est à l'origine de l'impossibilité d'occuper l'appartement de M. [P], si l'absence de réalisation des travaux postérieurement à cette date a pour origine une faute de M. [O] constituée par l'absence de règlement des appels de fonds destinés à l'exécution des travaux de réfection de la toiture ;




sur l'origine de l'impossibilité d'occuper l'appartement de M. [P]




Il ressort de l'expertise amiable contradictoire du 21 décembre 2018 (pièce 9 [P]), que l'appartement est inhabitable en l'état, au motif de la présence de moisissure, au plafond de la mezzanine et de la partie basse des combles ; selon l'expert, ces moisissures ont pour origine exclusive les infiltrations en provenance de la toiture vétuste ;



Il est donc justifié que les désordres dans l'appartement de M. [P] ont pour origine exclusive les infiltrations en provenance de la toiture et que l'appartement est inhabitable en raison de ces désordres ;



Il est constant que l'appartement ne pouvait pas être réhabilité ni occupé tant que les travaux de réfection de la toiture n'étaient pas effectués et que ces travaux ne pouvaient pas être réalisés avant le mois de février 2018, conformément à la décision de l'assemblée générale ;



Il est donc justifié que pour la période postérieure au mois de février 2018, ce n'est pas l'état de la toiture en lui-même qui est à l'origine de l'impossibilité d'occuper l'appartement mais l'absence de réalisation des travaux de réfection de la toiture décidés par l'assemblée générale ;



Il y a donc lieu d'écarter le moyen de M. [O] relatif au défaut d'entretien des parties communes à la charge du syndicat des copropriétaires ;




sur l'absence de règlement des appels de fonds de travaux par M. [O]


 

Aux termes de l'article 1342-10 du code civil, 'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement' ;



En l'absence d'élément justifiant que M. [O] ait demandé à ce que ses règlements soient imputés par préférence sur les appels de fonds de travaux de réfection de la toiture, c'est à juste titre que le syndic les a affectés aux dettes les plus anciennes en application de l'article 1342-10 précité ;



L'extrait de compte de M. [O] mentionne sur la période du 29 février 2016 au 1er février 2018 (appel de travaux de réfection de toiture n°6 inclus) un solde débiteur de 2.987,49 € (pièces 4 et 7 [P]) ; 



Il faut déduire les sommes écartées par le tribunal d'instance dans son jugement du 6 septembre 2019 (pièce 12 [P]), soit la somme totale de 214,35 € :

- 69,86 € au 31.12.2016 'répartition au 31.12.2016"

- 144,49 € : les frais de relance entre le 4 mai 2016 et le 1er février 2018 sauf ceux du 21 juillet 2017 retenus par le tribunal (44,36 + 44,36 + 18,59 + 18,59 + 18,59) ;



Il est donc justifié qu'à la date du 1er février 2018, date du dernier appel de fonds de travaux relatif à la réfection de la toiture, M. [O] était redevable à la copropriété de la somme de 2.773,14 € (2.987,49 - 214,35) au titre des charges de copropriété impayées ;





Or, il ressort des décomptes qu'après l'avant dernier règlement de 1.575,03 € le 3 avril 2017 par M. [O], le solde de son compte restait négatif et que le dernier règlement de 497,40 € le 12 janvier 2018 a été affecté au solde négatif du 3 avril 2017 ;

 

Ainsi à la date du 1er février 2018, M. [O] n'avait réglé aucune des six échéances de travaux de réfection de la toiture appelées entre le 1er septembre 2017 et le 1er février 2018, d'un total de 1.655,94 € (6 x 275,99) ; 

 

Il n'est pas allégué que d'autres copropriétaires aient réglé les échéances tardivement et il est admis que M. [O] a régularisé le règlement de l'arriéré de charges en octobre 2019 ;

 


sur la faute de M. [O]




Il est démontré par l'analyse ci-avant que M. [O] a commis une faute en ne réglant pas les appels de travaux de réfection de la toiture aux dates fixées par l'assemblée générale, que c'est cette faute qui est à l'origine de l'absence de réalisation des travaux de réfection de la toiture à la date prévue par l'assemblée générale en février 2018, et que c'est cette absence de réalisation de ces travaux qui a empêché l'occupation de l'appartement de M. [P] ;



Le lien de causalité entre la faute imputable à M. [O] et le préjudice subi par M. [P] est donc établi ;



M. [O] ne peut pas s'exonérer de sa faute en invoquant la responsabilité du syndicat des copropriétaires au motif que celui-ci n'aurait pas entretenu les parties communes et n'aurait pas fait voter les travaux en temps utile, alors que le préjudice invoqué par M. [P] dans le cadre de la présente affaire n'est pas la réparation des désordres de son appartement mais l'impossibilité de l'occuper du fait de l'absence de réalisation des travaux de réfection de la toiture décidés par l'assemblée générale du 10 juillet 2017 ;



M. [O] ne peut pas non plus s'exonérer de sa faute en invoquant qu'il n'a pas pu se faire rembourser par son locataire, les charges de copropriété récupérables tel que prévu dans le contrat de bail, en ce que le contrat de bail entre M. [O] et son locataire n'est pas opposable à M. [P] ; 



Au surplus, M. [O] ne peut opposer la faute du syndic qui ne lui aurait pas communiqué le montant de ces charges récupérables alors que le jugement du 6 septembre 2019 du tribunal d'instance l'a débouté de son action à ce titre, estimant qu'il disposait des pièces lui permettant de définir le montant de ces charges ;



Enfin, il y a lieu d'écarter le moyen de M. [O] selon lequel il reproche au syndic de ne pas avoir fait réaliser les travaux de réfection de la toiture, sans attendre le règlement des appels de travaux ; en effet, si le syndic peut décider de travaux urgents sans vote préalable de l'assemblée générale, en l'espèce, il était tenu de respecter la décision de l'assemblée générale du 10 juillet 2017 ayant conditionné l'exécution des travaux au versement de ces appels ;





Sur le préjudice de jouissance de M. [P]



M. [P] sollicite au titre de son préjudice de jouissance la somme de 9.360 €, représentant la valeur locative mensuelle de l'appartement de 240 € pendant une durée de 39 mois, du 1er mars 2018 au 27 mai 2021, date à laquelle il a fait réaliser les travaux de reprise des dégradations intérieures de son appartement ; 





En l'espèce, il ressort de l'expertise amiable contradictoire du 21 décembre 2018 (pièce 9 [P]) que M. [P] est propriétaire non occupant de l'appartement ; 



M. [P] peut prétendre à percevoir un préjudice de jouissance constitué par une perte de loyer s'il justifie, pour l'appartement concerné, d'une perte de loyer certaine et actuelle consécutive au départ de son locataire en raison des désordres ;



Tel n'est pas le cas en l'espèce, puisque dans le rapport du 21 décembre 2018 (pièce 9 [P]), l'expert amiable précise que le logement est inoccupé depuis 2014 ;



M. [P] ne peut donc prétendre qu'à percevoir des dommages et intérêts constituant la perte de chance de ne pas avoir pu louer ledit appartement, au motif de l'absence de paiement des appels de travaux par M. [O], qui ont empêché la réfection de la toiture à l'origine des désordres ;



En application de la décision de l'assemblée générale du 10 juillet 2017, les travaux de réfection de la toiture auraient dû être réalisés en février 2018, après le versement du dernier appel le 1er février 2018, et il convient donc de retenir que le préjudice de jouissance constitué par la perte de chance de pouvoir louer l'appartement a commencé le 1er mars 2018 ;



Il est constant que M [O] a réglé l'arriéré de charges incluant les appels de travaux en octobre 2019 ; 



M. [P] ne justifiant pas qu'une faute de M. [O] soit à l'origine du retard dans l'exécution des travaux de réfection du toit qui n'ont pu être effectués que du 9 au 16 juillet 2020, il convient de fixer la fin de la période du préjudice de jouissance au 30 novembre 2019, soit après les travaux de réfection du toit (8 jours) et de réfection intérieure de l'appartement (évalués à 3 semaines) ;



M. [P] produit une estimation de la valeur locative de son appartement, un mail du 15 janvier 2019 d'une agence immobilière l'évaluant à 200 € HT charges comprises en l'état ou 220 € HT charges comprises avec travaux (toilette + point d'eau) ; 



Il convient d'évaluer la valeur locative mensuelle à 220 € ;



M. [P] ne produisant aucun élément sur l'attractivité du quartier pour la location, il y a lieu d'évaluer à 70% sa perte de chance de pouvoir louer son appartement ;



Ainsi il convient d'évaluer le préjudice de jouissance constitué par la perte de chance de pouvoir louer l'appartement entre le 1er mars 2018 et le 30 novembre 2019 (21 mois) à la somme de 3.234 € (220 x 21 x 70%) ; 



Le jugement est infirmé en ce qu'il a condamné M. [C] [O] à payer à M. [R] [P] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;



Et il y a lieu de condamner M. [C] [O] à payer à M. [R] [P] la somme de 3.234 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance constitué par la perte de chance de pouvoir louer son appartement entre le 1er mars 2018 et le 30 novembre 2019 ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; 



M. [O], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à M. [P] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [O] ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement, excepté en ce qu'il a condamné M. [C] [O] à payer à M. [R] [P] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;



Statuant sur le chef réformé et y ajoutant,



Condamne M. [C] [O] à payer à M. [R] [P] la somme de 3.234 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance constitué par la perte de chance de pouvoir louer son appartement entre le 1er mars 2018 et le 30 novembre 2019 ;



Condamne M. [C] [O] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. [R] [P] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT