Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 5 avril 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 05 AVRIL 2023



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/08865 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDUOD



Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Juin 2020 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 19/07458





APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, la société CPI, SARL immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro B 439 166 086

C/O Société CPI

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représenté par Me Karine PARENT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0321

Ayant pour avocat plaidant Me Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0167







INTIMES 



Madame [E] [G]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Signifié à étude



DEFAILLANTE



Monsieur [R] [G]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Signifié à étude



DEFAILLANT







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre 

Madame Muriel PAGE, Conseillère 

Madame Nathalie BRET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- DEFAUT



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





* * * * * * * * * * * * 



FAITS & PROCÉDURE



M. [R] [G] et Mme [E] [G] sont propriétaires de lots au sein de l'immeuble [Adresse 3].



Par acte d'huissier du 1er juillet 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] a fait assigner, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, M. [R] [G] et Mme [E] [G] devant le tribunal judiciaire de Bobigny auquel il demande, dans ses dernières conclusions en date du 7 janvier 2020, de :

- condamner solidairement ou in solidum M. [R] [G] et Mme [E] [G] à lui payer les sommes suivantes :


11.202,23 € correspondant aux charges impayées au 30 décembre 2019, 1er trimestre 2020 inclus, outre les intérêts au taux légal a compter de la mise en demeure du commandement de payer,

1.865,81 € au titre des frais nécessaires de recouvrement,

2.000 € de dommages et intérêts,

2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,


- les condamner solidairement aux dépens qui comprendront les frais de commandement,

d'assignation et le cas échéant d'exécution forcée,

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.



Dans leurs dernières conclusions notifiées le 16 novembre 2019, M. [R] [G] et Mme [E] [G] ont demandé au tribunal de :

- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

- leur accorder les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de leur dette de 10.403,88 € par mensualités de 200 €, avec paiement du solde à l'échéance, sur une durée de deux années,

- laisser à chaque partie la charge de ses frais et dépens.



Par jugement du 3 juin 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] de ses demandes en paiement,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions.



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 7 mai 2021.



La procédure devant la cour a été clôturée le 11 janvier 2023.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 5 janvier 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1, 18, 19, 19-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et 220 et 1240 du code civil, à :

- infirmer le jugement rendu le 3 juin 2020 en toutes ses dispositions,

en conséquence et statuant à nouveau,

- condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [R] [G] et Mme [E] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par lui payer :


la somme de 19.742,55 € - 4ème trimestre 2022 inclus, arrêtée au 31 décembre 2012 pour les charges et travaux échus et non réglés avec intérêts de droit à compter de la lettre de mise en demeure,

la somme de 4.648,81 € au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,


- aux dépens qui comprendront les frais de commandement, d'assignation et le cas échéant les frais d'exécution forcée,

- débouter M. [R] [G] et Mme [E] [G] de l'intégralité de leurs demandes,

- ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l'article 1154 du code civil ;



Vu l'assignation devant la cour avec signification de la déclaration d'appel et des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires délivrée à Mme [E] [G] et M. [R] [G] le 26 juillet 2021, par remise des actes en l'étude de l'huissier ;



Vu la signification des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires délivrée à M. [R] [G] le 9 janvier 2023, à personne ;



Vu la signification des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires délivrée à Mme [E] [G] le 9 janvier 2023, à domicile ; 







SUR CE, 



Mme [E] [G] et M. [R] [G] n'ont pas constitué avocat et n'ont pas été assignés devant la cour à personne, l'arrêt sera rendu par défaut ;



En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;



En appel, si l'intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés ;





Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété



L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives a la conservation, à l'entretien et l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;



En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; 



A l'appui de son appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le tribunal a évoqué à tort un précédent jugement de 2017 qui n'existe pas en retenant de surcroît cet élément pour le débouter de l'intégralité de sa demande sans que les parties n'aient pu en débattre ;



Il fait valoir que sa créance n'a cessé d'augmenter depuis son appel du jugement et s'élève suivant décompte du 4 janvier 2023, à la somme de 19.742,55 € au titre des charges de copropriété impayées ;



Le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

- le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire des intimés,

- l'extrait de compte du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2019,

- les appels de fonds et de travaux du 1er trimestre 2013 au 2ème trimestre 2019 et les décomptes de charges annuels de 2012 à 2018

- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 27 juin 2013, 25 juin 2015, 23 juin 2016, 28 juin 2017, 26 juin 2018, 3 juin 2019 approuvant les comptes des années 2012 à 2015, de l'année 2018 et votant les budgets prévisionnels 2016, 2017, 2019 et 2020

- l'extrait de compte du 1er janvier 2013 au 1er janvier 2020

- les appels de fonds et de travaux du 3ème trimestre 2019 au 1er trimestre 2020

- l'extrait du règlement de copropriété relatif à la clause de solidarité des indivisaires dans le paiement des charges

- l'extrait de compte du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021

- les appels de fonds et de travaux du 2ème trimestre 2020 au 4ème trimestre 2021 et les décomptes de charges annuels 2020 et 2021

- le relevé de compte individuel de copropriété du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022

- les appels de fonds et travaux du 1er appel 2022 au 1er appel 2023

- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété des 15 septembre 2020 et 14 juin 2021 et 19 mai 2022 approuvant les comptes 2019 à 2021 et votant les budgets prévisionnels 2022 et 2023 ;



Il résulte de ces pièces que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'approbation des comptes 2016 et 2017 (lors de l'assemblée générale du 28 juin 2017, le syndic a été révoqué), de sorte que la régularisation de charges débitrice 2016 de 41,78 € n'est pas exigible ;



Il résulte des décomptes produits que sont mentionnées les écritures suivantes relatives à un jugement de 2017 :

- 6.12.2016 : couvillers assignation 5 septembre 2016 : - 197,80 €

- 18.01.2017 : jugement 6/01/17 article 700 : - 500 € 

- 18.01.2017 : rejet condamnation [G] : 5.545,58 € (au crédit)

- 18.01.2017 : condamnation jugement 01.17 : - 3.468 €

- 18.01.2017 : jugement dépens [G] : - 165,10 €

- 06.02.2017 : Couvillers signification jugement : - 88,55 € ;



Le syndicat des copropriétaires ne peut donc affirmer comme il le fait dans ses conclusions que son décompte est vierge de toute mention relative au prétendu jugement ;



Les mentions portées au décompte laissent apparaître qu'un jugement a été rendu déboutant le syndicat des copropriétaires d'une partie de sa demande (5.545,58 €) et condamnant les intimés pour le surplus et un article 700 de 500 € ;



Toutefois l'absence de production du jugement évoqué n'emporte aucune conséquence dès lors que les sommes réglées par les intimés se sont imputées sur les dettes les plus anciennes et notamment les causes de ce jugement ;



La somme due au titre des charges est bien celle de 19.742,55 €, dont à déduire la somme de 41,78 €, soit 19.700,77 €, ladite somme correspondant aux charges de copropriété impayées au 4ème trimestre 2022 inclus, arrêtée au 31 décembre 2022, déduction faite des frais, sur lesquels il sera statué plus loin ;



Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges ;



M. [R] [G] et Mme [E] [G] doivent être condamnés solidairement à lui payer la somme de 19.700,77 € au titre des charges de copropriété impayées au 4ème trimestre 2022 inclus, arrêtée au 31 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 mai 2019, sur la somme de 10.035,68 € et du présent arrêt pour le surplus ;





Sur les frais nécessaires de recouvrement



Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;



Le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre les sommes de 1.865,81 € (décompte arrêté au 1er janvier 2020), 1.803 € (décompte du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021) et 980 € (décompte du 1er janvier au 31 décembre 2022), ces sommes correspondant à des frais de mise en demeure, de rappel et de relance, de suivi recouvrement, de dossier avocat, de suivi trimestriel contentieux ;



Toutefois, il ne justifie que très partiellement de ces frais ;



Il verse aux débats :

- les lettres de mise en demeure du 6 mai 2019, du 22 août 2018 et du 3 novembre 2017

- les lettres de rappel et de relance des 24 octobre 2017 et 5 décembre 2017

- le contrat de syndic

- les factures du syndic des 2 avril 2022 (transmission dossier avocat), 10 mars, 15 juin, 31 août, 20 novembre 2022 (mises en demeure), 30 mars, 30 juin, 30 septembre et 21 décembre 2022 (relances), 29 décembre 2022 (suivi trimestriel contentieux)

- la mise en demeure du 3 juin 2022 par avocat ;



En application de l'article 10-1 précité, entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les frais de mise en demeure ( 39 € x 7 + 120 €) et de rappel ou relance (19 € + 29 €), soit une somme de 441 € ;



En revanche, tous les autres frais inscrits au décompte des intimés au titre des frais de syndic (suivi recouvrement ou contentieux ou relance pour 99 € ou dossier remis à l'avocat pour 399 €) relèvent des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin, peu importent à cet égard les stipulations du contrat de syndic ;



Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande du chef des frais de recouvrement ;



M. [R] [G] et Mme [E] [G] doivent être condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 441 € au titre des frais nécessaires de recouvrement à la charge du copropriétaire défaillant ;





Sur la demande de dommages-intérêts 



L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ; 



Depuis plusieurs années M. [R] [G] et Mme [E] [G] s'abstiennent de payer les charges de copropriété à leur échéance ;



Il résulte des décomptes produits qu'ils ne font que des règlements ponctuels et limités de sorte que leur dette ne cesse d'augmenter, ce qui démontre leur mauvaise foi ;



M. [R] [G] et Mme [E] [G] ne s'expliquent pas en outre sur les motifs de leur carence à régler les charges de copropriété ;



Les manquements systématiques et répétés de M. [R] [G] et Mme [E] [G] à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;



Le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;



M. [R] [G] et Mme [E] [G] doivent être condamnés in solidum à lui payer la somme de 1.000 € de dommages-intérêts ;





Sur la capitalisation des intérêts



La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l'espèce, elle a été demandée par le syndicat dans ses conclusions d'appel notifiées le 26 juillet 2021 ;



La capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 nouveau du code civil doit être ordonnée ;





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite de l'article 700 du code de procédure civile ;



M. [R] [G] et Mme [E] [G], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais d'assignation et le cas échéant d'exécution forcée (mais non le commandement de payer non justifié), ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,



Infirme le jugement ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne solidairement M. [R] [G] et Mme [E] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de 19.700,77 € au titre des charges de copropriété impayées au 4ème trimestre 2022 inclus, arrêtée au 31 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 mai 2019, sur la somme de 10.035,68 € et du présent arrêt pour le surplus ;



Condamne solidairement M. [R] [G] et Mme [E] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de 441 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ;



Condamne in solidum M. [R] [G] et Mme [E] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts ;



Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière à compter du 26 juillet 2021 dans les conditions de l'article 1343-2 nouveau du code civil ;





Condamne in solidum M. [R] [G] et Mme [E] [G] aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais d'assignation et le cas échéant d'exécution forcée, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT