Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 13 janvier 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8



ARRET DU 13 JANVIER 2023



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/08720 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFYF2



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 08 Avril 2022 -Président du TJ de [Localité 7] - RG n° 21/00697



APPELANTS 



M. [X] [D] [B]

[Adresse 9]

[Localité 6]



S.A.R.L. REBORN 77

[Adresse 4]

[Localité 8]



Représentés par Me Olivier GROC de la SELEURL GROC, avocat au barreau de PARIS, toque : E1624



INTIMEES 



S.C.I. NANGIS INVEST prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, 

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Assistée par Me Alizée SERIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056



S.C.I. MICKAEL prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, 

[Adresse 3]

[Localité 8]

Défaillante - à l'égard de laquelle une ordonnance de caducité partielle a été rendue le 09/11/2022



PARTIES INTERVENANTES



SELARL ARCHIBALD représenté par Me Virginie LAURE, mandataire judiciaire,

[Adresse 5]

[Localité 7]



Représenté par Me Olivier GROC de la SELEURL GROC, avocat au barreau de PARIS, toque : E1624



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 novembre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président et Rachel LE COTTY, Conseiller chargé du rapport. 



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, 

 

Greffier, lors des débats : Marie GOIN



ARRÊT :



- PAR DEFAUT

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier présent lors de la mise à disposition. 





Le 15 décembre 2019, la SCI Mickael a donné en location à la société Reborn 77 en cours de formation, représentée par son gérant, M. [B], des locaux commerciaux situés [Adresse 4]), moyennant un loyer annuel de 15.600 euros, payable au terme de chaque mois et pour la première fois le 15 janvier 2020.



Par acte du 4 juin 2021, la SCI Mickael a fait délivrer à M. [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire à hauteur de la somme de 3.900 euros en principal.



Le même jour, la SCI Mickael a fait délivrer à M. [B] une sommation visant la clause résolutoire, d'une part, de reprendre l'exploitation et de garnir les locaux, d'autre part, de communiquer le ou les contrats d'assurance souscrits depuis le 15 décembre 2019 et de justifier du paiement des primes afférentes.



Par acte du 9 décembre 2021, la SCI Mickael a assigné M. [B] et la société Reborn 77 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail et d'expulsion. 



Par acte du 27 janvier 2022, la SCI Mickael a vendu à la SCI Nangis Invest l'immeuble à usage commercial de station de lavage.



Par ordonnance contradictoire du 8 avril 2022, le juge des référés a : 




débouté la SCI Mickael de l'intégralité de ses demandes ;

reçu la SCI Nangis Invest en son intervention volontaire ;

constaté l'acquisition au profit de la SCI Nangis Invest, subrogée dans les droits de la SCI Mickael, du bénéfice de la clause résolutoire inscrite au bail commercial du 15 décembre 2019 à compter du 4 juillet 2021 ;

débouté la société Reborn 77 et M. [B] de leurs demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ordonné l'expulsion de la société Reborn 77 et de M. [B] des lieux qu'ils occupent [Adresse 4], dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance ;

dit qu'à défaut, ils pourront être expulsés ainsi que leurs biens et toute personne occupant les lieux avec eux et ce, avec le concours de la force publique s'il y a lieu ;

condamné solidairement la société Reborn 77 et son gérant M. [B] à payer à la SCI Nangis Invest une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer contractuel, charges en sus, à compter du 27 janvier 2022 jusqu'à la date de libération effective des lieux ;

condamné solidairement la société Reborn 77 et son gérant M. [B] à payer à la SCI Nangis Invest la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

condamné solidairement la société Reborn 77 et son gérant M. [B] aux dépens incluant le coût du commandement de payer du 4 juin 2021.




Par déclaration du 29 avril 2022, M. [B] et la société Reborn 77 ont relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.



Par jugement du 25 juillet 2022, le tribunal de commerce de Melun a prononcé le redressement judiciaire de la société Reborn 77 et désigné la Selarl Archibald en qualité de mandataire judiciaire.



Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 23 novembre 2022, M. [B], la société Reborn 77 et la Selarl Archibald, en la personne de Maître [Z], demandent à la cour de : 




infirmer l'ordonnance entreprise ;


statuant à nouveau,


déclarer nulle l'assignation de la SCI Mickael pour défaut de mandat ;


en conséquence,


débouter la SCI Nangis Invest de ses demandes ;


subsidiairement,


constater l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société Reborn 77 ;


en conséquence,


déclarer irrecevables les demandes de la SCI Nangis Invest fondées sur le commandement de payer visant la clause résolutoire du 4 juin 2021 ;

constater que le local est exploité et qu'il est assuré ;

constater que la SCI Mickael a renoncé à toute action en acquisition de la clause résolutoire à l'encontre de M. [B] et de la société Reborn 77 ;


en conséquence,


juger que la demande de la SCI Nangis Invest se heurte à une contestation sérieuse ;

débouter la SCI Nangis Invest de l'intégralité de ses demandes ;


en tout état de cause,


condamner la SCI Mickael et la SCI Nangis Invest à leur payer la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner la SCI Mickael et la SCI Nangis Invest aux entiers dépens.




Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 18 novembre 2022, la SCI Nangis Invest demande à la cour de :




confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; 

débouter la société Reborn 77 et M. [B] de l'intégralité de leurs demandes ;

fixer sa créance à la somme de 7.548,38 euros correspondant aux loyers dus au 25 juillet 2022 date du jugement d'ouverture ;

fixer sa créance à la somme de 1.300 euros/mois HT au titre des loyers dus postérieurement au jugement d'ouverture jusqu'au 26 avril 2022, date de signification de l'ordonnance de référé ;

fixer sa créance à la somme de 13.953,33 euros correspondant à l'indemnité d'occupation due par la société Reborn 77 à compter du 26 avril 2022, date de la signification de l'ordonnance de référé, jusqu'au 7 octobre 2022, date de libération des lieux ;

fixer sa créance à la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [B] au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés pour ceux la concernant par la Selarl 2H avocats conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.




Par ordonnance du 9 novembre 2022, le président de la chambre a constaté la caducité partielle de la déclaration d'appel à l'égard de la SCI Mickael.



L'ordonnance de clôture, initialement prévue le 23 novembre 2022, a été reportée au 24 novembre 2022 avant l'ouverture des débats. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.



SUR CE, LA COUR,



Sur l'exception de nullité de l'assignation



Les appelants soutiennent que la SCI Mickael n'a jamais donné mandat au futur acquéreur des locaux commerciaux afin qu'il engage une action judiciaire à leur encontre et qu'en conséquence, la SCI Nangis Invest a outrepassé son mandat, entachant l'acte introductif d'instance d'irrégularité en application de l'article 1989 du code civil, qui dispose que « le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat ».



Mais c'est la SCI Mickael elle-même qui assigné son locataire par acte du 9 décembre 2021, de sorte qu'elle n'avait pas besoin de mandat pour ce faire.



Par la suite et après la vente du local commercial à la SCI Nangis Invest, le 27 janvier 2022, celle-ci, subrogée dans les droits de son vendeur aux termes de l'acte authentique de vente, est intervenue volontairement à l'instance.



Aucun mandat n'a donc été donné par le vendeur à l'acquéreur pour engager une action en son nom et chacune des sociétés avait qualité pour agir à la date où elle l'a fait.



L'exception de nullité ne peut donc qu'être rejetée et l'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.



Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers



Aux termes de l'article L. 622-21 du code de commerce : 

 

« I.- Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ; 

2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. 

II.- Il arrête ou interdit également toute procédure d'exécution de la part de ces créanciers tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n'ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d'ouverture. 

III.- Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus ».



Il résulte de ce texte que l'action introduite par le bailleur avant l'ouverture du redressement judiciaire du preneur, en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure ne peut, dès lors qu'elle n'a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée, être poursuivie après ce jugement (Com., 28 octobre 2008, pourvoi n° 07-17.662, Bull. 2008, IV, n° 184 ; 3e Civ., 13 avril 2022, pourvoi n° 21-15.336, publié).



En l'espèce, le jugement d'ouverture de la procédure collective de la société Reborn 77 est intervenu le 25 juillet 2022, au cours de l'instance d'appel.



Il en résulte que la décision n'était pas passée en force de chose jugée lors du jugement d'ouverture et que l'action en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure ne peut être poursuivie. 



En outre, l'instance en référé tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une provision n'est pas une instance en cours interrompue par l'ouverture de la procédure collective du débiteur, de sorte que la cour d'appel, statuant sur l'appel formé par ce dernier contre l'ordonnance l'ayant condamné au paiement d'une provision, doit infirmer cette ordonnance et dire n'y avoir lieu à référé, la demande en paiement étant devenue irrecevable en vertu de la règle de l'interdiction des poursuites édictée par l'article L. 622-21 du code de commerce (Com., 19 septembre 2018, pourvoi n° 17-13.210, Bull. 2018, IV, n° 100).



Il convient en conséquence d'infirmer l'ordonnance entreprise et de dire n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes d'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et de condamnation au paiement de provisions dirigées contre la société Reborn 77, étant précisé que la reprise, par celle-ci, des engagements souscrits par son gérant, après son immatriculation intervenue le 30 juin 2021, n'est contestée par aucune des parties.



Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de souscription d'une assurance et d'exploitation des lieux loués



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. 



Aux termes de l'article L. 622-23 du code de commerce,  les actions en justice et les procédures d'exécution autres que celles visées à l'article L. 622-21 sont poursuivies au cours de la période d'observation à l'encontre du débiteur, après mise en cause du mandataire judiciaire et de l'administrateur lorsqu'il a une mission d'assistance ou après une reprise d'instance à leur initiative. 



La SCI Nangis Invest poursuit l'acquisition de la clause résolutoire du bail non seulement pour défaut de paiement des loyers mais également pour défaut d'assurance et défaut d'exploitation des lieux loués. Cette action en résolution d'un contrat pour inexécution d'une obligation autre qu'une obligation de payer une somme d'argent n'est ni interrompue ni interdite par le jugement d'ouverture de la procédure collective, n'étant pas visée à l'article L. 622-21 du code de commerce. Elle peut donc être poursuivie en dépit de la procédure collective (Com., 15 juin 2022, pourvoi n° 21-10.802, 21-12.358, publié).



Le bail liant les parties fait obligation à la société Reborn 77 de souscrire une assurance pour les locaux « pendant tout le cours du bail » et de justifier « sur simple demande du bailleur [...] de la réalité de ces assurances et du paiement régulier des primes correspondantes ».



Il prévoit également une obligation d'exploiter à la charge de la locataire dans les termes suivants : « La SARL Reborn 77 devra maintenir la totalité des lieux constamment exploités et garnis en tout temps de matériel, marchandises et mobilier en quantité et valeur suffisantes pour répondre du paiement du loyer et de l'exécution de toutes les conditions du bail ».



Il comporte en outre une clause résolutoire pour « inexécution de l'une des clauses ou conditions du présent contrat » un mois après une mise en demeure d'exécuter restée infructueuse, laquelle précise que « entre dans le cadre des clauses ou conditions du présent contrat susceptibles d'entraîner l'application de la clause résolutoire et sans que cette liste soit limitative les obligations prévues [...] aux paragraphes assurances - entretien des lieux - travaux - sous-location - exploitation ».



Par acte du 4 juin 2021, la SCI Mickael a fait délivrer à M. [B] (avant l'immatriculation de la société Reborn 77, intervenue le 30 juin 2021) une sommation visant la clause résolutoire, d'une part, de reprendre l'exploitation et de garnir les locaux, d'autre part, de communiquer le ou les contrats d'assurance souscrits depuis le 15 décembre 2019 et de justifier du paiement des primes afférentes.



Les appelants soutiennent que la société Reborn 77 était assurée à cette date et qu'elle exécutait de bonne foi ses obligations.



Mais, s'il résulte des pièces produites par les parties qu'une assurance multirisques professionnelle a été souscrite par la société Reborn 77 le 9 juillet 2021 pour la période du 9 juillet 2021 au 30 juin 2022 auprès de la compagnie Generali, il n'est justifié d'aucune assurance pour la période antérieure, soit depuis la signature du bail, le 15 décembre 2019.



Par ailleurs, il ressort de la pièce n° 7 produite par l'intimée que ce contrat d'assurance a été résilié en octobre 2021 pour non paiement de la cotisation sur la période du 9 juillet 2021 au 31 octobre 2021.



Les appelants produisent une nouvelle attestation d'assurance avec la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles datée du 29 décembre 2021 pour la période du 29 décembre 2021 au 30 novembre 2022.



Il n'en demeure pas moins que les locaux n'ont pas été assurés entre la signature du bail et le 9 juillet 2021 et que l'assurance n'a été souscrite qu'à l'expiration du délai d'un mois après la sommation délivrée, pour être ultérieurement résiliée.



Dans ces conditions, la jurisprudence invoquée par les appelants n'est pas transposable, faute de justification de la souscription d'une police d'assurance pour les risques locatifs pendant toute la durée du bail (3e Civ., 13 avril 1988, pourvoi n° 87-10.516, Bull. 1988, III, n° 68).



Au surplus, il résulte du procès-verbal de constat d'huissier établi le 19 octobre 2021 qu'à cette date, les lieux loués n'étaient pas exploités. 



En effet, l'huissier a constaté une station à l'abandon, avec des mauvaises herbes aux abords des deux accès « Karchers » et de la station de lavage rouleaux, des affichages en partie effacés et déchirés, des monnayeurs automatiques pour les jetons des deux postes Karchers éteints et en mauvais état, des enseignes dépareillées, anciennes, en partie effacées ou déchirées, l'absence d'indication de tarifs ni d'horaires d'ouverture, des rideaux de fer baissés sur les locaux.



L'huissier a précisé avoir interrogé les sociétés voisines, qui lui ont indiqué qu'il n'y avait aucune activité dans les locaux et que la station de lavage n'était pas en fonctionnement. Les photographies jointes au procès-verbal de constat confirment ce constat.



Ce procès-verbal n'est pas contredit par le courriel du gérant de la SCI Mickael du 26 janvier 2022, qui constate un début d'activité au 24 janvier 2022, ce qui confirme l'absence de toute activité avant cette date. 



Il n'est pas davantage contredit par le procès-verbal de constat du 25 janvier 2022 produit par les appelants, dont il ressort que les portiques de lavage sont hors service et que l'activité ne consiste plus qu'en un service de lavage de véhicules à la main, avec un petit matériel. En tout état de cause, si l'huissier relève que des travaux ont été réalisés par la société Reborn 77, aucune exploitation effective des lieux n'est constatée.



Les appelants invoquent le confinement de mars 2020 lié à la crise sanitaire et soutiennent que la société Reborn 77 a été contrainte d'arrêter les travaux de remise en état commencés pendant cette période. Ils rappellent qu'un commandement doit être délivré de bonne foi.



Mais la sommation d'exploiter les lieux a été délivrée le 4 juin 2021, soit bien après la période du premier confinement invoquée et près de 18 mois après la signature du bail, de sorte qu'il ne peut être reproché au bailleur une quelconque mauvaise foi, celui-ci ayant laissé à la société locataire le temps de réaliser des travaux avant de lui délivrer une sommation.



Il n'existe donc pas de contestation sérieuse sur les conditions de mise en oeuvre des clauses résolutoires du bail, de sorte que sa résiliation ne peut qu'être constatée à la date du 4 juillet 2021, un mois après la délivrance de la sommation de faire.



La société Reborn 77 sollicite des délais de paiement rétroactifs pour régler son arriéré locatif, avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail. 



Mais les dispositions des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil qui permettent de reporter le paiement des sommes dues et, ce faisant, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, ne sont pas applicables en l'espèce dès lors que la clause résolutoire n'est pas acquise pour défaut de paiement des loyers mais pour défaut de respect par la locataire de ses obligations de faire résultant du bail (obligation d'assurance et obligation d'exploitation des lieux loués).



La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut d'assurance et d'exploitation et, par suite, ordonné l'expulsion de la société Reborn 77.



Sur les sommes dues au titre de l'arriéré locatif



Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



Les sommes nées avant le jugement d'ouverture de la procédure collective ne peuvent donner lieu à provision en référé ainsi qu'il a été précédemment exposé. 



L'article L. 622-17, I, du code de commerce dispose que les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.



En l'espèce toutefois, le contrat de bail liant les parties ne s'est pas poursuivi après le jugement d'ouverture du redressement judiciaire puisqu'il a été résilié par l'effet de la clause résolutoire dès le 4 juillet 2021, ainsi qu'il vient d'être retenu.



Il n'y a donc pas lieu à référé sur les demandes de provision formées par la SCI Nangis Invest au titre des créances d'indemnités d'occupation nées après le jugement d'ouverture (Com., 15 juin 2022, pourvoi n° 21-10.802, 21-12.358, publié précité). 



Sur les frais et dépens



La SCI Nangis Invest, qui n'est pas partie perdante, ne saurait être tenue aux dépens de première instance et d'appel. 



Toutefois, celle-ci demande la condamnation de M. [B] seul aux dépens, sans expliquer à quel titre celui-ci serait tenu aux dépens, alors qu'il n'est pas soutenu qu'il serait caution de la société Reborn 77 et que la reprise par cette dernière de ses engagements postérieurement à son immatriculation ne fait l'objet d'aucune discussion par les parties.



En conséquence et au vu de cette demande dirigée contre le seul gérant, il y a lieu de laisser à la charge de chaque partie les dépens par elle exposés en première instance et en appel. 



De la même façon, chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile et ce, tant en première instance qu'à hauteur d'appel.



PAR CES MOTIFS



Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :




rejeté l'exception de nullité de l'assignation ;

reçu la SCI Nangis Invest en son intervention volontaire ;

constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à compter du 4 juillet 2021 pour défaut d'assurance et d'exploitation des lieux loués ;

débouté la société Reborn 77 et M. [B] de leurs demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ordonné l'expulsion de la société Reborn 77 et de M. [B] des lieux qu'ils occupent [Adresse 4], dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance ;

dit qu'à défaut, ils pourront être expulsés ainsi que leurs biens et toute personne occupant les lieux avec eux et ce, avec le concours de la force publique s'il y a lieu ;




Infirme l'ordonnance entreprise pour le surplus et, statuant à nouveau des chefs infirmés,



Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges et sur les demandes de provisions au titre des loyers et indemnités d'occupation ;



Y ajoutant,



Rejette les demandes de fixation de créance formées par la SCI Nangis Invest ;



Laisse à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés en première instance et en appel ;



Rejette les demandes formées par les parties en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Le Greffier, Le Président,