Cour d'Appel · 5ème Chambre — 18 janvier 2023

5ème Chambre





ARRÊT N°-22



N° RG 19/06523 - N° Portalis DBVL-V-B7D-QEOD













SARL LE MOLIERE



C/



Mme [U] [D]

Mme [V] [D]

Mme [B] [U] [T] [O] [G] épouse [H]

Mme [W] [K] [M] [Y] [G]

Mme [J] [L] [X] [G] épouse [A]



















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 18 JANVIER 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :



Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé









DÉBATS :



A l'audience publique du 09 Novembre 2022





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 18 Janvier 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :



SARL LE MOLIERE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège



[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentée par Me Antoine ORAIN de la SELARL ALEO, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES







INTIMÉES :



Madame [U] [D] divorcée [S]

née le 31 Juillet 1926 à [Localité 6]

[Adresse 10]

[Localité 7]



Représentée par Me Jean-Philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES





Madame [V] [D] Veuve [G] (décédée)

née le 07 Octobre 1928 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 7]



Représentée par Me Jean-Philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES





Madame [B] [U] [T] [O] [G] épouse [H] venants aux droits de Madame [V] [G] décédée

intervenante volontaire par conclusions du 17 mai 2022

née le 27 Mai 1953 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 6]



Représentée par Me Jean-Philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES





Madame [W] [G] venants aux droits de Madame [V] [G] décédée

intervenante volontaire par conclusions du 17 mai 2022

née le 23 Mars 1956 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représentée par Me Jean-Philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES





Madame [J] [L] [X] [G] épouse [A] venants aux droits de Madame [V] [G] décédée

 intervenante volontaire par conclusions du 17 mai 2022

née le 13 Mai 1961 à [Localité 6]

[Adresse 9]

[Localité 8]



Représentée par Me Jean-Philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES













Suivant acte dressé le 18 juin 2013, Mme [U] [D] et Mme [V] [D] ont renouvelé un bail commercial initialement consenti à la Sarl Le Molière les 3 décembre 1986 et 21 janvier 1987 sur des locaux dans un immeuble situé à [Localité 6] [Adresse 15] avec entrée sur cette dernière au n° 2 pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2012 à destination de café restaurant, moyennant un loyer de 56 337,48 euros hors taxes hors charges payable trimestriellement.



Par acte d'huissier du 31 janvier 2017, Mme [U] [D] et Mme [V] [D] ont fait signifier à la Sarl Le Molière une demande de révision triennale du loyer afin qu'il soit porté à 97 010 euros hors taxes en vertu des articles L 145-37, L 145-38 et R 145-20 du code de commerce.



Par courrier du 28 février 2017, la locataire s'est opposée à la demande en contestant que la modification matérielle des facteurs de commercialité ait pu entraîner une augmentation de 10 % de la valeur locative.



Mme [U] [D] et Mme [V] [D] ont fait assigner la Sarl Le Molière devant le juge des loyers commerciaux par acte d'huissier du 15 juin 2017. 



Par jugement du 7 septembre 2017, une expertise a été ordonnée avant dire droit. L'expert désigné, M. [I] [N], a déposé un rapport daté du 11 avril 2018.



Par jugement en date du 6 juin 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nantes a :

- fixé à 88 150 euros hors taxes et hors charges la valeur locative révisée après déplafonnement au 31 janvier 2017,

- rappelé que l'augmentation du loyer qui résulte de cette révision ne pourra conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente,

- dit que la différence entre le nouveau loyer fixé et le loyer payé porte intérêts au taux légal à compter du 15 Juin 2017 pour les loyers échus à cette date et au fur et à mesure des échéances postérieures pour le surplus,

- ordonné la capitalisation des intérêts de retard par années entières conformément à l'article 1154 ancien du code civil,

- ordonné l'exécution provisoire,

- rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

- fait masse des dépens y compris les frais d'expertise, et les partage par moitié entre les parties.



Par jugement en date du 12 septembre 2019, le juge des loyers commerciaux a :

 - ordonné la rectification du jugement rendu le 6 juin 2019 par retrait au dispositif de la mention suivante: ' rappelle que l'augmentation du loyer qui résulte de cette révision ne pourra conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente',

- ordonné la mention de la présente décision sur la minute et les expéditions du jugement,

- laissé les dépens de la présente décision à la charge du trésor public.



Le 30 septembre 2019, la société Le Molière a interjeté appel de cette décision ainsi rectifiée.



Mme [V] [D] veuve [G] est décédée en cours d'instance.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 14 juin 2022, la société Le Molière demande à la cour de :

- réformer le jugement entrepris,

- débouter Mme [U] [D], Mme [B] [G], Mme [W] [G] et Mme [J] [G], de leur demande de déplafonnement du bail révisé,

- fixer en conséquence le loyer à 56 919,89 euros HT et hors charges par an, à compter du 31 janvier 2017,

- débouter Mme [U] [D], Mme [B] [G], Mme [W] [G] et Mme [J] [G] de leur demande de nouvelle expertise,

- subsidiairement s'il était fait droit à la demande de déplafonnement, fixer le loyer à la somme de 66 220 euros HT et hors charges par an,

- débouter Mme [U] [D], Mme [B] [G], Mme [W] [G] et Mme [J] [G] de leur appel incident tendant à voir réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- fixé le loyer annuel à la somme de 88 150 euros au lieu de 97 200 euros,

- rejeté leur demande tendant à voir condamner la société Le Molière à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens,

- condamner solidairement Mme [U] [D], Mme [B] [G], Mme [W] [G] et Mme [J] [G] à lui payer la somme de 

7 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner en tous les dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire, et dont distraction au profit de la SCP Gauvain Demidoff en application de l'article 699 du code de procédure civile.



Par dernières conclusions notifiées le 17 mai 2022, Mme [U] [D], Mme [B] [G], Mme [W] [G] et Mme [J] [G] demandent à la cour de :

- décerner acte à Mme [B] [G], Mme [W] [G] et Mme [J] [G] de leur intervention à la procédure en qualité d'héritières de feue de Mme [V] [G],

- rejeter l'appel principal, le dire mal fondé,

- recevoir l'appel incident, le dire bien fondé et y faire droit,

- débouter la société dénommée Le Molière de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- réformer partiellement le jugement en ce qu'il a :

- fixé le loyer annuel à la somme de 88 150 euros au lieu de 97 200 euros H.T,

- rejeté les demandes tendant à voir condamner la société dénommée Le Molière à payer à Mme [U] [D] et Mme [V] [D] la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens,

Statuant à nouveau de ces chefs,

- fixer le montant du loyer annuel à la somme de 97 200 euros à compter du 31 janvier 2017, jour de demande de révision, conformément aux dispositions des articles L 145-37, L 145-38 et R 145-20 du code de commerce,

- condamner la société dénommée Le Molière à leur payer les intérêts au taux légal en application de l'article 1155 du code civil à compter du 15 juin 2017, outre les intérêts capitalisés en application de l'article 1154 du même code, sur la différence entre le nouveau loyer du bail révisé et le loyer payé par le preneur depuis le début du bail renouvelé,

- subsidiairement et si par extraordinaire la cour considérait que le rapport ne permet pas de répondre à la question posée par l'article L 145-38, donc aux questions dont il était saisi par la mission d'expertise judiciaire, commettre à nouveau M. [N] avec la mission de : 

* donner son avis sur la valeur locative au 1er novembre 2012,

* donner son avis argumenté et détaillé sur le fait, ou non, que les modifications matérielles retenues ont par elles-mêmes, ou non, généré une variation de plus de 10 % de la valeur locative,

- condamner la société dénommée Le Molière à leur payer la somme de 

10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la même en tous les dépens d'instance et d'appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- confirmer pour le surplus le jugement déféré,

- rejeter toutes demandes, fins et conclusions autres ou contraires aux présentes.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 octobre 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



- sur l'intervention volontaire 



Mme [V] [D] veuve [G] est décédée le 17 septembre 2020. 

Il convient de donner acte à Mme [B] [G], Mme [W] [G] et Mme [J] [G] de leur intervention volontaire, parfaitement recevable, en leur qualité d'héritières de cette dernière. 



- sur la valeur locative 



L'expert, au terme de son étude, conclut à une valeur locative au 31 janvier 2017 de 82 775 euros HT/an (soit 215 m2 de surface pondérée x 385 euros/m2). 



Les parties ne discutent pas la surface pondérée fixée par l'expert à 215 m2. 



La société Le Molière demande à la cour de retenir un prix au mètre carré de 308 euros, soit une valeur locative de 66 260 euros ; si elle approuve la valeur locative fixée par l'expert (385 euros le m2), elle demande toutefois qu'il y soit appliqué un abattement de 20%, compte tenu du fait que l'établissement comporte un grand nombre de baies vitrées dans un état de vétusté avancé laissant passer l'air et le froid, et parfois l'eau. 



Les bailleresses estiment que la valeur locative doit être fixée à 450 euros le m2 soit à 97 200 euros. Elles entendent critiquer la valeur retenue par l'expert, ne tenant pas compte de la spécificité de la [Adresse 11], considérant pour sa part que la référence du Charles H est pertinente, que la valeur locative du loyer révisé est donc a minima de 420 euros le m2, et qu'il y a lieu d'apporter certains correctifs, par une majoration de 20 à 40 euros, au regard du fait que le bail ne comporte pas la clause d'indexation et comporte une clause de refacturation forfaitaire des charges limitant le remboursement des charges de copropriété à 1% du montant du loyer, ce qui équivaut à ce jour à 563 euros et demain approximativement à 900 euros. Elles estiment qu'il s'agit là d'avantages pour le locataire. 







L'article L 145-7 du code de commerce dispose :

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.



Les références étudiées par l'expert sont au nombre de 12 :

- Charles H [Adresse 11] : 553 euros/m2

- Le Corneille, [Adresse 3] : 331 euros/m2

- Quick, [Adresse 11] : 415 euros/m2

- Le Royal, [Adresse 17] : 412 euros/m2

- L'écureuil, [Adresse 13] : 410 euros/m2

- les Arcades, [Adresse 22] : 309 euros/m2

- Le Flesselles, [Adresse 18] : 300 euros/m2

- Café Charbon, [Adresse 21] : 352 euros/m2

- Pharmacie du Théâtre, [Adresse 11] : 316 euros/m2

- Le Graslin en folie, [Adresse 20] : 291 euros/m2

- Chez Francklin, [Adresse 19] : 600 euros/m2

- Entrecôte, 2 rue du Couédic : 468 euros/m2



Onze de ces douze références concernent des activités similaires à celle du commerce considéré : Le Charles H, Quick, le Royal, L'Ecureuil, les Arcades, Le Corneille, l'Entrecôte, le Flesselles, le Café Charbon, Le Graslin en folie, et Chez Francklin. 

La cour note que l'expert a pris soin d'apporter pour chacune des références les correctifs nécessaires au regard des surfaces petites ou grandes de certaines de celle-ci, de l'état des biens ou des charges pesant sur les parties par exemple, afin d'affiner la comparaison. 



L'expert arrête un prix de 385 euros/m2, correspondant à la moyenne de :

- la moyenne des références étudiées : 396 euros/m2

- la moyenne des références sans les deux extrêmes : 387 euros/m2

- la médiane des références : 371 euros/m2



L'étude réalisée par l'expert apparaît complète et sérieuse et les modalités retenues tiennent compte du fait que certaines références, également lieux de restauration sont plus éloignées, ou bénéficient d'emplacements privilégiés. Elle est en tous cas, plus objective et plus circonstanciée qu'une solution tendant à évaluer la valeur locative par similitude de situation avec une référence choisie, telle qu'adoptée par le premier juge qui retient que la valeur locative du Molière doit être assez proche de celle du Quick, ou par les bailleresses qui demandent à la cour de retenir la pertinence de la valeur locative du Charles H, comme élément de comparaison. 



La cour écarte, comme le premier juge, la demande tendant à un abattement pour vétusté, en raison de l'état des baies vitrées. En effet, l'expert a, précisément sur ce point, observé qu'aucune demande auprès du bailleur de remplacement de ces baies ou de remise en état n'était produite et qu'en outre, il n'était pas démontré que la vétusté soit la cause de jours entre deux parois vitrées, expliquée par l'expert davantage par un mauvais réglage des ouvrants ou un vieillissement des joints ou peut-être un défaut de conception. En outre, à raison, est souligné dans le jugement déféré que les valeurs locatives des références fixées par l'expert, en ce comprise celle du Molière, tiennent déjà compte de l'état du bien. Il n'y donc pas lieu à abattement pour vétusté. 



S'agissant des demandes formées par les bailleresses tendant au contraire à une majoration pour avantages liés à l'absence de clause d'indexation ou à la limitation du remboursement des charges de copropriété, l'expert a répondu à ces objections et exclu de tels avantages. La cour estime que l'existence d'un avantage particulier inhabituel pour le preneur en l'espèce n'étant pas caractérisée. 



La cour retient donc une valeur locative des locaux loués au 31 janvier 2017 de 82 775 euros. 



- sur le loyer révisé



Au soutien de son appel, la société Le Molière conteste toute modification matérielle des facteurs de commercialité et demande de fixer un loyer révisé plafonné soit une somme de 56 919,89 euros.

Elle fait valoir que les travaux de la [Adresse 11] ont entraîné une limitation considérable de la circulation et une impossibilité de stationner, de sorte qu'elle a perdu de la clientèle. Elle note que la nouvelle configuration de la place a permis la création d'une nouvelle terrasse concurrente, le H. Elle conteste l'agrandissement de sa terrasse, observe qu'elle n'entre pas, en tout état de cause, dans l'assiette du bail, puisque n'appartenant pas aux bailleresses. Elle estime que les travaux ont avantagé le côté de la place située en haut de la rue Crébillon et non son commerce, alors qu'avant ces travaux, sa terrasse était la plus agréable de la place, de sorte que ces travaux ne pourront être retenus au titre d'une amélioration des facteurs de commercialité. 

Elle souligne que l'axe [Adresse 12] est depuis longtemps considéré comme le centre de la ville. Elle ajoute que 'Le Voyage à [Localité 6]' existe depuis l'été 2012, soit avant la période de référence et ne peut non plus être pris en compte, comme l'a d'ailleurs retenu le premier juge. Enfin, elle fait observer que son chiffre d'affaire révèle une diminution en 2012 et 2013 due aux travaux, que les chiffres suivants de 2014 et 2015 à 2017 restent très en deçà des projections.

Elle considère, en tout état de cause, que l'augmentation de la valeur locative a nécessairement plusieurs autres causes qui ne sont pas matérielles et tenant à l'inflation des prix de loyers commerciaux dans les grandes métropoles, le développement démographique de [Localité 6], le développement économique de l'agglomération. Elle estime ainsi que l'expert n'a pas caractérisé que la seule modification matérielle des facteurs de commercialité soit à l'origine d'une augmentation d'au moins 10 % de la valeur locative. Elle s'oppose à toute demande de nouvelle expertise sur ce point, l'expert ayant été amené à conclure sur ce point. 





Les bailleresses, au contraire, considèrent qu'est caractérisée une modification matérielle des facteurs de commercialité justifiant un déplafonnement du loyer. Elles rappellent que la modification doit être intervenue entre la date de la dernière fixation et la date de la demande de révision. 

Selon elle, les éléments à prendre en compte sont les suivants :

- la transformation de la [Adresse 11] (piétonnisation et réaménagements), 

- l'agrandissement de la terrasse, 

- la création à l'été 2012 puis le développement en 2014 du 'Voyage à [Localité 6]', circuit passant devant le commerce considéré et drainant donc un nombre important de touristes. 

Elles estiment que ces modifications matérielles entre la dernière fixation du loyer et la demande de révision ont d'ailleurs permis une augmentation du chiffre d'affaires du preneur.

Elles approuvent l'expert qui conclut que cette modification matérielle des facteurs de commercialité a emporté une variation d'au moins 10 % de la valeur locative, précisant que la cour dispose de l'ensemble des données factuelles pour apprécier cette évolution ; dans la négative, elles sollicitent la désignation d'un expert pour donner son avis argumenté et détaillé sur le fait ou non que les modifications matérielles retenues ont par elles-mêmes ou non, généré une variation de plus de 10% de la valeur locative. 





L'article L 145-33 du code de commerce énonce : 

Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée d'après :

1° les caractéristiques du local considéré, 

2° la destination des lieux, 

3° les obligations respectives des parties, 

4° les facteurs locaux de commercialité, 

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.



L'article L 145-38 du code de commerce prévoit que par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.



Les bailleresses sollicitant le déplafonnement du loyer et invoquant à cet effet une modification matérielle des facteurs de commercialité sont donc tenues de rapporter la preuve de cette modification. Elles doivent également établir que cette modification entraîne une variation d'au moins 10% de la valeur locative.



* sur la modification matérielle des facteurs de commercialité



Les facteurs de commercialité sont définis par l'article R 145-6 du code de commerce qui les énumère ainsi:

Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée, et des modifications que ces éléments subissent de manière durable ou provisoire. 



Pour emporter motif de déplafonnement, la modification matérielle des facteurs de commercialité invoquée doit être constatée entre la date de la dernière fixation du loyer et la date de la demande de révision soit en l'espèce entre le 1er novembre 2012 et le 31 janvier 2017.



L'expert retient que le local commercial, situé dans un immeuble aspectant la [Adresse 15], est un café-restaurant présent sur la [Adresse 11] depuis plus de 150 ans, considéré comme une brasserie 'branchée' à [Localité 6], lieu de rendez-vous incontournable. Il rappelle que la [Adresse 11] est desservie par huit artères et que se trouve sur cette place, la brasserie La Cigale, dont la renommée et le style 'art nouveau'n'est plus à présenter, de sorte que l'emplacement du Molière, par ailleurs au pied du théâtre, est privilégié.

Il rappelle qu'en 2012 ont été entamés sur la [Adresse 11] des travaux d'aménagement pour en faire une place partiellement piétonnière, avec ravalement du théâtre, nouveaux éclairages et fontaine en son centre et que la nouvelle place a été inaugurée le 5 décembre 2013. 

Il note que les travaux de piétonnisation de la [Adresse 11] et de ses accès ont engendré la possibilité d'agrandissement des terrasses extérieures du commerce et ont favorisé de ce fait l'attractivité et conclut donc que les travaux de piétonnisation de la place ont été bénéfiques pour l'activité du commerce considéré. 

S'agissant de la manifestation 'Le Voyage à [Localité 6]', il explique qu'il s'agit d'un parcours urbain, signalé au sol par une ligne, jalonné d'étapes, de 8,5 km à la date de sa première édition de 2012, puis de 12 km dans son édition de 2014, permettant aux touristes de découvrir la ville. Il note que ce parcours emprunte la [Adresse 20] et la [Adresse 11] depuis sa création, que cet événement draine de nombreux touristes et bénéficie donc aux commerces situés sur le parcours, que le bilan de fréquentation de celui-ci en 2017 traduisait une progression de 39 % par rapport à l'année précédente. 

Il conclut que sur la période 2013 à 2017, au regard de la piétonnisation de la place et de la manifestation 'Le Voyage à [Localité 6]', il existe une modification matérielle des facteurs de commercialité. 



La cour fait sienne l'analyse du premier juge s'agissant de l'événement culturel 'Le Voyage à [Localité 6]', existant depuis l'été 2012 soit avant la période considérée, alors qu'il n'est pas discuté que ce circuit empruntait déjà la [Adresse 20] et la [Adresse 11]. L'augmentation du parcours ne peut constituer une modification matérielle des facteurs de commercialité, alors que les chiffres de fréquentation qui l'accompagnent ne témoignent pas d'une augmentation constante et donc significative (45 000 visiteurs en 2012, 24 000 en 2013, 69 000 en 2014, 60 000 en 2016). 



S'agissant des travaux d'aménagements de la [Adresse 11], devenue semi-piétonnière, prolongeant ainsi la piétonnisation du centre vers celle-ci, force est de constater que la configuration des lieux qui en découle, traduit, outre l'amélioration esthétique de la place, une situation bénéfique pour la société Le Molière. 

Ainsi, il est constant que le commerce conserve une possibilité de passage en véhicule automobile, avec stationnement possible, contrairement à ce qui est prétendu, le quartier comportant une offre de parking appropriée, la cour relevant notamment que M. [P] expert signale que l'établissement est situé à côté de plusieurs parking dont celui de Graslin de 500 places. 

Les chalands venus de la [Adresse 16] bénéficient désormais d'un accès facilité, protégé et plus confortable, notamment s'agissant de l'usage des terrasses, dont le premier juge souligne fort justement que, si elles ne font pas partie du bail, elles en constituent un élément certain de valorisation ; l'expert note ainsi que l'on est passé de 20 000 véhicules jours à moins de 8 000, et que les travaux ont permis d'agrandir très légèrement la surface de la terrasse sur la façade donnant sur la [Adresse 11]. Comme l'expert, la cour constate que les photographies versées aux débats, avant et après travaux, font ressortir ce léger agrandissement mais surtout le fait que les deux terrasses du Molière côté [Adresse 11] et côté [Adresse 14] bénéficient de conditions de confort nettement améliorées. 



La cour retient donc que les travaux d'aménagement de la [Adresse 11] ont amélioré matériellement les facteurs de commercialité.





- sur l'existence d'une variation de plus de 10% de la valeur locative liée à la modification matérielle des facteurs de commercialité.



Le premier juge avait souligné que le preneur admettait que le loyer initial était fixé à la valeur locative. Devant la cour, la société Le Molière est moins affirmative, puisqu'elle objecte que le loyer fixé en 2012 ne correspond pas forcément à la valeur locative envisagée par l'article L 145-38 du code de commerce. 



À défaut de tout autre élément, il convient de retenir cependant une valeur locative au 1er novembre 2012 de 56 337,48 euros. La valeur locative au 31 janvier 2017 étant de 82 775 euros, il s'ensuit une évolution de celle-ci de 46,92 %. 



M. [N], expert conclut qu'au moins une modification matérielle de certains facteurs de commercialité a entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, répondant en cela à la question posée, de sorte qu'il n'est pas justifié d'ordonner une nouvelle expertise pour se prononcer sur ce point particulier. 



Pas plus que devant le premier juge, l'argument tenant à une augmentation des loyers commerciaux dans les grandes métropoles durant la période considérée, n'est étayé par des éléments précis. Si un article paru le 15 février 2016 dans la revue 20 minutes, versé aux débats par l'appelante, rappelle que le taux de vacance commerciale s'explique le plus souvent par des loyers trop élevés, ces informations restent vagues ; il est noté, en outre dans ce même article, un taux de vacance commerciale du centre ville de [Localité 6] de 3,5% bien moindre que le taux de vacance au niveau national, de 8,5%, de sorte qu'une augmentation générale des loyers n'a pu avoir qu'un impact limité sur la valeur. 

L'expert souligne qu'en 2015, la commune comptait 303 382 habitants en augmentation de 6,46 % par rapport à 2010. Il en résulte une augmentation potentielle de clientèle.

Le développement économique de l'agglomération n'est pas discuté. Il convient de relever que l'article précité relève qu'après plusieurs années de morosité liée à la crise, aux travaux, ou à la concurrence des centres commerciaux de périphérie, les commerces du centre ville de [Localité 6] se sont refait une santé en 2015, l'activité progressant de 2% par rapport à 2014, soulignant l'effet positif de l'ouverture des magasins certains dimanches, ou les ouvertures tardives.



Au vu de ces seuls éléments, la cour considère comme le premier juge, qu'en tenant compte des autres causes possibles d'augmentation de la valeur locative ci-avant, l'augmentation matérielle des facteurs de commercialité, a généré à elle seule une augmentation d'au moins 10% de la valeur locative, dont il a été constaté qu'elle représentait près de 47 %. 



Il y a donc lieu à déplafonnement de la valeur locative au 31 janvier 2017, laquelle sera fixée à la somme de 82 775 euros hors taxes et hors charges.

La cour infirme le jugement du 6 juin 2019 en ses seules dispositions fixant à 88 150 euros hors taxes et hors charges la valeur locative révisée après déplafonnement. Le jugement du 6 juin 2019 rectifié par le jugement du 12 septembre 2019 est confirmé pour le surplus.



L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des parties. Il sera fait masse des dépens d'appel, qui seront supportés par moitié entre les parties. 





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :



Donne acte à Mme [B] [G], Mme [W] [G] et Mme [J] [G] de leur intervention volontaire, et déclare celle-ci recevable ; 



Confirme le jugement du 6 juin 2019 rectifié par le jugement du 12 septembre 2019 sauf en ce qu'il fixe à la somme de 88 150 euros hors taxes et hors charges la valeur locative révisée après déplafonnement au 31 janvier 2017 ;



Statuant à nouveau sur le chef de jugement infirmé,



Fixe à la somme de 82 775 euros hors taxes et hors charges la valeur locative révisée après déplafonnement au 31 janvier 2017 ;



Y ajoutant, 



Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ; 



Fait masse des dépens d'appel et dit qu'ils seront supportés par moitié par la société Le Molière d'une part et par Mme [U] [D], Mme [B] [G], Mme [W] [G] et Mme [J] [G], d'autre part, et distraits en application de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats de la cause.



Le Greffier La Présidente