Cour d'Appel · 14e chambre — 12 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30Z



14e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 12 JANVIER 2023



N° RG 22/01703 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VCKC



AFFAIRE :



S.A.R.L. CAFÉ DES HALLES





C/

S.C.I. SCI DES VOYAGEURS









Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 14 Février 2022 par le Tribunal de Grande Instance de CHARTRES

N° RG : 21/00272



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 12.01.2023 

à : 



Me Mathieu CAUCHON, avocat au barreau de CHARTRES



Me Bruno BOURDIN, avocat au barreau de CHARTRES







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DOUZE JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A.R.L. CAFÉ DES HALLES

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.



N° SIRET : 810 63 2 8 92

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentant : Me Mathieu CAUCHON de la SELARL CAUCHON - PAVAN, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000038





APPELANTE

****************





S.C.I. DES VOYAGEURS

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.



N° SIRET : 383 700 440

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentant : Me Bruno BOURDIN de la SELARL BOURDIN AVOCAT - CONSEIL, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000007





INTIMEE

****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Novembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,









EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous-seing privé en date du 25 juin 2014, la selarl PJA, représentée par Maître [J], agissant en qualité de mandataire liquidateur de la liquidation judiciaire de M. [S] [O], a cédé à M. [L] [P] un fonds de commerce de bar, café, casse-croûte, vente à emporter, dépôt de journaux, bimbeloterie, débit de boissons, chambres meublées, situé et exploité à [Adresse 2]. 



Ce fonds de commerce est exploité dans un ensemble immobilier composé de 2 bâtiments d'une surface totale de 560 m².



L'acte mentionne que le cédant déclare avoir obtenu, préalablement par courrier du 20 juin 2014, l'agrément du bailleur, la SCI Les Voyageurs, représentée par son gérant M. [R] [B], lequel intervient à l'acte. 



Ce faisant, M. [P] a repris le bénéfice du bail commercial conclu le 1er mars 2004 pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel de 12 000 euros HT, payable mensuellement et d'avance, révisé de plein droit à l'expiration de chaque période triennale.



Le loyer s'élève depuis le 1er mars 2022 à la somme de 1 567,74 euros HT par mois. 



En date du 25 juin 2014, M. [P] a fait apport de son fonds de commerce à la SARL Café des Halles. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 avril 2021, M. [P], par l'intermédiaire de son conseil, a sollicité de la société des Voyageurs la recherche d'une solution amiable quant aux travaux de réfection de la toiture du bâtiment où se trouvent les chambres meublées. 



Par acte d'huissier en date du 23 août 2021, la société des Voyageurs a fait délivrer à M. [P] un commandement de payer la somme de 12 298,65 euros au titre des loyers impayés, visant la clause résolutoire. 



Par acte d'huissier de justice délivré le 15 septembre 2021, la société Café des Halles a fait assigner en référé la société des Voyageurs aux fins d'obtenir principalement de voir déclarer nul le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré à M. [P] en lieu et place de la société Café des Halles ; subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire et de dire que le loyer sera réduit à 900 euros dans l'attente de la réalisation des travaux de couverture et menuiserie ; subsidiairement, l'autoriser à consigner le montant des loyers ; désigner un expert aux fins de décrire les désordres et fournir tous éléments techniques pour y remédier.



Par ordonnance contradictoire rendue le 14 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Chartres a :

- au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés, 

- ordonné la suspension de la clause résolutoire, 

- ordonné une expertise confiée à [K] [F] et développé sa mission, 

- condamné la société Café des Halles à payer à la société des Voyageurs la somme de 17 160 euros, loyer de décembre 2021 inclus, et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 12 532,19 euros à compter du 23 août 2021 et à compter de la signification de l'ordonnance pour le surplus,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné la société Café des Halles à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Café des Halles aux dépens,

- rappelé que la décision est exécutoire de droit par provision.



Par déclaration reçue au greffe le 18 mars 2022, la société Café des Halles a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.



Dans ses dernières conclusions déposées le 19 septembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Café des Halles demande à la cour de : 

- la dire recevable et bien fondée en son appel ;

- dire la société Des voyageurs infondée en son appel ;

en conséquence : 

- infirmer l'ordonnance de référé du 14 février 2022 en ce qu'elle a, en substance : 

- débouté la société Café des Halles de ses demandes tendant à voir : 

- dire que le loyer (du par la société Café des Halles à la société Des voyageurs) sera réduit à 900 euros dans l'attente de la réalisation des travaux de couverture et menuiserie 

très subsidiairement, 

- autoriser la société Café des Halles à consigner le montant des loyers,

et a par suite : 

- condamné la société Café des Halles : 

- à payer à la société Des voyageurs la somme de 17 160 euros, loyers de décembre 2021 inclus, et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 12 532,19 euros à compter du 23 août 2021 et à compter de la signification de l'ordonnance pour le surplus ; 

- à payer à la société Des voyageurs la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- aux entiers dépens ;

statuant à nouveau sur ces points, 

à titre principal, 

- ordonner la suspension provisoire du paiement des loyers pour la partie supérieure à 900 euros à compter du mois de mars 2020 ;

- prévoir que cette suspension durera tant que les travaux de couverture et de menuiseries extérieures n'auront pas été réalisés par la société Des voyageurs ; 

à titre subsidiaire, 

- autoriser la société Café des Halles à consigner le surplus du montant des loyers tant que les travaux n'auront pas été réalisés ;

en tout état de cause, 

- débouter la société Des voyageurs de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner la société Des voyageurs à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 11 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Des Voyageurs demande à la cour, au visa des articles 145-41 du code de commerce et 700 du code de procédure civile, de :

- dire la société Café des halles mal fondée en son appel ;

- la débouter de toutes ses demandes ;

et statuant à nouveau, 

- confirmer l'ordonnance du 14 février 2022 en ce qu'elle a condamné la société Café des halles à payer la somme de 17 160 euros au titre des loyers et sommes impayés sur la période du 1er mars 2020 au 31décembre 2021 ;

- constater que les loyers et sommes impayés sur la période du 1er mars 2020 au 5 octobre 2022 s'élèvent à 21 349,88 euros, sous déduction d'une somme de 6 000 euros payée entre les mains de la société Godfrin Bouvier, 

- condamner la société Café des halles à payer la somme de 15 349,88 euros ; 

- constater les multiples fautes de la société Café des halles dans l'exécution du bail ; 

- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;

- prononcer la résolution du bail ;

- ordonner l'expulsion de la société Café des halles ;

- dire qu'il n'y a pas matière à la nomination d'un expert ;

et à titre subsidiaire, 

pour le cas où la cour suspendrait la clause résolutoire et ordonnerait la suspension du paiement de tout ou partie du loyer correspondant à la location du bâtiment annexe ;

- constater que le bâtiment annexe est utilisable à concurrence des 4/5 de sa surface ;

- fixer la suspension du règlement du loyer mensuel à 144 euros sur un total de 1 809,18 euros dont 724,30 euros correspondant à la location du bâtiment annexe ;

- ordonner la consignation de la somme de 144 euros par mois sur un compte séquestre ouvert chez la société Godfrin Bouvier, commissaire de justice, [Adresse 1], dans les mêmes conditions que celles prévues dans le bail commercial du premier mars deux mille quatre (01/03/2004) ; 

en tout état de cause, 

- condamner la société Café des halles à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner la société Café des halles aux dépens;

- condamner la société Café des halles à supporter les frais et honoraires de la société Godfrin Bouvier au titre de sa mission de séquestre d'une partie du loyer. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



La société Café des Halles, appelante, sollicite l'infirmation de l'ordonnance querellée qui a rejeté sa demande de suspension partielle du loyer. 



Elle soutient qu'elle démontrait pourtant déjà, lorsque le premier juge a statué, qu'une grande partie des locaux de l'immeuble donné à bail, et tout particulièrement la partie « chambres », ne pouvait être exploitée eu égard à son état d'insalubrité manifeste, en lien avec une toiture et des huisseries totalement vétustes, comme attesté par le constat d'huissier du 13 janvier 2021. 



Elle indique produire désormais en plus un rapport d'expertise du 4 juillet 2022, mettant en exergue des désordres au niveau des façades du bâtiment principal, du bâtiment arrière, des couvertures et des charpentes, ainsi que dans la cour intérieure, et caractérisant le manquement manifeste de la société des Voyageurs à son obligation d'assurer le « clos et le couvert » des lieux loués, mais aussi de pallier aux conséquences de la vétusté de l'immeuble, de sorte qu'elle ne peut décemment jouir pleinement de l'immeuble et l'exploiter, rendant « parfaitement anormal » qu'elle soit assujettie au paiement total du loyer. 



Elle souligne que si l'intimée a justifié de travaux de réfection de la couverture, ceux-ci sont déjà anciens de près de 17 ans, et ne concernent qu'une unique partie de l'immeuble qui abrite le commerce de café et le logement, dont elle ne remet pas en cause la jouissance. 



En revanche, elle soutient que s'agissant de la couverture de l'aile arrière où se trouvent les chambres qui pourraient être louées, aucun travaux n'est jamais intervenu, malgré ses multiples sollicitations, de sorte qu'elles sont inexploitables, générant un manque à gagner, en contravention au bail, créant un trouble manifestement illicite. 



En conséquence, la société Café des Halles sollicite l'infirmation de la décision contestée qui l'a condamnée au paiement de l'arriéré locatif et statuant à nouveau, la suspension partiellement du paiement des loyers pour la partie excédant 900 euros tant que les travaux de couverture et de menuiserie extérieures à la charge du propriétaire n'auront pas été intégralement réalisés. 



Subsidiairement, l'appelante demande à être autorisée à consigner le surplus des loyers pour cette même durée, rappelant que la partie qu'elle règle actuellement, soit 900 euros, correspond à la partie exploitable (bar et appartement).



En réponse à l'appel incident formé par la société des Voyageurs, l'appelante rappelle qu'elle a fait délivrer une assignation en référé dans les jours qui ont suivi le commandement, soit dans le délai d'un mois, de sorte que la résolution du bail ne s'est nullement trouvée acquise. 



Elle ajoute qu'au vu de ses précédents développements sur les manquements du bailleur, le seul non-paiement des loyers est insuffisant à justifier l'acquisition de la clause résolutoire. 



Quant aux manquements que le bailleur lui impute, elle fait remarquer qu'il ne justifie ni d'une mise en demeure préalable, ni d'un commandement ou d'une sommation relative aux obligations qu'il estime inexécutées de sa part. 



Elle prétend également que le prononcé de la résiliation judiciaire du bail échappe aux pouvoirs du juge des référés. 



Elle demande donc la confirmation de l'ordonnance déférée en ce qu'elle a suspendu les effets de la clause résolutoire et débouté la société des Voyageurs de sa demande de résiliation judiciaire. 



Quant à la demande d'infirmation concernant l'expertise judiciaire ordonnée, l'appelante relève qu'elle a démontré les problèmes dus aux infiltrations d'eau importantes et à l'humidité, et qu'en outre, les autres désordres figurant dans le rapport d'expertise technique du 4 juillet 2022 justifient a fortiori du motif légitime à la désignation d'un expert pour obtenir la preuve que la société des Voyageurs a manqué à ses obligations, faits dont dépend l'issue du litige portant sur le paiement des loyers. 



La société des Voyageurs, bailleresse intimée, s'oppose à la demande de suspension partielle du paiement des loyers impayés. 



Elle conclut à l'absence de valeur probante du rapport d'expert que l'appelante a elle-même désigné, d'autant qu'un expert judiciaire est actuellement nommé à sa demande. 



Elle fait également valoir que ce rapport n'éclaire pas sur l'origine, la date et la cause de l'humidité, dont on ne sait si elle n'est pas due à un manque d'entretien du bâtiment par la société Café des Halles ou à une autre cause. 



Si la cour devait autoriser cette suspension de règlement d'une partie des loyers depuis mars 2020 (alors qu'en outre la preuve n'est pas rapportée que les désordres remontent à cette date), elle demande d'assortir cette autorisation d'une obligation de consigner la somme sur un compte séquestre ouvert chez la selarl Godfrin Bouvier et Associés. 



Elle indique que la somme due à ce jour est de 15 349,88 euros, déduction faite du règlement de 6 000 euros opéré par la société Café des Halles en exécution de la décision attaquée. 



Elle précise également que seule la fraction du loyer correspondant à la partie prétendument non utilisable du bâtiment annexe devrait être suspendue, ce qui représente 1/5 de la surface totale du bâtiment annexe. 



La société des Voyageurs forme ensuite un appel incident, soutenant que les violations multiples et répétées des obligations du bail par la preneuse doit entraîner le constat de l'acquisition de la clause résolutoire et le prononcé de l'expulsion de la société Café des Halles. 



Ainsi, elle développe son argumentaire sur les violations suivantes : 

- violation à l'obligation de paiement du loyer, 

- violation à l'obligation du locataire d'informer la bailleresse en cas de cessions du droit au bail, afin qu'elle puisse intervenir aux actes de cession, la privant en outre de la possibilité de mettre en cause les cédants successifs et obérant ses chances d'être remboursée des loyers impayés, 

- violation des obligations d'entretien, de réparation et d'information du bailleur (carreaux cassés, fenêtres ouvertes, vitrine fissurée) ; elle soutient à cet égard que la société Café des Halles doit être tenue pour responsable des problèmes d'infiltrations survenus au 2e et dernier étage du bâtiment annexe où sont situés les chambres et les studios, du manque d'entretien des extérieurs, alors qu'elle a tardé à l'informer des travaux à réaliser, laissant se dégrader la situation ; 

- violation de l'obligation de ne pas transformer les lieux et leur distribution.



La société des Voyageurs demande l'infirmation de l'ordonnance déférée, le constat de l'acquisition de la clause résolutoire et qu'il soit dit n'y avoir lieu à nommer un expert compte tenu de cette résiliation. 



Sur ce, 



Afin de mieux appréhender le litige entre les parties, il convient d'examiner d'abord l'appel incident de la société des Voyageurs concernant la clause résolutoire. 



Le premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



Toutefois en l'espèce, il est acquis que par suite du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 23 août 2021, la société Café des Halles locataire a fait assigner en référé le propriétaire des locaux dans le délai d'un mois, soit par acte extrajudiciaire du 15 septembre 2021, aux fins de contester ledit commandement et subsidiairement, d'obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire. 



Il est également constant que le 23 avril précédent, la locataire avait mis en demeure la bailleresse de trouver une solution amiable quant à la nécessité d'effectuer des travaux sur la toiture, sans lesquels la réfection des chambres en vue de leur mise en location était notamment impossible. 



Or, l'article 1219 du code civil dispose qu''une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave'. 



Il résulte du procès-verbal de constat des lieux établi le 13 janvier 2021 par un huissier de justice à la demande de la société Café des Halles, représentée par son gérant, M. [P], que le bâtiment où se situent les chambres à louer est affecté de problèmes d'humidité et d'infiltrations d'eau rendant plausible l'existence d'un manquement de la bailleresse à son obligation de faire les grosses réparations qui lui incombent en vertu tant du contrat de bail que des articles 606 et 1719 du code civil. 



L'état de vétusté et de délabrement du bâtiment où se trouvent les logements destinés selon les termes du bail à la location est encore corroboré par les constatations réalisées par le rapport de l'expert amiable mandaté par M. [P] le 4 juillet 2022, lequel nonobstant son caractère non contradictoire revêt de par les constats objectifs y figurant, confortés par les photographies prises, ainsi que de par sa soumission au débat contradictoire, une valeur probante suffisante. 



En conséquence, ces éléments constituent des contestations sérieuses de l'obligation de la société Café des Halles de payer l'intégralité du loyer appelé, s'opposant à la constatation, en référé, de l'acquisition de la clause résolutoire, tant que ne sera pas tranchée au fond la question de la réunion ou non des conditions de l'exception d'inexécution de nature à faire échec à l'obligation de paiement intégral des loyers.



En outre, étant rappelé que le commandement visant la clause résolutoire a été délivré par la société des Voyageurs au seul motif de l'existence d'un solde d'arriéré locatif, il ne saurait servir de support à une demande de constat de l'acquisition de cette clause du fait des manquements du locataire à ses obligations découlant du bail. 



Par ailleurs, la cour statuant en appel du juge des référés étant juge du provisoire, il n'entre pas dans ses pouvoirs de prononcer la résiliation judiciaire du bail, de sorte que l'argumentaire de la société des Voyageurs à ce titre sera écarté. 



L'ordonnance querellée sera donc confirmée en ce qu'elle a ordonné la suspension de la clause résolutoire. 



Les mêmes éléments justifient la confirmation de la désignation d'un expert judiciaire en vue d'examiner les désordres allégués par la société Café des Halles et de donner tous éléments de nature à permettre d'en déterminer les causes et leur imputabilité. 



Par ailleurs, par application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, l'inexécution par le bailleur de ses obligations peut constituer une contestation sérieuse de la demande en paiement d'une provision à valoir sur un arriéré de loyers si ce manquement apparaît suffisamment grave pour autoriser le locataire à suspendre le paiement des loyers.



Compte tenu de la gravité des désordres affectant le bâtiment où se trouvent les chambres destinées à la location, manifestement inexploitables en l'état, il convient de faire droit à la demande de l'appelante de suspension du paiement des loyers pour cette partie uniquement des lieux loués, le bâtiment abritant le bar et l'appartement privé étant conforme à sa destination. 



L'appelante ne conteste par ailleurs pas le mode de calcul du loyer figurant dans le courrier de régularisation des loyers en date du 1er décembre 2021, et concernant le loyer révisé du 1er mars 2019 au 28 février 2022, décomposant le montant total du loyer (soit 1 662,41 euros TTC) comme suit : 

- bar : 665,54 euros TTC,

- chambres et studios meublés : 665,54 euros TTC, 

- appartement privé : 331,33 euros net de TVA.



En conséquence, il convient d'autoriser la société Café des Halles à suspendre le paiement du loyer pour la partie correspondant à la somme de 665,54 euros et ce, à compter du mois de mars 2020 comme demandé, l'état de dégradation des lieux tel qu'il ressort des constats étant manifestement ancien. 



En conséquence, et compte tenu des versements déjà opérés par la société Café des Halles, il n'existe plus, à hauteur de cour et avec l'évidence requise, d'arriéré locatif devant faire l'objet d'une condamnation provisionnelle. 



Pour la période postérieure au 5 octobre 2022, la société Café des Halles sera autorisée à suspendre le paiement du loyer à hauteur de la somme de 665,54 euros TTC jusqu'à ce qu'une décision de justice détermine l'imputabilité de l'inexploitation des locaux concernés ou jusqu'à ce que les parties s'accordent sur ce point. 



Dans cette attente, il convient d'ordonner à la société Café des Halles de consigner chaque mois cette somme entre les mains de la selarl Godfrin Bouvier, commissaire de justice. 



La société des Voyageurs étant à l'origine de la demande de séquestre et ne précisant pas quels en seraient les frais, il sera dit qu'ils seront le cas échéant à sa charge. 



Sur les demandes accessoires :



La société Café des Halles étant accueillie en son recours, l'ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.



Les opérations d'expertise judiciaire étant en cours, il convient de dire que chaque partie conservera la charge des dépens qu'elle a exposés en première instance et à hauteur de cour. 



De même, par équité, il ne sera fait application de l'article 700 du code de procédure civile ni en première instance, ni en appel. 



PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant par arrêt contradictoire,



Confirme l'ordonnance du 14 février 2022 en ce qu'elle a statué sur la suspension de la clause résolutoire ainsi qu'en ses dispositions relatives à l'expertise judiciaire ordonnée, 



L'infirme pour le surplus, 



Dit n'y avoir lieu à condamner la société Café des Halles à une provision sur l'arriéré locatif, 



Autorise la société Café des Halles à suspendre le paiement du loyer pour la partie correspondant à la somme de 665,54 euros par mois et ce, à compter du mois de mars 2020,



Dit qu'à compter du mois de novembre 2022, cette somme devra être consignée chaque mois entre les mains de la selarl Godfrin Bouvier, commissaire de justice, aux frais éventuels de la société des Voyageurs, 



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel, 



Dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu'elle a exposés tant en première instance qu'en appel. 

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





Le greffier, Le président,