Cour d'Appel · Chambre A - Civile — 10 janvier 2023

COUR D'APPEL

D'ANGERS

CHAMBRE A - CIVILE







YW/IM

ARRET N°: 



AFFAIRE N° RG 19/01255 - N° Portalis DBVP-V-B7D-EQX5



Jugement du 19 Mars 2019

Tribunal d'Instance de LAVAL

n° d'inscription au RG de première instance 11-18-0003





ARRET DU 10 JANVIER 2023



APPELANTE :



Madame [N] [H]

née le 28 Juillet 1955 à [Localité 7] (22)

[Adresse 5]

[Localité 1]



Représentée par Me Patrice LECHARTRE de la SCP DELAFOND-LECHARTRE- GILET, avocat au barreau de LAVAL - N° du dossier 118065





INTIMEE :



Mademoiselle [E] [O]

née le 30 Mars 1997 à [Localité 6] (53)

[Adresse 4]

[Localité 2]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/9538 du 15/11/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de ANGERS)



Représentée par Me Claire PENARD de la SCP PENARD CLAIRE, avocat au barreau de LAVAL





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 03 Octobre 2022 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme GANDAIS, conseillère, et M. WOLFF, conseiller, qui a été préalablement entendu en son rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Mme GANDAIS, conseillère 

M. WOLFF, conseiller



Greffière lors des débats : Mme LEVEUF 



ARRET : contradictoire



Prononcé publiquement le 10 janvier 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente, et par Christine LEVEUF, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Par contrat du 24 août 2015, Mme [N] [H] a donné en location à Mme [E] [O] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer de 380,50 euros et une provision sur charges de 57 euros. Le bail prévoyait également un dépôt de garantie de 380,50 euros.



Après que Mme [O] a quitté les lieux, Mme [H] l'a fait assigner devant le tribunal d'instance de Laval, et ce, par acte d'huissier de justice du 17 mai 2018. Mme [H] demandait que Mme [O] soit condamnée à lui payer les sommes de 2 291,59 euros au titre de l'arriéré de loyer, de charges et de taxe d'enlèvement des ordures ménagères, 2 241,65 euros à titre de dommages et intérêts pour des dégradations et au titre de la moitié du coût de l'état des lieux de sortie, et 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Reconventionnellement, Mme [O] a demandé la condamnation de Mme [H] à lui verser la somme de 190 euros en réparation de son trouble de jouissance, la restitution du dépôt de garantie et la compensation des sommes dues.



Par jugement du 19 mars 2019, le tribunal a :




dit que Mme [O] était redevable vis-à-vis de Mme [H] des sommes suivantes :


583,33 euros au titre des loyers et charges ;

135 euros au titre des réparations locatives ;

88,34 euros au titre de l'état des lieux de sortie ;


dit que Mme [H] est redevable vis-à-vis de Mme [O] des sommes suivantes :


150 euros à titre de dommages et intérêts ;

380,50 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;






condamné Mme [O] à payer à Mme [H], après compensation, la somme de 276,17 euros ;

condamné Mme [O] à verser à Mme [H] la somme de 27,62 euros au titre de la clause pénale ;

ordonné l'exécution provisoire ;

condamné Mme [O] aux dépens ne comprenant pas le coût de la sommation de payer ;

rejeté la demande faite par Mme [H] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.




Le tribunal a considéré notamment que le loyer n'était dû que jusqu'au 10 avril 2016.



Par déclaration du 21 juin 2019, Mme [H] a relevé appel du jugement en ce qu'il a limité l'arriéré de loyer et charges à 583,33 euros et le montant des réparations locatives à 135 euros, accordé à Mme [O] la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts, et rejeté sa demande faite sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La clôture de l'instruction est intervenue le 31 août 2022.





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mai 2020, Mme [H] demande à la cour :




de condamner Mme [O] à lui payer les sommes de :


1333,78 euros au titre de l'arriéré de loyer et/ou d'indemnité d'occupation pour la période allant du 11 avril 2016 au 26 juillet 2016, outre celle de 583,33 euros déjà accordée par le premier juge ;

121,39 euros au titre de la régularisation des charges ;

53,17 euros au titre du remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;

2 526,10 euros au titre des dégradations locatives ;


de rejeter toute demande de dommages et intérêts de Mme [O] pour préjudice de jouissance ou, subsidiairement, de minorer à 20 euros l'indemnité correspondante ;

de confirmer pour le reste le jugement ;

de condamner Mme [O] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;

de condamner Mme [O] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.




Mme [H] soutient que :




L'arriéré de loyer doit être arrêté au 26 juillet 2016, date à laquelle seulement elle a pu disposer du logement. L'état des lieux de sortie, prévu initialement le 23 avril 2016, n'a pu en effet avoir lieu à cette date car le père de Mme [O], qui devait la représenter, n'était pas en possession du second trousseau de clés, qui avait été imprudemment laissé par Mme [O] dans la boîte aux lettres du logement. Quant au premier trousseau de clés, Mme [O] l'avait mis dans la boîte aux lettres de Me [S]-[R], avocat à [Localité 8]. L'état des lieux a ensuite été reporté au 25 mai 2016, où il devait être fait avec la mère de Mme [O], qui l'a annulé au dernier moment en invoquant une pénurie de carburant. Si Mme [H] a pu néanmoins accéder au logement à cette date, celui-ci n'était pas vide. La télécommande du garage n'a quant à elle été renvoyée que le 7 juillet 2016. Les parents de Mme [O] n'ont finalement été disponibles que le 26 juillet 2016, date à laquelle l'état des lieux de sortie et la libération effective du logement sont enfin intervenus.

Elle produit un calcul précis des charges et les justificatifs du syndic de copropriété sont incontestables. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères n'était pas intégrée dans la provision sur charges.

Le total des dégradations causées au logement par Mme [O] correspond à un montant plus élevé que celui alloué par le tribunal.

Mme [O] n'a subi aucun préjudice d'avoir été privée d'eau chaude pendant quelques jours où elle n'était pas dans l'appartement.




Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 décembre 2019, Mme [O] demande à la cour :




de confirmer le jugement dans son intégralité et de rejeter l'ensemble des demandes de Mme [H] ;

d'ordonner la compensation de 'ces sommes avec les éventuelles condamnations qui pourraient être mises à sa charge ;

de condamner Mme [H] aux entiers dépens qui comprendront les frais de sommation de payer.




Mme [O] soutient que :




Si elle reste bien redevable de la somme de 583,50 euros pour les loyers correspondant à la période allant du 1er mars 2016 au 10 avril 2016, date à laquelle le bail a pris fin selon elle, aucune somme n'est due pour la période postérieure, dès lors que, conformément aux instructions de Mme [H], l'un des jeux de clés a été déposé au cabinet de Me [S]-[R], qui avait été mandaté à cet effet, et l'autre dans la boîte aux lettres du logement. Le fait d'avoir laissé une chaise et un fauteuil dans l'appartement, alors que l'état des lieux de sortie devait avoir lieu initialement le 26 avril 2016 et a été reporté du fait de Mme [H] qui n'avait pas récupérer les clés, ne peut justifier à lui seul une indemnité d'occupation.

Il reste à démontrer que les charges excèdent le montant des provisions versées.

Les demandes faites par Mme [H] au titre des réparations locatives sont excessives.





Un trouble de jouissance lui a été causé au mois de septembre 2015, puisqu'elle a alors été privée d'eau chaude et que Mme [H] a tardé à contacter un plombier.






MOTIVATION



1. Sur la demande en paiement des loyers restant dus



Il est constant qu'au terme du contrat de location, le locataire doit restituer les lieux au bailleur, et que cette restitution est caractérisée à la fois par la libération des lieux et par la remise des clés. La date de l'état des lieux de sortie, que la partie la plus diligente peut provoquer selon l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est indifférente à cet égard. Tant que les clés n'ont pas été restituées ou que du mobilier appartenant au locataire se trouve toujours dans les lieux, celui-ci est redevable d'une indemnité d'occupation. Si la restitution des clés doit être faite en principe en mains propres au bailleur ou à son représentant, elle peut revêtir d'autres formes avec l'accord contraire du bailleur.



En l'espèce, il est constant que Mme [O] a quitté les lieux le 10 avril 2016. La validité de ce départ au regard des règles régissant le congé et le préavis n'est pas discutée. Ainsi, le débat porte uniquement sur la date à laquelle le logement a été restitué de manière effective à Mme [H].



Il ressort à cet égard des conclusions de Mme [H] qu'à son départ, Mme [O] a déposé l'un des deux jeux de clés dans la boîte aux lettres de l'habitation, et l'autre dans celle du cabinet de l'avocate de Mme [H], Me [S]-[R].



L'effectivité de ces dépôts a d'abord été confirmée par Mme [H] elle-même qui, dans la lettre du 14 juin 2016 qu'elle a adressée aux parents de Mme [O], écrit : 'À ce jour, je suis en possession de 2 clés de l'appartement, de 2 BIP, de 2 clés de boîte aux lettres et d'une télécommande qui ne fonctionne plus. 



Elle a été confirmée ensuite lors de l'état des lieux de sortie, réalisé le 26 juillet 2016 par un huissier de justice. En effet, celui-ci expose tout d'abord dans son constat que Mme [H] lui a indiqué qu''un premier jeu de clé a été expédié par La Poste à [son] avocate Me [S] [R] le 10 avril 2016 et un second jeu a été récupéré dans la boîte aux lettres de l'appartement [...] (une clé palière et un badge) . Puis il y mentionne :



'Clés remises : clés expédiées par courrier à Me [S] selon les parties :



Une télécommande (elle est cassée et sans pile)

Un badge

Une clé porte palière

Deux clés boîte aux lettres.



Jeu de clé déposé dans la boîte aux lettres le 8 avril 2016 selon Monsieur [O] et récupéré le 25 mai 2016 selon Madame [H] :



Une clé de porte palière

Un badge. 



Or dans la lettre du 14 juin 2016 précitée, Mme [H] indique clairement aux parents de Mme [O] : 'Je vous avais demandé de remettre un jeu de clés au cabinet de Maître [S]-[R]. Cela est confirmé par l'attestation de M. [D] [A] (pièce n° 25 de Mme [H]), qui avait été 'chargé de faire les visites pour trouver un nouveau locataire à Mme [H], et qui explique qu''au départ de Melle [O] le 10 avril, il a été convenu avec Mme [H] que Melle [O] devait remettre un jeu de clé au cabinet de Maître [S] [R], afin de pouvoir faire les visites . M. [A] ajoute : 'Je devais récupérer ce jeu de clé et les conserver jusqu'à ce que je trouve un locataire. 



Ainsi, c'est bien sur l'initiative de Mme [H], dont le dossier révèle qu'elle vivait alors à 350 kilomètres aller-retour des lieux, que Mme [O] a restitué les clés, et par conséquent le logement, en déposant celles-ci chez le mandataire de Mme [H], Me [S]-[R].



Cela corrobore le fait que l'autre jeu de clés, qui n'avait alors plus vocation à être conservé par Mme [O], devait être laissé pour sa part dans la boîte aux lettres de l'appartement, où il a effectivement été récupéré.



S'il manquait encore une télécommande, perdue par Mme [O], cela relevait des réparations locatives et n'était pas de nature à priver la restitution des autres clés et badges de leurs effets.



Enfin, comme le premier juge l'a justement relevé, le fait qu'un seul fauteuil et une chaise avaient été laissés dans l'appartement, alors que rendez-vous avait été pris pour l'état des lieux de sortie le 26 avril 2016 initialement, n'était pas davantage de nature à faire obstacle à la restitution du logement.



L'ensemble de ces éléments suffit donc à établir que les lieux ont bien été restitués le 10 avril 2016, nonobstant le temps qui a pu être pris ensuite par Mme [H] pour récupérer ses clés.



En conséquence, c'est donc à bon droit que le premier juge a considéré que le loyer et la provision sur charges n'étaient dus que jusqu'à cette date et pour la somme, non contestée par Mme [O], de 583,33 euros (437,50 + 437,50 x 10/30).



2. Sur la demande en paiement des charges



Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, applicable au litige, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification et si elles peuvent donner lieu au versement de provisions, elles doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.



En l'espèce, le contrat de location prévoyait, à sa dernière page, le versement mensuel d'une provision sur charges de 57 euros dont le paiement n'est pas contesté et vient d'ailleurs d'être accordé jusqu'au 10 avril 2016.



Si Mme [H] sollicite la somme de 121,39 euros au titre de la régularisation de ces charges, outre celle de 53,17 euros en remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, force est de constater qu'elle ne procède pas à cette régularisation d'une manière conforme aux dispositions précitées. En effet, le décompte qu'elle produit (sa pièce n° 14) mentionne essentiellement des ' charges générales  , sans les détailler par nature, et n'est accompagné d'aucun justificatif. Quant à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, elle est incluse dans la provision sur charges et ne peut, en l'absence de régularisation globale, être remboursée en plus de cette provision.



Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes correspondantes de Mme [H].



3. Sur la demande au titre des réparations locatives



Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, le locataire est obligé notamment :




de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'''tat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ; la vétusté correspond à l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.




Les demandes de Mme [H] à cet égard seront appréciées par comparaison entre l'état des lieux d'entrée d'une part, que Mme [O] a signé et qu'il lui était loisible de compléter, et l'état des lieux de sortie d'autre part, lequel a été fait par un huissier de justice.







3.1. Sur la demande au titre du remplacement de la télécommande du garage



Selon l'état des lieux d'entrée, deux émetteurs, qualifiés de badges garage dans le bail, ont été remis au début de la location. Selon l'état des lieux de sortie, seule une télécommande, cassée et sans pile, a été restituée. Cela justifie, comme le premier juge l'a justement décidé, de mettre le coût du remplacement de cette télécommande à la charge de Mme [O], et ce, à hauteur de la somme de 45 euros telle qu'elle ressort d'une facture de l'entreprise Roger du 27 juin 2016 (pièce n° 6 de Mme [H]).



3.2. Sur la demande au titre du remplacement de la cuisine



Cette demande correspond, selon la facture de M. [Z] [P] du 11 janvier 2017 (pièce n° 7 de Mme [H]) et le devis [G] [V] du 25 août 2016 (pièce n° 8), au démontage des meubles de la kitchenette et de l'évier, et à l'installation à leur place d'une cuisinette électrique modèle Spring, c'est-à-dire d'un ensemble composé d'un évier, d'une plaque de cuisson, d'un meuble sous évier et d'un réfrigérateur, le tout pour un coût total de 833,25 euros HT (600 + 233,25). La demande n'est donc pas relative, comme le premier juge l'a considéré, au meuble haut de la cuisine.



Or selon l'état des lieux de sortie, si l'évier présentait un net enfoncement visible à droite des plaques de cuisson, ces dernières étaient en état de fonctionnement, tout comme le réfrigérateur, et le meuble sous évier était propre. Cela ne justifie donc pas qu'un remplacement de l'ensemble soit mis à la charge de Mme [O]. S'agissant de l'évier, il était, selon l'état des lieux correspondant, déjà rayé lors de l'arrivée de la locataire. Son ancienneté, et donc sa vétusté, ne sont en outre pas connues.



Dans ces conditions, le premier juge doit être approuvé en ce qu'il a limité à la somme de 40 euros l'indemnisation correspondante, qui s'appliquera néanmoins à l'évier.



3.3. Sur la demande au titre du lessivage des murs et de l'application de nouvelles peintures



Cette demande est chiffrée à 515,43 euros HT par la facture précitée de M. [P] et par la facture Solémur du 21 novembre 2016 (pièce n° 9 de Mme [H]).



Selon l'état des lieux de sortie, les murs étaient en bon état et le plafond propre dans le coin cuisine, la peinture était propre sur les murs de la salle de bain, et elle l'était également sur le plafond de l'entrée. Ainsi, les seules détériorations relevées étaient, sur les murs de la pièce principale, quelques morceaux de type Patafix, trois impacts côté nord, une vis, un clou, des traces de frottement côté rue et à droite de la baie vitrée, et des éclaboussures dans le coin sud-ouest, et, au plafond de la salle de bain, une peinture écaillée. Cette dernière est néanmoins caractéristique d'une usure normale, plus que d'un défaut d'entretien imputable à Mme [O]. De plus, en ce qui concerne les murs de la pièce de vie, l'état des lieux d'entrée relevait déjà qu'ils étaient en état d'usage, avec un papier peint qui se décollait et des traces, sauf deux pans qui étaient en mauvais état. Il en ressort qu'entre l'entrée dans les lieux et la sortie, aucune dégradation qui ne résulterait ni du temps ni d'un usage normal ne peut être imputée à Mme [O].



Le premier juge a donc fait une juste appréciation de la situation en rejetant la demande correspondante de Mme [H].



3.4. Sur la demande au titre de l'enlèvement d'un canapé



Cette demande est chiffrée à 125 euros par la facture de M. [P] du 11 janvier 2017.



Néanmoins, comme le premier juge l'a justement relevé, l'état des lieux de sortie ne mentionne la présence d'aucun canapé. C'est donc à bon droit que le tribunal a rejeté la demande correspondante.



3.5. Sur la demande au titre du nettoyage du balcon et du volet



L'état des lieux de sortie décrit un balcon et un volet extérieur sales justifiant la somme de 50 euros mise à la charge de Mme [O] sur la base de la facture de M. [P].



3.6. Sur la demande au titre de la réfection du sol



Cette demande est chiffrée à 1292,17 euros TTC selon un devis Solémur du 2 août 2016 (pièce n° 10 de Mme [H]).



Si l'état des lieux de sortie mentionne un sol stratifié présentant une grande trace blanchâtre, trois rayures et quatre trous, ainsi que des baguettes d'intersection usées, ce sol était déjà en état d'usage selon l'état des lieux d'entrée, avec quelques éclats dans l'entrée et au centre, lesquels semblent correspondre aux trous précités. Ainsi, aucune détérioration excédant l'usage normal du logement ne peut être imputée à Mme [O], comme le premier juge l'a justement relevé.



3.7. Sur le total des réparations dues



Compte tenu de ce qui précède, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a fixé le montant des réparations à la charge de Mme [O] à la somme de 135 euros.



4. Sur la demande au titre du coût de l'état des lieux de sortie



Il a été fait droit à cette demande par le tribunal et Mme [O] demande la confirmation du jugement. 88,34 euros restent donc à sa charge au titre du coût de l'état des lieux de sortie.







5. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Mme [O]



Selon le bail signé le 24 août 2015, celui-ci a commencé à s'appliquer le 1er septembre 2015. Le 9 septembre suivant, comme cela ressort d'un SMS dont Mme [H] verse une copie aux débats (sa pièce n° 18), Mme [O] l'a informée que l'eau chaude ne marchait pas. Le 10 septembre 2015, elle envoyait un second message à Mme [H], débutant par ' Je n'ai toujours pas  . Selon une autre pièce de Mme [H] (n° 19), celle-ci n'a signalé le problème à une société de maintenance que le 16 septembre 2015, et Mme [O] a été contactée par cette dernière pour la première fois le 18 septembre 2015.



Ainsi, le logement est resté sans eau chaude, indépendamment de l'attitude de Mme [O], pendant au moins dix jours, ce qui constitue un manquement de Mme [H] à son obligation de délivrance, et a causé un préjudice de jouissance certain à Mme [O], dont l'absence du logement durant la période considérée n'est pas prouvée.



C'est donc en faisant une juste appréciation des droits des parties et des faits de la cause que le tribunal a dit que Mme [H] était redevable vis-à-vis de Mme [O] de la somme de 150 euros au titre du préjudice de jouissance correspondant.



6. Sur les comptes entre les parties



Les sommes allouées par le premier juge ayant été intégralement confirmées, le jugement le sera également en ce qu'il a, après la compensation demandée par Mme [O] et au terme d'un calcul qui n'est pas contesté par les parties, condamné Mme [O] à payer à Mme [H] la somme de 276,17 euros, outre celle de 27,62 euros au titre de la clause pénale que Mme [O] ne conteste pas.



7. Sur les frais du procès



Aucune des parties n'a relevé appel de la disposition du jugement ayant condamné Mme [O] aux dépens ne comprenant pas le coût de la sommation de payer, lequel coût est donc resté à la charge de Mme [H]. La demande de Mme [O] tendant à voir condamner Mme [H] aux paiement de ces frais est donc sans objet.



Le premier juge a fait une appréciation équitable de l'article 700 du code de procédure civile en ne condamnant pas Mme [O] au titre de cet article.



Succombant en appel, Mme [H] sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel et verra sa demande faite sur le fondement de ce même article 700 rejetée.







PAR CES MOTIFS,





La cour :



CONFIRME le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;



Y ajoutant :



Condamne Mme [N] [H] aux dépens de la procédure d'appel ;



Rejette la demande faite par Mme [N] [H] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE











C. LEVEUF C. MULLER