Cour d'Appel · 12e chambre — 5 janvier 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30Z



12e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 05 JANVIER 2023



N° RG 21/00712 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UJOW





AFFAIRE :



S.A.S. PATRIZIA FRANCE

 ...



C/



S.A.S.U. NEXANS FRANCE









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Janvier 2021 par le tribunal judiciaire de NANTERRE

N° Chambre : 8

N° RG : 17/02769



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Mélina PEDROLETTI



Me Martine DUPUIS



TJ NANTERRE











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE CINQ JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A.S. PATRIZIA FRANCE venant aux droits de la Société TRIUVA FRANCE

RCS Paris n° 478 585 698

[Adresse 1]

[Localité 4]



Société TRIUVA KAPITALVERWALTUNGSGESELLSCHAFT MBH

[Adresse 6]

[Localité 3]

ALLEMAGNE



Représentées par Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et Me Benoît ATTAL de la SELASU CABINET ATTAL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0608 





APPELANTES

****************



S.A.S.U. NEXANS FRANCE

RCS Nanterre n° 428 593 230

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 et Me Catherine SAINT GENIEST de l'AARPI JEANTET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T04 





INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Octobre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur François THOMAS, Président,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller,

Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,



EXPOSE DU LITIGE



Le 11 janvier 2001, la société Oppenheim Immobilien-Kapitalanlagegesellshaft, aux droits de laquelle est venue la société IVG Institutionnal Funds ' devenue la société Triuva Kapitallanlagegesellshaft (ci-après société de droit allemand Triuva) ' a consenti à la société Nexans France (ci-après société Nexans) un bail en l'état futur d'achèvement dépendant d'un ensemble immobilier dénommé « Christophe Colomb 2 » sis [Adresse 7] portant sur des locaux à usage de bureaux, pour une période de neuf années. 



Par un avenant du 31 mai 2009, le bail d'origine a été renouvelé à effet du 19 juin 2010 pour une nouvelle période de neuf années. Le loyer annuel a été porté à la somme de 2.262.132,16 € HT et HC, à compter du 15 juin 2011.



Le 6 octobre 2016, la société Nexans a sollicité auprès de la société Triuva France le remboursement de la somme de 145.937,31 € estimant que la clause d'indexation du bail renouvelé était frappée de nullité.



Le 27 octobre 2016, la société Triuva France a refusé de procéder au règlement, du fait de la vente de l'ensemble immobilier précité à la société CAP 310 Immo France, actuel propriétaire. 



Par acte du 6 mars 2017, la société Nexans a assigné la société Triuva France devant le tribunal de grande instance de Nanterre en remboursement des sommes dues au titre du caractère non écrit de la clause d'indexation du bail.



Par acte du 29 décembre 2017, la société Nexans a assigné la société de droit allemand Triuva devant le même tribunal. Par ordonnance du 17 décembre 2018, la jonction des deux procédures a été décidée.



Le 21 août 2019, la société Triuva France a été radiée par suite de transmission universelle de son patrimoine à la société Patrizia France, ci-après la société Patrizia.



Par jugement du 4 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a : 

- Dit irrecevables les demandes de la société Nexans tendant au remboursement du trop-perçu au titre de l'indexation des loyers à l'encontre de la société Triuva France et de la société Patrizia venant aux droits de la société Triuva France ; 

- Dit non écrite la clause d'indexation du bail du 31 mai 2009 ; 

- Dit inapplicable la clause d'indexation du bail initial du 11 janvier 2001 ; 



- Condamné la société de droit allemand Triuva à payer à la société Nexans la somme de 83.807,65 € TTC au titre de l'indexation pour la période comprise entre le 29 décembre 2012 et le 31 décembre 2013 avec intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2017 ; 

- Dit prescrite la demande en paiement du remboursement du trop-perçu pour les sommes antérieures au 29 décembre 2012 ; 

- Dit la société Triuva France responsable du préjudice subi par la société Nexans ; 

- Condamné la société Patrizia venant aux droits de la société Triuva France à payer à la société Nexans la somme de 67.491.10 € en réparation du préjudice subi avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2017 ; 

- Condamné in solidum la société de droit allemand Triuva et la société Patrizia à payer à la société Nexans la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné in solidum la société de droit allemand Triuva et la société Patrizia aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; 

- Ordonné l'exécution provisoire à hauteur de la moitié des sommes emportant condamnation.



Par déclaration du 4 février 2021, la société Patrizia, venant aux droits de la société Triuva France, et la société de droit allemand Triuva ont interjeté appel partiel du jugement. 



PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Par dernières conclusions notifiées le 1er septembre 2022, la société Patrizia venant aux droits de la société Triuva France, et la société de droit allemand Triuva demandent à la cour de : 

- Déclarer la société Patrizia, venant aux droits de la société Triuva France, et la société de droit allemand Triuva recevables et bien fondées dans leurs appels devant la cour d'appel de céans ; 

- Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre en date du 4 janvier 2021 en ce qu'il a :

- Dit non écrite la clause d'indexation du bail du 31 mai 2009 ; 

- Dit inapplicable la clause d'indexation du bail initial du 11 janvier 2001; 

- Condamné la société Triuva Kapitallanlagegesellshaft à payer à la société Nexans la somme de 83.807,65 € TTC au titre de l'indexation pour la période comprise entre le 29 décembre 2012 et le 31 décembre 2013 avec intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2017 ; 

- Dit la société Triuva France responsable du préjudice subi par la société Nexans ; 

- Condamné la société Patrizia, venant aux droits de la société Triuva France, à payer à la société Nexans la somme de 67.491.10 € en réparation du préjudice subi avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2017 ; 

- Condamné in solidum la société Triuva Kapitallanlagegesellshaft et la société Patrizia à payer à la société Nexans la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné in solidum la société Triuva Kapitallanlagegesellshaft et la société Patrizia aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; 

- Ordonné l'exécution provisoire à hauteur de la moitié des sommes emportant condamnation ; 

 

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

- Déclarer la société Nexans irrecevable et infondée dans toutes ses demandes à l'encontre de la société Patrizia et de la société de droit allemand Triuva ; 

- Débouter la société Nexans de toutes ses demandes à l'encontre de la société Patrizia et de la société de droit allemand Triuva ; 

A titre subsidiaire, 

Si, par extraordinaire, la cour devait considérer que la clause d'indexation du bail initial n'était pas applicable, 

- Constater et dire que la société Nexans est prescrite dans ses demandes antérieures au 29 décembre 2012 et donc, notamment, sa demande de remboursement de la somme de 67.684 € ; 

- Débouter la société Nexans de toutes ses demandes dont les comptes sont contestés ;

En toutes hypothèses, 

- Condamner la société Nexans à rembourser à la société Patrizia et de la société de droit allemand Triuva (sic) la somme de 83.807,65 € TTC qui lui a été réglée en application du jugement dont appel ;

- Condamner la société Nexans à rembourser à la société Patrizia venant aux droits de la société Triuva France la somme de 67.491,10 € qui lui a été réglée en application du jugement dont appel ; 

- Condamner la société Nexans à verser la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens ; dont le montant sera recouvré par Me Mélina Pedroletti, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Par dernières conclusions notifiées le 14 septembre 2022, la société Nexans demande à la cour de : 

A titre principal, 

- Déclarer mal fondées la société de droit allemand Triuva et la société Patrizia en leur appel du jugement rendu le 4 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Nanterre ; 



- Déclarer l'appel incident formé par la société Nexans recevable et bien fondé; 

 Y faisant droit, 

- Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre en date du 4 janvier 2021 en ce qu'il a dit irrecevables les demandes de la société Nexans tendant au remboursement du trop-perçu au titre de l'indexation des loyers à l'encontre de la société Triuva France et de la société Patrizia venant aux droits de la société Triuva France ; 

Et statuant à nouveau du chef infirmé, 

- Déclarer recevables les demandes de la société Nexans tendant au remboursement du trop-perçu au titre de l'indexation des loyers à l'encontre de la société Triuva France et de la société Patrizia venant aux droits de la société Triuva France ;

En conséquence, 

- Condamner in solidum la société de droit allemand Triuva et la société Patricia à rembourser à la société Nexans le produit de l'indexation pour la période comprise entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2013, soit la somme de 136.970,47 € HT, soit 164.364,57 € TTC, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 29 décembre 2017 ; 

- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre en date du 4 janvier 2021 pour le surplus ; 

- Débouter la société de droit allemand Triuva et la société Patrizia de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; 

Subsidiairement, dans l'hypothèse où la cour ne ferait pas droit à la demande de condamnation in solidum de la société de droit allemand Triuva et de la société Patrizia,

- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre en date du 4 janvier 2021 en toutes ses dispositions ; 

- Débouter la société de droit allemand Triuva et la société Patrizia de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; 

En tout état de cause, 

- Condamner solidairement la société de droit allemand Triuva et la société Patrizia à payer à la société Nexans la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont le montant sera recouvré par la société Lexavoue Paris-Versailles conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 octobre 2022. 



Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.







MOTIFS



Sur la recevabilité des demandes de la société Nexans au titre du remboursement des loyers



La société Nexans, par voie d'appel incident, fait valoir que, quand bien même la société Triuva France ne serait pas la propriétaire de l'immeuble, elle en a néanmoins créé l'apparence en indiquant par le biais de son conseil '...nous souhaitons préciser que la société TRIUVA France SAS, venant aux droits de la société IVG INSTITUTIONNAL FUNDS, a vendu l'ensemble immobilier ' '. La société Nexans soutient, au visa de l'article 1240 du code civil, que par cette man'uvre fautive et mensongère la société Triuva France a délibérément induit la société Nexans en erreur en l'incitant à agir à son encontre ce qui constitue une faute délictuelle à son égard car le but de cette man'uvre était de faire jouer, au profit de la société de droit allemand Triuva la prescription et dès lors protéger cette société d'une condamnation au paiement des sommes dues en application du caractère non écrit de la clause d'indexation induisant un préjudice correspondant à la perte des restitutions frappées de prescription entre l'assignation délivrée le 6 mars 2017 à l'encontre de la société Triuva France et l'assignation délivrée le 29 décembre 2017 à l'encontre de la société de droit allemand Triuva, véritable propriétaire. La société Nexans prétend qu'il existe donc conjonction (i) d'une faute, (ii) d'un préjudice et (iii) d'un lien de causalité qui oblige Triuva France à réparation sur le fondement délictuel de sorte qu'elle dispose d'un intérêt à agir à demander la condamnation in solidum de la société Triuva France et la société Patrizia.



La société Patrizia, venant aux droits de la société Triuva France, et la société de droit allemand Triuva font valoir que la société Triuva France n'a jamais été propriétaire de l'ensemble immobilier litigieux, que seule la gestion de l'immeuble lui a été confiée, qu'en conséquence la société Nexans est mal fondée à agir contre la société Triuva France en remboursement de loyers prétendument trop payés qu'elle n'a jamais reçus en qualité de propriétaire, que la société Nexans est d'autant plus mal fondée à agir contre la société Patrizia à laquelle il ne peut être reproché aucun fait dans cette affaire très antérieure à son intervention, qu'en ayant assigné la société de droit allemand Triuva, la société Nexans a, de fait, renoncé à ses demandes contre Triuva France qu'elle reconnaît ne pas avoir été son bailleur. Elles font valoir qu'il appartenait à la société Nexans de s'informer de la qualité de la société Triuva France avant d'assigner cette dernière alors qu'il était aisé de constater qu'elle n'était pas propriétaire de l'immeuble litigieux. Elles soutiennent donc que la société Nexans n'avait aucun intérêt à agir contre la société Triuva France, devenue la société Patrizia, et sollicitent la confirmation du jugement qui a déclaré irrecevable la demande de la société Nexans de voir condamnée la société Triuva France, devenue la société Patrizia.



Sur ce,

 

L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



La demande de la société Nexans, selon le dispositif de ses écritures qui seul lie la cour, tend à obtenir le 'remboursement du trop-perçu au titre de l'indexation des loyers à l'encontre de la société Triuva France et de la société Patrizia venant aux droits de la société Triuva France', action fondée sur la responsabilité contractuelle, et non à solliciter des dommages et intérêts à leur encontre pour faute, action fondée sur la responsabilité délictuelle, de sorte que la prétention de la société Nexans visant à obtenir le rembousement de loyers est irrecevable pour défaut d'intérêt à agir à l'égard de la société Patrizia, venant aux droits de la société Trivia France, celle-ci n'étant pas propriétaire des locaux loués par la société Nexans durant la période couverte par la réclamation au titre du trop-perçu allégué des loyers.



Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur la validité de la clause d'indexation du bail



Les sociétés Patrizia et Triuva de droit allemand font valoir que si la jurisprudence considère qu'est nulle une clause d'indexation prévoyant uniquement la révision du loyer à la hausse, la clause d'indexation du bail renouvelé qui fait expressément référence à l'application du bail initial en cas de difficultés n'est pas irrégulière, qu'à cet égard l'article 4.2 de l'avenant n°3 du 31 mai 2009 en son dernier alinéa, est valable en ce qu'il prévoit l'application de l'article 3.5 du bail initial du 11 janvier 2001 et de l'article 4.1 de cet avenant, en cas de caducité de la clause d'indexation du bail renouvelé. Elles soutiennent que les termes et conditions du bail d'origine continuent de s'appliquer ainsi que les dispositions de l'article 4.1 de l'avenant et que seules les clauses contraires prévues au bail renouvelé doivent s'appliquer distinctement. Elles en déduisent qu'il n'y a pas lieu à remboursement, la clause d'indexation du bail initial et celle de l'article 4.1 de l'avenant qui sont licites s'appliquant.



La société Nexans soulève la nullité et le caractère non écrit de la clause d'indexation du bail renouvelé (l'avenant n°3 du 21 mai 2009) excluant toute variation du loyer à la baisse et limitant à 3% la variation à la hausse en ce qu'elle est contraire aux dispositions d'ordre public de direction de l'article L.112-1 du code monétaire et financier. Elle soutient que la clause d'indexation contenue dans le Bail d'origine est inapplicable car le juge ne saurait substituer à une clause d'échelle mobile non écrite comme contraire à des dispositions d'ordre public, la clause d'échelle mobile du bail d'origine. Elle fait valoir que le juge n'a pas la faculté de substituer une clause réputée non écrite d'un contrat de bail renouvelé, par la clause du bail expiré, telle que modifiée précisément par la clause ainsi annulée.



Sur ce 



En application de l'article L.112-1 du code monétaire et financier, est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, tel que le bail commercial, prévoyant la prise en compte, dans l'entier déroulement du contrat, d'une période de variation indiciaire supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision.

Il est également admis que le juge n'a pas la faculté de substituer une clause réputée non écrite d'un contrat de bail renouvelé, par la clause du bail expiré, telle que modifiée précisément par la clause ainsi annulée. 



Aux termes de l'avenant n° 3 du bail initial du 11 janvier 2001, signé le 31 mai 2009 (l'avenant n°3), la clause d'indexation du bail renouvelé (article 4 - INDEXATION de l'avenant) prévoit de limiter à 3 % par an toute variation du loyer à la hausse. Elle est ainsi rédigée :



'4.1. Indexation du loyer du bail renouvelé

Le loyer sera indexé chaque année, au 1er janvier, dans les conditions prévues à l'article 3-5du Bail.

L'indice de base sera le dernier indice du coût de la construction publié par l'INSEE à la date de prise d'effet du bail renouvelé.

Pour les années ultérieures, seront comparés l'indice retenu lors de l'indexation précédente et l'indice du même trimestre de l'année suivante.



4.2.Le Preneur a sollicité l'accord du Bailleur pour limiter les conséquences financières de l'indexation prévue ci-dessus, à compter de la prochaine indexation, à savoir le 1er janvier 2010. En conséquence, dans l'hypothèse où l'application de la clause d'échelle mobile ci-dessus conduirait à une augmentation du loyer excédant 3 % l'an en raison de l'évolution à la hausse dans les mêmes proportions de l'indice du coût de la construction depuis la dernière indexation, le Bailleur accepte, à titre exceptionnel et purement commercial, de ne pas facturer au Preneur l'augmentation de loyer résultant de l'indexation excédant le seuil de 3 % susvisé.

En contrepartie et dans l'hypothèse où l'application de la clause d'échelle mobile ci-dessus conduirait à une diminution du loyer en raison de l'évolution à la baisse de l'indice du coût de la construction depuis la dernière indexation, le Preneur accepte, à titre exceptionnel et purement commercial, de régler au Bailleur un complément de loyer appelé sur les bases du loyer résultant de la précédente indexation, ainsi le loyer resterait identique au loyer de l'année précédente.

Les stipulations qui précèdent visent à encadrer les conséquences financières de l'évolution des loyers résultant du jeu de l'indice INSEE du coût de la construction.Si par l'effet d'une disposition légale, cet indice venait à être remplacé par un nouvel indice, cet encadrement cesserait de s'appliquer et l'article 4.2. serait privé de tout effet à compter de l'entrée en vigueur du nouvel indice.

Le Bailleur n'accepte la présente clause qu'en tant que stipulation distincte et détachable de la clause d'échelle mobile prévue aux articles 3-5 du Bail et 4.1 des présentes, le Preneur déclarant pour sa part que la présente clause n'est pas déterminante de sa volonté de contracter. En conséquence, dans l'hypothèse où celle-ci serait jugée irrégulière ou ne pourrait plus être appliquée, pour quelque cause que ce soit, cette circonstance n'affecterait ni la validité du Bail, ni celle des présentes, ni encore celle de la clause d'échelle mobile prévue aux articles 3-5 du Bail et 4.1 des présentes, qui continueraient de s'appliquer.'



L'article 3-5 du bail initial prévoit une clause d'échelle mobile ainsi libellée :



'.../

2° Clause d'échelle mobile : Par dérogation aux dispositions de l'article L.145-8 du code de commerce, le loyer annuel ci-dessus fixé sera révisé, de plein droit et sans aucune formalité chaque 1er janvier selon la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE.



Lors de la première révision l'indice de base sera le dernier publié au jour de la prise d'effet du bail et l'indice de calcul sera déterminé conformément aux dispositions de l'article79 de l'ordonnance n° 58-1374 du 30 décembre 1958 modifiée, c'est à dire de sorte que la période de variation de l'indice ne soit pas supérieure à la durée écoulée entre la prise d'effet du bail et la date de révision.

Lors des révisions ultérieures, opérées sur la base des loyers alors en vigueur, l'indice de base sera l'indice de calcul retenu pour la précédente révision et l'indice de calcul sera celui du trimestre situé un an plus tard....'.



Les parties sont ainsi convenues d'une révision annuelle du loyer par application d'un indice déterminé au 1er janvier de chaque année.



Toutefois, l'exclusion de toute variation du loyer à la baisse prévue à l'avenant n°3 en son article 4.2 crée une distorsion illicite en ce qu'il n'y a plus coïncidence entre l'intervalle de variation indiciaire qui ne sera déterminé, par hypothèse, que lorsqu'il aura pour effet une hausse du loyer - de sorte que les indices 'baissiers' seront écartés - et la durée annuelle de révision convenue entre les parties.



Cette clause d'indexation prise en son article 4.2 crée une distorsion sur la durée du bail et doit être réputée non écrite, quand bien même l'exclusion à la baisse résulterait d'une contrepartie consentie par le bailleur au plafonnement de 3% à la hausse souhaité par le preneur s'agissant de l'application d'une disposition d'ordre public qui s'impose aux parties malgré leur convention contraire.





Il résulte des dispositions de l'article 1184 du code civil que lorsque la cause de la nullité n'affecte qu'une ou plusieurs clauses du contrat, elle n'emporte nullité de l'acte tout entier que si cette ou ces clauses ont constitué un élément déterminant de l'engagement des parties ou de l'une d'elles.





En l'espèce, le preneur reconnaît expressément que la clause 4.2 prévoyant une distorsion illicite n'a pas été essentielle et déterminante dans sa volonté de contracter de sorte que seule la clause 4.2 de l'article 4 - INDEXATION de l'avenant n°3 sera réputée non écrite.



Les parties sont convenues de renouveler le bail 'aux mêmes clauses et conditions, à l'exception de celles contraires aux présentes ou modifiées par les présentes' (article 3 - RENOUVELLEMENT de l'avenant n°3). 



L'article 4 - INDEXATION de l'avenant n°3 a modifié les dispositions de l'article 3-5 (2°) du bail initial qui prévoyait une clause d'échelle mobile (sans neutralisation de l'effet de l'indice conduisant à une baisse des loyers) de sorte que ces dispositions ne sont plus applicables au bail renouvelé, les parties en ayant décidé ainsi en cas de modification.



Toutefois, les dispositions de l'article 4.1 de l'article 4 - INDEXATION de l'avenant n°3 restent applicables car elles n'ont pas été annulées. Ces dispositions prévoient l'indexation du loyer au 1er janvier de chaque année avec référence au dernier indice du coût de la construction publié par l'INSEE à la date de prise d'effet du bail renouvelé (soit le 19 juin 2010). Cet article précise que 'Pour les années ultérieures, seront comparés l'indice retenu lors de l'indexation précédente et l'indice du même trimestre de l'année suivante'. Il s'en déduit que cette clause d'indexation non annulée qui prévoit une indexation annuelle par application d'un indice déterminable sur la même période est valable sans qu'il soit nécessaire, pour son application, de se référer aux dispositions de l'article 3-5 du bail initial comme l'article 4.1 le prévoit à titre superfétatoire.



Il se déduit de ce qui précède que c'est à tort que la société Nexans a réclamé à la société de droit allemand Triuva un trop-perçu de loyer au motif que la clause d'indexation prévue à l'article 4 INDEXATION devait être invalidée en totalité de sorte que l'effet d'une indexation du loyer devait être annulé alors que seule la clause 4.2 devait l'être, la clause 4.1 prévoyant une révision annuelle du loyer demeurant valable.





Le jugement sera infirmé sur ce point.



Sur le quantum



- au titre de la responsabilité contractuelle



La société Nexans sollicite de la cour la condamnation, in solidum, de la société de droit allemand Triuval et de la société Patrizia à lui rembourser le produit de l'indexation pour la période comprise entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2013, soit la somme de 136.970,47 €, soit 164.364,57 € TTC, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 29 décembre 2017.



Au regard de la solution retenue précédemment sur l'application de la clause d'indexation annuelle du loyer, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation de la société de droit allemand Triuval, sollicitée par la société Nexans au titre d'un trop-perçu de loyer.



Il a été jugé, plus avant, que la demande de la société Nexans en remboursement de loyers à l'encontre de la société Patrizia était irrecevable.



La société Nexans sera déboutée de l'ensemble de ses demandes de remboursement au titre d'un loyer trop-perçu tant à l'égard de la société Patrizia venant aux droits de la société Triuval France, qu'à l'égard de la société de droit allemand Triuval.



- au titre de la responsabilité délictuelle



La société Patrizia conteste la demande de la société Nexans sans s'expliquer spécialement sur la condamnation en dommages et intérêts prononcée par le tribunal à son encontre au titre de sa responsabilité délictuelle pour avoir prétendu qu'elle était propriétaire de l'immeuble litigieux alors qu'elle ne l'était pas, avec pour conséquence de retarder la mise en cause du véritable propriétaire, la société de droit allemand Triuval, cette dernière 'bénéficiant' d'une prescription au titre du remboursement du trop-perçu des loyers pour la période courant du 1er janvier 2012 au 29 décembre 2012, soit une 'économie' évaluée par le tribunal à 67.491,10 €.



La société Nexans reprend son argumentation précédemment développée à propos de l'irrecevabilité de sa demande au titre du trop-perçu de loyers à l'égard de la société Patrizia. Elle fait valoir que la société Triuva France a créé l'apparence d'être le propriétaire de l'immeuble litigieux au motif que son conseil lui aurait écrit dans une correspondance '...nous souhaitons préciser que la société TRIUVA France SAS, venant aux droits de la société IVG INSTITUTIONNAL FUNDS, a vendu l'ensemble immobilier ['] ». (pièce n° 13 ' Lettre de réponse du conseil de Triuva France à Nexans du 27 octobre 2016). Elle soutient que, par cette man'uvre fautive et mensongère, la société Triuva France l'aurait délibérément induite en erreur en l'incitant à agir à son encontre au lieu de la société de droit allemand Triuva permettant à cette dernière de bénéficier de la prescription comme il a été dit auparavant. Elle sollicite donc la confirmation du jugement qui a condamné la société Patrizia venant aux droits de la société Triuva France à payer la somme de 67.491,10 €.



*

La précision apportée par le conseil d'une partie selon laquelle celle-ci 'a vendu l'ensemble immobilier' ne peut suffire à la qualifier de propriétaire de cet immeuble alors qu'il appartient à l'avocat, normalement diligent, de vérifier les droits dont dispose l'entité qu'il entend mettre en cause et notamment sa qualité de propriétaire quand il s'agit d'une demande de remboursement d'un trop-perçu de loyers. Par ailleurs, la société Nexans ne rapporte pas la preuve que cette précision a été apportée avec l'intention de la tromper afin de permettre au véritable propriétaire de bénéficier d'une prescription, la seule déclaration précitée n'y suffisant pas alors que la société Triuva France était gestionnaire de l'immeuble de sorte que la formulation 'a vendu l'ensemble immobilier' pouvait également se comprendre comme l'acte d'un gestionnaire chargé de la vente de cet immeuble sans pour autant en être propriétaire.



Le jugement sera infirmé non seulement parce qu'il a dit la société Triuva France responsable du préjudice subi par la société Nexans au titre de l'acquisition d'une prescription préjudiciable et a condamné la société Patrizia, venant aux droits de la société Triuva France, à payer à la société Nexans la somme de 67.491,10 € correspondant au loyer trop-perçu que la société Nexans ne pouvait récupérer du fait de la prescription mais surtout parce que la société Nexans ne démontre pas l'existence d'un préjudice, la clause d'indexation n'étant pas annulée en totalité.



La société Nexans sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la société Patrizia venant aux droits de la société Triuva France.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.



La société Nexans sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.



Il ne sera pas fait droit à la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, faute d'indication du bénéficiaire. 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant contradictoirement, 



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre du 4 janvier 2021 en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de la société Nexans France tendant au remboursement du trop-perçu au titre de l'indexation des loyers à l'encontre de la société Triuva France et de la société Patrizia, venant aux droits de la société Triuva France,



Infirme pour le surplus,



Rejette toutes autres demandes,



Y ajoutant,



Condamne la société Nexans France aux dépens de première instance et dépens d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier, Le président,