Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 5 janvier 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 5 JANVIER 2023



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/13076 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCLCW



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Août 2020 -Tribunal de proximité de Paris - RG n° 





APPELANT

 

Monsieur [U] [L]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté et assisté de Me Mickaël RUBINSOHN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0586







INTIMEE 



S.A.R.L. SOCIÉTÉ VPF-AIGOREP représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée et assistée par Me Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, toque : E1294







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président de chambre

Anne-Laure MEANO, présidente assesseur

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller





Greffier, lors des débats : Mme Nora BENDERRADJ







 



ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous signatures privées du 28 juillet 2016, la société civile immobilière du [Adresse 3] a donné à bail à M. [U] [L] une chambre à usage d'habitation de 9 m², située [Adresse 3].



Le 6 septembre 2019, la société civile immobilière du [Adresse 3] a notamment cédé cette chambre à la SARL VPF-AIGOREP.



Autorisée par ordonnance rendue sur requête, la SARL VPF-AIGOREP a fait constater le 16 janvier 2020 par Maîtres [I] et [G], huissiers de justice, les conditions d'occupation du logement.



Selon acte d'huissier en date du 31 mars 2020, la SARL VPF-AIGOREP a fait assigner M. [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de :

- prononcer la résiliation du bail à la date de l'assignation et ce aux torts exclusifs du défendeur pour défaut d'habitation des lieux loués à titre de résidence principale, utilisation à titre professionnel et mise à disposition d'un tiers,

- ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec la force publique et un serrurier,

- statuer ce que de droit sur les meubles, 

- condamner M. [U] [L] à une indemnité d'occupation égale au double du loyer mensuel et ce jusque la libération complète des lieux loués, 

- condamner M. [U] [L] à la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Lors de l'audience du 19 juin 2020, la SARL VPF-AIGOREP, représentée par son conseil a maintenu ses demandes. 



M. [U] [L] régulièrement assigné à étude par huissier n'a pas comparu, ne s'est pas fait représenter et n'a pas fait connaître au tribunal le motif de son absence. 



Par jugement réputé contradictoire entrepris du 28 août 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Constate la résiliation judiciaire du bail 28 juillet 2016 entre la SCI du [Adresse 3], aux droits de laquelle vient la SARL VPF-AIGOREP et M. [U] [L] et portant sur une chambre située [Adresse 3],

Ordonne à M. [U] [L] de libérer les lieux,

Dit qu'à défaut, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément à l'article L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Condamne M. [U] [L] à payer à la SARL VPF-AIGOREP une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmentée des charges contractuelles à compter du présent jugement et ce jusqu'à la libération effective des lieux,

Condamne M. [U] [L] à payer à la SARL VPF-AIGOREP la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [U] [L] aux dépens.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 16 septembre 2020 par M. [U] [L],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 19 octobre 2022 par lesquelles M. [U] [L] demande à la cour de :

Vu les articles 1728 et 1729 du code civil,

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Déclarer M. [U] [L] recevable et bien-fondé en son appel,

Infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Paris en date du 28 août 2020 en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau et y ajoutant, 

Déclarer irrecevables les demandes de la société VPF-AIGOREP tendant à l'infirmation du jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer augmenté des charges contractuelles à compter du jugement et jusqu'à libération des lieux, et à la condamnation de M. [U] [L] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au double du loyer, augmentée des charges contractuelles, à compter du jugement et jusqu'à la libération des lieux,

Dire et juger qu'il n'y aura pas lieu à résiliation du contrat de bail en date du 28 juillet 2016 dont M. [U] [L] est titulaire et portant sur une chambre d'habitation située au [Adresse 3] à [Localité 6] et que ledit contrat de bail est maintenu dans toutes dispositions en cours,

Dire et juger que l'expulsion de M. [U] [L] de sa chambre d'habitation située au [Adresse 3] à [Localité 6] par la société VPF-AIGOREP est infondée et a engendré des préjudices graves pour le locataire et qu'il conviendrait de réparer,

En conséquence,

Condamner la société VPF-AIGOREP à payer à M. [U] [L] la somme de 23.256 euros au titre des dommages et intérêts,

Condamner la société VPF-AIGOREP à payer à M. [U] [L] la somme de 10.000 euros au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive, et subsidiairement au titre de son préjudice moral,

En toute hypothèse, 

Condamner la société VPF-AIGOREP à verser à M. [U] [L] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société VPF-AIGOREP aux entiers dépens. 



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 19 octobre 2022 au terme desquelles la SARL VPF-AIGOREP demande à la cour de :

Vu les articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, 

Vu les articles 1728 et 1741 du code civil,

Vu l'article L.123-11-1 du code de commerce,

Débouter M. [L] de l'intégralité de ses demandes,

Confirmer le jugement en ce qu'il a :

- prononcé la résiliation du bail du 28 juillet 2016 aux torts de M. [L], 

- ordonné à M. [L] de libérer les lieux,

- dit qu'à défaut, il pourra être procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

- dit que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

 - condamné M. [L] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Infirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer augmenté des charges contractuelles à compter du jugement et jusqu'à libération des lieux,

- et, statuant à nouveau, condamner M. [L] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au double du loyer, augmentée des charges contractuelles, à compter du jugement et jusqu'à la libération des lieux,

Condamner M. [L] au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Valérie Fiehl, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Il résulte des pièces produites que l'expulsion de M. [U] [L] a eu lieu le 28 juin 2021.



Sur la résiliation du bail



Selon l'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation".



Selon l'article 7b, "le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location".



Selon l'article 1741 du code civil, "le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements".



La méconnaissance de l'obligation d'occuper les lieux à titre d'habitation principale peut justifier la résiliation du bail (cf Cass. Civ.3ème, 14 avril 2015, n°14-10.018 ; Civ. 3ème, 14 janvier 2016, n°14-23.621 ; Civ. 3ème, 6 mai 2021, n°20-10.899).



En l'espèce, au soutien de sa demande en résiliation du bail pour défaut d'occupation personnelle à titre de résidence principale, la SARL VPF AIGOREP produit : 

- le rapport d'enquête du 8 novembre 2019 du cabinet [E], agence de recherches privées, dont il résulte qu'un "homme répondant au nom d'[U] [L] et indiquant être né le même jour que lui occupe le studio du rez de chaussée au nom d'[U] [L], mais nous n'avons pas du tout reconnu dans ce visage celui figurant sur la carte d'identité de M. [L], une autre personne pourrait par conséquent occuper le studio", et que "M. [L] indique l'adresse du [Adresse 4] sur les documents d'une de ses sociétés, Azzurimmo 93, nous nous sommes rendus à cette adresse et il nous semble y avoir reconnu M. [L]" ; 

- le constat d'huissier du 16 janvier 2020, dont il résulte que l'huissier s'est présenté ce jour à 8 heures 30 à l'adresse des lieux loués, y a rencontré M. [U] [L] qui lui a présenté sa carte d'identité ; l'huissier mentionne que la chambre est meublée d'un lit simple dont les draps sont défaits, d'une télévision, d'un siège auto pour enfant, d'une étagère comportant des dossiers cartonnés, d'un bureau, d'un fauteuil de bureau, d'un réfrigérateur contenant uniquement un jus de fruits et trois yaourts, d'un placard contenant peu de vaisselle et de denrées alimentaires et trois vestes de costume sur cintres ; il constate qu'une valise est posée au sol contenant des vêtements et produits de toilette ; M. [L] déclare qu'il "réside à [Localité 6] la semaine mais les week-ends, il rend visite à sa femme et ses enfants domiciliés en Grande Bretagne" et déclare également "faire souvent des allers-retours en Belgique" ; l'huissier sollicite la production de factures d'électricité et avis de taxe d'habitation, M. [L] lui déclare "que l'électricité n'est pas à son nom car elle est comprise dans son loyer et ne jamais avoir reçu les taxes d'habitation" ; 

- une lettre recommandée adressée le 18 février 2020 par le conseil de la SARL VPF AIGOREP à M. [L] (revenue non réclamée), dans laquelle celle-ci lui indique qu'il résulte d'une enquête et du constat d'huissier que la chambre louée ne constitue qu'un pied-à-terre épisodique pour lui et qu'il y a domicilié sans autorisation le siège social de plusieurs sociétés et l'établissement de l'une d'elle, qu'elle a reçu pour instruction de l'assigner en résiliation du bail et qu'elle le contacte au préalable pour rechercher une solution amiable ; 

- une sommation de communiquer du 20 novembre 2020 dans laquelle le conseil de la SARL VPF AIGOREP sollicite du conseil de M. [L] la production, notamment, des avis de taxe d'habitation 2017 à 2020, des relevés bancaires, des factures d'électricité et les avis d'imposition 2018 à 2020 ; il n'y a pas été apporté de suite ; 

- des courriers de l'huissier au conseil de la SARL VPF AIGOREP, dont il résulte que l'expulsion a eu lieu le 28 juin 2021 en l'absence de M. [L], et que celui-ci n'a pas repris ses effets personnels dans le délai de deux mois imparti ; 

- les extraits Kbis de deux sociétés dont M. [L] est le gérant, et pour lesquelles le domicile personnel de ce dernier n'est pas à l'adresse des lieux loués, soit la société Azurimmo 93, pour laquelle le domicile personnel mentionné est [Adresse 4] et la société Azur, pour laquelle le domicile personnel mentionné est [Adresse 1] à [Localité 5].



M. [L] produit pour sa part l'avis de taxe d'habitation 2017, une facture la Poste mobile de janvier 2018, deux factures d'analyses médicales de mai et juin 2019 et un relevé de crédit renouvelable du 17 septembre 2020 à l'adresse des lieux loués.



Ainsi que l'a relevé avec pertinence le premier juge, il résulte des pièces produites et des déclarations faites par M. [L] à l'huissier que le logement litigieux est manifestement un pied-à-terre et non la résidence principale de M. [L], qui n'a pas produit d'éléments en faveur d'une telle résidence, tels que ses avis d'imposition sur les revenus ou taxe d'habitation depuis 2018, des relevés de compte bancaire ou des factures d'électricité, malgré la sommation de communiquer qui lui avait été faite, les seules analyses médicales, facture de téléphone mobile et le relevé de crédit postérieur à l'introduction de l'instance ne pouvant suffire à prouver qu'il a sa résidence principale effective dans les lieux. Le constat d'huissier révélait l'absence d'éléments indispensables à une résidence principale effective, telles que vêtements, linge de maison, équipements nécessaires pour cuire les aliments, documents, alors que ses quelques effets personnels se trouvaient dans une valise. M. [L], dont la famille réside en Grande-Bretagne, où il se rend très régulièrement, ainsi qu'en Belgique, selon ses dires, a fourni une autre adresse de domicile personnel pour la gérance de deux de ses sociétés, n'était pas présent dans les lieux loués lors de l'expulsion, et n'a pas repris les effets personnels laissés à sa disposition par l'huissier pendant le délai règlementaire de deux mois.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail pour défaut d'occupation à titre de résidence principale et ordonné l'expulsion de M. [L].



Sur l'indemnité d'occupation



*La recevabilité de l'appel incident



Selon l'article 551 du code de procédure civile, "l'appel incident ou l'appel provoqué est formé de la même manière que le sont les demandes incidentes".



En vertu de l'article 909, "l'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant prévues à l'article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué".



En l'espèce, la SARL VPF-AIGOREP a notifié ses conclusions contenant appel incident s'agissant du montant de l'indemnité d'occupation le 16 décembre 2020, soit dans le délai de trois mois suivant les conclusions de M. [L] notifiées le 28 octobre 2020.



Il convient dès lors de déclarer la SARL VPF-AIGOREP recevable en son appel incident.



*Le montant de l'indemnité d'occupation



La SARL VPF-AIGOREP sollicite la fixation de l'indemnité d'occupation au double du loyer augmenté des charges contractuelles.



C'est toutefois par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par la SARL VPF-AIGOREP, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge, après avoir rappelé la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, de l'indemnité d'occupation, l'a fixée au montant du loyer augmenté des charges contractuelles. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.



Sur les demandes de dommages et intérêts de M. [L]



La résiliation du bail et l'expulsion ayant été confirmées, M. [L] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts sollicitée au titre de l'expulsion alléguée comme abusive, ainsi que de sa demande de dommages et intérêts "pour procédure abusive et subsidiairement au titre du préjudice moral" allégué, aucune faute imputable à la SARL VPF-AIGOREP n'étant établie.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



M. [L], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d'appel.



L'équité commande de le condamner au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,



Et y ajoutant ,



Déclare la SARL VPF-AIGOREP recevable en son appel incident,



Déboute M [U] [L] de ses demandes de dommages et intérêts,



Condamne M. [U] [L] à payer à la SARL VPF-AIGOREP la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [U] [L] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président