Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 19 octobre 2022

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



--------------------------







ARRÊT DU : 19 OCTOBRE 2022









N° RG 20/03357 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LWAV







Monsieur [Y] [X]





c/



S.A.S. SONEPAR SUD OUEST























Nature de la décision : AU FOND

























Grosse délivrée le :



aux avocats 

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 09 juillet 2020 (R.G. 18/01247) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 16 septembre 2020





APPELANT :



Monsieur [Y] [X], né le 18 Novembre 1970 à [Localité 5] (TURQUIE), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]



représenté par Maître Marc FRIBOURG de la SELARL FRIBOURG & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



S.A.S. SONEPAR SUD OUEST, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1]



représentée par Maître Cyril DUBREUIL, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 07 septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Nathalie PIGNON, Présidente, 

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.









EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous-seing privé du 13 juillet 2016, la société Sonepar Sud Ouest, vendeur, et M. [X], acquéreur, ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur un ensemble immobilier à usage commercial situé à [Localité 4] (33) à un prix de 1 225 000 euros sous la condition suspensive de l'obtention d'un 'crédit d'un montant de 1 371 500 euros sur 12 ans au taux de 2,000 %' par l'acquéreur. 



Ce dernier s'engageait aux termes de l'acte à justifier au notaire en charge de la rédaction de l'acte définitif, Maître [B], de l'acceptation ou du refus motivé du prêt au plus tard le 30 septembre 2016, l'acte authentique devant être passé au plus tard le 31 octobre 2016. L'acquéreur a séquestré la somme de 50 000 euros entre les mains du notaire. L'acte contenait une clause pénale visant à garantir l'exécution de la promesse par les deux parties.



Par acte d'huissier de justice en date du 14 novembre 2016, la société Sonepar Sud Ouest a fait sommation à M. [X] d'avoir à régulariser l'acte de vente sous dix jours. Par acte d'huissier de justice intitulé 'acte déclaratif', M. [X] a informé le vendeur qu'il avait obtenu un accord de principe de sa banque, qu'il était dans l'attente de l'accord définitif, une réunion du service des engagements de ladite banque étant prévue le 25 novembre et que le délai de dix jours de la sommation devait être prorogé, faute de quoi le vendeur se rendrait coupable d'une 'rupture abusive des accords consentis'.



Le bien a finalement été vendu à un autre acquéreur le 19 décembre 2016.



M. [X] a sollicité alors du vendeur la restitution de l'acompte versé, ce qui lui a été refusé.



Par acte d'huissier du 5 février 2018, M. [X] a alors assigné la société Sonepar devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins d'obtenir la restitution de l'acompte versé.



Par jugement contradictoire du 9 juillet 2020, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :



- autorisé Maître [Z] [B], notaire à [Localité 3], en qualité de séquestre, à libérer la somme de 50 000 euros au profit de M. [X],

- condamné la société par action simplifiée Sonepar Sud Ouest à payer à M. [X] les intérêts au taux légal sur la somme de 50 000 euros à compter du 5 février 2018,

- condamné M, [X] à payer à la société par actions simplifiées Sonepar Sud Ouest la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts, en application de la clause pénale contractuelle dont le montant a été modéré par le juge,

- débouté les parties pour le surplus,

- dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.



Par déclaration du 16 septembre 2020, M. [X] a interjeté appel de cette décision énumérant expressément les chefs critiqués et intimant la société Sonepar.





PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 3 janvier 2022, auxquelles la cour se réfère expressément, M. [X] demande à la cour de :

 

- confirmer le jugement à en ce qu'il a prononcé la caducité de l'acte et la restitution de l'acompte avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2018, 

- infirmer le jugement en ce que la caducité a été prononcée sur le fondement des dispositions de l'article 1178 ancien du code civil, 

- infirmer le jugement en ce qu'il a estimé la clause pénale applicable, 

- débouter la société Sonepar Sud-ouest de toutes ses demandes, fins et prétentions. 

- subsidiairement, 

- réduire à l'euro symbolique les sommes que devrait payer M. [X] en application de la clause pénale, 

- condamner la société Sonepar Sud-ouest au paiement d'une somme de 4 000 euros le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

- la condamner aux entiers dépens. 



M. [X] fait notamment valoir que les sommes versées à titre d'acompte doivent lui être restituées, comme l'a jugé la juridiction de première instance, la promesse de vente étant caduque.

S'agissant de la clause pénale, il soutient que celle-ci ne peut être mise en jeu que si l'acquéreur refuse de passer l'acte de vente alors que les conditions suspensives sont levées, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Il soutient qu'il importe peu qu'il ait sollicité un prêt ou un crédit bail de sa banque; que la banque subordonnait son accord de prêt à la signature d'un bail avec la société 3C Clim; qu'il a finalement obtenu l'accord de la banque quant au financement recherché le 30 novembre 2019 ; qu'il convient à titre subsidiaire de réduire le montant de la clause pénale à 1 euro compte tenu de la mauvaise foi du vendeur.















Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 15 mars 2021, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Sonepar Sud Ouest demande à la cour de : 



- débouter M. [X] de toutes ses demandes,

- réformer le jugement du 9 juillet 2020 en ce qu'elle a ordonné la restitution du séquestre de 50 000 euros, avec intérêts, au profit de M.[X] et limité la condamnation de ce dernier à la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts.

- dire et juger que M. [X] n'a pas respecté son obligation contractuelle,

- dire et juger que la société Sonepar Sud-ouest pourra conserver l'acompte mis sous séquestre et ordonner la restitution de la somme de 50 000 euros à la concluante,

- condamner M.[X] à verser à la société Sonepar Sud-ouest la somme de 122 500 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat du 13 juillet 2016,

- dire et juger que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de la date de saisine du tribunal de grande instance,

- condamner M. [X] à verser à la société Sonepar Sud-ouest la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [X] aux entiers dépens en ceux compris ceux de première instance.



La société Sonepar Sud Ouest soutient que l'acquéreur n'a justifié au notaire ni du dépôt de sa demande de prêt, ni du sort réservé à sa demande dans les délais prévus par le contrat; que le courrier de refus de financement daté du 30 septembre 2016 est un courrier de pure complaisance; qu'il a ailleurs sollicité un crédit-bail et non un prêt immobilier; que la promesse de vente ne comporte pas de conditions suspensives liées à la prise à bail des lieux par la société 3C CLIM; qu'il convient de juger que le compromis est devenu caduc du fait de la faute de l'acquéreur, ce qui justifie que la somme séquestrée soit lui soit remise, demande qu'il formule dans le cadre de son appel incident; qu'il peut en outre solliciter l'application de la clause pénale contractuelle qu'il n'y a pas lieu de réduire.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 août 2022 et le dossier a été fixé à l'audience du 7 septembre 2022.



Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées. 





MOTIFS



La promesse de vente stipule dans son paragraphe relatif au financement du bien que l'emprunteur envisage de solliciter auprès d'organismes bancaires 'un crédit d'un montant de 1 371 500 euros sur 12 ans au taux de 2,000 %'. Il s'oblige, sous peine de voir le vendeur invoquer la caducité de l'acte à :

- déposer sa demande de prêt au plus tard quinze jours après la signature de la promesse,

- à justifier auprès du notaire du dépôt de son dossier dans les 48 heures après son dépôt,

- de justifier auprès du notaire de toute acceptation ou refus motivé des organismes bancaires avant le 30 septembre 2016.



Le compromis a été signé le 13 juillet 2016. Le 5 octobre 2016, le notaire des vendeurs a indiqué à l'acquéreur que ceux-ci acceptaient une prorogation du délai de 15 jours à trois semaines.



Contrairement à ce que soutient l'acquéreur, la condition suspensive d'obtention d'un financement ne pouvait inclure un crédit-bail dans la mesure où il était clairement précisé que l'acquéreur devait justifier du dépôt d'une demande de prêt de 1 371 500 euros sur 12 ans au taux de 2,000 %.

Même si le vendeur a été averti de la volonté de l'acquéreur de solliciter un crédit-bail en lieu et place du prêt immobilier, il ne peut en être déduit qu'il a renoncé à solliciter la caducité de l'acte du fait du non-respect par l'acquéreur de ses engagements.



Dès lors, à défaut pour l'acquéreur de justifier qu'il a sollicité, outre ce crédit-bail, l'octroi d'un prêt classique remplissant les conditions de la promesse, le juge de première instance a pu à bon droit juger qu'il avait manqué à ses obligations et constater la caducité de la promesse de vente.



Du fait de cette caducité, les sommes séquestrées qui ont été versées à titre d'acompte sur le prix de vente doivent lui être restituées.

En effet, le vendeur qui sollicite que ces sommes lui reviennent à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice que lui a causé le manquement de l'acquéreur à ses obligations ne justifie pas souffrir d'un préjudice distinct de celui prévu et réparé par la clause pénale contractuelle.



La clause pénale incluse dans l'acte, qui survit au prononcé de la caducité de l'acte, doit en revanche recevoir application. Son montant de 122 500 euros, qui correspond à un dixième du prix de vente, pourcentage habituel en matière de vente immobilière, ne caractérise pas à lui seul le caractère manifestement excessif de la réparation forfaitairement fixée.

Dans la mesure cependant où le bien a été très rapidement revendu, sans qu'il soit argué de la nécessité pour le vendeur de diminuer son prix, il est établi une disproportion manifeste entre l'importance du préjudice effectivement subi et le montant conventionnellement fixé.



Il convient en conséquence de juger que le premier juge a, à bon droit, modérer cette clause.



Il conviendra cependant de l'infirmer sur le montant retenu au titre des sommes dues par l'acquéreur au titre de cette clause qui sera fixé à 50 000 euros par cette cour.



M. [X] sera ainsi condamné à verser la somme de 50 000 euros au vendeur.



M. [X] qui succombe sera condamné aux dépens.



Il sera également condamné à verser la somme de 2500 euros à la société Sonar Sud Ouest au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort,



Confirme en toutes ses dispositions déférées à la cour la décision rendue par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 9 juillet 2020, sauf en ce qui concerne la condamnation de M.[X] à verser la somme de 40 000 euros à la société Sonar Sud Ouest à titre de dommages et intérêts,



et statuant à nouveau,



Condamne [Y] [X] à verser la somme de 50 000 euros à la société Sonar Sud Ouest au titre de la clause pénale,



Condamne [Y] [X] aux dépens d'appel,



Condamne [Y] [X] à verser la somme de 2 500 euros à la société Sonar Sud Ouest au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Mme Pignon, présidente, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.