Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 18 octobre 2022

AFFAIRE : N° RG 19/03111 - 

 N° Portalis DBVC-V-B7D-GN33

 



 ARRÊT N° 



 JB. 





 ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX du 16 Septembre 2019 

 RG n° 17/00560







COUR D'APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 18 OCTOBRE 2022

 

 

APPELANTS :



Monsieur [Y] [J]

né le 17 Juillet 1950 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Madame [H] [N] épouse [J]

née le 08 Octobre 1950 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentés et assistés de Me Mickaël DARTOIS, avocat au barreau de CAEN



 

INTIMÉE :



La SARL INTERPLAGES 

N° SIRET : 403 525 405

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal 



représentée par Me Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN assistée de Me Xavier GARCON, avocat au barreau de ROUEN, 













DÉBATS : A l'audience publique du 16 juin 2022, sans opposition du ou des avocats, Mme VELMANS, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré



GREFFIER : Mme COLLET



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



M. GUIGUESSON, Président de chambre,

Mme VELMANS, Conseillère,

M. GANCE, Conseiller,



ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 18 Octobre 2022 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier





* * *



EXPOSE DU LITIGE



Monsieur [Y] [J] et Madame [H] [N] son épouse étant intéressés par l'acquisition d'un appartement de 91 m² situé à [Localité 2] mis en vente sur internet par trois agences différentes, ont pris contact avec Monsieur [W] [G] agisant pour le compte de la SARL Interplages, qui le proposait au prix de 370.000, €.



A la suite de la visite de l'appartement qui a eu lieu le 23 avril 2016, ils ont sollicité des informations supplémentaires auprès de l'agent immobilier notamment concernant la surface loi Carrez eu égard à la présence d'une mezzanine et sur la structure de celle-ci.



Ils ont signé une offre d'achat au prix de 370.000,00 € le 25 mai 2016, prévoyant la signature de l'acte authentique de vente au plus tard le 26 juillet 2016.



Un litige persistant quant à la question de la mezzanine et aucun accord ne pouvant intervenir dans le délai imposé par le notaire du vendeur, il a été mis fin à la transaction par les parties.



Par la suite, les époux [J] se sont rapprochés d'une autre agence qui vendait également ce bien et en ont fait l'acquisition suivant compromis du 6 septembre 2016 puis acte authentique du 13 octobre 2016.



L'agence Interplages qui avait négocié la précédente offre d'achat, après les avoir mis en demeure ainsi que le vendeur, d'avoir à s'acquitter de la rémunération devant lui revenir, les a assignés l'un et l'autre devant le tribunal de grande instance de Lisieux aux fins d'obtenir paiement de la somme de 20.000,00 €.



Par jugement du 16 septembre 2019, le tribunal a :



- dit que le mandat du 26 juin 2015 n'est pas nul,



- condamné les époux [J] à payer à la SARL Interplages la somme de 20.000,00 € à titre de commission, 



- condamné les époux [J] à payer à la société Interplages, la somme de 2.000,00 € au titre des frais irrépétibles,



- débouté la SCI La Maison du Bateau de sa demande au titre des frais irrépétibles,



- rejeté toutes les demandes plus amples ou contraires formées par les parties,



- condamné les époux [J] aux dépens,



- ordonné l'exécution provisoire du jugement.



Le 4 novembre 2019, les époux [J] ont interjeté appel de la décision en n'intimant que la société Interplages, leur appel portant sur toutes les dispositions du jugement autres que le rejet de la demande de la SCI La Maison du Bateau au titre des frais irrépétibles.



Aux termes de leurs dernières écritures en date du 25 mars 2022, ils concluent au visa des articles 1134, 1147, 1382 et 1184 anciens du code civil, à la réformation du jugement des chefs visés dans la déclaration d'appel et demandent à la cour de :



- constater que le mandat de vente du 26 juin 2015 ne leur est pas opposable, que l'offre d'achat acceptée du 25 mai 2016 n'a jamais constitué l'accord sur la chose, qu'elle est caduque, qu'ils n'ont commis aucune faute, que l'agence est fautive pour n'avoir pas respecté ses obligations à leur égard et prononcer la résolution de l'offre du 25 mai 2016,





- en conséquence, débouter l'agence Interplages de toutes ses demandes,



- la condamner à leur payer la somme de 10.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Aux termes de ses écritures en date du 11 mai 2020, la SARL Interplages conclut au visa de la loi N°70-9 du 2 janvier 1970, du décret N°72-678 du 20 juillet 1972, des articles 1134, 1147 et 1382 du code civil :



- à titre principal, à la confirmation du jugement,



- à titre subsidiaire, à la condamnation des époux [J] à lui payer la somme de 20.000,00 € à titre de dommages-intérêts,



- dans tous les cas, à la condamnation des époux [J] à lui payer une somme de 8.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 juin 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur le droit à rémunération de la SARL Interplages



Il est constant qu'en vertu de l'article 1165 ancien du code civil, le mandat de vente n'a d'effet qu'entre l'agent immobilier et le vendeur.



Il n'est donc pas opposable aux appelants.



La société Interplages ne peut donc se prévaloir à leur encontre, de la clause pénale qu'il contient qui ne concerne que le vendeur.



Par contre, l'offre d'achat qu'ils ont signée le 25 mai 2016 qui porte non seulement sur le prix mais également sur la chose qui est suffisamment déterminée à ce stade puisque comportant la mention suivante : Marina N°221 et box N°5, appartement de 4 pièces principales, cuisine équipée, leur est opposable, et elle prévoit que les honoraires d'un montant de 20.000,00 € seront à la charge de l'acquéreur.



Outre le fait qu'il résulte des échanges entre le vendeur et les acquéreurs (Cf. Pièces N°16 et 17) qu'il n'a pas été donné suite à l'offre d'achat à défaut de signature de l'acte de vente à la date fixée par le notaire du vendeur, celle-ci étant donc caduque sans qu'il y ait lieu de prononcer sa résolution, il est constant qu'en application de l'article 6 de loi du 2 janvier 1970, l'agence immobilière ne pouvait en l'absence de réalisation de la vente par son entremise, celle-ci l'ayant été postérieurement par l'intermédiaire du cabinet BILLET-GIRAUD, exiger des acquéreurs le paiement de la commission mise à leur charge dans l'offre d'achat.



Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné les époux [J] à payer à la société Interplages, la somme de 20.000,00 € à titre de commission.



Sur la demande de dommages-intérêts de la société Interplages



A titre subsidiaire, l'intimée, soutenant avoir été évincée de la transaction par les manoeuvres frauduleuses des appelants, sollicitent leur condamnation au paiement de la somme de 20.000,00 € à titre de dommages-intérêts.



Il lui incombe donc d'établir l'existence d'une faute délictuelle qui leur soit imputable, ce que les appelants contestent, arguant de l'attitude fautive de l'agence à leur égard.



Il résulte des pièces versées aux débats et notamment des échanges de courriels produits de part et d'autre (Cf. Pièces Interplages 15 à 20 et N°Pièces Agabriel N°2, 3, 6, 7, 8, 9, 10), que Monsieur [G] qui représentait l'agence Interplages a régulièrement relayé aux vendeurs les interrogations des époux [J] auxquelles il a été répondu.



Il a ainsi permis la signature d'une offre d'achat conforme à ce que ceux-ci souhaitaient et parfaitement valable comme il a été dit ci-dessus, sans qu'il soit démontré par eux qu'ils l'aient signée sous la pression, les échanges la précédant s'étant étalés sur un peu plus d'un mois avec plusieurs visites de leur part.



Il n'est pas davantage établi par l'intimée que l'échec de la vente qui devait être réalisée grâce à son intervention, soit la conséquence de manoeuvres frauduleuses des parties destinées à éluder le paiement de sa commission comme elle le prétend, alors qu'il apparaît à la lecture des courriels échangés entre les acquéreurs et le vendeur, que la caducité de la vente est en réalité due à l'absence de signature de l'acte de vente à la date souhaitée par la SCI La Maison du Bateau suite aux atermoiements des époux [J] qui persistaient dans leurs interrogations au sujet de la mezzanine après la signature de l'offre d'achat, malgré les réponses qui leur avaient été données par le vendeur.



Pour autant la conclusion rapide de la vente portant sur le même bien dans les mois qui ont suivis (signature du compromis de vente le 6 septembre 2016 et de l'acte authentique le 13 octobre suivant), par le biais d'une autre agence à un prix inférieur, alors qu'il n'est pas démontré que la société Interplages agissant par l'intermédiaire de Monsieur [G] ait failli dans ses obligations vis à vis des appelants, constitue un comportement fautif de la part de ceux-ci ayant causé un préjudice à l'intimée qui n'a pu obtenir le paiement de sa commission pour l'opération ayant donné lieu à l'offre d'achat du 25 mai 2016.



Elle est donc bien-fondée à obtenir leur condamnation au paiement de dommages-intérêts qui eu égard au fait que l'opération n'a pas été menée à son terme, seront fixés à la somme de 10.000,00 €.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



L'équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les époux [J] à payer à la société Interplages, la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, de les condamner à lui payer la somme de 3.000,00 € au titre des frais irrépétibles d'appel et de les débouter de leur demande à ce titre.



Succombant, ils seront condamnés aux dépens d'appel, le jugement étant confirmé en ce qu'il les a condamnés aux dépens de première instance.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe, dans la limite de sa saisine,



CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Lisieux du 16 septembre 2019 sauf en ce qu'il a condamné Monsieur [Y] [J] et Madame [H] [N] son épouse à payer à la SARL Interplages la somme de 20.000,00 € à titre de commission,



L'INFIRME de ce chef,



Statuant à nouveau et y ajoutant,







DÉBOUTE la SARL Interplages de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [Y] [J] et Madame [H] [N] son épouse à lui payer la somme de 20.000,00 € à titre de commission,



CONDAMNE Monsieur [Y] [J] et Madame [H] [N] son épouse à payer à la SARL Interplages la somme de 10.000,00 € à titre de dommages-intérêts,



CONDAMNE Monsieur [Y] [J] et Madame [H] [N] son épouse à payer à la SARL Interplages, la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



DÉBOUTE Monsieur [Y] [J] et Madame [H] [N] son épouse de leur demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE Monsieur [Y] [J] et Madame [H] [N] son épouse aux dépens.



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT









M. COLLETG. GUIGUESSON