Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 18 août 2022

MM/ND



Numéro 22/3034





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 







ARRET DU 18/08/2022 







Dossier : N° RG 20/02593 - N° Portalis DBVV-V-B7E-HVUO 





Nature affaire :



Autres demandes relatives à la vente















Affaire :



S.A.S. AGOSAC CONSTRUCTION





C/



S.A.S.U. PROALDIM

S.A.S. GESCOPI







 

















Grosse délivrée le :

à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 18 août 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 23 Mai 2022, devant :



Monsieur Marc MAGNON, magistrat chargé du rapport,



assisté de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l'appel des causes,





Marc MAGNON, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller







qui en ont délibéré conformément à la loi.



























dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



S.A.S. AGOSAC CONSTRUCTION - CONFORECO

immatriculée au RCS de Mont-de-Marsan sous le n° 800 575 581, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié és qualités au siège

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Me Véronique DEQUE WAWRZYNKIEWICZ, avocat au barreau de BAYONNE









INTIMEES :



S.A.S.U. PROALDIM 

immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 820 208 056, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 5]



S.A.S. GESCOPI 

immatriculée au RCS de Bayonne sous le n° 432 881 464, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentées par Me Vincent LIGNEY de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de PAU

Assistées de Me Hervé COLMET, avocat au barreau de BAYONNE

























sur appel de la décision 

en date du 28 SEPTEMBRE 2020

rendue par le TRIBUNAL DE COMMERCE DE BAYONNE







EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :



La société PROALDIM société du groupe [O] spécialisée dans la promotion immobilière de logements et autres locaux, et la société SARL BATS, autre société de promotion immobilière, ont signé le 27 juillet 2016 une convention de partenariat pour la réalisation et la vente en l 'état futur d'achèvement d'un ensemble immobilier comprenant 33 logements et un local commercial d'une surface de 369 m², à construire sur un terrain situé [Adresse 1].



La société AGOSAC, à l'enseigne CONFORECO, spécialisée dans la construction de maisons individuelles, a souhaité acquérir le local commercial et a signé le 12 avril 2017 la lettre d'intention par laquelle les sociétés PROALDIM et BATS s'engageaient à lui réserver le lot commerce d'une superficie de 369 m² environ au prix de 1098 343 euros HT incluant 7 places de parkings. 



Le prix devait être réajusté en fonction de la surface définitive du lot telle que figurant sur le plan qui devait être annexé au contrat de réservation. 



La société PROALDIM a déposé une demande permis de construire, obtenu mais qui s'est révélé infructueux compte tenu du recours des tiers.



La société PROALDIM a alors présenté un nouveau projet moins important et déposé une demande de permis de construire modificatif, le local commercial voyant sa superficie réduite d'un tiers.



Le 27 août 2019, la société AGOSAC a assigné les sociétés PROALDIM et BATS devant le tribunal de commerce de Bayonne pour voir ordonner aux sociétés venderesses de procéder à la signature de l'acte notarié sous astreinte et les voir condamnées au paiement d'une somme de 600 000,00 euros pour le préjudice subi.



Les parties se sont rapprochées et la société AGOSAC a maintenu son intérêt pour le local de superficie réduite, de sorte qu'un projet de compromis et un projet d'acte authentique ont été préparés par le notaire chargé de la vente, dans le même temps que les pourparlers se poursuivaient.



Le 3 octobre 2019, la société AGOSAC, par l'intermédiaire de son conseil, a fait savoir à la société PROALDIM qu'elle ne souhaitait plus se porter acquéreur.



Le 7 novembre 2019, les sociétés PROALDIM et GESCOPI, cette dernière étant une société du groupe [O] qui avait envisagé d'acheter le local commercial, ont assigné la société AGOSAC devant le tribunal de commerce de Bayonne pour obtenir :



' La société PROALDIM :



la condamnation de la société AGOSAC à lui payer les frais de négociation exposés, en réparation du préjudice résultant de la rupture abusive des pourparlers par la société AGOSAC, soit la somme de 8771,80 euros se décomposant ainsi :

frais d'équipe technique :1.150,50 euros

frais d'équipe juridique et financière : 4.791,30 euros

honoraires d'avocat : 2.830,00 euros.









' La société GESCOPI :



la condamnation de la société AGOSAC à lui payer la somme de 21 067,20 euros représentant le loyer trimestriel des locaux qu'elle loue et qu'elle libérera avec trois mois de retard sur ses prévisions, compte tenu de la tardiveté du désistement de la société AGOSAC, la société GESCOPI n'ayant pu réserver les locaux qu'elle souhaitait acquérir que le 15 octobre 2019, avec 3 mois de retard.



Les deux sociétés ont également demandé la condamnation de la société AGOSAC à leur payer une somme de 30 000,00 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral. 



La société AGOSAC a conclu au débouté et formé des demandes reconventionnelles tendant, au principal, à la condamnation des sociétés GESCOPI et PROALDIM à lui verser une somme de 1650 000,00 euros en réparation de son préjudice, en application de l'article 1112 du code civil, pour faute commise dans les négociations, au motif notamment qu'à aucun moment elle n'a été informée de problème quant à la transaction. 



Par jugement du 28 septembre 2020, le tribunal de commerce de Bayonne a :



Reçu les parties en leurs demandes fins et conclusions,



Dit que la société AGOSAC CONSTRUCTION  « MAISONS CONFORECO » a rompu abusivement les négociations engagées avec la société PROALDIM pour l'acquisition du lot commercial sis [Adresse 1],



Débouté la société AGOSAC CONSTRUCTION  « MAISONS CONFORECO » de sa demande d'indemnisation pour préjudice,



Condamné la société AGOSAC CONSTRUCTION « MAISONS CONFORECO » au paiement à la société PROALDIM de la somme de 2830,00 euros HT avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2019 au titre de son préjudice, 



Débouté les sociétés PROALDIM et GESCOPI de leurs autres demandes pour préjudice,



Condamné la société AGOSAC CONSTRUCTION « MAISONS CONFORECO » à régler à chacune des sociétés PROALDIM et GESCOPI la somme de 3000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Ordonné l'exécution provisoire du jugement,



Condamné la société AGOSAC CONSTRUCTION « MAISONS CONFORECO » aux entiers dépens liquidés à la somme de 94,34 euros,



Le jugement a été signifié le 7 octobre 2020 à la société AGOSAC CONSTRUCTION.



Le 6 novembre 2020, la société AGOSAC CONSTRUCTION a relevé appel de ce jugement, déclaration enregistrée sous le numéro 20-02588 qui comportait une date de jugement et un numéro de RG erronés.



Le 9 novembre 2020, la société AGOSAC CONSTRUCTION a formé une seconde déclaration d'appel rectificative enregistrée sous le numéro 20-02593.







Par ordonnance du 19 novembre 2020, le magistrat de la mise en état a joint les deux déclarations sous le numéro 20-02593.



Par ordonnance d'incident du 21 juillet 2021, le magistrat de la mise en état a rejeté l'exception de nullité de la déclaration d'appel du 6 novembre 2020, soulevée par les intimées et celle d'irrecevabilité de l'appel du 9 novembre 2020.



L'ordonnance de clôture est du 13 avril 2022.



L'affaire a été fixée au 23 mai 2022.



Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.



Les parties ont été avisées par message RPVA que la décision sera rendue par anticipation le 18 août 2022.



PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :



Vu les conclusions notifiées le 8 février 2021 par la société AGOSAC CONSTRUCTION CONFORECO qui demande à la Cour de :



Rejetant toute conclusions contraire comme injustes et mal fondées 

Réformer la décision en ce qu'elle a rejeté la demande reconventionnelle de la

société AGOSAC dire et juger que ce sont les sociétés PROALDIM et

GESCOPI qui ont rompu abusivement les pourparlers transactionnels 



Vu les pièces, conclusions et la jurisprudence,

Débouter les sociétés GESCOPI ET PROALDIM de l'intégralité de leurs

demandes.



Vu les articles 1113, 1582 et 1583 du Code civil,



Vu les articles 1112 et 1382 du code civil,



Déclarer la rupture des pourparlers engagés entre la société AGOSAC et les sociétés GESCOPI et PROALDIM abusive aux torts exclusifs de ces dernières,



Condamner les sociétés GESCOPI et PROALDIM à verser à la société AGOSAC 1650 000 euros en réparation des préjudices subis,



Condamner les sociétés GESCOPI et PROALDIM à verser à la société AGOSAC la somme de 6 000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civil, outre les frais et les entier dépens,



****



Vu les conclusions notifiées le 25 mars 2021 par les sociétés SAS PROALDIM et SAS GESCOPI qui demandent à la Cour de :



Déboutant la Société AGOSAC de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,



Voir confirmer la décision déférée :



- en ce qu'elle a dit que la Société AGOSAC CONSTRUCTION «MAISONS CONFORECO » avait rompu abusivement les négociations engagées avec la Société PROALDIM pour l'acquisition du lot commercial sis [Adresse 1]



- En ce qu'elle a débouté la Société AGOSAC CONSTRUCTION «MAISONS CONFORECO » de sa demande d'indemnisation pour préjudice

 

- en ce qu'elle a condamné la Société AGOSAC CONSTRUCTION «MAISONS CONFORECO » à régler à chacune des Sociétés PROALDIM et GESCOPI la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC et condamné la Société AGOSAC CONSTRUCTION « MAISONS CONFORECO » aux entiers dépens liquidés à la somme de 94,34 €.



Y faisant droit et réformant la décision pour le surplus,



Voir accueillir l'appel incident des Sociétés PROALDIM et GESCOPI concernant la demande de dommages et intérêts.



Y faisant droit,



Voir condamner la Société AGOSAC CONSTRUCTION « MAISONS CONFORECO » à payer à la Société PROALDIM en réparation de son préjudice les sommes de :

- 2 830 € au titre des honoraires de conseils, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance.



Y ajoutant,



Voir condamner la Société AGOSAC CONSTRUCTION à payer à la Société GESCOPI, en réparation du préjudice qu'elle a subi :



- la somme de 21 067,20 € HT correspondant aux trois mois de loyer acquittés à la SNC [Localité 6], propriétaire des locaux à [Localité 6] Montaury.



- 1 150,50 € au titre de l'équipe technique,



- 4 791,30 € au titre de l'équipe juridique et financière,



Soit ensemble 27 009 € avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation.



Voir condamner la Société AGOSAC CONSTRUCTION CONFORECO à payer à la Société PROALDIM et à la Société GESCOPI la somme de 30 000 € en réparation du préjudice moral subi par ces deux sociétés du fait de l'atteinte commise à leur réputation et à leur image.



Y ajoutant,



Voir condamner la Société AGOSAC CONSTRUCTION CONFORECO au paiement d'une somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles occasionnés devant la juridiction du deuxième degré.



Voir condamner la même société aux entiers dépens de l'instance d'appel dont distraction au profit de la SCP DUALE LIGNEY MADAR en application des dispositions de l'article 699 du CPC.





MOTIVATION :



La société AGOSAC fait valoir le caractère imparfait de la vente, au visa des articles 1106, 1113, 1582 et 1583 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016. 



Elle expose qu' après plus de deux années de pourparlers, c'est la concluante qui a fait diligence en vue de voir aboutir les négociations quant aux locaux objets de la demande.



Elle ajoute qu'elle s'est montrée plus que conciliante au cours de ces années, notamment en acceptant une réduction de la superficie du local de 100 mètres carrés ce qui remettait considérablement en question l'économie de l'opération.



Elle indique que, pendant deux ans, la « SAS GESCOPI » (SIC) est restée taisante, tant sur la vente des locaux à la société AGOSAC que sur les travaux en eux-mêmes. La société AGOSAC s'est donc vue contrainte de mettre en demeure la « SAS GESCOPI » de tenir ses engagements en date du 9 septembre 2019.



Elle considère que le projet a été diamétralement modifié par le vendeur, unilatéralement et sans préavis ni possibilité de discussion et que « la SAS GESCOPI » a répondu par la fixation unilatérale d'un calendrier au pas de charge, soit une signature de compromis sous huitaine sans que celui-ci n'ait été communiqué avant la signature et surtout dans des conditions n'ayant rien de commun avec l'accord trouvé entre les parties en 2017 et formalisé dans les grandes lignes par la lettre d'intention du 12 avril 2017. 



En effet, selon elle, la livraison des locaux était prévue hors d'air. Toutefois, dans la proposition transmise par « la SAS GESCOPI », les huisseries étaient à la charge de l'acheteur, ce qui impliquait un investissement supplémentaire conséquent ; que s'agissant de locaux à usage commercial, les places de parking souterrain étaient supprimées sans être remplacées même par des places de parking aérien et sans aucune compensation.



En exigeant que la société AGOSAC procédât à la signature d'un compromis sous huitaine, elle considère que «  la SAS GESCOPI »  a fait preuve d'une totale mauvaise foi qui scelle une rupture abusive des pourparlers, au regard des dispositions de l'article 1112 du code civil, et qui engage la responsabilité de ' la société GESCOPI ' en application de l'article 1240 du code civil.



Les sociétés PROALDIM et GESCOPI font valoir que c'est au contraire la société AGOSAC qui s'est rendue responsable d'une rupture abusive des pourparlers contractuels.



Elles lui reprochent ainsi, alors que la société AGOSAC avait signé la lettre d'intention du 12 avril 2017, d'avoir fait délivrer abruptement assignation devant le Tribunal de Commerce de Bayonne à la Société PROALDIM pour la voir condamnée, sous astreinte, à signer l'acte authentique de vente chez un Notaire en ne faisant précéder son assignation d'aucune mise en demeure préalable et en ne justifiant, au titre des pièces visées au pied de l'acte introductif d'instance, d'aucune lettre, d'aucun échange démontrant que les Sociétés BATS ou PROALDIM, signataires de la lettre d'intention, avaient la volonté d'échapper à leurs obligations.







Elles exposent que le 28 août 2019, PROALDIM a rappelé à AGOSAC CONSTRUCTION qu'elle était tout à fait prête à vendre et qu'elle n'avait jamais cessé d'être venderesse du local commercial expliquant dans tous les cas que le projet avait évolué, qu'il avait fait l'objet d'un permis de construire infructueux qui avait été retiré ;



que dès connaissance de cette correspondance, AGOSAC échangeait, soit par son avocat, soit par son Notaire, les parties tombant d'accord sur la chose, sur le prix et sur les conditions de la passation de l'acte puisque, ayant fait le choix d'assigner en vente forcée, AGOSAC n'avait aucune nécessité de soumettre ladite vente à la condition suspensive d'obtention d'un prêt ;



que c'est pourtant sous ce motif et sous le motif que le projet soumis à sa signature était distinct du projet originaire que l'intimée a tenté d'échapper à ses obligations ;



que le motif objecté pour rompre les pourparlers correspond à une absence de motif et dans tous les cas à un motif illégitime, ce qui rend fautive la rupture intervenue à l'initiative d'AGOSAC, alors de surcroît que celle-ci n'avait pas lésiné sur les moyens pour arriver à la vente puisqu'elle avait délivré assignation pour ce faire.



Elles ajoutent qu'il n'a jamais été question que le local soit vendu hors d'air.



En droit :



Selon l'article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Selon l'article 1241 du même code : « Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».



Selon l'article 1112 du code civil, « l'initiative, le déroulement et la rupture des négociations pré contractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.



En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu ni la perte de chance d'obtenir ces avantages ».



Les pourparlers contractuels sont des entretiens entre des personnes juridiques préalables à la conclusion d'un contrat. Ils constituent le cadre des négociations ou tractations préliminaires à sa conclusion.



Les pourparlers doivent être menés de bonne foi par les parties à la négociation, car ils doivent traduire la réelle volonté des parties d'explorer la possibilité de conclure le contrat envisagé.



La loyauté dans la conduite des discussions pré-contractuelles oblige notamment les partenaires à s'informer mutuellement des éléments de la discussion, à se laisser un délai raisonnable de réflexion sur chaque point important de la négociation, à s'abstenir de formuler des propositions que l'on sait inacceptables pour l'autre partenaire, à ne pas prolonger artificiellement les pourparlers alors que la décision de les rompre ou de traiter avec autrui a été prise et à ne pas mener des négociations parallèles si les partenaires se sont engagés à mener une négociation exclusive pour une durée donnée.







Il est de jurisprudence constante que la société qui a rompu sans raison légitime, brutalement et unilatéralement, les pourparlers avancés qu'elle entretenait avec son partenaire qui avait déjà, à sa connaissance, engagé de gros frais et qu'elle a maintenu volontairement dans une incertitude prolongée, a manqué aux règles de la bonne foi dans les relations commerciales et engage ainsi sa responsabilité délictuelle (Com. 20 mars 1972, pourvoi n° 70-14.154 Bull. 1972, IV, n° 93 ; 3ème Civ. 3 octobre 1972 pourvoi n° 71- 12.993, B. III, n° 91).



La rupture fautive peut être caractérisée par l'absence de motifs ou par leur illégitimité. A l'inverse, la faute est écartée, même lorsque la rupture est tardive, lorsqu'elle repose sur des motifs légitimes (Com., 20 novembre 2007, n° 06-20.332 ; Com. 7 mars 2006, n° 04-17.177 ; 3ème Civ, 14 juin 2000, n° 98-22.131).



Ainsi, a été jugée non fautive la rupture de pourparlers fondée sur un motif légitime en raison de la persistance d'un désaccord entre les parties ayant fait obstacle à la poursuite des négociations (Com, 29 janvier 2002, pourvoi n° 98-19.800 ; Civ. 2ème, 4 mars 2004, pourvoi n°02-14.022) et cela alors même que cette rupture serait intervenue à un stade avancé (Com, 20 novembre 2007, pourvoi n°06-20.332 ; Com., 15 septembre 2009, pourvoi 08-11.627; Com, 15 octobre 2009, pourvoi n° 0816634).

 

La rupture des pourparlers est jugée abusive chaque fois qu'une partie a été faussement entretenue par l'autre dans l'illusion de la volonté réelle de signer le contrat au terme des pourparlers et que la rupture intervient, sans motif légitime, après une longue période de négociation et juste avant la signature du contrat définitif.



Par la lettre d'intention litigieuse, les sociétés PROALDIM et BATS se sont engagées « à réserver le lot commerce qu'elles envisageaient d'édifier sur la résidence à bâtir sise [Adresse 1], lot d'une surface de 369 m² environ au prix d'un million quatre-vingt dix huit mille trois cent quarante trois euros HT, incluant 7 places de parkings, au profit de la société CONFORECO. »



Cette lettre d'intention, qui ne constitue pas un compromis de vente constatant l'accord des parties sur la chose vendue et sur le prix, prévoyait le réajustement du prix en fonction de la surface définitive du lot commercial, telle que figurant sur le plan qui devait être annexé au contrat de réservation, sur la base d'un prix au m² de 2976,54 euros HT.



Selon ce document pré contractuel, à l'issue de la réception du contrat de réservation, la société CONFORECO (AGOSAC), réservataire, devait disposer d'un délai de 15 jours pour retourner celui-ci signé, à défaut de quoi la lettre d'intention serait caduque.



Il s'avère que les parties ne justifient pas précisément de l'évolution des pourparlers entre la signature de la lettre d'intention par le président de la SAS AGOSAC et la date de l'assignation délivrée par cette dernière, à la SAS PROALDIM, le 27 août 2019, ni des difficultés rencontrées pour aboutir, dans cet intervalle, à la signature du contrat de réservation envisagé.



La société AGOSAC se contente de produire des courriels échangés avec un représentant du promoteur , M [L] [E], les premiers en date des 21 et 26 février 2018, relatifs à la date prévisible de signature du compromis de vente, pas avant le 15 avril 2018, un troisième, en date du 5 mars 2018, relatif aux plans d'un bureau et à certaines modifications apportées.





Au-delà, la société AGOSAC ne justifie pas des relances qu'elle aurait adressées aux sociétés PROALDIM et BATS, avant de leur faire délivrer assignation devant le tribunal de commerce de Bayonne, le 27 août 2019, pour faire constater le caractère parfait de la vente et, à défaut, pour obtenir la réparation de son préjudice pour rupture abusive des pourparlers par les promoteurs-vendeurs.



De son côté , la société PROALDIM ne produit aucun document pour rendre compte de l'évolution des pourparlers et des difficultés rencontrées dans les négociations, entre la date de la lettre d'intention et l'assignation délivrée par la société AGOSAC.



Si cette assignation a permis une reprise des pourparlers entre les parties signataires de la lettre d'intention, en tout cas entre la société AGOSAC et la société PROALDIM, il s'avère, au vu de la lettre adressée à la société AGOSAC le 28 septembre 2019, par [Z] [O], que le local commercial objet de la reprise des négociations présentait une superficie inférieure de 100 m² à celle envisagée dans le projet initial, compte tenu de la nécessité dans laquelle s'était trouvé le promoteur de déposer une nouvelle demande de permis de construire, pour un projet moins important, en raison d'un recours des tiers sur le permis initialement délivré.



Au travers des pourparlers ultérieurs, tels qu'ils ressortent des correspondances échangées et versées aux débats, les parties se sont opposées sur différents éléments de la négociation,



' la société AGOSAC émettant le souhait que :

- les plans détaillés lui soient transmis suffisamment en amont de la signature du compromis pour permettre leur étude, 

- que le local soit livré hors d'air comme initialement convenu,

- que le délai avant réitération du compromis soit de trois mois,



' le groupe [O] :



- acceptant le délai de trois mois, pour réitération du compromis par acte authentique,



- refusant la livraison hors d'air, au motif que les menuiseries n'étaient pas incluses dans le prix, et proposant de les fournir, et de les poser, en contrepartie d'une augmentation du prix de 26000,00 euros Hors Taxes.



- exigeant une signature du compromis au plus tard le 20 septembre 2019, en raison des impératifs de chantiers, à peine de caducité de la proposition de vendre les lots aux conditions sus-énoncées (cf la pièce 4 des sociétés intimées).



Il ressort du courrier adressé par le conseil de la société PROALDIM à celui de la société AGOSAC CONFORECO, le 17 septembre 2019, que les plans du local commercial ont été adressés à cette dernière la veille, soit le 16 septembre.



Par courrier du 17 septembre 2019, le conseil de la société AGOSAC CONFORECO informait celui de la société PROALDIM de la volonté de sa cliente de voir transmettre à son notaire, par l'intermédiaire du notaire du vendeur chargé d' établir l'acte de vente, le projet de compromis.



Par courriers du 19 septembre 2019, la société PROALDIM, par l'intermédiaire de son conseil, a transmis au conseil de la société AGOSAC CONFORECO, le projet de compromis et la notice descriptive établis par Maître [V], notaire, en lui rappelant le rendez vous fixé pour le lendemain en l'étude notariale, en vue de la signature de cet acte.







Il ne ressort pas des conclusions des parties ni des pièces versées aux débats que ce rendez-vous ait été maintenu débouchant sur la signature ou un refus de signature du compromis, les parties restant taisantes sur ce point.



Par la suite, en date du 26 septembre 2019, la société PROALDIM, toujours par l'intermédiaire de son conseil, a transmis à la société AGOSAC un projet d'acte authentique, pour qu'il fût « soumis à la signature des parties » la semaine suivante.



Par courrier du 1er octobre 2019 de son conseil, la société PROALDIM s'est étonnée auprès du conseil de la société AGOSAC de ce que le notaire chargé d'établir l'acte de vente n'avait plus de nouvelles du notaire de la société AGOSAC, alors que deux dates avaient été proposées pour la signature de l'acte authentique, les 3 et 4 octobre 2019, lui demandant de préciser la position de sa cliente.



En réponse et par lettre du 3 octobre 2019, le conseil de la société AGOSAC a fait savoir à celui de la société PROALDIM que sa cliente avait constaté de trop nombreuses différences entre le projet qui lui avait été soumis deux ans plus tôt et « le projet actuel », sur lequel il lui était demandé de s'engager, et qu'en conséquence elle ne souhaitait plus se porter acquéreur, marquant ainsi son intention de mettre un terme aux pourparlers engagés deux ans plus tôt.



Si les sociétés intimées font valoir, ce qu'a retenu le tribunal, que la société AGOSAC a refusé de signer l'acte de vente au motif d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt, introduite unilatéralement par elle dans les négociations, et refusée par le vendeur, force est de constater que cette exigence ne ressort d'aucune des correspondances adressées par la société AGOSAC, directement ou par l'intermédiaire de son notaire, ou de son conseil, à la société PROALDIM.



Par ailleurs et malgré la durée théorique des pourparlers, la société PROALDIM ne justifie pas avoir porté à la connaissance de la société AGOSAC les contraintes auxquelles elle a dû faire face concernant la modification du permis de construire, ni avoir informé cette dernière, avant l'assignation reçue le 27 août 2019, des modifications techniques du projet de construction induites par la réalisation d'un local commercial d'une superficie inférieure de 100 m² à celle initialement prévue, même si la société appelante admet dans ses conclusions qu'elle avait accepté cette réduction, au cours de la phase initiale des pourparlers.



A cet égard, le fait que les plans du local modifié aient été transmis à la société appelante le 16 septembre 2019 indique bien que cette dernière n'en avait pas connaissance jusque là, en tout cas ne les avait pas en sa possession.



Dans ces conditions, les pourparlers ayant repris après l'assignation délivrée par la société AGOSAC sur la base d'un projet technique différent, il ne peut être raisonnablement soutenu, au vu des correspondances échangées, qu'il y avait accord sur la chose et sur le prix, la preuve étant rapportée, au contraire, d'un désaccord que les parties ne sont pas parvenues à surmonter sur la livraison du local hors d'air menuiseries incluses.



S'agissant d'une reprise des négociations, sur la base d'un projet technique de construction de superficie différente, impliquant une redéfinition des volumes intérieurs, la société AGOSAC était donc légitime, après examen des plans qui lui ont été communiqués tardivement, quatre jours avant la date fixée par le vendeur pour la signature du compromis, à rompre les pourparlers et a renoncé au projet d'acquisition qui ne correspondait pas à ses besoins.







Et il ne peut être considéré que cette rupture est abusive au motif que la société PROALDIM aurait été faussement entretenue par la société AGOSAC dans l'illusion de la volonté réelle de cette dernière de signer le contrat au terme des pourparlers, notamment après avoir reçu au mois d'août 2019, une assignation devant le tribunal de commerce, aux fins de conclure la vente par la passation d'un acte authentique ou, à défaut, d être condamnée, à l'instar de la société BATS, à des dommages et intérêts au bénéfice de la société AGOSAC, pour rupture abusive des pourparlers.



En effet, cette assignation a été délivrée alors qu'il n'est pas établi que la société AGOSAC avait connaissance des modifications techniques induites par la redéfinition du projet initial, de sorte que, dans la logique de pourparlers engagés sur la base de ce projet, cette assignation ne saurait être considérée comme un artifice destiné à persuader faussement la société PROALDIM de la volonté illusoire de la société appelante de parvenir à la conclusion de la vente.



Il résulte de cette analyse que la rupture des pourparlers, à l'initiative de la société AGOSAC, ne peut être considérée comme fautive.



Le jugement sera en conséquence infirmé et les sociétés PROALDIM et GESCOPI seront déboutées de leurs demandes dirigées contre la société AGOSAC.



Sur les demandes de la société AGOSAC CONSTRUCTION CONFORECO contre les sociétés PROALDIM et GESCOPI :



En l'espèce, aucune négociation n'a été conduite entre la société GESCOPI et la société AGOSAC, pour l'acquisition du local commercial que devaient faire construire les sociétés PROALDIM et BATS, local objet de la lettre d'intention signée le 12 avril 2017 par [B] [N] président de la SAS AGOSAC.



Il s'ensuit que la SAS AGOSAC doit être déboutée de ses demandes dirigées contre la société GESCOPI, étrangère aux pourparlers conduits entre la société appelante et les sociétés PROALDIM et BATS.



En application de l'article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Or, à la lecture des dernières conclusions au fond de la société AGOSAC, force est de constater qu'elle ne développe aucun argument tiré de la rupture abusive des pourparlers par la société PROALDIM au soutien des demandes dirigées contre cette dernière. En effet seule la société GESCOPI est visée dans le chapitre discussion des dernières conclusions au fond de la société appelante, notamment dans le paragraphe intitulé rupture abusive des pourparlers qui n'évoque que la faute commise par la société GESCOPI.



Dans ces conditions , la rupture abusive des pourparlers par la société PROALDIM n'étant pas démontrée par l'appelante, la société AGOSAC est déboutée de ses demandes à l'encontre de celle-ci.



Sur les demandes annexes :



Au regard de l'issue du litige, chacune des parties conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel.





Compte tenu des circonstances de la cause et de la position respective des parties, l'équité ne justifie pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,



Infirme le jugement en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau,



Déboute les sociétés PROALDIM et GESCOPI de leurs demandes indemnitaires respectives dirigées contre la société AGOSAC CONSTRUCTION-CONFORECO, pour rupture abusive des négociations engagées avec la Société PROALDIM pour l'acquisition du lot commercial sis [Adresse 1], 



Déboute la société AGOSAC CONSTRUCTION-CONFORECO de ses demandes indemnitaires dirigées contre les sociétés PROALDIM et GESCOPI pour rupture abusive des pourparlers entre elle et ces sociétés,



Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens exposés par elle au cours de l'entière procédure,



Vu l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties de leur demande respective au titre des frais non compris dans les dépens de l'entière procédure.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Marc MAGNON, conseiller, suite à l'empêchement de Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



La GreffièreLe Président