Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 21 avril 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 21 AVRIL 2022



(n° /2022, pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/20891 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CA7HL



Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Septembre 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS - RG n° 11-18-2176





APPELANT

 

Monsieur [H] [C]

[Adresse 4]

[Localité 3]



Assisté et représenté par Me Christophe BASSET de la SELEURL SELARL CHRISTOPHE BASSET, avocat au barreau de PARIS, toque : A0050







INTIMEE 



SAS ALLIANZ PRONY

[Adresse 1]

[Localité 5]



Assisté et représentée par Me Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. François LEPLAT, Président de chambre

Mme Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur

Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère





Greffière lors des débats : Mme Suzanne HAKOUN



 







ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joelle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 24 mars 2015, prenant effet au 25 mars 2015, la société SCI Imefa 112 a donné en location à M. [H] [C] un appartement de 6 pièces au 1er étage de l'immeuble situé [Adresse 4] pour une durée de six années.



Une clause particulière intégrée au contrat stipule que la bailleresse accorde au preneur l'usage de trois pièces du logement à des fins professionnelles.



Le 18 juillet 2018, un constat d'huissier a été dressé à la demande de la société SCI Imefa 112 aux fins d'établir que les locaux sont employés à un usage exclusivement professionnel et que ces derniers font l'objet d'une sous-location, en violation des stipulations du bail.



Par assignation en date du 12 septembre 2018, la société SCI Imefa 112 a attrait M. [H] [C] devant le tribunal d'instance de Paris aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de bail, ordonner l'expulsion de ce dernier ainsi que tous occupants de son chef, et le voir condamner à lui payer diverses sommes au titre des indemnités d'occupation.



Par acte authentique du 8 novembre 2018, la société SCI Imefa 112 a vendu l'immeuble du [Adresse 4] à la société SAS Allianz Prony.



Le 13 juin 2019, la société SAS Allianz Prony a fait délivrer à M. et Mme [C] un commandement de payer la somme de 11 213,68 euros au titre du reliquat de Ioyer du mois d'avril 2019, des loyers de mai et juin 2019 ainsi que du coût de cet acte.



A l'audience du 24 juin 2019, la société SCI Imefa 112 et la société SAS Allianz Prony, représentées par leur conseil, demandent au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- débouter M. [H] [C] de ses demandes ;

- prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à M. [H] [C] ;

- ordonner l'expulsion de M. [H] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef dont notamment Mme [U] [I], M. [S] [O], M. [P] et Mme [T] de l'appartement qu'ils occupent au 1er étage de l'immeuble situé [Adresse 4], de la cave et des deux emplacements de parking ;

- ordonner à défaut d'enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meubles qu'il plaira à la demanderesse et ce, aux frais, risques et périls du défendeur ;

- condamner M. [H] [C] à leur payer la somme de 5.550,83 euros au titre des loyers et charges arriérés incluant le terme de juin 2019 ;

- fixer à compter du 1er juillet 2019 l'indemnité d'occupation mensuelle au double du montant résultant du contrat résilié et condamner M. [H] [C] au paiement des sommes dues de ce chef jusqu'à libération définitive des lieux ;

- condamner M. [H] [C] aux entiers dépens d'instance, en ce compris le coût des constats d'huissier du 18 juin 2018, 10 avril 2019 et 11 avril 2019 ;

- condamner M. [H] [C] au paiement de Ia somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par jugement contradictoire entrepris du 19 septembre 2019 le tribunal d'instance de Paris a ainsi statué :

Déclare recevable l'intervention volontaire de Ia société SAS Allianz Prony ; 

Prononce à compter du présent jugement la résiliation du contrat de bail conclu entre la société SCI Imefa 112 aux droits de laquelle vient la société SAS Allianz Prony et M. [H] [C], portant sur le logement situe [Adresse 4], la cave n°1 au 1er sous-sol et Ies deux emplacements de parking n°37 et 38 au 2ème sous-sol, et ce en raison de sous-locations prohibées et du non-respect de la destination des locaux ;

Ordonne à M. [H] [C] et en tant que de besoin à Mme [U] [I], M. [S] [O], M. [P] et Mme [T] de libérer les lieux ;

Dit qu'à défaut, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément à l'article L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

Condamne M. [H] [C] à payer à la société SAS Allianz Prony une indemnité mensuelle d'occupation dont la somme est égale au montant du loyer augmenté des charges contractuelles, à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée soit par l'expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clés en mains propres à la société SAS Allianz Prony ;

Déboute la société SCI Imefa 112 et la société SAS Allianz Prony de leur demande en paiement de la somme de 5 550,83 euros au titre des loyers et charges arriérés incluant le terme de juin 2019 ;

Dit que le présent jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le département ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne M. [H] [C] à verser à la société SCI Imefa 112 et la société SAS Allianz Prony la somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [H] [C] aux entiers dépens d'instance, en ce compris les frais afférents aux constats d'huissier établis Ies 18 juillet 2018, 10 et 11 avril 2019 ;

Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision. 



Vu l'appel interjeté le 8 novembre 2019 par M. [H] [C] ; 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les dernières écritures remises au greffe le 18 février 2022 par lesquelles M. [H] [C], appelant, demande à la cour de :

Le dire recevable et bien fondé en l'ensemble de ses demandes ; 

Infirmer le jugement rendu le 19 septembre 2019 par le tribunal d'Instance de Paris en toutes ses dispositions, à l'exclusion du rejet de la demande de paiement du solde des loyers et charges au 30 juin 2019 ; 

Et, statuant à nouveau : 

Débouter la société Allianz Prony de l'ensemble de ses moyens, fins et demandes ; 

Condamner la société Allianz Prony en tous les dépens de première instance et d'appel ; 

Condamner la société Allianz Prony à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Vu les dernières écritures remises au greffe le 31 janvier 2022 au terme desquelles la SAS Allianz Prony, intimée, demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu le 19 septembre 2019 en toutes ses dispositions ; 

Y ajoutant :

Condamner M. [H] [C] à la somme de 20 648,77 euros au titre des loyers et charges arriérés dus au 31 janvier 2022 ; 

Débouter M. [H] [C] de l'ensemble de ses demandes ; 

Condamner M. [H] [C] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût des constats d'huissiers des 18 juillet 2018, 10 et 11 avril 2019. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 24 février 2022.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur les manquements allégués du locataire à ses obligations :



Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, dont la première est d'user de la chose louée "raisonnablement", et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances, s'il n'y a pas de convention. A défaut, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.



Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

La gravité des infractions aux clauses du bail s'apprécie au jour où le juge statue sur la demande de résiliation judiciaire.



Poursuivant l'infirmation du jugement entrepris, M. [H] [C] conteste les manquements reprochés, indiquant qu'il a fait cesser les sous-locations dès le constat d'huissier du 18 juillet 2018, et qu'il habite à présent les locaux loués.



La société Allianz Prony, venant aux droits de la SCI Imefa, maintient sa demande de résiliation du bail au vu des manquements reprochés.



Sur l'absence d'occupation à titre d'habitation du logement et les sous-locations:



A l'appui de ses allégations, la société Allianz Prony produit, comme devant le premier juge :

- le contrat de bail du 24 mars 2015 portant sur un appartement de six pièces et mentionnant dans les conditions particulières : "destination : habitation (résidence principale du locataire)" et "le bailleur accorde au preneur l'usage de trois pièces en professionnel" ;

- un procès-verbal de constat d'huissier du 18 juillet 2018 qui indique que dans l'appartement, il n'y a pas de salle à manger, de chambre meublée ou de salon d'habitation, et que M. [C] déclare qu'il vit dans cet appartement ponctuellement mais qu'il a un autre logement avec son épouse, le logement étant utilisé avec deux autres professionnels Mme [I] et M. [O], qui lui versent des indemnités d'occupation ;

- un procès-verbal du 10 avril 2019 dans lequel l'huissier constate que les pièces en enfilade sur rue sont utilisées à titre de salle de soins avec banc de massage, tapis et instruments de musculation, et que M. [P] exerce également une activité de kinésithérapeute dans ces locaux ; 

- un procès-verbal de constat du 11 avril 2019 dans lequel l'huissier a procédé à des recherches sur le site Doctolib, qui mentionne que M. [M] [P] exerce en qualité de kinésithérapeute au [Adresse 4].







La cour constate qu'il peut être reproché à M. [H] [C] une sous-location des locaux et l'absence d'habitation dans ces locaux, contraires aux clauses du bail, au cours de l'année 2018.



Toutefois, M. [H] [C] justifie que les sous-locations ont cessé quelques semaines après le premier constat d'huissier, en produisant les attestations de M. [O] et de Mme [I], qui témoignent qu'ils ont quitté les locaux occupés à titre professionnel respectivement le 30 septembre 2018 et le 31 octobre 2018.

En outre, M. [C] produit un contrat de collaboration libérale avec M. [M] [P] daté du 22 novembre 2017 et qui prévoit une collaboration libérale au [Adresse 4], M. [P] ayant son cabinet principal à [Localité 6], collaboration qui a cessé en septembre 2019.



M. [C] justifie par ailleurs qu'il a quitté les lieux loués au [Adresse 2] en produisant l'état des lieux de sortie contradictoire du 2 novembre 2018, et qu'il habite à présent les locaux loués auprès de la société Allianz Prony en versant aux débats l'attestation d'assurance habitation à effet au 9 novembre 2018, ses avis d'imposition au titre de la taxe d'habitation 2018 et 2019 et des revenus 2019 et 2020 mentionnant l'adresse du [Adresse 4], ainsi que ses factures EDF à cette même adresse.

Enfin, il verse aux débats un constat d'huissier du 22 janvier 2019 indiquant que l'entrée sert de salle d'attente, et que les trois salles à gauche de l'entrée sont aménagées en cabinet de soins kinésithérapeute, les pièces au bout du couloir étant quant à elles "des pièces manifestement occupées et utilisées à titre personnel et d'habitation par le requérant et sa famille. Ces pièces sont normalement meublées et décorées. Elles comportent uniquement des objets et vêtements personnels. Les autres pièces des locaux sont semble-t-il exclusivement à usage professionnel ne comportant a contrario aucun effet personnel mais uniquement des aménagements, meubles et appareils utiles à l'usage de la profession du requérant".

Ce constat n'est pas contradictoire avec celui produit par le bailleur le 10 avril 2019, qui ne mentionne que les pièces en enfilade sur rue, utilisées à titre professionnel.



Ainsi, il y a lieu de constater que les éléments produits par le bailleur sont anciens et non corroborés par des pièces récentes, et ne permettent pas de mettre en évidence un manquement actuel de la part de M. [C] à son obligation d'habitation des locaux, qu'il a réintégrés depuis le mois de novembre 2018, les sous-locations ou collaborations ayant cessé au plus tard en septembre 2019.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient de considérer que le manquement reproché n'est pas d'une gravité justifiant la résiliation du bail.



Sur l'absence d'autorisation administrative de M. [C] :



Le bail du 25 mars 2015 prévoit dans les conditions particulières que le bail est conditionné à l'obtention par le preneur des autorisations administratives, et qu'à défaut, le bail sera résilié de plein droit.



Par courriel du 3 octobre 2018, le mandataire du bailleur a sollicité auprès de M. [C] la preuve de l'obtention de l'autorisation d'exercer son activité professionnelle dans les lieux loués, constituée notamment par la demande d'usage mixte d'un local d'habitation auprès de la mairie de [Localité 7].



M. [C] ne produit aucun élément justifiant de ses démarches pour obtenir l'autorisation d'exercer son activité professionnelle dans des locaux à usage d'habitation.



Ce manquement est donc constitué.







Sur le défaut de paiement des loyers :



Le bailleur a délivré un commandement de payer le 13 juin 2019 pour un montant de 11 213,68 euros correspondant aux loyers de mai et juin 2019.

M. [C] justifie qu'il a réglé cette somme aux moyens de deux versements dans le courant du mois de juin 2019 et que le commandement de payer n'a pas produit d'effets.



Devant le cour, le bailleur produit un décompte locatif arrêté au mois d'avril 2020 mentionnant un solde débiteur de 10 993,58 euros, ainsi qu'un décompte arrêté au mois de janvier 2022 mentionnant un débit de 20 648,77 euros.



M. [C] ne conteste pas ce retard répété dans les versements des loyers et charges.



La dette locative s'élevant à plus de 20 648,77 euros, ce manquement grave et récurrent du locataire à son obligation de payer le loyer et les charges, qui s'ajoute au manquement lié à l'absence d'autorisation d'utilisation professionnelle des locaux loués, justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et son expulsion des lieux loués.



La cour confirmera donc le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et l'expulsion des locaux loués, et l'infirmera en ce qu'il a débouté la société Allianz Prony de sa demande de paiement des loyers et charges. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société Allianz Prony la totalité des frais qu'elle a dû supporter. M. [C] sera condamné à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté la société Allianz Prony de sa demande en paiement au titre des loyers et charges ;



Statuant sur le seul chef de jugement infirmé :



Condamne M. [H] [C] à verser à la société Allianz Prony la somme de 20 648,77 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 janvier 2022 ;



Et y ajoutant,



Condamne M. [H] [C] à verser à la société Allianz Prony la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [H] [C] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président