Cour d'Appel — 3 janvier 2012

JM/ MV 




COUR D'APPEL de CHAMBÉRY 


chambre civile-première section 


Arrêt du Mardi 03 Janvier 2012 




RG : 10/ 02863 


Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'ANNECY en date du 25 Octobre 2010, RG 09/ 00135 




Appelante 


la SARL ROMANDA JACK, 
dont le siège social est situé 2 rue des Chasseurs-74000 ANNECY 


représentée par la SCP FILLARD COCHET-BARBUAT, avoués à la Cour 
assistée de la SELARL VAILLY-KIEN ASSOCIES, avocats au barreau d'ANNECY 




Intimée 


la SCI LM IMMOBILIER, 
sise 10 rue Georges Brassens-74960 CRAN GEVRIER 


représentée par la SCP DORMEVAL-PUIG, avoués à la Cour 
assistée de Me Agnès UNAL, avocat au barreau d'ANNECY






- =- =- =- =- =- =- =- =- 


COMPOSITION DE LA COUR : 


Lors de l'audience publique des débats, tenue le 21 novembre 2011 avec l'assistance de Madame Vidal, Greffier, 


Et lors du délibéré, par :


- Monsieur Billy, Président de chambre,


- Monsieur Leclercq, Conseiller


-Monsieur Morel, Conseiller.


- =- =- =- =- =- =- =- =- 






FAITS ET PROCEDURE 


Par acte sous seing privé du 8 juillet 1997 les époux Y..., aux droits desquels se trouve à présent la SCI LM IMMOBILIER, ont donné à bail commercial à la société ROMANDA JACK des locaux à usage commerciaux situé 2 rue des Chasseurs à ANNECY, comprenant au rez de terre un magasin, un arrière magasin et un WC, et ce pour une durée de 9 ans moyennant un loyer annuel HT HC d'un montant équivalent à 2. 744, 08 euros, outre indexation, dans lesquels elle exerce un commerce d'épicerie exotique et de produits cosmétiques sous l'enseigne AFROMARKET. 
Dans le cadre du renouvellement de ce bail, la SCI LM IMMOBILIER, estimant, conformément aux conclusions de l'expert amiable Z..., qu'il y avait lieu à déplafonnement, a saisi le juge des loyers du tribunal de grande instance d'ANNECY aux fins qu'il dise que le loyer révisé serait fixé à la somme de 10. 440 euros HT, soit 870 euros HT par mois et ce, à compter du 15 juillet 2006. 
Par jugement avant dire droit du 6 juillet 2009, une expertise a été confiée à M. Arnaud A...et le loyer a été provisionnellement maintenu à la somme annuelle de 3. 570 euros HT HC par an. 
L'expert a déposé son rapport le 28 janvier 2010, dans lequel il relève une modification notable des facteurs locaux de commercialité. 
La SCI LM IMMOBILIER a alors sollicité la fixation du loyer à la somme annuelle de 9. 555 euros HT et HC. 
La société ROMANDA JACK a conclu au débouté en estimant qu'il n'y avait pas de modification notable des éléments permettant le déplafonnement. 
Par jugement du 25 octobre 2010 le juge des loyers a :
- fixé le loyer à la somme annuelle de 7. 800 euros HT et HC à compter du 13 décembre 2006,
- condamné la société ROMANDA JACK à verser à la SCI LM IMMOBILIER la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté le surplus des demandes,
- condamné la société ROMANDA JACK aux dépens comprenant les frais de l'expertise judiciaire de M. A.... 
Le premier juge a estimé que la proximité des nouveaux quartiers COURIER et GALBERT par le surplus de population généré sur place et la clientèle extérieure attirée, le nombre de commerces, les facilités de stationnement, le nouvel aménagement de la rue des Chasseurs elle-même, ont entrainé une modification notable des facteurs locaux de commercialité, confirmée par la forte progression annuelle du chiffre d'affaire du locataire (26, 94 % en moyenne). 
En revanche, il a réduit le montant retenu par l'expert en tenant compte de la vétusté, du mauvais état d'entretien et de la configuration du couloir rendant difficile l'aménagement de la surface de vente. 
Par déclaration reçue au greffe le 23 décembre 2010 la société ROMANDA JACK a relevé appel de ce jugement. 




PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 


La société ROMANDA JACK demande à la cour :
- de débouter la SCI LM IMMOBILIER de ses demandes,
- de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 3. 580 euros HT et HC, et ce, à compter du 13 décembre 2006,
- subsidiairement, de lui accorder les plus larges délais de paiement,
- de condamner la SCI LM IMMOBILIER à lui verser la somme de 4. 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 
Elle soutient qu'il n'y a pas eu de modification notable des facteurs locaux de commercialité, en se fondant notamment sur un rapport établi à sa demande par le cabinet d'étude INFUSION, de sorte que le loyer ne peut être déplafonné. 
Elle ajoute que, compte tenu du droit de repentir exercé par le bailleur, le point de départ du bail renouvelé doit être fixé au 13 décembre 2006, et ce, en application de l'article L 145-12 alinéa 4 du code de commerce. 


La SCI LM IMMOBILIER demande à la cour :
- de débouter la société ROMANDA de son appel,
- de réformer partiellement le jugement,
- de dire que le loyer révisé sera fixé à la somme annuelle de 9. 555 euros HT et HC, soit 797 euros HT et HC par mois, et ce à compter du 15 juillet 2006, et de condamner, le cas échéant, la société ROMANDA JACK au paiement de ce loyer,
- de condamner la société ROMANDA JACK à lui verser la somme de 478, 24 euros correspondant à la moitié des honoraires de l'expert Z...,
- de la condamner à lui verser la somme supplémentaire de 2. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 
Elle soutient qu'en présence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, il y a lieu de déplafonner le loyer et de le fixer conformément à la fourchette haute retenue par l'expert judiciaire. 




MOTIFS 


Attendu qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les locaux donnés à bail commercial à la société ROMANDA JACK se situent à ANNECY, à proximité des quartiers COURIER et GALBERT qui ont subi de profondes modifications entre le 15 juillet 1997 et le 14 juillet 2006 ; 
Que le quartier COURIER a vu la création de 202 logements, d'un important centre commercial assorti d'un grand complexe cinématographique et le quartier GALBERT de 199 logements, d'un secteur aménagé et d'immeubles à usages de bureau, induisant sur place un apport de population de 1. 079 personnes ; 
Que la zone COURIER, de par l'importance et la diversité de son offre commerciale ainsi que ses facilités de stationnement, notamment un parking public payant de 764 places, attire un flux constant et conséquent de clientèle dépassant largement les limites de l'agglomération annecienne ; 
Que la rue des Chasseurs, dans laquelle se trouvent les locaux donnés à bail, a bénéficié, elle aussi, d'aménagements facilitant la venue des clients, puisqu'elle dispose d'un accès entrant et sortant depuis la rue de GENEVE ainsi que d'une placette ; 
Que l'expert relève encore que le chiffre d'affaires de la société ROMANDA JACK a fortement augmenté pendant la période de référence, ayant connu une progression annuelle moyenne de l'ordre de 26, 94 % résultant notamment de l'évolution matérielle des facteurs locaux de commercialité, élément de recoupement confirmant la réalité de l'impact des modifications et aménagements précités sur la clientèle du fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail ; 
Que sont ainsi inopérants l'argument du preneur selon lequel la spécificité de son commerce d'épicerie exotique, mais également de produits cosmétiques et perruques, ne drainerait qu'une clientèle d'origine modeste indépendante de l'évolution commerciale environnante, ainsi que le questionnaire de clientèle établi à sa demande par le cabinet INFUSION dans des conditions non contradictoires, donc non vérifiables, qui, au demeurant ne remet pas en cause l'impact sur le commerce considéré de l'important surcroît de clientèle extérieure induit par les aménagements et transformations intervenus dans le secteur dont s'agit, devenu l'un des pôles commerciaux majeurs du bassin annecien, et même du département ; 
Attendu qu'en l'état de cette évolution notable des facteurs locaux de commercialité, c'est à juste titre que le premier juge a dit qu'il y avait lieu à déplafonnement ; 


Attendu, sur le montant du loyer déplafonné, que c'est à raison que le premier juge, se basant sur les estimations de l'expert judiciaire ayant utilisé la méthode par comparaison, mais en procédant à un abattement en raison de la vétusté importante des locaux, dont n'a pas tenu compte l'expert alors qu'il en avait pourtant relevé l'existence, et de leur configuration rendant difficile l'aménagement de la surface commerciale, a fixé à la somme annuelle de 7. 800 euros hors taxes et hors charges, le montant du loyer renouvelé ; 
Attendu qu'à la suite du congé avec offre d'indemnité d'éviction qu'elle avait donné pour le 14 juillet 2006, date de la fin du bail, la SCI LM IMMOBILIER a exercé son droit de repentir par acte d'huissier du 13 décembre 2006 ; 
Qu'en application de l'article L 145-12, alinéa 4, du code de commerce, c'est à bon droit que le premier juge a fixé à cette dernière date le point de départ du loyer du bail renouvelé ; 
Attendu que c'est à juste titre qu'il a estimé qu'il n'y avait pas lieu de mettre à la charge du preneur la moitié des honoraires de l'expert amiable Z..., mis en oeuvre par la société bailleresse afin d'évaluer la valeur locative après délivrance du congé avec offre d'indemnité d'éviction, s'agissant d'un mesure non contradictoire diligentée dans l'intérêt de cette dernière ; 
Attendu que le juge des loyers n'a pas le pouvoir de prononcer des condamnations au paiement du loyer et, corrélativement, celui d'accorder des délais de grâce ; 
Que les parties seront déboutées des demandes qu'ils forment de ces chefs ; 




PAR CES MOTIFS 


La cour, statuant publiquement et contradictoirement, 


Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris, 


Condamne la société ROMANDA JACK à payer à la SCI LM IMMOBILIER la somme de 800 euros en dédommagement de ses frais irrépétibles d'appel, 


Rejette les autres demandes, 


Condamne la société ROMANDA JACK aux dépens d'appel, dont distraction au profit de la SCP DORMEVAL PUIG, avoués. 




Ainsi prononcé publiquement le 03 janvier 2012 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Claude Billy, Président de Chambre, et Marina Vidal, Greffier. 






Le Greffier, Le Président,