Cour d'Appel — 17 mars 2009

ARRÊT No229


R.G : 07/01824 


SB/CM


TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NÎMES
14 mars 2007


SA FDI HABITAT


C/


SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE PHILEMON & BAUCIS
SELARL DEIMON & ASSOCIES




COUR D'APPEL DE NÎMES


CHAMBRE CIVILE
1ère Chambre A


ARRÊT DU 17 MARS 2009






APPELANTE :


SA FDI HABITAT
poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés ès qualités au siège social
123 B Avenue de Palavas
34000 MONTPELLIER


représentée par la SCP P. PERICCHI, avoués à la Cour
assistée de la SCP SCHEUER-VERNHET, avocats au barreau de MONTPELLIER






INTIMÉES :


SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE PHILEMON & BAUCIS
représenté par son Syndic en exercice
6 Boulevard des Arènes
30000 NÎMES


représentée par la SCP CURAT- JARRICOT, avoués à la Cour
assistée de la SCP REY GALTIER, avocats au barreau de NÎMES


SELARL DEIMON & ASSOCIES, notaires associés
poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés ès qualités au siège social
6 rue Fernand Pelloutier
30906 NÎMES CEDEX


représentée par la SCP GUIZARD-SERVAIS, avoués à la Cour
assistée de la SCP COULOMB-CHIARINI, avocats au barreau de NÎMES






ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 19 Décembre 2008




COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :


M. Serge BERTHET, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l'article 786 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.


COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :


M. Dominique BRUZY, Président
M. Emmanuel DE MONREDON, Conseiller
M. Serge BERTHET, Conseiller


GREFFIER :


Mme Véronique VILLALBA, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.


DÉBATS :


à l'audience publique du 22 Janvier 2009, où l'affaire a été mise en délibéré au 17 Mars 2009.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.


ARRÊT :


Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Dominique BRUZY, Président, publiquement, le 17 Mars 2009, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour.


****


La société FDI HABITAT est propriétaire du lot no93 de la copropriété «Les Terrasses de PHILEMON ET BAUCIS» à NÎMES. Aux termes du règlement de copropriété du 6 décembre 1993, la copropriété allait comprendre 2 bâtiments à construire : 
- le bâtiment A, bâtiment collectif de 4 étages à usage d'habitation divisé en 92 lots 
- le bâtiment B, bâtiment collectif à usage d'habitation, commercial ou professionnel constituant le 93ème lot à diviser ultérieurement. 


Suite à l'évolution du plan d'urbanisme local, la société FDI HABITAT a envisagé, au lieu et place de la construction d'un bâtiment collectif de 4 étages, la réalisation de 5 logements. 


Le 5 octobre 2005, l'assemblée générale spéciale des copropriétaires a rejeté à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés autre que la société FDI HABITAT les deux résolutions qui lui étaient soumises et qui portaient: 


- la première sur l'acquisition par le syndicat des copropriétaires du lot 93 pour un montant de 250 000 € 


- la seconde sur l'approbation, en cas de refus de cette acquisition, du protocole d'accord autorisant la société FDI HABITAT à réaliser le projet d'aménagement comportant scission et construction suivant les documents et plans joints. 


La société FDI HABITAT a fait assigner d'une part le syndicat de la copropriété LE PHILEMON ET BAUCIS, d'autre part la SELARL DEIMON et ASSOCIES, notaire, en sa qualité de rédacteur du règlement de copropriété de l'immeuble, devant le tribunal de grande instance de NÎMES afin de voir : 


- prononcer l'annulation de la deuxième résolution, 
- condamner sous astreinte le syndicat à mettre à l'ordre du jour d'une assemblée générale spéciale, aux fins de vote, une résolution prévoyant la scission du lot no 93 des autres lots de la copropriété et l'autorisation de construire conformément au projet exposé et aux plans annexés dans sa lettre adressée au syndicat le 25 novembre 2004 
- condamner le syndicat à lui régler la somme de 200 000 € en réparation de son préjudice économique, sauf à ordonner une expertise pour chiffrer ce préjudice 
- déclarer commune sa décision à l'égard de la SELARL DEIMON. 


Par jugement du 14 mars 2007, le tribunal a débouté la société FDI HABITAT de son action ; elle a relevé appel de ce jugement, et par conclusions du 11 juillet 2007 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens, elle demande à la cour de :


VU l'article 1134 du Code civil 


VU l'article 331 du Nouveau Code de Procédure Civile, 


VU l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, 


VU la Jurisprudence citée, 


DECLARER la société FDI HABITAT recevable en son appel ;


Y FAISANT DROIT :


INFIRMER le jugement rendu le 14 mors 2007 par le Tribunal de Gronde Instance de NÎMES en ce qu'il a dit et jugé que la décision de refus par l'assemblée générale des copropriétaires de la COPROPRIÉTÉ LE PHILEMEN ET BAUCIS du projet de retrait présenté par la société FDI HABITAT n'était pas susceptible d'un recours en annulation pour obus de majorité 


CONSTATANT la légitimité du droit de construire et du droit de retrait de la société FDI HABITAT, 


CONSTATANT l'abus de droit imputable au SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE PHILEMEN ET BAUCIS, 


INFIRMER encore le jugement entrepris et DIRE la société FDI HABITAT recevable et fondée en sa demande en annulation de la résolution no 2 adoptée par l'assemblée générale du SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE PHILEMEN ET BAUCIS du 05 octobre 2005 


En conséquence, 


- CONDAMNER le SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE PHILEMEN ET BAUCIS à mettre à l'ordre du jour d'une assemblée générale spéciale, aux fins de vote, une résolution prévoyant la scission et l'autorisation des constructions prévues du lot no93 telles que résultant des plans annexés au courrier de la société FDI HABITAT en date du 25 novembre 2004 


- DIRE que le SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE PHILEMEN ET BAUCIS sera condamné à une astreinte de 100 € par jour de retard, passé le délai de six mois de la signification du jugement à intervenir, à défaut d'exécution de l'obligation de faire précitée 




- CONDAMNER le SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE PHILEMEN ET BAUCIS à payer à la société FDI HABITAT une somme qui ne saurait être inférieure à 200.000 € au titre de son préjudice économique 


Si mieux n'aime à la Cour, ORDONNER une expertise afin de chiffrer ledit préjudice constitué de l'impossibilité de réaliser l'opération de promotion immobilière projetée 


CONFIRMER le jugement sur l'appel en cause de la SELARL DEIMON ET ASSOCIES et lui DECLARER l'arrêt à intervenir commun 


CONDAMNER le SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LE PHILEMON ET BAUCIS au paiement d'une somme qui ne saurait être inférieure à 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et aux entiers dépens 


DIRE que la société FDI HABITAT sera exonérée de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le Syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi no 65 - 557 du 10 juillet 1965 et condamner tout succombant aux dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP Philippe PERICCHI, Avoué. 




Par conclusions du 30 novembre 2007 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens, le Syndicat de la Copropriété PHILEMON ET BAUCIS demande à la cour de :


Vu l'assignation en date du 12 décembre 2005, 
Vu le règlement de copropriété et les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, Vu les éléments de l'espèce et les pièces versées au débat, 
Vu le jugement rendu le 10 janvier 2007, 


- Dire l'appel recevable mais non fondé,


- Constater que les conditions du droit au retrait invoqué par la demanderesse ne sont pas réunies. 


- Constater que la demanderesse ne peut valablement prétendre en l'espèce obtenir du syndicat une quelconque autorisation d'avoir à réaliser une construction en l'absence de tout élément permettant à celui-ci de se prononcer utilement tant sur l'opportunité que sur la régularité d'un tel projet. 


- Constater que l'existence même d'un préjudice causé par l'attitude du concluant à l'encontre de la demanderesse n'est pas caractérisée 


- Confirmer en toutes ces dispositions le décisions entreprise,


- Y ajoutant, condamner l'appelante à verser au concluant une somme de 3000 Euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du N.C.P.C.


- Condamner l'appelante aux entiers dépens de la procédure de 1ère instance et d'appel, dont distraction pour ceux d'appel au profit de la SCP CURAT JARRICOT. 


Par conclusions du 27 juin 2008 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SELARL DEIMON et ASSOCIES demande à la cour de :


Statuer ce que de droit sur le mérite de l'action opposant la Société FDI HABITAT au Syndicat de la copropriété LE PHILEMON ET BAUCIS, 


Prendre acte de ce que le notaire concluant s'en rapporte à justice sur l'opportunité ou non de lui déclarer la décision opposable, la Société concluante contestant toute responsabilité. 


Constatant l'inutilité de mise en cause du notaire dans la procédure, le contraignant à constituer avocat devant le Tribunal et avoué devant la Cour, 


Condamner la Société FDI HABITAT à payer à la SELARL DEIMON par application de l'article 700 du N.C.P.C. la somme de 2.000 €, 


Condamner la partie succombante aux entiers dépens de première instance et d'appel ces derniers distraits au profit de la SCP GUIZARD SERVAIS avoué soussigné. 




La mise en état a été clôturée par ordonnance du 19 décembre 2008.




SUR QUOI, LA COUR :


Attendu que la société FDI Habitat a soumis au vote de l'assemblée générale spéciale des copropriétaires du 5 octobre 2005 un projet sommaire comportant le plan de masse pour cinq logements et un protocole prévoyant la hauteur maximale par rapport au terrain naturel, la clôture aux frais du constructeur et un apport de terre végétale sur 0,50 m d'épaisseur sur l'emprise repérée sur un plan annexé.


Attendu que si l'article 28 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 permet à la copropriété de se prononcer d'abord sur le principe de la scission et de n'examiner qu'ensuite ses modalités, il ne peut lui être imposé de se prononcer uniquement sur le principe ; qu'en soumettant à l'assemblée générale un projet ne comportant pas les conditions matérielles, juridiques et financières, le copropriétaire concerné s'expose à ce qu'elle exerce par la négative et sans commettre aucun abus son droit de ne pas consentir à une opération dont elle ne peut vérifier si elle respectera les intérêts collectifs et individuels de la copropriété et des copropriétaires.


Attendu que si dommageable que puisse être pour la société FDI Habitat la situation du lot no 93, elle n'est pas le produit du vote des copropriétaires mais la conséquence du propre fait de l'appelante qui a laissé le permis de construire venir à caducité ; que l'appelante, en ne soutenant aucune irrégularité et en fondant sa réclamation sur la notion d'abus de droit, demande au juge de substituer sinon sa décision du moins son appréciation à celle de l'assemblée générale, alors que l'article 28 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 ne donne pas au juge le pouvoir de statuer sur une demande de retrait de la copropriété qui relève de la seule assemblée générale des copropriétaires ; que c'est par une exacte application de ce texte que le tribunal a débouté la société FDI Habitat de son action ; que le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions.


Attendu que le présent arrêt doit être déclaré opposable à la SELARL DEIMON ET ASSOCIES.


Attendu que la société FDI Habitat qui succombe doit supporter les dépens ; que pour défendre sur son appel, les intimés ont dû exposer des frais non compris dans les dépens, au titre desquels il doit être alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 2000,00 € et à la SELARL DEIMON et ASSOCIES la somme de 1000,00 €.




PAR CES MOTIFS, la Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile, en dernier ressort,


En la forme, reçoit la société FDI HABITAT en son appel et le dit mal fondé.


Confirme le jugement déféré.


Déclare le présent arrêt opposable à la SELARL DEIMON et ASSOCIES.


Condamne la société FDI HABITAT à payer, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, au syndicat de la copropriété PHILEMON et BAUCIS la somme de 2000,00 € et à la SELARL DEIMON et ASSOCIES la somme de 1000,00 €, au titre des frais exposés en appel.


Condamne la société FDI HABITAT aux dépens et alloue à la SCP GUIZARD-SERVAIS et à la SCP CURAT-JARRICOT le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.


Arrêt qui a été signé par Monsieur BRUZY, président, et par Madame VILLALBA, greffier
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,