Cour d'Appel — 1 juillet 2004

COUR D'APPEL DE NIMES CHAMBRE CIVILE 1ère Chambre A ARRÊT DU 1ER JUILLET 2004 ARRET N° R.G: 04/01820 S.BERTHET/B.V TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE NIMES 03 novembre 2003 X...
X... Cl Y...
Z...
Y... APPELANTS : Madame Cécile X...
A... du Moulin Vieux Route de Barjac 30130 ST PAULET DE CAISSON représentée par la SCP POMIES-RICHAUD-VAJOU, avoués à la Cour assistée de la SELARL HUC, avocats au barreau de NIMES Monsieur Didier X...
A... du Moulin Vieux Route de Barjac 30130 ST PAULET DE CAISSON représenté par la SCP POMIES-RICHAUD-VAJOU, avoués à la Cour assisté de la SELARL HUC, avocats au barreau de NIMES INTIMES : 1) Monsieur Henri Y... né le 13 Janvier 1940 à LAUDUN (30290) Route de Barjac - B... Chnatemerle 30130 PONT ST ESPRIT représenté par la SCP M. C..., avoués à la Cour assisté de la SCP JUNQUA ET ASSOCIES - ODYSSEE AVOCATS, avocats au barreau d'AVIGNON 2) Madame Z... épouse Y...
B... de Chantemerle Route de Barjac 30130 PONT ST ESPRIT représentée par la SCP M. C..., avoués à la Cour assistée de la SCP JUNQUA ET ASSOCIES - ODYSSEE AVOCATS, avocats au barreau d'AVIGNON 3) Monsieur Christian Y...
B... de Chantemerle

 Route de Barjac 30130 PONT ST ESPRIT représenté par la SCP M. C..., avoués à la Cour assisté de la SCP JUNQUA ET ASSOCIES - ODYSSEE AVOCATS, avocats au barreau d1 AVIGNON Statuant sur assignation à jour fixe, COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS : Mr Serge BERTHET Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l'article 786 du NOUVEAU CODE DE PROCÉDURE CIVILE, sans opposition des avocats. Il en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Monsieur Pierre BOUYSSIC, Président Mme Christine JEAN, Conseiller M. Serge BERTHET, Conseiller GREFFIER : Mme Françoise D..., Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision DEBATS : à l'audience publique du 03 Juin 2004, où l'affaire a été mise en délibéré au 1er Juillet 2004, ARRÊT:

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur Pierre BOUYSSIC, Président, à l'audience publique du 1er Juillet 2004, date indiquée à l'issue des débats. FAITS. PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES Monsieur et Madame Y... sont propriétaires à Saint-Paulet-de-Caisson d'un terrain qu'ils ont donné à bail commercial le 20 mars 1981 à Monsieur E... pour une activité de camping ; le fonds de commerce du preneur a été cédé à Monsieur et Madame X... par acte notarié du 10 juin 1986. Se prévalant de l'absence de notification de la cession et de manquements aux obligations du preneur, Monsieur et Madame Y... ont fait assigner Monsieur et Madame X... devant le Tribunal de Grande Instance de Nîmes devant lequel est intervenu volontairement Monsieur Christian Y... en qualité de nu-propriétaire ; par jugement du 3 novembre 2003, le Tribunal a prononcé la résolution du bail commercial, a ordonné l'expulsion de Monsieur et Madame X... et de tout occupant de leur chef, et a ordonné l'exécution provisoire. Monsieur et Madame X... ont relevé appel de ce jugement et ils ont été autorisés à assigner à jour fixe. Par conclusions du 13 mai 2004, ils demandent à la Cour d'infirmer le jugement et de juger : * que l'immeuble loué est exclusivement consacré à l'activité de camping, * que les époux X... sont l'objet de manouvres de la part des consorts Y... qui souhaitent reprendre personnellement l'activité du camping, * que les époux X... jouissent des lieux en bon père de famille, * que les consorts Y... ont été régulièrement informés des procédures administratives initiées par les époux X..., * que les activités de jeu, danse et chant constituent des activités connexes ou complémentaires à l'activité de camping conformes au bail commercial, * que les époux X... satisfont à toutes les charges de ville de police réglementation sanitaire, * que l'échec de la procédure administrative en cours visant à régulariser



la nature des emplacements destinés à recevoir du public est imputable aux seuls consorts Y..., - condamner les consorts Y... à payer aux époux X... 10 000 ä au titre de dommages et intérêts au motif : [* qu'ils ont volontairement fait échec à la procédure administrative en cours pour expulser le preneur, *] qu'ils ont exploité les époux X... pour les conduire à améliorer le camping, [* qu'ils ont considérablement altéré la réputation des époux X... en qualité de gérant; *] condamner les consorts Y... à 3000 ä au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Ils reprochent au premier juge d'avoir violé les dispositions de l'article 12 du nouveau Code de procédure civile en appliquant d'autres textes que ceux invoqués par les demandeurs et en prononçant la résolution du contrat alors qu'il était saisi d'une demande de résiliation du bail. Ils soutiennent qu'il était nécessaire de les mettre en demeure préalablement à l'action en résiliation. Et ils contestent les manquements qui leur sont reprochés par les bailleurs. Par conclusions du 28 mai 2004, Monsieur et Madame Y... et Monsieur Christian Y... demandent à la Cour de : - constater que l'acte de cession du fonds de commerce n'a pas été signifié conformément aux dispositions de l'article 1690 du Code Civil. - constater en conséquence que les époux X... sont occupants sans droit ni titre et ordonner leur expulsion, - condamner les époux X... à leur payer la somme de 15 244,90 ä à titre de dommages et intérêts ainsi que 3048,98 ä sur la base de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - à titre subsidiaire, si la Cour estime que les époux X... ne sont pas occupants sans droit ni titre : - constater les multiples infractions aux dispositions du bail par les locataires sur le fondement de l'article 1184 du Code Civil, - ordonner la résiliation du bail commercial liant les parties, bail commercial en date du 20 mars 1981, en conséquence : - ordonner



l'expulsion des époux X..., - condamner les époux X... à leur payer la somme de 15 244,90 ä à titre de dommages et intérêts ainsi que 3048,98 ä sur la base de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Ils soutiennent que la mise en demeure préalable n'est pas nécessaire en matière de résiliation judiciaire. Ils reprochent notamment au preneur l'occupation abusive de terrains non inclus dans le bail, des constructions illégales, le dépassement du nombre d'emplacements autorisés et le non respect des termes du bail sur les activités complémentaires. SUR QUOI LA COUR : Attendu que Monsieur et Madame Y... ont régularisé en cours d'instance le visa de l'article 1184 du Code Civil ; que c'est en constatant l'accord des parties que le Tribunal a révoqué l'ordonnance de clôture ; que cette décision ne faisait donc pas grief aux droits des défendeurs ; Attendu que les demandeurs fondaient leur action sur les dispositions du décret du 30 septembre 1953 ; qu'en faisant application des mêmes dispositions sous leur nouvelle identification résultant de leur codification dans les articles L. 145-1 et suivants du Code de Commerce, le premier juge n'a pas dénaturé le cadre juridique du litige. Attendu enfin que le Tribunal n'a pris aucune disposition propre à la mise à néant du contrat dès son origine ; qu'il a mis fin à la continuation de son exécution successive, et l'emploi du terme de résolution au lieu de celui de résiliation ne constitue qu'une impropriété de vocabulaire qui n'a en rien dénaturé l'objet du litige ; Attendu que la cession du bail avec celle du fonds de commerce n'a été signifiée au bailleur qu'en cours d'instance, par acte d'huissier du 11 mars 2003 ; que si en principe la seule perception des loyers, contrepartie dont l'occupant sans titre n'a pas à être exonéré, ne suffît pas en soi à caractériser la renonciation à se prévaloir de l'inopposabilité de la cession du bail rattachée à la cession du fonds de commerce non signifiée au



bailleur, il en va différemment lorsque comme en l'espèce le bailleur a accepté pendant plus de dix ans les renouvellements du bail et la perception des loyers sans aucune protestation et avec délivrance de quittances ; que le premier juge a fait de ce chef une exacte appréciation des éléments de la cause ; Attendu que l'action n'a pas pour objet la résiliation de plein par le jeu d'une clause résolutoire ; qu'elle tend à la résiliation judiciaire du bail à raison de manquements du preneur à ses obligations ; qu'elle n'est pas subordonnée à une mise en demeure préalable ; Attendu que le 29 mars 2002, la préfecture du Gard a relevé de nombreuses irrégularités : débordement d'un regard du système d'assainissement, mise en place par un résident d'un assainissement individuel, installation d'eau chaude sanitaire pouvant favoriser le développement de légionelles, constructions implantées sans autorisation, dépassement du nombre d'emplacements autorisés, location à l'année d'emplacements à une clientèle qui y a élu domicile ; que par lettre du 26 juin 2002, le préfet a mis les gérants en demeure de régulariser dans le délai de trois mois avec une menace de fermeture qui ne semble pas avoir été mise en ouvre, ce qui ne constitue pas la preuve d'une régularisation ni d'une occupation en bon père de famille ; Attendu que sur les irrégularités en matière d'hygiène. Monsieur et Madame X... produisent un rapport privé du cabinet ARGEO de juillet 2002 qui considère leur installation satisfaisante ; qu'il reste à démontrer qu'elle a reçu l'agrément de l'autorité administrative ; Attendu que Monsieur et Madame X... ne justifient pas du classement de leur camping avec autorisation de 80 emplacements ; que le seul document qu'ils produisent pour faire accroire l'acceptation de la commune est une lettre du maire du 12 septembre 2001 qui constitue en fait une lettre de reproches en raison des difficultés rencontrées pour le ramassage des ordures ménagères, dans laquelle le maire précise avoir



pris pour base de calcul 80 emplacements ; qu'il y était bien contraint par un état de fait ce qui n'implique pas son approbation ; Attendu que Monsieur et Madame X... n'allèguent ni justifient avoir régularisé la situation des occupations à l'année ; Attendu que Monsieur et Madame X... ont entrepris les démarches de régularisation des constructions qui n'ont pu aboutir selon lettre de la mairie du 21 mai 2003 pour dossier incomplet faute notamment d'autorisation du propriétaire ; qu'ils ne peuvent imputer au propriétaire l'irrégularité de la situation puisque tant sur le plan contractuel que sur le plan administratif ils ont opté pour le fait accompli en s'abstenant de procéder selon le cas aux demandes de permis de construire ou déclarations de travaux et en s'abstenant de mettre en ouvre la procédure prévue en page 2 du contrat au paragraphe "DESTINATION DES LIEUX LOUES" pour l'adjonction des activités connexes ou complémentaires ; Attendu que c'est par une exacte appréciation des manquements du preneur qu'il a parfaitement caractérisés que le premier juge a prononcé, fût-ce en employant une terminologie inexacte, la résiliation du bail et l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef; Attendu que Monsieur et Madame Y... et le nu-propriétaire ne démontrent pas que les avantages procurés par la récupération des installations actuelles du camping et de l'emploi qu'il procurera à son gérant ne couvrent pas les inconvénients résultant des irrégularités non encore réparées ; que c'est encore par une exacte appréciation des éléments de la cause que le premier juge a rejeté leur demande de dommages et intérêts ; Attendu que le jugement doit être confirmé en toutes ses dispositions, sauf à préciser que le bail n'est pas résolu mais résilié ; Attendu que Monsieur et Madame X... qui succombent doivent supporter les dépens ; Attendu que pour défendre sur leur appel, Monsieur et Madame Y... et Monsieur Christian Y... ont



dû exposer des frais non compris dans les dépens, au titre desquels il doit leur être alloué la somme de 1000,00 ä. PAR CES MOTIFS. LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi, Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort En la forme, reçoit Monsieur et Madame X... en son appel et le dit mal fondé ; Dit que le bail commercial du 20 mars 1981 liant Monsieur et Madame X... à Monsieur et Madame Y... et Monsieur Christian Y... n'est pas résolu mais résilié ; Confirme pour le surplus le jugement déféré ; Y ajoutant : Condamne Monsieur et Madame X... à payer à Monsieur et Madame Y... et Monsieur Christian Y... la somme de 1000,00 ä en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Condamne Monsieur et Madame X... aux dépens et alloue à la SCP Michel C... le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Arrêt signé par Monsieur BOUYSSIC, Président et par Mme D..., Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER,

 LE PRÉSIDENT,