Cour d'Appel — 14 mai 2002

Il résulte du règlement de copropriété dressé le 10 Août 1987, avec modificatif du 21 Mai 1991, les deux régulièrement publiés au bureau des hypothèques, que le lot no5 (appartement premier étage du bâtiment A) supporte les quotes-parts suivantes : [* 1438/10.000 èmes entretien général *] 2685/10.000 èmes entretien ascenseur [* 2966/10.000 èmes entretien hall et escalier 1 étant précisé qu'il n'est fourni à la Cour aucune indication sur la modification du grenier en partie à usage d'habitation, ce qui aurait pour effet, selon le modificatif du 21 mai 1991, de réduire les quotes-parts respectivement à 1415, 2632 et 2922/10.000 èmes. Il résulte des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de la manière suivante :

 *]charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun: en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, [*charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes: proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent, lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. 1 ) Sur les charges d'entretien de l'ascenseur. Il s'agit de charges spéciales dont la répartition doit être fixée en fonction du critère d'utilité. Le règlement de copropriété indique que l'ensemble immobilier est destiné *] pour le rez de chaussée, à usage commercial ou de bureaux, [* pour le premier étage, à usage d'habitation ou de profession libérale, *] pour les autres étages, à usage d'habitation bourgeoise. Les millièmes des charges ascenseur ont été calculés, lors de la constitution de la copropriété, en fonction de l'utilité potentielle correspondante à chacun des usages ainsi définis, Pour le lot 5 en cause, cette répartition doit être

regardée de manière objective, sur le seul fait d'un usage professionnel libéral autorisé, sans prendre en considération le volume de clientèle de chaque occupant successif dudit lot. Il importe donc peu que l'activité actuellement exercée au premier étage, de cabinet d'expertise comptable, reçoive moins de clients que l'activité précédemment exercée, de médecin dermatologue. De ce chef, l'appelante doit être déboutée. 2) Sur les charges d'entretien du hall et de l'escalier. Il s'agit de charges générales dont la répartition doit être faite en fonction des valeurs relatives des parties privatives résultant de la consistance, de la superficie et de la situation des lots. Or, l'importance de la quote-part relative à l'entretien du hall et de l'escalier pour le lot no5 montre qu'à l'évidence il a été, contrairement aux dispositions législatives, tenu compte de l'utilisation ce lot à des fins professionnelles. Sur ce point, la réformation du jugement s'impose. Les critères de consistance, de superficie et de situation à prendre en considération peuvent aboutir à une quote-part différente des seuls millièmes de copropriété, de telle sorte qu'une expertise doit être ordonnée. Il convient, en conséquence, de réserver les demandes formulées au titre de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile et les dépens. PAR CES MOTIFS, LA COUR, -Réforme le jugement rendu le 18 octobre 2000 par le Tribunal de grande instance de C...; -Constate la non-conformité du règlement de copropriété de la C.... 61 à 65 RUE D... avec les dispositions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qui concerne les charges d'entretien du hall et de l'escalier ; -avant dire droit sur la quote-part de la SCI B... pour ces charges d'entretien du hall et de l'escalier, ordonne une expertise et nomme pour y procéder Monsieur Jean-Michel X..., expert judiciaire près de la Cour d'appel de Caen, avec pour mission, après visite des lieux et examen de tous documents utiles, de proposer une



répartition des charges d'entretien du hall et de l'escalier en cause selon les critères légaux de consistance, de superficie et de situation des lots concernés ; -Dit que la SCI B... doit consigner à la régie d'avances et des recettes de la Cour d'appel de Caen la somme de 350 à valoir sur les honoraires de l'expert judiciaire, et ce dans le mois du présent arrêt ; -Dit que l'expert devra déposer son rapport au greffe de la Cour d'appel dans les deux mois du jour où il aura été saisi ; -Désigne le Conseiller de la Mise en Etat de la Première Chambre de la Cour d'appel de Caen pour suivre les opérations d'expertise ; -Confirme le jugement entrepris en ce qui concerne les charges d'ascenseur; -Réserve les demandes formulées au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile et les dépens.