Cour de Cassation · cr — 25 janvier 1990

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE CRIMINELLE, en son audience publique tenue au Palais de Justice, à PARIS, le vingt-cinq janvier mil neuf cent quatre vingt dix, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le rapport de M. le conseiller Jean SIMON, les observations de Me PRADON, avocat en la Cour, et les conclusions de Mme l'avocat général PRADAIN ; 

Statuant sur le pourvoi formé par :


Z... Bernard, 

contre l'arrêt de la cour d'appel de PARIS, 9ème chambre, en date du 25 avril 1989, qui, pour infraction aux articles L. 26117 et L.261-15 du Code de la construction et de l'habitation, l'a condamné à 6 000 francs d'amende et à des réparations civiles ; 

Vu le mémoire produit ; 

Attendu que, sur plainte des époux X... et des époux Y... qui ont souscrit des contrats préliminaires de réservation puis acquis des appartements avec parking dans un ensemble immobilier édifié par la société "Z... Immobilier", Bernard Z..., président-directeur général de ladite société, a été poursuivi notamment pour avoir exigé et accepté des versements en violation de l'article L. 261-15 du Code de la construction et de l'habitation, les contrats de réservation ne contenant pas les indications essentielles relatives à la consistance de l'immeuble et plus particulièrement des parkings ; 

En cet état ; 

Sur le premier moyen de cassation, pris de la violation des articles L. 261-17 et L. 261-15 du Code de la construction et de l'habitation et de l'article 593 du Code de procédure pénale, défaut de motifs et manque de base légale, 

"en ce que l'arrêt attaqué a déclaré recevables les poursuites engagées contre Bernard Z..., directeur général de la société Merlin Immobilier, et, par application de l'article L. 261-17 du Code de la construction et de l'habitation, l'a condamné à une peine d'amende et à des dommages et intérêts au profit des époux X..., parties civiles ; "aux motifs que si la société Merlin Immobilier constructeur de l'ensemble immobilier dénommé "les Balcons de la Méditerranée" a été effectivement représentée par les besoins de la commercialisation de son programme, notamment à l'occasion des contrats préliminaires conclus avec les époux X... et Marquant par la SARL "Merlin Mer et Neige", force toutefois est de constater que ladite société Merlin Immobilier n'en a pas moins conservé auxdits actes sa qualité de "réservant" à l'égard des deux co-contractants, que les fonds ont été encaissés au compte de la SA Merlin Immobilier et que Bernard Z... est bien une "personne qui exige ou accepte un versement irrégulier" ; "alors que, les actes de réservation en cause avaient été signés par la SARL "Merlin Mer et Neige" dont Bernard Z... n'était pas le gérant et qui avait une complète autonomie de gestion dans le cadre de la recherche d'acquéreurs d'appartements, que Bernard Z... n'avait donc ni "exigé" ni "signé" les versements de quelque somme que ce soit et que les poursuites dirigées contre lui en raison du caractère prétendûment irrégulier de ces versements auraient dû être déclarées irrecevables" ; 

Attendu que pour déclarer le prévenu coupable de l'infraction poursuivie la juridiction du second degré retient que la société Z... était représentée lors de la souscription des contrats préliminaires de réservation par la SARL "Merlin Mer et Neige" mais qu'elle n'en a pas moins conservé dans les actes la qualité de réservant à l'égard des souscripteurs et encaissé elle-même les fonds versés au titre de la réservation ; Attendu qu'en l'état de ces énonciations dont elle a déduit que les versements irréguliers avaient été exigés et acceptés par le prévenu la cour d'appel, loin de violer les textes visés au moyen, en a fait l'exacte application ; 

D'où il suit que le moyen doit être écarté ; 

Sur le second moyen de cassation pris de la violation des articles L. 261-15, L. 261-17, R. 261-25 du Code de la construction et de l'habitation et de l'article 593 du Code de procédure pénale, défaut de motifs et manque de base légale, 

"en ce que par l'arrêt attaqué, la Cour a déclaré Bernard Z... coupable d'infraction aux dispositions de l'article L. 261-17 du Code de la construction et de l'habitation et l'a condamné à la peine de 6 000 francs d'amende et à dommages et intérêts au profit des époux X..., parties civiles ; "aux motifs que dans les deux contrats préliminaires de réservation en litige ne figuraient pas les indications essentielles "relatives à la consistance et à la situation du "parking" extérieur devant revenir aux réservataires à titre d'annexe privative à leur logement", que chacun de ces textes portait pour seule indication l'existence d'un "parking" qui n'était pas défini, tandis que la note de description sommaire du 10 juillet 1980 ne portait aucun renseignement complémentaire à ce sujet, note ne se trouvant pas d'ailleurs annexée à l'exemplaire du contrat produit par ces réservataires, et qu'il est dès lors établi que ces contrats en vertu desquels les réservataires auraient versé des fonds "ne répondaient pas aux conditions exigées et déclarées d'ordre public par les articles L. 261-15 et R. 261-25 du Code de la construction et de l'habitation" ; 

"alors que l'article L. 261-15 dispose que le contrat préliminaire doit comporter "les indications essentielles relatives à la consistance de l'immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d'exécution des travaux, ainsi qu'à la consistance, à la situation et aux prix du local réservé", que l'article R. 261-25 précise qu'il doit "indiquer la surface habitable approximative de l'immeuble faisant l'objet de ce contrat, le nombre de pièces principales et l'énumération des pièces de service, dépendances et dégagements. S'il s'agit d'une partie d'immeuble, le contrat doit, en outre préciser la situation de cette partie de l'immeuble", qu'aucune de ces dispositions n'oblige le "réservant" à prévoir dans le contrat préliminaire de vente d'un appartement en état de futur achèvement, la situation d'une dépendance annexe telle qu'un parking seule l'énumération devant impérativement en être faite, et que la Cour n'a pu en décider autrement qu'en violation des articles L. 261-15 et R. 261-25 du Code de la construction et de l'habitation" ; 

Attendu que pour décider que les contrats préliminaires souscrits ne contiennent pas les indications prescrites par les articles L. 261-15 et R. 261-25 du Code de la construction et de l'habitation les juges d'appel relèvent, par motifs propres et adoptés, que lesdits contrats ne comportent pas les mentions essentielles prévues par ces textes et relatives à la consistance de l'immeuble et notamment à la situation des parkings extérieurs devant revenir aux réservataires, le contrat préliminaire souscrit par les époux X... ne contenant que la seule mention "Bâtiment I2 + parking" sans autre précision ; 

Attendu qu'en l'état de ces motifs et dès lors que le parking attribué aux époux X... était situé près d'un autre corps de bâtiment à plusieurs centaines de mètres de leur appartement, la cour d'appel a justifié sa décision sans encourir le grief allégué ; 

D'où il suit que le moyen ne saurait être accueili ; 

Et attendu que l'arrêt est régulier en la forme ; 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne le demandeur aux dépens ; 

Ainsi jugé et prononcé par la Cour de Cassation, chambre criminelle, en son audience publique, les jour, mois et an que dessus ; 

Où étaient présents :

MM. Le Gunehec président, Jean Simon conseiller rapporteur, Morelli, de Bouillane de Lacoste, Blin, Alphand, Carlioz conseillers de la chambre, Louise, Mme Ract-Madoux, M. Maron conseillers référendaires, Mme Pradain avocat général, Mme Gautier greffier de chambre ;