Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 23 février 2021

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 23 FEVRIER 2021

A.D.A.S.

N° 2021/ 79













Rôle N° RG 18/12762 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BC3TG







[S] [L] [E]





C/



[C] [D] [Z]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Thierry TROIN 



Me Fanny ROSTAN









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 22 Juin 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 15/05683.





APPELANT



Monsieur [S] [L] [E]

né le [Date naissance 2] 1985 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]



représenté par Me Thierry TROIN de l'ASSOCIATION JEAN CLAUDE BENSA & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE





INTIME



Monsieur [C] [D] [Z]

né le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]



représenté par Me Fanny ROSTAN, avocat au barreau de GRASSE











*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 19 Janvier 2021 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Mme Danielle DEMONT, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : M. Rudy LESSI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Février 2021.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Février 2021,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***































































EXPOSE :



Par jugement du 22 juin 2018, le tribunal de grande instance de Nice a statué ainsi qu'il suit:

- rejette la demande de nullité du procès-verbal d'huissier du 17 juin 2014, présentée par M. [Z] et dit que la pièce ne sera pas écartée des débats,

- rejette la demande de nullité de la vente et la demande de restitution présentées par M. [E] ainsi que la demande de paiement de la somme de 8252,32 euros au titre des frais de conclusion et d'exécution du contrat,

- dit qu'il n'y a pas lieu de statuer sur l' opposabilité de la clause exclusive de garantie des vices cachés et sur la réticence dolosive du vendeur,

- rejette la demande de dommages et intérêts de M. [E],

- rejette la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de M. [Z] pour procédure abusive,

- condamne M. [E] à payer à M.[Z] la somme de 4000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejette la demande d'exécution provisoire,

- rejette le surplus des demandes,

- condamne M. [E] aux dépens.



M. [E] a fait appel de cette décision le 22 juillet 2018.



Aux termes de ses conclusions du 29 octobre 2018, il demande à la cour de :

- réformer le jugement,

- constater que l'appartement vendu 24 avril 2014 par M [Z] recélait, lors de la vente, des vices cachés,

- déclarer la clause limitative de garantie inopposable

- déclarer le contrat nul et ordonner la restitution du prix, soit la somme de 100'000 €

- condamner M. [Z] à lui verser la somme de 8252,32 € au titre des frais d'exécution et de conclusion du contrat,

- constater la mauvaise foi du vendeur et le condamner à lui payer la somme de 30'000 € à titre de dommages et intérêts,

- rejeter les demandes de M. [Z],

- le condamner à payer la somme de 5000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les dépens.



M. [Z] a conclu le 17 janvier 2019, en demandant de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de nullité, de restitution du prix, des frais et de dommages et intérêts de M. [E]

- réformer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau

- constater le procédé déloyal dans l'administration de la preuve de l'appelant et en conséquence, dire que le constat d'huissier est nul et le rejeter

- constater le préjudice causé à M. [E] et le condamner à lui verser la somme de 10'000 euros au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile,

- le condamner également à verser la somme de 6000 € par application de l'article 700 code de procédure civile ainsi qu'à supporter les dépens.



L'ordonnance de clôture a été prise le 15 décembre 2020.



Motifs



A titre liminaire, sur la demande de nullité du constat dressé par l'huissier de justice le 17 juin 2014 dans l'appartement de M. [Z], il doit être relevé que l'huissier a diligenté ses opérations qui l'ont conduit à pénétrer chez un tiers sans être en possession de la preuve de ce que ce tiers, lui même, acceptait qu'un constat de l'état des lieux du bien lui appartenant soit établi en son absence; que l'huissier s'est, en effet, contenté de ce chef de consigner les seules déclarations de son mandant à ce sujet, en notant que M [E] lui confie que l'appartement qu'il visite est la propriété de M.[Z] « lequel a accepté l'établissement d'un constat des lieux et en son absence m'a remis les clés à cette fin (sic) » ;

Le jugement sera en conséquence réformé, le constat ainsi établi sans que l'huissier ne soit en possession de la justification d'un accord donné par le propriétaire lui même étant annulé et écarté des débats, étant observé que M [E] n'en tire de toute façon aucun élement au soutien de sa position en appel .



Sur le fond, l'action a été introduite par un exploit du 5 octobre 2015, les demandes de M [E], acquéreur, étant présentées relativement à la vente, en date du 25 avril 2014, d'un bien immobilier duplex, de type 2, sis au rez de chaussé et premier étage, au prix de 100 000€.

Elle est fondée sur la garantie des vices cachés au motif que l'appartement s'est révélé affecté d'humidité et d'inondations et qu'il ne dispose ni d'un vide sanitaire,ni d'un drain.



Vu le fondement ainsi invoqué, le moyen opposé par l'intimé, tiré du respect de son obligation de délivrance et de la conformité du bien par rapport à l'annonce, est vain.



Par ailleurs, et malgré les allégations de M [Z] qui prétend bénéficier d'une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, il sera jugé qu'il ne peut prétendre s'exonérer de ladite garantie compte tenu des stipulations contenues à la page 10 ( 'le vendeur sera tenu à la garantie des vices cachés dans les termes de droit') et à la page 17 du contrat de vente, l'exclusion prévue à la page 17 dans le chapître consacré aux diagnostics techniques de l'immeuble ne concernant, en effet, que les vices relevant desdits diagnostics effectués avant la vente.



Il incombe donc à M [E] de démontrer l'existence d'un vice caché antérieur à la vente et rendant le bien impropre à sa destination ou en diminuant tellement l'usage qu'il ne l'aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix.



A cet égard, il résulte des pièces versées et à ce propos du constat du 28 septembre 2017 que lors des visites effectuées avant son achat avec l'agent immobilier, ce dernier lui avait indiqué qu'il existait une condensation sur la paroi rocheuse constituant en partie l'un des murs du rez de chaussée, lequel est fait de roche, béton et parapaings.



Par ailleurs, lors du même constat établi le 28 septembre 2017, la paroi rocheuse est complètement sèche, mais il est noté la présence, sur les IPN, de taches de rouille ainsi que la présence d'impacts importants de la matière elle-même et un ruissellement brunâtre sur les IPN démontrant la présence d'eau; à l'étage, le carrelage et le plafond étant partiellement cassé, il est également constaté qu'au-dessus du plafond et à l'arrière du mur, il y a aussi de la roche et que l'eau provenant de cette roche s'infiltre pour atteindre le rez-de-chaussée ; que le plafond présente d'importants phénomènes de moisissures. 



Enfin, au jour du constat dressé le 9 janvier 2018, il est à nouveau noté que le mur du rez de chaussée, fait de roche, parpaings et enduit, est 'détrempé', que ces phénomènes se propagent par ruissellements le long des murs en pierre inondant les parpaings et la rigole en partie inférieure; qu'il y a un résiduel de la dalle de béton inondée et que le plafond de l'étage est impacté par d'importants phénomènes d'humidité avec moisissures qui créent des boursoufflements des enduits et des cloquages laissant apparaître le support brut. 



Le seul document technique versé sur le sujet est un rapport diligenté par l'assureur de M [E] le 8 décembre 2014, suite à une visite des lieux du 4 décembre 2014, qui n'est pas contredit par un autre avis technique. 

Il expose que suite aux fortes intempéries de pluie du mois de novembre 2014, « des infiltrations d'eau au travers de la paroi arrière de l'immeuble laissent apparaître de la roche, que des passages d'eau sont visibles dans l'appartement sur les deux niveaux; que l'absence de drain, de vide technique sanitaire, soit, le mode constructif, est à l'origine des infiltrations observées chez l'assuré; que l'observation des poutrelles métalliques des planchers intermédiaires entre le rez-de-chaussée et le premier étage fortement oxydées indique la répétition des infiltrations au fil du temps. Ces infiltrations ne sont pas d'ordre accidentel. »



Il résulte de la mise en perspective de ces différents éléments que l'acquéreur était, au jour de la vente informé de l'existence d'une condensation; que toutefois, si le vice existait donc en germe à cette date, d'une part, il ne connaissait pas la réalité du désordre, lequel n'est apparu qu'après les intempéries de mois de novembre 2014; d'autre part et quand bien même il connaissait l' absence de vide sanitaire, le vice en résultant n'était pas apparent dès lorsqu'il n'en connaissait pas les conséquences en termes de manifestations des désordres tels qu'ils se sont ensuite révélés, l'absence d'un vide sanitaire qui peut être à l'origine d'une certaine humidité n'étant pas nécessairement à l'origine des désordres de l'ampleur de ceux constatés. Enfin, la cause des désordres est donc structurelle et non accidentelle pour tenir du mode constructif.









M [Z] n'oppose, pour sa part, aucun élément technique sérieux sur les conclusions de ce rapport; il ne fait état, pour contester l'origine des infiltrations, que de la survenance du dégat des eaux dans son lot au niveau de l'alimentation en eau froide de sa douche qui a été réparé par une intervention de son plombier (facturée 400€) , qui selon M [Z] lui même, n'a endommagé que le plafond de la salle de bains de M [E] et ne peut donc être à l'origine des désordres structurels relevés par le rapport du 8 décembre 2014.



Il sera donc considéré que le vice résultant de cette situation d'infiltrations atteignant la structure même de l'immeuble dont l'origine n'est pas contestable existait avant la vente ; qu'il s'agissait bien d'un vice caché; que vu son ampleur, le caractère 'détrempé' du mur du fond du rez de chaussée, les phénomènes de ruissellements le long des murs et les attaques de la structure avec des poutres fortement oxydées, il rend le bien impropre à son usage ou en diminue tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix.

La résolution de la vente, et non la nullité comme improprement demandée par M [E], sera donc prononcée avec les conséquences de droit en termes de restitution du bien et du prix ainsi que de ses accessoires.



En revanche, la bonne foi se présumant et aucun élément ne venant démontrer que le vendeur connaissait le vice même s'il connaissait, lui aussi, l'absence de vide sanitaire, il ne pourra donc pas être considéré comme de mauvaise foi et la demande de dommages et intérêts de M [E] sera rejetée.



Le jugement sera donc infirmé.



Vu les articles 696 et suivants du Code de Procédure Civile .

La succombance de M [Z] sur la garantie des vices cachés et la résolution de la vente prive de fondement ses demandes au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile.









PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,





Infirme le jugement et statuant à nouveau :



Déclare nul le constat d'huissier dressé le 17 juin 2014,



Dit que l'appartement vendu aux termes de l'acte du 25 avril 2014 par M. [Z] à M [E] est affecté d'un vice caché et qu' il n'y a pas au contrat de clause d'excusion de la garantie des vices cachés du vendeur applicable,



En conséquence, prononce la résolution de la vente du 25 avril 2014 relative au lot 1, appartement duplex de type deux, occupant le rez de chaussée et l'étage 1 avec les 378/1000èmes des parties communes générales de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 9], cadastré section [Cadastre 5], lieudit, [Adresse 4] pour une contenance de 1 are 378 centiares et ordonne d'une part, la restitution du bien et d'autre part, la restitution du prix de 100'000 €, outre le paiement par M [Z] à M [E] des frais induits par la vente soit, 8252,32 euros,



Dit que la présente décision sera publiée à la conservation des hypothèques,



Rejette la demande de dommages et intérêts de M. [E] pour 30 000€,

















Condamne M. [Z] à payer à M.[E] la somme de 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette les demandes plus amples,



Condamne M. [Z] aux dépens et en ordonne la distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile



 







LE GREFFIER LE PRESIDENT