Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 6 — 24 novembre 2017

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 6



ARRET DU 24 NOVEMBRE 2017



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 16/08989



Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Janvier 2016 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 14/03824





APPELANTS

 

Monsieur [L] [R]

Date et lieu de naissance non transmis

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représenté par Me Isabelle DELMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1647



Madame [B] [G]

Date et lieu de naissance non transmis

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Isabelle DELMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1647



SCI AES ART ET COMMUNICATION

RCS non transmis

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Me Isabelle DELMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1647







INTIMEE 



CAISSE RÉGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD MIDI-PYRENEES 

RCS ALBI 444 953 830 

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 3]

[Localité 3]



Représentée par Me Jean-François JOSSERAND, avocat au barreau de PARIS, toque : A0944

Ayant pour avocat plaidant Maître Messaline LESOBRE, avocat au barreau de PARIS, toque : C2537









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 09 Octobre 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Françoise CHANDELON, Présidente de chambre

Madame Pascale GUESDON, Conseiller 

Madame Christine SOUDRY, Conseiller

qui en ont délibéré





Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions de l'article 785 du Code de Procédure Civile.

 



Greffier, lors des débats : Mme Josélita COQUIN



ARRET :



- Contradictoire,

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Françoise CHANDELON, présidente et par Madame Josélita COQUIN, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 











Le 1er février 2002, la Caisse régionale de Crédit agricole Mutuel Quercy Rouergue a accordé à la SCI AEC Art et communication un prêt d'un montant de 375.000 euros sur une durée de 144 mois en vue de l'acquisition d'un bâtiment à usage professionnel à Ivry sur Seine.



Ce prêt était notamment garanti par la caution solidaire des cinq associés de la SCI, société dont M. [R] et Mme [G] détenaient 71% des parts, par l'inscription d'un privilège de prêteur de deniers sur l'immeuble objet de l'acquisition et par le nantissement de produits d'assurance Predica.



Par acte du 9 septembre 2008, la SCI AEC Art et communication a procédé à la division du bien acquis en plusieurs lots afin de les vendre : d'une part, les lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] et lots [Cadastre 3] et [Cadastre 4] sur la parcelle figurant au cadastre de la commune [Localité 2] sous la désignation section I n°[Cadastre 5] lieudit « [Adresse 2] » pour une contenance de 9 a 29 ca et d'autre part, une parcelle figurant au cadastre de la commune [Localité 2] sous la désignation section I n°[Cadastre 6] lieudit « [Adresse 2] » pour une contenance de 5 a 96 ca.



Le 25 juillet 2008, la société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD MIDI PYRENEES (CRCAM NORD MIDI PYRENEES) a informé M.[R] et Mme [G] qu'un avis favorable avait été émis, le 24 juillet 2008, par le comité des prêts de la caisse régionale à leur demande de prêt relais destiné à financer l'acquisition d'une maison d'habitation sise [Adresse 4].



C'est dans ces conditions que selon offre du même jour acceptée le 19 août 2008, la société CRCAM NORD MIDI PYRENEES a accordé à M. [R] et Mme [G] un prêt relais d'un montant de 375.000 euros au taux de 5,2 % sur une durée de 12 mois en vue de l'acquisition de ce pavillon et de la réalisation de travaux dans ce bien.

Le 30 août 2008, M. [R] et Mme [G] ont fait l'acquisition dudit bien immobilier à CHELLES au prix de 250.000 euros.



Le 12 novembre 2008, la société CRCAM NORD MIDI PYRENEES a adressé un courrier à la SCI AEC Art et communication par lequel elle indiquait confirmer que le comité des prêts de la Caisse régionale, dans sa séance du 24 juillet 2008, avait émis un avis favorable à la demande de mainlevée partielle de garantie, sans remboursement du prêt, concernant la vente du lot cadastré section I numéro [Cadastre 5].



Le 4 décembre 2008, la société CRCAM NORD MIDI PYRENEES a indiqué au notaire chargé de la vente du lot cadastré section I numéro [Cadastre 5] qu'elle consentait à la mainlevée partielle de son « inscription hypothécaire '' malgré l'absence de publicité de la garantie à condition que le prêt soit soldé, ce qui correspondait au remboursement d'une somme de 394.556,10 euros.



Le 12 décembre 2008, la SCI AEC Art et communication a vendu les lots 1 et 3 d'une part, et 2 et 4 d'autre part, cadastrés section I numéro [Cadastre 5] et issus de la division de la parcelle cadastrée section I numéro 167, aux prix respectifs de 369.200 euros et 230.800 euros.



La vente de la parcelle cadastrée section I numéro [Cadastre 6] n'a pas pu se faire et la SCI AEC Art et communication en est restée propriétaire.



Le prêt consenti à la SCI AEC Art et communication a entièrement été remboursé le 9 février 2009.



M. [R] et Mme [G], n'ayant que partiellement remboursé leur prêt relais à son échéance, ont souscrit un prêt à la consommation pour un montant de 20.000 euros le 7 septembre 2009 et un second prêt relais le 8 septembre 2009 pour un montant de 245.000 euros pour une durée de douze mois.



Le 19 septembre 2009, ils ont procédé à la vente d'un bien immobilier sis [Adresse 5] pour un montant de 130.000 euros totalement affecté au remboursement des dettes contractées auprès de la société CRCAM NORD MIDI PYRENEES .



Le 6 novembre 2012, ils ont contracté un troisième prêt relais d'un montant de 237.000 euros pour une durée de deux ans.



Le 13 septembre 2013, M. [R] et Mme [G] ont procédé à la vente du bien sis [Adresse 4] pour un montant de 130.000 euros sans toutefois parvenir à solder totalement le prêt relais.



Par acte d'huissier du 4 avril 2013, M. [R], Mme [G] et la SCI AEC Art et communication ont fait assigner la société CRCAM en responsabilité devant le tribunal de grande instance de PARIS.



Par jugement du 20 janvier 2016, le tribunal de grande instance de PARIS a:



- rejeté les dernandes formées par M. [R], Mme [G] et la SCI AEC Art et communication,

- condamné M. [R], Mme [G] et la SCI AEC Art et communication aux entiers dépens,

- condamné M. [R], Mme [G] et la SCI AEC Art et communication à payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civi1e à la société CRCAM NORD MIDI PYRENEES.







M. [R], Mme [G] et la SCI AEC Art et communication ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 18 avril 2016.



Dans leurs écritures du 13 juillet 2016, M. [R], Mme [G] et la SCI AEC Art et communication demandent à la cour de :

- infirmer le jugement attaqué,

- condamner la CRCAM NORD MIDI PYRENEES à verser à M. [R] et Mme [G] une somme de 100.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du non-respect de son engagement contractuel outre une somme de 375.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du manquement de la banque à son devoir de mise en garde,

- condamner la CRCAM NORD MIDI PYRENEES à verser à M. [R] et Mme [G] une somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.



A l'appui, ils invoquent :

- que la CRCAM NORD MIDI PYRENEES en ne respectant pas l'engagement contractuel pris auprès de la SCI AEC Art et communication de ne pas solliciter le remboursement intégral du prêt de 375.000 euros lors de la vente des deux premiers lots a commis une faute engageant sa responsabilité à l'égard de M. [R] et Mme [G] ; qu'en effet, ces derniers ont souscrit un prêt relais sur la base de cet engagement pour l'achat d'une maison d'habitation en prévoyant que le remboursement de ce prêt relais serait effectué avec les fonds résultant de la vente des deux premiers lots ;

- que ce manquement de la part de la banque les a contraints à contracter d'autres crédits, à vendre leurs deux biens immobiliers et à utiliser l'intégralité de leur épargne pour tenter en vain d'apurer leur dette de remboursement du crédit relais,

- qu'en outre, la CRCAM a multiplié les prélèvements à hauteur d'une somme de 26.588,18 euros sous couverts d'intérêts de retard,

- que la banque a par ailleurs manqué à son obligation de mise en garde ; que cette obligation, s'agissant d'un prêt relais, est spécifique dans la mesure où le caractère excessif du crédit est lié à la valeur du bien et à sa faculté de revente rapide ; que l'emprunteur est considéré comme non averti si pour lui, il s'agit de la première opération de ce type, ce qui était leur cas ; que la banque n'a pas sollicité d'estimation immobilière du bien sis à [Localité 2] ; qu'elle a mal estimé sa faculté de revente rapide puisque le bien n'est toujours pas vendu ; qu'elle ne les a pas alertés sur le risque de ne pas pouvoir vendre le bien dans le délai du crédit relais ; que leurs facultés contributives ne leur permettaient pas de faire face à ce risque financier.



Par conclusions du 12 septembre 2016, la CRCAM NORD MIDI PYRENEES prétend au rejet de l'ensemble des demandes adverses et à la confirmation du jugement attaqué en toutes ses dispositions. Elle réclame en outre la condamnation de M. [R] et de Mme [G] à lui régler une somme de 3.500 euros au titre de ses frais irrépétibles et à supporter les dépens.



En défense, elle soutient que :

- la conclusion du prêt relais n'était pas liée à l'absence de remboursement du prêt accordé à la SCI AEC Art et communication,

- si dans un premier temps, elle a accepté d'attendre la vente du dernier lot de la SCI AEC Art et communication pour solliciter le remboursement de son prêt, c'était à la condition de conserver les cautions de tous les associés ; or ces derniers se sont opposés à rester dans les liens de leur engagement de caution pour permettre à M. [R] et Mme [G] d'acquérir un bien immobilier,

- sa demande de remboursement du prêt n'était pas fautive puisque le contrat de prêt prévoyait que le prêt deviendrait totalement exigible si le bien donné en garantie était aliéné en partie ou en totalité,

- elle n'était pas obligée de suivre l'avis du comité des prêts et cet avis n'avait aucun caractère contractuel,

- elle n'était tenue d'aucun devoir de mise en garde dès lors que M. [R] et Mme [G] avaient la qualité d'emprunteurs avertis ; qu'en outre, sa responsabilité ne serait susceptible d'être engagée que si l'opération financée avait été dépourvue de viabilité ; or accordant à M. [R] et Mme [G] un prêt relais de 345.000 euros alors que le bien de la SCI AEC Art et communication dont ils détenaient 71% des parts était estimé à 1.800.000 euros, l'opération était parfaitement viable d'autant plus que la vente des deux premiers lots a été faite au prix de 600.000 euros ; que la situation financière des appelants leur permettait de faire face à l'opération ;

- que le préjudice invoqué par les appelants résulte en réalité de l'impossibilité de vendre le troisième lot en raison de la rétractation de l'acquéreur trouvé et d'une condition de dépollution industrielle ; que par ailleurs, les appelants ont fait une mauvaise opération en acquérant le bien immobilier acquis à [Localité 4] au prix de 276.000 euros dans lequel des travaux d'un montant de 98.300 euros devaient être réalisés alors qu'en raison de la mauvaise réalisation de ces travaux, le bien a été revendu à perte au mois de septembre 2013 à un prix de 130.000 euros ;

- M. [R] et Mme [G] ne démontrent pas que des frais auraient été indûment prélevés et ne justifient pas du montant de 100.000 euros de dommages et intérêts qu'ils réclament.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2017.





MOTIFS





Sur le manquement de la banque à son engagement de ne pas solliciter le remboursement du prêt contracté par la SCI AEC Art et communication 



Considérant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ;



Considérant qu'en l'espèce, M. [R] et Mme [G] se prévalent du non-respect de l'engagement pris par la CRCAM NORD MIDI PYRENEES à l'égard de la SCI AEC Art et communication de ne pas solliciter le remboursement du prêt contracté par cette dernière lors de la vente des lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] d'une part, et [Cadastre 3] et [Cadastre 4] d'autre part, sur la parcelle cadastrée section I numéro [Cadastre 5] ;



Considérant tout d'abord que la seule lettre de la CRCAM NORD MIDI PYRENEES datée du 12 novembre 2008 apportant à la SCI AEC Art et communication la confirmation de ce que le comité des prêts de la caisse avait émis, dans sa séance du 24 juillet 2008, un avis favorable à la demande de mainlevée partielle de garantie sans remboursement du prêt concernant la vente du lot cadastré section I numéro [Cadastre 5] ne saurait valoir accord contractuel ferme et définitif de la part de la CRCAM NORD MIDI PYRENEES alors que par cette lettre, la CRCAM NORD MIDI PYRENEES se contente de relayer l'avis de son comité des prêts sur une demande de la SCI AEC Art et communication de mainlevée partielle de garantie ; qu'ensuite, M. [R] et Mme [G] ne démontrent pas que la conclusion du prêt relais pour l'acquisition d'une maison d'habitation sise [Adresse 4] était subordonnée à l'absence de remboursement par la SCI AEC Art et communication de son prêt lors de la vente des lots [Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 2] et [Cadastre 4] sur la parcelle cadastrée section I numéro [Cadastre 5] ; que le seul fait que le comité des prêts de la CRCAM NORD MIDI PYRENEES ait émis un avis, au cours d'une même séance du 24 juillet 2008, à la fois sur la demande de prêt relais de M. [R] et Mme [G] et sur la demande de mainlevée partielle de garantie sans remboursement de prêt en faveur de la SCI AEC Art et communication pour faciliter la vente des lots ne suffit pas à établir le lien entre les deux opérations ; qu'en effet, si le prêt relais contracté par M. [R] et Mme [G] a nécessairement été conclu dans l'attente de la vente d'un bien immobilier, rien n'indique que la vente attendue était nécessairement et exclusivement celle des lots situés sur la parcelle cadastrée section I numéro [Cadastre 5] et non également celle de la parcelle cadastrée section I numéro [Cadastre 6] ; qu'il sera relevé à cet égard que pour appuyer leur demande de dommages et intérêts à l'encontre de la banque pour manquement à son devoir de mise en garde, ils se prévalent de l'absence d'avertissement quant au caractère excessif du crédit par rapport à la valeur de l'ensemble immobilier situé sur les deux parcelles cadastrées section I numérosn173 et [Cadastre 6], en l'absence de toute estimation de celui-ci, et aux difficultés susceptibles de survenir pour sa revente ; 



Considérant qu'en l'absence de faute contractuelle de la CRCAM NORD MIDI PYRENEES susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle à l'égard de M. [R] et Mme [G] ainsi que de tout lien de causalité entre la faute alléguée et la conclusion du crédit relais litigieux à l'origine des dommages dont ils se prévalent, c'est à juste titre que les premiers juges ont rejeté leur demande de dommages et intérêts ;





Sur le manquement de la banque à son devoir de mise en garde



Considérant que la banque est tenue de mettre en garde l'emprunteur au regard de ses capacités financières et des risques d'endettement nés de l'octroi du prêt, sauf si le prêt est adapté à ses capacités financières ;



Considérant qu'il appartient à l'emprunteur, qui invoque un manquement de la banque à son obligation de mise en garde, de rapporter la preuve des conditions d'existence de celle-ci ; qu'ainsi l'emprunteur doit démontrer l'existence d'un risque qui conditionne l'existence du devoir de mise en garde du banquier ;



Considérant qu'il sera à titre préliminaire relevé que la conclusion d'un prêt relais ne constitue pas en elle-même pour l'emprunteur un risque excessif d'endettement ;



Considérant qu'en l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats qu'en 2007, M.[R] a perçu des revenus de 8 511 euros et Mme [G] des revenus de 38 586 euros; qu'au moment de la conclusion du contrat litigieux, ils étaient propriétaires d'une maison d'habitation à CHELLES d'une valeur de 230 000 euros pour l'acquisition de laquelle ils avaient contracté en 2004 deux crédits immobilier d'un montant total de 93 000 euros au titre desquels ils s'acquittaient de mensualités d'un montant total d'environ 700 euros ; que s'ils étaient en outre débiteurs de mensualités de crédits à la consommation et de deux crédits auprès de la CRCAM NORD MIDI PYRENEES d'un montant total de 2049 euros, ils disposaient d'une épargne de plus de 87 000 euros ; qu'ils détenaient par ailleurs 71 % des parts de la SCI AEC Art et communication qui était propriétaire d'un immeuble estimé à 1 800 000 euros ; qu'alors que la charge de la preuve du risque allégué leur incombe, M. [R] et Mme [G] ne démontrent nullement qu'au moment de la conclusion du prêt relais, l'opération n'était pas viable ou encore que l'estimation réalisée par l'agence immobilière CASANOVA Immobilier telle qu'elle ressort du mandat de vente produit était erronée ;



Considérant qu'au regard de ces éléments, la conclusion d'un prêt relais de 375 000 euros dans l'attente de la vente d'un bien estimé à 1 800 000 euros ne présentait pas un risque d'endettement excessif pour M. [R] et Mme [G] de sorte qu'aucun devoir de mise en garde n'incombait à la banque ;



Considérant qu'en conséquence, c'est à bon droit que les premiers juges ont écarté la demande de dommages et intérêts formée à ce titre par [R] et Mme [G] ;





Sur le manquement de la banque à son obligation d'exécuter les contrats de crédits et les conventions de compte conclus 



Considérant que M. [R] et Mme [G] reprochent encore à la CRCAM NORD MIDI PYRENEES d'avoir multiplié les prélèvements à hauteur d'une somme de 26.588,18 euros sous couverts d'intérêts de retard ; que toutefois ils ne forment aucune demande de dommages et intérêts de ce chef dans le dispositif de leurs conclusions qui seul saisit la cour; 

Sur les demandes annexes



Considérant que M. [R] et Mme [G] succombent à l'instance ; qu'ils seront condamnés à en supporter les entiers dépens ; qu'ils seront également condamnés à verser à la CRCAM NORD MIDI PYRENEES une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'ils seront déboutés de la demande formée de ce chef ;







PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 20 janvier 2016 en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant, 



Condamne M. [R] et Mme [G] à verser à la CRCAM NORD MIDI PYRENEES une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Les déboute de la demande qu'ils ont formée de ce chef ;



Condamne M. [R] et Mme [G] aux entiers dépens d'appel.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT