Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 5 janvier 2021

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 05 JANVIER 2021

A.D.A.S.

N°2021/ 3













N° RG 17/19739 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BBNIS







[N] [Y] [U] [T] [F]

[S] [X] [V] [A] [C]

[G] [Z] [C]

[M] [A] [Y] [C]

[D] [L] [R]





C/



[J] [O] [E] épouse [B]

[H] [P]





























Copie exécutoire délivrée le :

à :





Me Philippe BRUZZO

Me Alexandra BOISRAME

Me Emmanuel LAMBREY

Me Philippe KLEIN





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 05 Octobre 2017 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 15/06763.





APPELANTS



Monsieur [N] [Y] [U] [T] [F]

né le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 18] ([Localité 18]), 

demeurant [Adresse 17]

et

Monsieur [S] [X] [V] [A] [C]

né le [Date naissance 7] 1959 à [Localité 19] ([Localité 19]), 

demeurant [Adresse 6]



ensemble représentés par Me Philippe BRUZZO de l'AARPI AARPI BRUZZO / DUBUCQ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

et assistés et plaidant par Me François PONTHIEU de la SELARL PONTHIEU AVOCAT, avocat au barreau de MARSEILLE



Monsieur [G] [Z] [C]

né le [Date naissance 5] 1977 à [Localité 16] ([Localité 16]), 

demeurant [Adresse 13]

et

Monsieur [M] [A] [Y] [C]

né le [Date naissance 1] 1985 à [Localité 14] ([Localité 14]), 

demeurant [Adresse 12]

et

Madame [D] [L] [R]

née le [Date naissance 3] 1952 à [Localité 16] ([Localité 16]), 

demeurant [Adresse 4]



ensemble représentés par Me Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMES



Madame [J] [O] [E] épouse [B]

née le [Date naissance 8] 1942 à [Localité 14] (13), 

demeurant [Adresse 9]



représentée et plaidant par Me Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



Maître [H] [P], 

demeurant [Adresse 10]



représentée par Me Philippe KLEIN de la SCP SCP RIBON KLEIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Novembre 2020 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier BRUE, Président, et Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, chargés du rapport.



Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.





Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Mme Danielle DEMONT, Conseiller





Greffier lors des débats : M. Rudy LESSI.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2021.





ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2021.



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





























































Expose :



Vu le jugement rendu par le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence le 5 octobre 2017, ayant statué ainsi qu'il suit :

- dit que le compromis de vente du 23 juin 2014 est caduc et en conséquence, rejette les demandes de M. [M] [Y] [C], [S] [C], [N] [F]

- les condamne solidairement à verser à Mme [E] la somme de 16'000 € correspondant au dépôt de garantie déposé entre les mains de la société de notaires [P] Theus,

- les condamne solidairement à la somme de 2000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, avec exécution provisoire.



Appel de cette décision a été relevé le 31 octobre 2017 par ces derniers.



[M] [Y] [C] est décédé en cours d'instance; ses ayant droits sont intervenus volontairement à l'instance, à savoir, [G] [C], [M] [A] [C] et [D] [R] et ils se sont désistés de l'appel de leur auteur.



[S] [C] et [N] [F], qui maintiennent l'appel, demandent à la cour aux termes de leurs conclusions des 24 et 26 novembre 2020 de :

- constater en application du compromis de vente qu'aucune mise en demeure de signer le pouvait intervenir sans réalisation de toutes les conditions suspensives,

- que la condition numéro 5 étant rédigée au profit des acquéreurs, seuls ceux-ci pouvaient s'en prévaloir,

- infirmer le jugement,

- constater que la régularisation de la vente emportera renonciation à la réalisation des conditions suspensives qui ne l'auraient pas été,

- constater qu'en ne demandant pas la caducité du compromis pour non paiement de l'intégralité du dépôt de garantie dans un délai raisonnable après sa signature Mme [E] a renoncé à s'en prévaloir, qu'elle a également renoncé à se prévaloir de la caducité pour non paiement de l'intégralité du dépôt de garantie, ayant fait délivrer sommation aux acquéreurs pour réitérer l'acte de vente au 16 septembre en visant expressément le défaut de versement de l'un des acquéreurs, qu'elle a encore renoncé à la caducité du compromis en indiquant à la sommation de comparaître : « dire que toutes les conditions suspensives ont été réalisées en leur temps et heure hormis la condition suspensive liée à la servitude »,

- constater qu'en invoquant la caducité par pure opportunité à l'occasion de la présente procédure, Mme [E] a manqué à son obligation de bonne foi,

- prendre acte de ce qu'ils ont consigné la totalité du prix de vente avant la date des plaidoiries,

- en application des articles 1583 et 1589 du Code civil, dire que la vente parfaite au prix principal de 480'000 € sans recourir à un prêt et dire que l'arrêt vaudra vente et sera publié à la publicité foncière ou à défaut, désigner un notaire pour procéder à la vente et se faire remettre les sommes consignées,

- dire que la somme de 16'000 € sera déduite du prix de la vente,

- ordonner la réalisation forcée de la vente,

- très subsidiairement, ordonner le remboursement par Mme [E] de la somme de 16'000 €, le vendeur étant seul responsable du retard pris pour la réitération de l'acte authentique,

- condamner Mme [E] à leur verser par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile la somme de 6000 € ainsi qu'aux dépens.







Mme [J] [E] demande, dans ses conclusion du 26 octobre 2020, de :

- dire que le compromis de vente du 23 juin 2014 prévoyait diverses conditions suspensives, notamment le versement d'un dépôt de garantie de 24'000 €, la constitution d'une servitude de passage, le versement du prix et des frais de l'acte authentique au plus tard le 25 août 2014 ainsi que la régularisation de la vente par le notaire qui devait intervenir le 25 août 2014,

- dire que par acte du septembre 2015, elle a sommé les acquéreurs de comparaître à la date du 16 septembre 2015 à 10:00 pour réitérer le compromis, à défaut de quoi les accords deviendraient caducs,

- dire qu'elle leur a encore accordé un délai expirant au 30 septembre 2015, à défaut de quoi les accords deviendraient caducs sans qu'il soit nécessaire de délivrer une nouvelle sommation; qu'à cette date, le versement du dépôt de garantie n'était pas effectué, la servitude de passage n'était pas constituée alors que les acquéreurs n'y avaient pas renoncé, et le versement du prix et des frais de l'acte authentique n'étaient pas effectués; que par suite, le dépôt de garantie devait être acquis au vendeur, la non réitération venant du fait de l'acquéreur,

- en conséquence, dire la vente caduque ou à tout le moins, résolue,

- condamner conjointement et solidairement [S] [C] et [N] [F] à lui verser la somme de 24'000 € correspondant au montant du dépôt de garantie et à défaut, la somme de 16'000 € correspondant à celles effectivement déposée chez le notaire,

- rejeter toutes les demandes des appelants,

- condamner les appelants à lui verser la somme de 13'500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens.



Me [P] a conclu le 24 avril 2018, faisant connaître qu'il s'en rapportait la justice et qu'il convenait de condamner tout succombant à lui payer la somme de 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



L'ordonnance de clôture a été prise le 30 novembre 2020 .





Motifs



Il convient, en premier lieu, de constater le désistement de [G] [C], [M] [A] [C] et [D] [R] comme venant aux droits de [M] [I] [C].



Sur le fond, que Mme [E], venderesse, a signé un compromis de vente avec [M] [Y] [C], [S] [C], [N] [F] le 23 juin 2014, portant sur des biens et droits immobiliers situés à [Localité 14] moyennant un prix de 480'000 €. 



Les acquéreurs devaient verser au titre du dépôt de garantie la somme de 24'000 € au plus tard dans les 15 jours de l'acte et à peine de caducité, ce versement étant expressément stipulé au titre des conditions suspensives. 

Parmi ces conditions suspensives, figurait également une condition tenant à la constitution d'une servitude de passage sur les parcelles cadastrées [Cadastre 15] et [Cadastre 11] au profit des parcelles vendues.



La réitération de la vente devait intervenir au plus tard le 25 août 2014 .



Mme [E] a délivré sommation de comparaître chez le notaire le 8 septembre 2015 pour le 16 septembre 2015. 

À cette date, était dressé un procès-verbal de carence dans lequel le vendeur acceptait néanmoins de reporter les effets de ce procès-verbal au 30 septembre 2015, mais à ce jour, la vente n'était toujours pas régularisée.



Le présent litige a été introduit par les acquéreurs, demandant la vente forcée, au terme d'une assignation du 17 novembre 2015.



Le compromis de vente prévoit, relativement à la condition suspensive de constitution de servitude que cette condition est stipulée dans le seul intérêt de l'acheteur; que la vente devra être régularisée dans les 15 jours de la réalisation des conditions suspensives et au plus tard le 25 août 2014 ; que si la non réitération de la vente dans le délai prévu est dû au fait de l'acquéreur, le dépôt de garantie sera automatiquement acquis au vendeur ; que par ailleurs, à défaut de réalisation de l'une des conditions suspensives, la vente est caduque et les parties sont déliées de leurs engagements, le dépôt de garantie étant acquis au vendeur si l'acte n'est pas réalisé du fait de l'acquéreur.



L'acte prévoyant donc que la constitution de la servitude est consentie dans l'intérêt de l'acheteur, seul, celui-ci peut donc s'en prévaloir ou y renoncer et Mme [E], venderesse, est mal fondée à s'en prévaloir au titre de sa demande de caducité.





La caducité est par ailleurs également opposée aux acquéreurs à raison du non paiement de l'intégralité de la somme prévue à titre de dépot de garantie.



Il sera à cet égard relevé que les acquéreurs s'étaient contractuellement engagés à verser la somme de 24'000 € au plus tard dans les 15 jours de la signature du compromis à peine de caducité et qu'il n'est pas contesté qu'ils n'ont versé que celle de 16'000 €.



Il ne saurait être utilement invoqué par les appelants : 

- ni que les parties avaient convenu verbalement de ne pas avoir à verser le solde tant que la servitude n'était pas acquise, aucun élément ne venant, en effet, démontrer la réalité d'un tel accord,

- ni que la somme de 16 000€ a été versée avant la signature du compromis les 22 et 23 avril 2014, ce qui est sans incidence,

- ni que Mme [E] aurait renoncé à se prévaloir de la non réalisation de cette condition, ce qui d'une part, contredit le fait par ailleurs soutenu que Mme [J] [E] aurait accepté de ne voir verser que la somme de 16 000€ jusqu'à la réception de l'information relative à la constitution de la servitude de passage et ce qui d'autre part, ne peut se déduire des termes de la sommation de comparaître ou du procès verbal de carence, les observations y consignées devant être considérées comme exprimant bien plutôt la seule volonté du vendeur de ne pas attendre au delà des dates des 16 et 30 septembre 2015 la constitution de la servitude pour mettre fin aux accords liant les parties, étant, en outre, considéré :

*que les conditions suspensives visées dans ces actes comme supposées réalisées n'y sont précisément pas citées et que l'avant contrat du 23 juin 2014 en avait prévu 11, de nature et portée fort diverses, de sorte que le visa général par la sommation ou le procès verbal de carence de 'toutes les conditions suspensives réalisées'ne peut s'interpréter comme une renonciation non équivoque à celle relative au versement du dépôt de garantie, 

* et que le visa final à la sommation d'un reversement du dépot de garantie aux seuls [S] et [Y] [C] qui en avaient acquitté une part ainsi que le seul fait que le caractère incomplet du paiement n'ait pas alors été évoqué par le vendeur ou son notaire ne peuvent, non plus, constituer la renonciation non équivoque exigée,

- ni que le vendeur aurait fait preuve de mauvaise foi en invoquant tardivement la caducité, étant rappelé qu'en droit, la bonne foi se présume; qu'en l'espèce, le fait de s'être prévalu de la non réalisation de la condition, notamment par le courrier officiel du conseil du vendeur du 17 novembre 2015 ne saurait constituer une évocation tardive vu par ailleurs, les vaines tentatives du vendeur d'organiser la vente au delà de la date du 25 août, portée à l'acte, et vu la proposition qu'il a spontanément faite de repousser les effets du procès verbal de carence au 30 septembre manifestant ainsi une volonté de favoriser la vente .



Il en résulte, vu les dispositions du compromis, en sa page 14, au titre de la ' réalisation des conditions suspensives' et notamment la non exigence préalable d'une mise en demeure ou d'une 'autre formalité quelconque', que les acquéreurs ne s'étant pas, à l'issue du nouveau délai consenti, mis en mesure de réitérer la cession et n'ayant donc pas satisfait à cette condition suspensive, la vente était automatiquement caduque.



La demande de caducité de Mme [E] sera donc jugée bien-fondée sur ce seul moyen.



Les appelants seront, en conséquence, déboutés des fins de leur recours et le jugement sera confirmé, sauf à le réformer sur le montant de la condamnation au titre du paiement du dépôt de garantie qui sera fixée à 24'000 €, la condamnation des acquéreurs de ce chef étant la conséquence des dispositions du contrat et la demande de remboursement de la somme de 16 000€ des consorts [C] [F] étant rejetée.



Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile.























PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,



Constate le désistement de [G] [C], [M] [A] [C], [D] [R],



Déboute [S] [C] et [N] [F] des fins de leur recours et confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ses dispositions sur la condamnation au titre de la somme correspondant au montant du dépôt de garantie et statuant à nouveau de ce chef:



Condamne in solidum [S] [C] et [N] [F] à verser à Mme [J] [E] la somme de 24'000 €,



y ajoutant :



Condamne in solidum [S] [C] et [N] [F] à verser par application de l'article 700 du code de procédure civile, à Mme [J] [E] la somme de 2000€, outre celle de 1000€ à Me [P],



Rejette les demandes plus amples,

 

Condamne in solidum [S] [C] et [N] [F] aux dépens et en ordonne la distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIERLE PRESIDENT