Cour de Cassation · civ3 — 21 septembre 2022

CIV. 3
 
 VB
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 21 septembre 2022
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 Mme TEILLER, président
 
 
 
 Décision n° 10438 F
 
 Pourvoi n° Q 21-19.785 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 SEPTEMBRE 2022
 
 La société JTA, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 4], représentée par M. [N] [B], agissant en qualité de gérant, administrateur, a formé le pourvoi n° Q 21-19.785 contre l'arrêt rendu le 20 mai 2021 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige l'opposant :
 
 1°/ à la société d'Aménagement et de développement des villes du Val-de-Marne (SADEV), société anonyme, dont le siège est [Adresse 3],
 
 2°/ à la direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne, dont le siège est [Adresse 1],
 
 défenderesses à la cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société JTA, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société d'Aménagement et de développement des villes du Val-de-Marne, après débats en l'audience publique du 5 juillet 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Letoureur, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société JTA aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille vingt-deux, signé par Mme Teiller, président et par Mme Besse, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt. MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société JTA
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 La SCI JTA fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 1.902.362 euros l'indemnité due par la SADEV 94 à la SCI JTA se décomposant comme suit : -indemnité principale : 1.588.716 euros ; -indemnité de remploi : 159.872 euros ; -indemnité pour perte de revenus locatifs : 153.774 euros ;
 
 Alors, d'une part, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que comme le rappelle l'arrêt, en cause d'appel, la SCI JTA faisait valoir que « les 455m² de terrain nu font partie d'un ensemble, la parcelle AS [Cadastre 2] qui s'étend sur 1 502 m², ainsi et contrairement à ce qu'affirme le premier juge, le terrain nu constituerait plus que 23% de la superficie totale de la parcelle » ; que nul ne disconvenait que l'expropriation portait, en particulier, sur l'ensemble de la parcelle AS [Cadastre 2] ; qu'en retenant, d'office, et sans provoquer préalablement les explications des parties à cet égard, que « toutefois, cet argument ne peut prospérer du fait que l'opération d'expropriation ne porte pas sur l'ensemble de la parcelle AS [Cadastre 2] mais uniquement sur les surfaces bâties et sur les 455 m² de terrain nu selon les certificats de mesurage établis le 29 avril 2019 par M. [O] [Z], géomètre-expert. Aussi, le juge de l'expropriation n'a pas à prendre en compte des éléments extérieurs à la parcelle expropriée pour déterminer la méthode à retenir », la Cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction, violant ainsi l'article 16 du code de procédure civile ;
 
 Alors, d'autre part, qu'en retenant que « l'appelante souligne que les 455m² de terrain nu font partie d'un ensemble, la parcelle AS [Cadastre 2] qui s'étend sur 1 502 m², ainsi et contrairement à ce qu'affirme le premier juge, le terrain nu constituerait plus que 23% de la superficie totale de la parcelle. Toutefois, cet argument ne peut prospérer du fait que l'opération d'expropriation ne porte pas sur l'ensemble de la parcelle AS [Cadastre 2] mais uniquement sur les surfaces bâties et sur les 455 m² de terrain nu selon les certificats de mesurage établis le 29 avril 2019 par M. [O] [Z], géomètre-expert. Aussi, le juge de l'expropriation n'a pas à prendre en compte des éléments extérieurs à la parcelle expropriée pour déterminer la méthode à retenir », cependant que les certificats de mesurage établis le 29 avril 2019 par Monsieur [O] [Z], géomètre-expert, ne comportent pas la moindre indication de nature à laisser penser que « l'opération d'expropriation ne porte pas sur l'ensemble de la parcelle AS [Cadastre 2] mais uniquement sur les surfaces bâties et sur les 455 m² de terrain nu », la Cour d'appel a dénaturé ces certificats de mesurage, violant ainsi l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis, ensemble l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 Alors, de troisième part, qu'en retenant que « l'appelante souligne que les 455 m² de terrain nu font partie d'un ensemble, la parcelle AS [Cadastre 2] qui s'étend sur 1 502 m², ainsi et contrairement à ce qu'affirme le premier juge, le terrain nu constituerait plus que 23% de la superficie totale de la parcelle. Toutefois, cet argument ne peut prospérer du fait que l'opération d'expropriation ne porte pas sur l'ensemble de la parcelle AS [Cadastre 2] mais uniquement sur les surfaces bâties et sur les 455 m² de terrain nu selon les certificats de mesurage établis le 29 avril 2019 par M. [O] [Z], géomètre-expert. Aussi, le juge de l'expropriation n'a pas à prendre en compte des éléments extérieurs à la parcelle expropriée pour déterminer la méthode à retenir », quand il résulte des motifs mêmes de l'arrêt, ainsi que des écritures des parties et du Commissaire du gouvernement, que l'expropriation portait, en particulier, sur l'ensemble de la parcelle AS [Cadastre 2] et non simplement sur une partie de celle-ci constituée de ses surfaces bâties et des 455 m2 de terrain nu à usage de parking, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige qui lui était soumis, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile ;
 
 Alors, de quatrième part, qu'en relevant, à l'appui de sa décision, que « aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, ce qui écarte toute prise en compte du terrain libre pour son éventuel potentiel de constructibilité et pour toute utilisation différente de celle constatée au jour de l'ordonnance d' expropriation, soit le 26 janvier 2018 », quand la société JTA ne demandait pas que le terrain de 455 m2 à usage de parking situé sur la parcelle AS [Cadastre 2] soit évalué en tenant compte de son éventuelle utilisation future mais que la perte de ce terrain soit indemnisée, en fonction de ses caractéristiques actuelles, la Cour d'appel, qui s'est déterminée à partir de motifs inopérants, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;
 
 Alors, de cinquième part, qu'en relevant, à l'appui de sa décision, que « la surface de 455 m² est intégrée dans une unité foncière indissociable de 3 parcelles de 1989 m², avec comme indiqué par la SCI JTA un ensemble formant une vaste parcelle… cette surface est comme l'indique la SCI JTA un vaste parking, sécurisé et entièrement aménagé, et non un terrain nu et constitue donc une annexe aux locaux d'activité ; en outre, au regard des réalités l'exploitation des locaux d'activité, il est impératif de conserver l'utilité foncière juridique du site », et « de plus, la consistance des biens s'entend également de la situation d'occupation ; la surface de 455 m² est incluse dans le bail commercial de la société CEDAP qui comprend un ensemble à usage de locaux d'activité, y compris une surface annexe de 455 m², utilisé comme parking par les salariés et la clientèle et cet espace libre est donc un espace annexe et nécessaire à l'utilisation du bâtiment principal, et il permet en outre des manoeuvres nécessaires à l'entreposage chargement/déchargement », cependant que la SCI JTA insistait sur le fait que cette partie de la parcelle AS [Cadastre 2], d'une surface de 455 m2, pouvait être vendue séparément de l'ensemble, sans constater que tel ne serait pas le cas, la Cour d'appel, qui s'est déterminée à partir de motifs inopérants, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;
 
 Alors, de sixième part, qu'en relevant, à l'appui de sa décision, que « au regard de l'occupation des locaux, cette surface annexe, est enfin trop petite pour recevoir une estimation distincte des locaux principaux », sans indiquer en quoi une surface de terrain constructible de 455 m2, qui, selon la SCI JTA, était susceptible d'être vendue séparément de l'ensemble, serait trop petite pour pouvoir être évaluée de façon distincte des locaux principaux, la Cour d'appel, qui s'est déterminée par voie de simple affirmation, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;
 
 Alors, de septième part, que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en considérant que le terrain à usage de parking ne pouvait pas donner lieu à indemnisation, après avoir constaté qu'il avait une surface de 455 m2, représentant 23 % de la superficie totale du terrain, à partir de motifs, n'excluant pas qu'il ait pu faire l'objet d'une cession séparée, qui ne justifient pas qu'il y ait eu lieu d'en faire abstraction, par le choix de la méthode dite « terrain intégré », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;
 
 Alors, de huitième part, que l'indemnité d'expropriation doit être évaluée en tenant compte des accessoires du bien exproprié, qui participent de sa consistance ; qu'il résulte des énonciations de l'arrêt que les parkings implantés sur la parcelle AS [Cadastre 2] étaient utiles, voire nécessaires, à l'exploitation de l'ensemble exproprié, dont ils constituaient les accessoires ; que la SCI JTA faisait valoir qu'à défaut d'en indemniser la perte en appliquant la méthode mixte, revenant à évaluer le terrain sur lequel ils étaient édifiés distinctement du reste de l'emprise, il y avait lieu de retenir une méthode d'évaluation par le nombre d'emplacements de parking ; qu'en écartant l'une et l'autre de ces méthodes, pour retenir la méthode dite « terrain intégré », la Cour d'appel, qui n'a pas indemnisé la perte de ces parkings, pourtant tenus pour des « accessoires » des parties bâties, a violé l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;
 
 Alors, en tout état de cause, de neuvième part, que la perte d'un droit réel donne lieu à indemnisation ; qu'en refusant d'indemniser le préjudice résultant de la perte du terrain à usage de parking de 455 m2, la Cour d'appel a violé l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;
 
 Et alors, en tout état de cause, enfin, que l'indemnisation de l'exproprié doit être raisonnablement en rapport avec la valeur du bien exproprié ; qu'il résulte des énonciations mêmes de l'arrêt que l'indemnisation n'est pas en rapport avec la valeur du bien exproprié puisque la surface de terrain à usage de parking de 455 m2 n'a pas été indemnisée ; qu'en se prononçant ainsi, la Cour d'appel a violé l'article 1° du Premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
 
 SECOND MOYEN DE CASSATION
 
 La SCI JTA fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 1.902.362 euros l'indemnité due par la SADEV 94 à la SCI JTA se décomposant comme suit : -indemnité principale : 1.588.716 euros ; -indemnité de remploi : 159.872 euros ; -indemnité pour perte de revenus locatifs : 153.774 euros ;
 
 Alors, d'une part, qu'un abattement pour occupation n'a lieu d'être pratiqué que si cette occupation a effectivement pour conséquence de diminuer la valeur vénale du bien par rapport à celle qui serait la sienne s'il était libre ; qu'un tel abattement n'étant pas applicable par principe, il ne peut l'être par cela seul que l'exproprié ne justifierait pas de circonstances exceptionnelles conduisant à l'exclure ; qu'en retenant, pour pratiquer un abattement pour occupation commerciale, que « la SCI JTA ne rapporte pas la preuve de circonstances exceptionnelles d'exclure l'application de l'abattement commercial », la Cour d'appel a violé l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;
 
 Alors, d'autre part, qu'en pratiquant un abattement pour occupation commerciale, en retenant que « la SCI JTA ne rapporte pas la preuve de circonstances exceptionnelles d'exclure l'application de l'abattement commercial », cependant que, n'étant pas tenue de pratiquer un tel abattement pour occupation, il lui incombait de rechercher si celui-ci, en l'espèce, était justifié, la Cour d'appel, qui a ainsi méconnu l'étendue de ses pouvoirs, a violé l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;
 
 Alors, encore, qu'en pratiquant un abattement pour occupation commerciale, qui ne s'impose pas au juge de l'expropriation, aux seuls motifs que « la SCI JTA ne rapporte pas la preuve de circonstances exceptionnelles d'exclure l'application de l'abattement commercial », sans relever le moindre motif de nature à établir qu'en l'espèce, l'occupation de l'immeuble exproprié aurait une incidence sur sa valeur, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;
 
 Et alors, enfin, que nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique, et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; que la privation d'un bien doit donner lieu à une indemnisation raisonnablement en rapport avec la valeur du bien ; qu'en pratiquant un abattement pour occupation commerciale sans constater qu'en l'espèce, l'occupation de l'immeuble exproprié aurait eu pour conséquence d'en diminuer la valeur, la Cour d'appel a violé l'article 1° du Premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.