Cour de Cassation · civ3 — 15 décembre 2021

CIV. 3
 
 SG
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 15 décembre 2021
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 Mme TEILLER, président
 
 
 
 Décision n° 10568 F
 
 Pourvoi n° B 20-11.857 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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 DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 DÉCEMBRE 2021
 
 1°/ la société Mary Laure Gastaud, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1] pris en qualité de mandataire liquidateur judiciaire de la société [N] [S],
 
 2°/ la société [N] [S], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], représentée par la société Mary Laure Gastaud, prise en qualité de mandataire liquidateur, dont le siège est [Adresse 1], ont formé le pourvoi n° B 20-11.857 contre l'arrêt rendu le 25 novembre 2019 par la cour d'appel de Nouméa (chambre civile), dans le litige les opposant :
 
 1°/ à la société Fitt, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],
 
 2°/ à la société Unitours Nouvelle-Calédonie, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2],
 
 défenderesses à la cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations écrites de la SCP Lesourd, avocat de la société Mary Laure Gastaud ès qualités, de la société [N] [S], de la SAS Cabinet Colin - Stoclet, avocat de la société Fitt, après débats en l'audience publique du 9 novembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 La société Fitt a formé un pourvoi incident dirigé contre le même arrêt.
 
 1. Il est donné acte à la société Mary Laure Gastaud ès qualités et à la SCI [N] [S] du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Unitours Nouvelle-Calédonie.
 
 2. Il est donné acte à la société Fitt du désistement de son pourvoi incident.
 
 3. Le moyen de cassation du pourvoi principal annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 4. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Mary Laure Gastaud ès qualités, la société [N] [S] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne les sociétés Mary Laure Gastaud ès qualités et [N] [S] à payer la somme de 3 000 euros à la société Fitt, et rejette les autres demandes ;
 
 
 
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille vingt et un.
 
 
 MOYEN ANNEXE à la présente décision
 
 Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Lesourd, avocat aux Conseils, pour les sociétés Mary Laure Gastaud ès qualités et [N] [S].
 
 Il est fait grief à la décision attaquée d'AVOIR débouté la SELARL Gastaud, ès qualités, de sa demande en paiement de charges arriérées dirigée contre la société Fitt ;
 
 AUX MOTIFS QUE « le bail conclu le 17 juillet 2000 a prévu que la société Fitt devrait régler en sus du loyer, « les taxes et charges locatives des parties communes de l'immeuble pour la part incombant au local sus désigné » ; que les parties ont précisé : « Participation aux charges communes : La part des charges communes de l'immeuble incombant au local du premier étage comprend les charges d'eau, d'entretien et de propreté, y compris les charges salariales et sociales de la femme de ménage et les charges d'ordure et d'assainissement. Les charges d'entretien et de fonctionnement de l'ascenseur sont incluses dans les charges communes incombant à la location du 1er étage » ; qu'en dépit des critiques longuement formulées par la société Fitt qui reproche à la bailleresse de ne pas justifier du caractère collectif des charges réclamées ni de leur ventilation entre les différents occupants de l'immeuble, la société SIGC ne donne aucune explication sur les clés de répartition mises en oeuvre dans son relevé de charges au 14 septembre 2015 (annexe n° 23), à savoir : EEC : 29,22 %, ascenseur : 27,85 %, extincteur : 25 %, ménage : 33,33 %, divers : 25 %, gardien : 25 %, eau : 25 % ; que la société SIGC ne mettant pas la cour en mesure de vérifier le bien-fondé de sa demande, celle-ci sera rejetée » ;
 
 ALORS QU'en déboutant la bailleresse de sa demande au titre de l'arriéré de charges en ce qu'en l'absence d'explications sur les clés de répartition mises en oeuvre dans son relevé de charges au 14 septembre 2015, à savoir : EEC : 29,22 %, ascenseur : 27,85 %, extincteur : 25 %, ménage : 33,33 %, divers : 25 %, gardien : 25 %, eau : 25 %, elle n'était pas en mesure d'en vérifier le bien-fondé, tandis que, dans le cadre de ses dernières écritures d'appel, la bailleresse avait expressément précisé à ce titre que « Pour répondre aux dernières conclusions de Fitt à ce propos, SCIGC rappelle que la répartition des charges ne doit rien au hasard mais n'est que la traduction de la réalité de l'immeuble du [Adresse 2] de la SIGC qui est composé d'un rez-de-chaussée et de 3 étages, soit au total 4 niveaux. Le local du rez-de-chaussée occupe tout le rez-de-chaussée, hormis l'entrée du bâtiment, le couloir d'accès à l'escalier et à l'ascenseur. Il a sa propre entrée sur la [Adresse 2]. Ses seules charges locatives sont donc l'eau pour Œ (1 niveau sur les 4). Le 1er étage est composé d'un seul lot loué à Fitt, local qui a été sous-loué par Fitt à Unitours. Disposant d'un local identique à celui du RC, Unitours doit Œ des factures d'eau, de gardiennage et d'extincteur. Pour le ménage, Unitours doit 1/3 (1 niveau sur 3 car les parties communes ne desservent que les 3 étages). L'électricité (un seul compteur) concerne tant l'ascenseur (pondération : 75 %) que l'éclairage des parties communes (pondération : 25 %). L'éclairage des parties communes ne concerne que les 3 niveaux supérieurs avec donc un poids de 1/3 par étage. L'électricité pour l'ascenseur dépend de l'étage considéré. Situé entre le 1er et le 3ème étage, le second est pondéré à 1/3. Le premier est sous-pondéré (pondération : 27,85 %) et le 3ème sur-pondéré (pondération : 38,82 %). La pondération pour l'électricité du 1er ressort à 29,22 % comme combinaison linéaire Ÿ de l'électricité pour l'ascenseur (pondération : 27,85 %) et Œ pour l'éclairage (pondération : 1/3). L'entretien de l'ascenseur dépend également de l'étage considéré. Comme pour l'électricité, la pondération du 1er est de 27,85 %.
 
 PONDERATION 
 
 
 Entretien Ascenseur
 Electricité Ascenseur (75 %)
 Electricité Eclairage (25 %)
 Eau Gardiennage Extincteur
 Ménage
 
 
 
 
 27,85 %
 33,33 %
 
 
 
 
 27,85 %
 29,22 %
 25 %
 33,33 %
 
 
 En conséquence, SCIGC entend confirmer et actualiser ses demandes précédentes à l'encontre de FITT en demandant la condamnation de cette dernière au paiement des sommes dues en principal et intérêts au titre des loyers et des charges impayées notamment jusqu'au 14 septembre 2015 » (dernières conclusions d'appel des exposantes, p. 16, pénultième § et s.), la cour d'appel a dénaturé le contenu de ces écritures, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie.