Cour de Cassation · civ3 — 17 novembre 2021

CIV. 3
 
 VB
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 17 novembre 2021
 
 
 
 
 Rejet non spécialement motivé
 
 
 Mme TEILLER, président
 
 
 
 Décision n° 10522 F
 
 Pourvoi n° G 19-15.033 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 NOVEMBRE 2021
 
 La société Trimax développement, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° G 19-15.033 contre l'arrêt rendu le 28 février 2019 par la cour d'appel de Rouen (chambre de la proximité), dans le litige l'opposant à la société Linière de Bosc Nouvel, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Trimax développement, de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société Linière de Bosc Nouvel, après débats en l'audience publique du 5 octobre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
 
 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
 
 EN CONSÉQUENCE, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Trimax développement aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Trimax développement ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Linière de Bosc Nouvel ;
 
 Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille vingt et un. 
 MOYENS ANNEXES à la présente décision
 
 Moyens produits par laSCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société Trimax développement.
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION 
 
 L'arrêt attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU'il a rejeté les demandes indemnitaires formées par la société TRIMAX DEVELOPPEMENT, bailleur, à l'encontre de la société LBN, preneur, à raison des préjudices subis à la suite de l'incendie du 28 décembre 2012 ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES TOUT D'ABORD QUE "aux termes de l'article 11 "assurances" de la convention de mise à disposition: 'le preneur s'engage à contracter toute assurance utile auprès de compagnies d'assurance notoirement solvables destinées à couvrir notamment le risque responsabilité civile, pour tous les dommages corporels ou matériels pouvant être causés soit à des tiers, soit du fait de l'immeuble, soit du fait de l'usage des aménagements ou des installations, soit du fait des préposés du preneur et contre les risques incendie, vol, explosion, tempête, dégât des eaux et le recours des voisins. Une copie justifiant de la garantie de police d'assurance visée ci- dessus est annexée au présent contrat Le preneur atteste le règlement correspondant. Le preneur devra déclarer immédiatement au bailleur tout sinistre même s'il n'en résulte aucun dégât apparent. Toutefois il est précisé que l'assurance risque locatif du preneur est plafonnée à un premier risque de 510 000 € par bâtiment, quel que soit le montant des dommages subis par le bailleur. Le bailleur renonce au recours qu'il pourrait être amené à exercer contre le preneur par application des articles 1302,1732, 1733, 1734 et 1735 du code civil. A titre de réciprocité, le preneur renonce au recours qu'il pourrait être amené à exercer contre le bailleur au titre des articles 1719 et 1721 du même code. De plus, le preneur et le bailleur s'engagent à faire renoncer leurs assureurs respectifs subrogés, à tous les recours au titre des articles du code civil mentionnés ci-dessus. De convention expresse, toutes les indemnités dues au preneur par toute compagnie d'assurance en cas de sinistre, pour quelque cause que ce soit, seront affectées au privilège du bailleur, le présent contrat valant; autant que de besoin, transport à concurrence des sommes qui pourraient être dues." Attendu que la renonciation à recours réciproque prévue par cette clause concerne, pour le bailleur, le cas où la chose a péri (article 1302 du code civil), le cas de dégradations ou pertes de la chose louée et le cas où la chose louée est incendiée, et pour le preneur, le cas où la chose louée ne lui a pas été délivrée ou comporte des vices ou défauts " ;
 
 
 
 AUX MOTIFS PROPRES ENCORE QUE "le contrat de bail à construction du 28 février 2012 est conclu pour une durée de 99 ans courant à compter de sa réitération par acte authentique, le contrat prévoyant que la réitération sera établie dans un délai de 15 jours de la levée de la plus tardive des conditions suspensives, sans pouvoir excéder la date du 31 juillet 2014 ; Que plusieurs avenants ont prorogé ce délai, et qu'il résulte du dernier avenant du 30 décembre 2016 que ce délai a été prorogé au 30 juin 2017 ; Que, par ailleurs, les conditions suspensives listées pages 22 et 23 du contrat n'ont aucun effet rétroactif sur le contrat de bail à construction ; Que la société Trimax justifie ainsi être titulaire d'un droit sur les biens objets de ces contrats, et, en conséquence, sur les biens donnés à bail à la société LBN, rappelant comme l'indique à juste titre le premier juge, que l'incendie du 28 décembre 2012 est intervenu avant la date butoir de réitération du bail ; Que la société Trimax a donc qualité à agir en application du contrat de bail à construction ; Attendu en ce qui concerne le défaut du droit d'agir compte tenu de la clause n°11 du contrat de mise à disposition rappelée ci-avant, qu'il y a lieu d'examiner les moyens soulevés par la société Trimax pour s'opposer à l'application de cette clause ; Attendu tout d'abord que c'est en vain que la société Trimax tire de la résiliation du contrat de mise à disposition le 21 février 2013 par la société LNB que la clause n°11 elle-même résiliée ne pourrait plus être invoquée ; Qu'en effet, la résiliation du contrat n'a d'effet que pour l'avenir, qu'elle a en l'occurrence été faite postérieurement à l'incendie du 28 décembre 2012 et qu'elle est donc applicable au présent litige ; Que ce moyen apparaît en outre contradictoire, puisque la société Trimax invoque elle-même d'autres clauses (notamment l'article 9) d'un contrat qu'elle estime pourtant "sorti de l'ordre juridique" ; Attendu ensuite que l'exception d'inexécution fondée sur l'absence d'exécution par la société LNB de la clause n°9 du contrat de mise à disposition doit également être rejetée ; qu'en effet, l'article 9 " conditions générales d'utilisation ", stipule en son premier alinéa que le preneur doit faire son affaire personnelle du gardiennage et la surveillance du local, le bailleur ne pouvant, en aucun cas, et à aucun titre, être tenu responsable des vols ou détournements ou autres actes délictueux dont le preneur pourrait être victime dans le local loué " ; que cette clause s'analyse en une simple clause de non responsabilité du bailleur en cas de vol, détournement ou autres actes délictueux commis dans les lieux loués et au préjudice du preneur; qu'elle n'implique donc nullement, comme l'a à juste titre analysé le premier juge, une obligation de gardiennage ou de surveillance à la charge du preneur ; Qu'au demeurant, la société Trimax ne produit aucun élément ou pièce de nature à établir les circonstances de la survenance de l'incendie du 28 décembre 2012. Qu'elle ne peut donc fonder une exception d'inexécution sur le manquement de la société LBN à une obligation contractuelle dont elle n'est pas tenue ; Que par ailleurs, pour les mêmes motifs, le moyen fondé sur l'indivisibilité du bail, prévu au bénéfice du bailleur par l'article 18 de la convention, et selon lequel chacune des clauses du bail est la condition de l'autre, est inopérant puisque le preneur n'est tenu à aucune obligation de gardiennage ou de surveillance ;Que concernant enfin la faute lourde invoquée pour s'opposer à l'application de la clause n* 11 motivée par l'origine criminelle de l'incendie, comme il a été relevé plus haut, la société Trimax ne produit aucune pièce susceptible de corroborer l'origine criminelle de l'incendie du 28 décembre 2012, notamment l'enquéte pénale et l'audition du directeur général de la société LBN visées dans ses conclusions (page 6) ; Attendu qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que la claus n°11 du contrat s'applique, et est donc opposable à la société Trimax ; qu'en prévoyant que le bailleur renonce au recours qu'il pourrait être amené à exercer contre le preneur par application notamment de l'article 1733 du code civil, lequel prévoit que le preneur répond de l'incendie sauf cas fortuit, force majeure ou vice de construction, cette clause empêche le bailleur de former des demandes indemnitaires en lien avec l'incendie des lieux loués ; Que dès lors, il convient par confirmation du jugement, de débouter la société Trimax de l'ensemble de ses demandes ; Attendu par ailleurs que la société Trimax fonde également ses demandes indemnitaires sur la résiliation du contrat.par la société LBN en application de l'article 10 "destruction des lieux loués" de la convention de mise à disposition ; Que ce texte stipule : " en cas de destruction partielle, le présent bail pourra être résilié sans indemnité à la demande de l'une ou l'autre des parties et ce, par dérogation aux dispositions de l'article 1722 du code civil, mais sans préjudice, pour le bailleur, de ses droits éventuels contre le preneur si la destruction peut être imputée à ce dernier. Que ce texte doit s'interpréter en fonction des autres clauses de la convention, en particulier de la clause n°11, laquelle limite les recours du bailleur lorsque le bien a été détruit par un incendie ; Que, par ailleurs et en tout état de cause, elle suppose que la destruction soit imputable au preneur, ce qui n'est nullement établi en l'espèce, puisque, comme il a été développé ci avant, la société LBN n'était tenue d'aucune obligation de gardiennage ou de surveillance, et aucun élément ne permet de caractériser l'origine de l'incendie ; " ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE "invoquant la violation de ses obligations contractuelles de gardiennage et de surveillance des locaux par LBN, la société TRIMAX sollicite de cette société et de son assureur GROUPAMA le versement solidaire de diverses sommes en réparation de son préjudice résultant de l'incendie ayant détruit les locaux mis à disposition de la société LBN et ce nonobstant la clause insérée au bail et prévoyant que "le bailleur renonce au recours qu'il pourrait être amené à exercer contre le preneur par application des articles 1302,1732,1733,1734 et 1735 du Code Civil" . Elle considère en effet que la convention de mise à disposition signée avec LBN mettait à la charge de celle-ci une obligation de gardiennage et de surveillance du site, obligation qu'elle a violée et qui rendraient les dispositions précitées inapplicables. Pour justifier de l'obligation de gardiennage pesant sur la société LBN, la société TRIMAX invoque l'article 9 de la convention laquelle stipule : " le preneur doit : -faire son affaire personnelle du gardiennage et de la surveillance du local, le bailleur ne pouvant, en aucun cas, et à aucun titre, être tenu responsable des vols ou détournements ou autres actes délictueux dont le Preneur pourrait être victime dans le local loué ". Toutefois cette clause n'impose nullement une quelconque obligation de gardiennage ou de surveillance à la charge du preneur. Elle constitue uniquement une clause de non-responsabilité du bailleur en cas de survenance de vols, détournement ou autres actes délictueux au préjudice du preneur qui ne dispose d'aucun recours à l'encontre de son bailleur et doit en conséquence se prémunir personnellement contre ces risques. Dès lors à supposer que la société LBN n'ait pas fait procéder au gardiennage et à la surveillance des locaux, la société TR1MAX ne peut invoquer à son profit cette circonstance pour faire valoir l'exception d'inexécution dont elle se prévaut afin d'écarter la mise enjeu de la clause n°ll précitée. Il en résulte que du fait de la clause de renonciation insérée au bail, la société TRIMAX ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1733 du Code Civil lequel dispose que le preneur " répond de l'incendie à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivée par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ". En conséquence, la société TRIMAX est mal fondée à réclamer, tant à son locataire qu'à son assureur GROUPAMÀ, la réparation des préjudices résultant de l'incendie intervenu le 28 décembre 2012. Elle doit donc être déboutée de toutes ses demandes en lien avec cet incendie à savoir : la restitution en valeur du bâtiment pour lequel elle sollicite 2.400.000 €, la restauration du reste du site impacté par l'incendie pour laquelle elle sollicite 500.000€, - les loyers qu'elle ne sera pas en mesure de percevoir du jour de l'incendie, du 1er trimestre 2013 date à laquelle le bail se trouve résilié de plein droit jusqu'au 1er septembre 2017 au titre desquels elle sollicite 334.880 €, le plan de retrait amiante pour lequel elle réclame la somme de 237.585,40 €,
 - la réparation liée à l'atteinte au droit de propriété et au trouble de jouissance pour laquelle elle réclame la somme de 5.000.000C. En revanche elle est fondée à solliciter le paiement des loyers échus et non payés au litre du mois de septembre 2012 et du 4ème trimestre 2012, au titre du contrat de bail soit la somme de 23.920G mais à la seule société LBN, son locataire, sans pouvoir réclamer cette somme à son assureur. Aucun fondement ne justifie en effet le paiement par la société GROUPAMA des loyers dus par son assuré, dès lors qu'il s'agit uniquement des sommes ducs au titre du loyer résultant du bail liant uniquement LBN à TRIMAX " ;
 
 ALORS QUE premièrement, la renonciation au recours prévu à l'article 1733 du code civil est exclu en cas de faute lourde du preneur ; que la société TRIMAX DEVELOPPEMENT invoquant la faute lourde du preneur, les juges du fond ne pouvaient se contenter d'énoncer que, s'agissant de l'origine criminelle de l'incendie, la société TRIMAX DEVELOPPEMENT ne produit aucune pièce susceptible de corroborer cette origine criminelle ; qu'à cet égard, l'arrêt attaqué souffre d'un défaut de base légale au regard de l'article 1733 du code civil ;
 
 ALORS QUE deuxièmement, indépendamment du point de savoir si l'incendie avait une origine criminelle, les juges du fond devaient rechercher si la société LBN n'avait pas commis une faute lourde en s'abstenant de verrouiller la barrière d'accès de l'entrepôt, et ce sur la base des déclarations du directeur général de LBN, des constatations de la police, des indications de l'expert commis en référé et des indications de l'inspecteur de la Compagnie d'assurance ; qu'à cet égard, l'arrêt encourt une censure pour défaut de base légale au regard de l'article 1733 du code civil ;
 
 ALORS QUE troisièmement, vainement serait-il invoqué que selon les conventions, la société LBN n'avait pas d'obligation de gardiennage ou de surveillance, dès lors qu'il était reproché à la société LBN de n'avoir pas verrouillé la barrière d'accès ; qu'à cet égard, l'arrêt doit être censuré pour défaut de base légale au regard de l'article 1733 du code civil. 
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 L'arrêt attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU'.il a rejeté les demandes indemnitaires formées par la société TRIMAX DEVELOPPEMENT, bailleur, à l'encontre de la société LBN, preneur, à raison des préjudices subis à la suite de l'incendie du 28 décembre 2012 ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES TOUT D'ABORD QUE "aux termes de l'article 11 "assurances" de la convention de mise à disposition: 'le preneur s'engage à contracter toute assurance utile auprès de compagnies d'assurance notoirement solvables destinées à couvrir notamment le risque responsabilité civile, pour tous les dommages corporels ou matériels pouvant être causés soit à des tiers, soit du fait de l'immeuble, soit du fait de l'usage des aménagements ou des installations, soit du fait des préposés du preneur et contre les risques incendie, vol, explosion, tempête, dégât des eaux et le recours des voisins. Une copie justifiant de la garantie de police d'assurance visée ci- dessus est annexée au présent contrat Le preneur atteste le règlement correspondant. Le preneur devra déclarer immédiatement au bailleur tout sinistre même s'il n'en résulte aucun dégât apparent. Toutefois il est précisé que l'assurance risque locatif du preneur est plafonnée à un premier risque de 510 000 € par bâtiment, quel que soit le montant des dommages subis par le bailleur. Le bailleur renonce au recours qu'il pourrait être amené à exercer contre le preneur par application des articles 1302,1732, 1733, 1734 et 1735 du code civil. A titre de réciprocité, le preneur renonce au recours qu'il pourrait être amené à exercer contre le bailleur au titre des articles 1719 et 1721 du même code. De plus, le preneur et le bailleur s'engagent à faire renoncer leurs assureurs respectifs subrogés, à tous les recours au titre des articles du code civil mentionnés ci-dessus. De convention expresse, toutes les indemnités dues au preneur par toute compagnie d'assurance en cas de sinistre, pour quelque cause que ce soit, seront affectées au privilège du bailleur, le présent contrat valant ; autant que de besoin, transport à concurrence des sommes qui pourraient être dues." Attendu que la renonciation à recours réciproque prévue par cette clause concerne, pour le bailleur, le cas où la chose a péri (article 1302 du code civil), le cas de dégradations ou pertes de la chose louée et le cas où la chose louée est incendiée, et pour le preneur, le cas où la chose louée ne lui a pas été délivrée ou comporte des vices ou défauts " ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES ENCORE QUE "le contrat de bail à construction du 28 février 2012 est conclu pour une durée de 99 ans courant à compter de sa réitération par acte authentique, le contrat prévoyant que la réitération sera établie dans un délai de 15 jours de la levée de la plus tardive des conditions suspensives, sans pouvoir excéder la date du 31 juillet 2014 ; Que plusieurs avenants ont prorogé ce délai, et qu'il résulte du dernier avenant du 30 décembre 2016 que ce délai a été prorogé au 30 juin 2017 ; Que, par ailleurs, les conditions suspensives listées pages 22 et 23 du contrat n'ont aucun effet rétroactif sur le contrat de bail à construction ; Que la société Trimax justifie ainsi être titulaire d'un droit sur les biens objets de ces contrats, et, en conséquence, sur les biens donnés à bail à la société LBN, rappelant comme l'indique à juste titre le premier juge, que l'incendie du 28 décembre 2012 est intervenu avant la date butoir de réitération du bail ; Que la société T rimax a donc qualité à agir en application du contrat de bail à construction ; Attendu en ce qui concerne le défaut du droit d'agir compte tenu de la clause n°11 du contrat de mise à disposition rappelée ci-avant, qu'il y a lieu d'examiner les moyens soulevés par la société Trimax pour s'opposer à l'application de cette clause ; Attendu tout d'abord que c'est en vain que la société Trimax tire de la résiliation du contrat de mise à disposition le 21 février 2013 par la société LNB que la clause n°11 elle-même résiliée ne pourrait plus être invoquée ; Qu'en effet, la résiliation du contrat n'a d'effet que pour l'avenir, qu'elle a en l'occurrence été faite postérieurement à l'incendie du 28 décembre 2012 et qu'elle est donc applicable au présent litige ; Que ce moyen apparaît en outre contradictoire, puisque la société Trimax invoque elle-même d'autres clauses (notamment l'article 9) d'un contrat qu'elle estime pourtant "sorti de l'ordre juridique" ; Attendu ensuite que l'exception d'inexécution fondée sur l'absence d'exécution par la société LNB de la clause n°9 du contrat de mise à disposition doit également être rejetée ; qu'en effet, l'article 9 " conditions générales d'utilisation ", stipule en son premier alinéa que le preneur doit faire son affaire personnelle du gardiennage et la surveillance du local, le bailleur ne pouvant, en aucun cas, et à aucun titre, être tenu responsable des vols ou détournements ou autres actes délictueux dont le preneur pourrait être victime dans le local loué " ; que cette clause s'analyse en une simple clause de non responsabilité du bailleur en cas de vol, détournement ou autres actes délictueux commis dans les lieux loués et au préjudice du preneur; qu'elle n'implique donc nullement, comme l'a à juste titre analysé le premier juge, une obligation de gardiennage ou de surveillance à la charge du preneur ; Qu'au demeurant, la société Trimax ne produit aucun élément ou pièce de nature à établir les circonstances de la survenance de l'incendie du 28 décembre 2012. Qu'elle ne peut donc fonder une exception d'inexécution sur le manquement de la société LBN à une obligation contractuelle dont elle n'est pas tenue ; Que par ailleurs, pour les mêmes motifs, le moyen fondé sur l'indivisibilité du bail, prévu au bénéfice du bailleur par l'article 18 de la convention, et selon lequel chacune des clauses du bail est la condition de l'autre, est inopérant puisque le preneur n'est tenu à aucune obligation de gardiennage ou de surveillance ;Que concernant enfin la faute lourde invoquée pour s'opposer à l'application de la clause n*11 motivée par l'origine criminelle de l'incendie, comme il a été relevé plus haut, la société Trimax ne produit aucune pièce susceptible de corroborer l'origine criminelle de l'incendie du 28 décembre 2012, notamment l'enquéte pénale et l'audition du directeur général de la société LBN visées dans ses conclusions (page 6) ; Attendu qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que la claus n°11 du contrat s'applique, et est donc opposable à la société Trimax ; qu'en prévoyant que le bailleur renonce au recours qu'il pourrait être amené à exercer contre le preneur par application notamment de l'article 1733 du code civil, lequel prévoit que le preneur répond de l'incendie sauf cas fortuit, force majeure ou vice de construction, cette clause empêche le bailleur de former des demandes indemnitaires en lien avec l'incendie des lieux loués ; Que dès lors, il convient par confirmation du jugement, de débouter la société Trimax de l'ensemble de ses demandes ; Attendu par ailleurs que la société Trimax fonde également ses demandes indemnitaires sur la résiliation du contrat.par la société LBN en application de l'article 10 "destruction des lieux loués" de la convention de mise à disposition ; Que ce texte stipule : " en cas de destruction partielle, le présent bail pourra être résilié sans indemnité à la demande de l'une ou l'autre des parties et ce, par dérogation aux dispositions de l'article 1722 du code civil, mais sans préjudice, pour le bailleur, de ses droits éventuels contre le preneur si la destruction peut être imputée à ce dernier. Que ce texte doit s'interpréter en fonction des autres clauses de la convention, en particulier de la clause n°11, laquelle limite les recours du bailleur lorsque le bien a été détruit par un incendie ; Que, par ailleurs et en tout état de cause, elle suppose que la destruction soit imputable au preneur, ce qui n'est nullement établi en l'espèce, puisque, comme il a été développé ci avant, la société LBN n'était tenue d'aucune obligation de gardiennage ou de surveillance, et aucun élément ne permet de caractériser l'origine de l'incendie ; " ;
 
 ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE "invoquant la violation de ses obligations contractuelles de gardiennage et de surveillance des locaux par LBN, la société TRIMAX sollicite de cette société et de son assureur GROUPAMA le versement solidaire de diverses sommes en réparation de son préjudice résultant de l'incendie ayant détruit les locaux mis à disposition de la société LBN et ce nonobstant la clause insérée au bail et prévoyant que "le bailleur renonce au recours qu'il pourrait être amené à exercer contre le preneur par application des articles 1302,1732,1733,1734 et 1735 du Code Civil" . Elle considère en effet que la convention de mise à disposition signée avec LBN mettait à la charge de celle-ci une obligation de gardiennage et de surveillance du site, obligation qu'elle a violée et qui rendraient les dispositions précitées inapplicables. Pour justifier de l'obligation de gardiennage pesant sur la société LBN, la société TRIMAX invoque l'article 9 de la convention laquelle stipule : " le preneur doit : -faire son affaire personnelle du gardiennage et de la surveillance du local, le bailleur ne pouvant, en aucun cas, et à aucun titre, être tenu responsable des vols ou détournements ou autres actes délictueux dont le Preneur pourrait être victime dans le local loué ". Toutefois cette clause n'impose nullement une quelconque obligation de gardiennage ou de surveillance à la charge du preneur. Elle constitue uniquement une clause de non-responsabilité du bailleur en cas de survenance de vols, détournement ou autres actes délictueux au préjudice du preneur qui ne dispose d'aucun recours à l'encontre de son bailleur et doit en conséquence se prémunir personnellement contre ces risques. Dès lors à supposer que la société LBN n'ait pas fait procéder au gardiennage et à la surveillance des locaux, la société TR1MAX ne peut invoquer à son profit cette circonstance pour faire valoir l'exception d'inexécution dont elle se prévaut afin d'écarter la mise enjeu de la clause n°ll précitée. Il en résulte que du fait de la clause de renonciation insérée au bail, la société TRIMAX ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1733 du Code Civil lequel dispose que le preneur " répond de l'incendie à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivée par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ". En conséquence, la société TRIMAX est mal fondée à réclamer, tant à son locataire qu'à son assureur GROUPAMÀ, la réparation des préjudices résultant de l'incendie intervenu le 28 décembre 2012. Elle doit donc être déboutée de toutes ses demandes en lien avec cet incendie à savoir : la restitution en valeur du bâtiment pour lequel elle sollicite 2.400.000 €, la restauration du reste du site impacté par l'incendie pour laquelle elle sollicite 500.000€, - les loyers qu'elle ne sera pas en mesure de percevoir du jour de l'incendie, du 1er trimestre 2013 date à laquelle le bail se trouve résilié de plein droit jusqu'au 1er septembre 2017 au titre desquels elle sollicite 334 880 €, le plan de retrait amiante pour lequel elle réclame la somme de 237 585,40 €,
 - la réparation liée à l'atteinte au droit de propriété et au trouble de jouissance pour laquelle elle réclame la somme de 5.000.000C. En revanche elle est fondée à solliciter le paiement des loyers échus et non payés au litre du mois de septembre 2012 et du 4ème trimestre 2012, au titre du contrat de bail soit la somme de 23.920G mais à la seule société LBN, son locataire, sans pouvoir réclamer cette somme à son assureur. Aucun fondement ne justifie en effet le paiement par la société GROUPAMA des loyers dus par son assuré, dès lors qu'il s'agit uniquement des sommes ducs au titre du loyer résultant du bail liant uniquement LBN à TRIMAX. " ;
 
 ALORS QUE premièrement, les juges du fond ne pouvaient écarter l'imputation à la faute du locataire au seul motif que la preuve de l'origine criminelle de l'incendie n'était pas rapportée ; qu'à cet égard, l'arrêt était rendu en violation de l'article 1147 ancien du code civil ;
 
 ALORS QUE deuxièmement, avant d'écarter l'existence d'une imputation de l'incendie due à une faute du locataire, les juges du fond devaient rechercher concrètement si la société LBN n'avait pas commis une faute pour n'avoir pas verrouillé la barrière d'entrée, et ce sur la base des éléments suivants : déclarations du directeur général de la société LBN, rapport de police, indications de l'expert commis en référé et déclarations de l'inspecteur de la Compagnie d'assurance ; que de ce point de vue, l'arrêt souffre d'un défaut de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
 
 ALORS QUE troisièmement, vainement serait-il invoqué que selon les conventions, la société LBN n'avait pas d'obligation de gardiennage ou de surveillance, dès lors qu'il était reproché à la société LBN de n'avoir pas verrouillé la barrière d'accès ; qu'à cet égard, l'arrêt doit être censuré pour défaut de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION 
 
 L'arrêt attaqué encourt la censure ;
 
 EN CE QU'il a rejeté la demande de la société TRIMAX DEVELOPPEMENT formulée à titre subsidiaire à l'encontre de la société LBN et visant à ce que cette dernière lui verse les indemnités acquittées par l'assureur ;
 
 AUX MOTIFS PROPRES QUE "cette demande est fondée sur le dernier alinéa de la clause n°11 précitée aux termes duquel. "De convention expresse, toutes les indemnités dues au preneur par toute compagnie d'assurance en cas de sinistre, pour quelque cause que ce soit, seront affectées au privilège du bailleur, le présent contrat valant, autant que de besoin, transport à concurrence des sommes qui pourraient être dues"; Que, pour décider que la société Trimax était bien fondée à percevoir les indemnités reçues par la société LBN de son assureur, les premiers juges relèvent qu'il résulte du dernier alinéa de cet article, qu'en contrepartie de l'engagement du bailleur de renoncer au recours qu'il pourrait être amené à exercer contre le preneur par application des articles 1302, 1732,1733,1734 et 1735 du code civil, il dispose du droit de percevoir aux lieu et place du preneur, les indemnités versées par son assureur en raison du sinistre pour lequel il est assuré ; Que, toutefois, si cette clause offre effectivement au bailleur une garantie de paiement sur les sommes perçues par le preneur de son assureur, cette garantie est limitée aux sommes comprises dans le privilège du bailleur et qui seraient dues par le preneur; que l'interprétation faite par les premiers juges occulte totalement cette limite qui résulte pourtant des termes : "toutes les indemnités (...) seront affectées au privilège du bailleur" Qu'en outre, l'interprétation large de ce dernier alinéa par le tribunal aurait en réalité pour effet de priver totalement d'effet le mécanisme du renoncement réciproque aux recours, qui bénéficie tant au bailleur qu'au preneur ; Que les sommes comprises dans le privilège du bailleur sont en général les loyers et charges, qu'en l'occurrence, la somme de 23 920 € au titre des loyers non réglés du mois de Septembre 2012 et du 4ème trimestre 2012,telle que fixée par les premiers juges n'est pas discutée par les parties, la société LNB n'ayant pas relevé appel de cette condamnation prononcée contre elle Que le prononcé d'une condamnation distincte démontre d'ailleurs que le tribunal n'a pas inclus dans les indemnités de l'assureur du preneur les sommes dues au titre des loyers ; que le jugement sera ainsi infirmé en ce qui ' "il a considéré que le bailleur pouvait percevoir l'ensemble des indemnités versées au preneur en indemnisation de son propre préjudice lié à l'incendie (destruction des balles de lin stockées) ;
 
 ALORS QUE, le privilège du bailleur s'étend à toutes les créances susceptibles de peser sur le preneur à raison de l'occupation des locaux à quelque titre que ce soit ; que la clause du bail affectait au bailleur toutes les sommes dues par l'assureur du preneur au preneur, pour autant que les sommes entrent dans le champ du privilège du bailleur ; qu'en refusant d'allouer au bailleur les sommes versées par l'assureur du preneur, au motif que le privilège du bailleur ne concernait que les loyers, les juges du fond ont violé l'article 2332 du code civil.