Cour de Cassation · civ3 — 13 octobre 2021

CIV. 3
 
 MF
 
 
 
 COUR DE CASSATION
 ______________________
 
 
 Audience publique du 13 octobre 2021
 
 
 
 
 Rejet
 
 
 Mme TEILLER, président
 
 
 
 Arrêt n° 705 F-D
 
 Pourvoi n° S 19-18.123 
 
 
 
 
 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E 
 
 _________________________
 
 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 _________________________
 
 
 ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 OCTOBRE 2021
 
 La société Galerie [Q] [L], société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 6], a formé le pourvoi n° S 19-18.123 contre l'arrêt rendu le 6 février 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société Vendôme bureaux, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 10], défenderesse à la cassation.
 
 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.
 
 Le dossier a été communiqué au procureur général.
 
 Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Galerie [Q] [L], de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société Vendôme bureaux, après débats en l'audience publique du 7 septembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
 
 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
 
 Faits et procédure 
 
 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 février 2019), le 31 mars 1995, la société Compagnie foncière Matignon, aux droits de laquelle se trouve la SCI Vendôme bureaux (la SCI), a donné en location à la société Galerie [Q] [L] (la galerie [L]) des locaux à usage de « commerce d'objets d'art y compris meubles anciens » [Adresse 7].
 
 2. Après avoir, le 22 juillet 2004, signifié à la preneuse un refus de renouvellement du bail pour motifs graves et légitimes, la bailleresse a, le 9 juin 2005, fait usage de son droit de repentir.
 
 3. La galerie [L] ayant quitté les lieux loués le 5 juillet 2005, un jugement du 27 mars 2007 a prononcé la nullité du droit de repentir, validé le refus de renouvellement en disant qu'il ouvrait droit au paiement d'une indemnité d'éviction et ordonné une expertise à l'effet de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction et celui de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er juillet 2004 jusqu'au 5 juillet 2005.
 
 4. Après dépôt du rapport d'expertise le 5 décembre 2013, la galerie [L] a sollicité la condamnation de la SCI à lui payer une indemnité principale d'éviction égale à la valeur marchande de son fonds.
 
 Examen des moyens
 
 Sur les premier, troisième et quatrième moyens, ci-après annexés
 
 5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
 
 Sur le deuxième moyen
 
 Enoncé du moyen
 
 6. La galerie [L] fait grief à l'arrêt de limiter à 1 590 000 euros le montant de l'indemnité d'éviction, alors :
 
 « 1°/ que la société Galerie [Q] [L] faisait valoir en appel que la prospection à l'étranger était destinée à lui permettre de réaliser des expositions au [Adresse 1] et d'attirer ainsi la clientèle dans ces locaux, que l'édition d'ouvrages d'Art, se traduisait par le fait, selon l'expert judiciaire lui-même, que « Chaque exposition était accompagnée de la publication d'un catalogue réalisé en interne (...) et divers autres supports (invitations, dossiers presse, cartes postales et marque-page) », « ces catalogues et autres supports (étant) distribués gratuitement aux invités des vernissages et aux visiteurs de marque », et enfin que l'événementiel, c'est-à-dire l'organisation d'expositions et de conférences, avait lieu principalement dans les locaux du [Adresse 1], la salle d'exposition du [Adresse 1] ayant ainsi constitué le vecteur de son entière activité ; que la cour d'appel, qui a laissé ces conclusions sans réponse, a déduit de ce que la société Galerie [Q] [L] avait exercé dans les locaux du [Adresse 1] une grande variété d'activités dont une partie s'effectuait en dehors des lieux loués, que la société pouvait donc, sans dommages, continuer à exercer ailleurs ; qu'elle a ainsi méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 2°/ que, partant et faute d'avoir recherché, comme la société Galerie [Q] [L] le lui demandait expressément, si la salle d'exposition du [Adresse 1] n'avait pas constitué le lieu essentiel des expositions qu'elle organisait et le vecteur de son entière activité, la prospection à l'étranger n'étant destinée qu'à lui permettre d'y réaliser des expositions et d'y attirer ainsi la clientèle et l'édition d'ouvrages d'art n'intervenant que pour ou à l'occasion des expositions qui y avaient lieu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du code de commerce ;
 
 3°/ que la société Galerie [Q] [L] faisait valoir en appel qu'elle avait activement mais vainement recherché un lieu de substitution ; que la société Vendôme Bureaux, du groupe Axa, n'avait jamais été en mesure de lui en proposer un ; qu'en perdant son lieu d'exposition et les réserves y attachées, elle avait perdu sa clientèle, soit sa "clientèle" d'artistes internationaux de renom, lesquels n'étaient fidélisés que par l'existence d'un lieu, situé dans le secteur prestigieux du Triangle d'Or de [Localité 4], où leurs oeuvres étaient présentées de manière continuelle, et promues à l'occasion d'expositions, et, par voie de conséquence et faute également d'un espace d'accueil, sa clientèle d'acquéreurs d'oeuvres d'art ; et qu'ainsi, son activité antérieure, qui était principalement fondée sur la recherche et le recrutement d'artistes contemporains, fidélisés par l'existence d'un lieu où leurs oeuvres pouvaient être présentées de manière continuelle et la possibilité d'en assurer la promotion à l'occasion d'expositions qui s'accompagnaient d'une importante activité éditoriale et événementielle basée sur la communication, est définitivement arrêtée depuis son éviction, de sorte qu'elle a dû se tourner vers des activités entièrement nouvelles ; que la cour d'appel, qui a laissé ces conclusions sans réponse, a déduit de ce que la société Galerie [Q] [L] avait exercé dans les locaux du [Adresse 1] une grande variété d'activités dont une partie s'effectuait en dehors des lieux loués, que la société pouvait donc, sans dommages, continuer à exercer ailleurs ; qu'elle a ainsi derechef méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 4°/ que, partant la société Galerie [Q] [L] faisait expressément valoir qu'elle avait été dans l'impossibilité de trouver un lieu de substitution aux locaux du [Adresse 1] ; que, faute d'un local d'exposition, elle avait perdu sa "clientèle" d'artistes internationaux de renom et, par voie de conséquence et faute également d'un espace d'accueil, sa clientèle d'acquéreurs d'oeuvres d'art, ce qui l'avait contrainte à abandonner son activité antérieure, principalement fondée sur la recherche et le recrutement d'artistes contemporains, fidélisés par l'existence d'un lieu où leurs oeuvres pouvaient être présentées de manière continuelle et la possibilité d'en assurer la promotion à l'occasion d'expositions qui s'accompagnaient d'une importante activité éditoriale et événementielle basée sur la communication, et à se tourner vers des activités entièrement nouvelles ; que faute d'avoir procédé à la recherche qui lui était ainsi demandée, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du code de commerce ;
 
 5°/ que, par ailleurs, la cour d'appel, pour retenir l'hypothèse d'un transfert du fonds de commerce, a fait état d'un transfert du siège social, des salariés et de quelques oeuvres d'art dans l'appartement occupé par M. [Q] [L] au [Adresse 4], sans répondre aux conclusions par lesquelles la société Galerie [Q] [L] faisait valoir que le domicile de M. [L] sis [Adresse 4] ne répond nullement aux critères minima requis pour exploiter une galerie d'art, puisqu'il ne peut accueillir d'expositions ni permettre de recevoir des clients et que par voie de conséquence, seules y sont réalisées des tâches administratives, de gestion et logistiques, dans des conditions de surcroît particulièrement difficiles ; qu'elle a ainsi, une fois de plus, méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
 
 6°/ que, également, la cour d'appel, pour retenir l'hypothèse d'un transfert du fonds de commerce, a retenu que la société bailleresse soutient sans être utilement démentie par la société locataire que celle-ci appartient à un ensemble de cinq entités juridiques exerçant sur cinq sites dont M. [Q] [L] serait l'animateur et l'un des principaux associés ; que, faute d'avoir précisé l'objet social et l'activité de ces prétendues sociétés, ainsi que les liens autres que la participation de M. [L] qu'elles entretiendraient avec la société Galerie [Q] [L], la cour d'appel a statué par un motif inopérant et, par suite, privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du code de commerce ;
 
 7°/ que, en outre, la cour d'appel, pour retenir l'hypothèse d'un transfert du fonds de commerce, a fait état d'un déménagement des oeuvres d'art se trouvant dans les réserves en sous-sol de l'[Adresse 7] dans des locaux sis à [Localité 1], appartenant à M. [L] et que la société Galerie [Q] [L] a fait sécuriser ; que faute d'avoir précisé si ce local - dont il est constant qu'il est à usage d'habitation - était de nature à permettre à la société Galerie [Q] [L] de conserver son ancienne clientèle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du code de commerce ;
 
 8°/ que, de surcroît, la cour d'appel, pour retenir l'hypothèse d'un transfert du fonds de commerce, a fait état d'un transfert du siège social, des salariés et de quelques oeuvres d'art dans l'appartement occupé par M. [Q] [L] au [Adresse 4], mais également d'un déménagement des oeuvres d'art se trouvant dans les réserves en sous-sol de l'[Adresse 7] dans des locaux sis à [Localité 1], appartenant à M. [L] et que la société Galerie [Q] [L] a fait sécuriser, et encore d'un ensemble de cinq entités juridiques exerçant sur cinq sites dont M. [Q] [L] serait l'animateur et l'un des principaux associés ; que faute d'avoir précisé vers lequel des sites en cause aurait eu lieu le prétendu transfert du fonds de commerce et faute, en définitive, d'avoir caractérisé ce prétendu transfert dudit fonds de commerce plutôt que l'absence de disparition dudit fonds, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du code de commerce ;
 
 9°/ que, enfin, le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit payer au locataire évincé une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; que cette indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ; qu'en se prononçant en faveur d'un transfert du fonds de commerce au motif essentiel que « la locataire n'a pas produit à l'expert et au sapiteur les pièces nécessaires pour déterminer la consistance du fonds et son éventuelle disparition, compte tenu de la poursuite des activités de la société et de l'augmentation constante de son chiffre d'affaires, de l'absence de licenciement de ses salariés », la cour d'appel a fait peser la charge de la preuve sur la société preneuse, inversant ainsi la présomption de perte du fonds de commerce posée par l'article L. 145-14 du code de commerce, qu'elle a donc violé. »
 
 Réponse de la Cour 
 
 7. La cour d'appel a relevé qu'à la suite de son départ des lieux, la société locataire avait, d'une part, transféré son siège dans l'appartement parisien de son dirigeant qu'elle avait fait réaménager afin de pouvoir y accueillir ses salariés, des équipements informatiques et quelques oeuvres d'art, d'autre part, fait déménager des oeuvres d'art se trouvant dans les réserves en sous-sol de l'[Adresse 7] dans des locaux sis au Muy, également propriété de son dirigeant, qu'elle avait fait sécuriser.
 
 8. Elle a encore relevé que la locataire n'avait pas communiqué à l'expert les pièces nécessaires à la détermination de la consistance du fonds et de son éventuelle disparition, compte tenu de la poursuite des activités de la galerie [L], de l'augmentation constante de son chiffre d'affaires, de l'absence de licenciement de ses salariés et de ce que, décrivant ses propres activités, elle avait reconnu qu'une partie de celles-ci s'effectuait en dehors des lieux loués.
 
 9. Au regard de ces énonciations, la cour d'appel, qui n'était tenue ni de suivre la preneuse dans le détail de son argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a, sans inverser la charge de la preuve et abstraction faite de motifs surabondants, retenu souverainement qu'en dépit de la perte d'un lieu fixe d'expositions au coeur d'un quartier parisien où étaient implantées d'autres galeries d'art, le fonds de commerce exploité dans les lieux loués, étroitement lié à la personnalité de M. [Q] [L], mondialement connu dans le domaine de l'art, n'avait pas disparu avec l'éviction mais avait été transféré, de sorte que l'indemnité d'éviction devait être calculée par rapport à la valeur du droit au bail.
 
 10. Elle a donc légalement justifié sa décision.
 
 PAR CES MOTIFS, la Cour :
 
 REJETTE le pourvoi ;
 
 Condamne la société Galerie [Q] [L] aux dépens ;
 
 En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Galerie [Q] [L] et la condamne à payer à la société Vendôme bureaux la somme de 3 000 euros.
 
 Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize octobre deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
 
 Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Galerie [Q] [L]
 
 PREMIER MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef, d'avoir dit que le rapport d'expertise judiciaire rédigé par M. [M] n'était pas entaché de nullité et d'avoir en conséquence débouté la SARL Galerie [Q] [L] de son action en dommages et intérêts de cinq millions d'euros ; d'avoir fixé à la somme annuelle de 96.201 euros le montant de l'indemnité d'occupation pour la période écoulée entre le 1er juillet 2004 et le 5 juillet 2005 ; d'avoir ordonné une compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et le montant de l'indemnité d'occupation, débouté la société locataire de l'intégralité de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de un million d'euros à titre provisionnel outre la désignation d'un expert, rejeté pour le surplus les demandes en ce compris la demande de condamnation à payer une somme de 500.000 euros à titre de dommages-intérêts pour attitude manifestement dilatoire et d'avoir limité à 1.590.000 euros la somme que la SCP Vendôme Bureaux a été condamnée à payer à la Société [Q] [L] à titre d'indemnité totale d'éviction ;
 
 Aux motifs propres que « La société Galerie [Q] [L], après avoir rappelé que la nullité de l'expertise judiciaire est soumise aux dispositions des articles 175 et suivants du code de procédure civile qui renvoient aux articles 112 et suivants du même code régissant les nullités des actes de procédure civile, soutient que les opérations d'expertise et le rapport correspondant sont nuls, aux motif principal que l'expert a manqué d'impartialité en privilégiant les thèses de la bailleresse et en n'analysant pas les pièces qu'elle lui avait adressées. La société bailleresse s'oppose au prononcé de cette nullité.
 
 Il résulte du rapport que l'expert judiciaire [M] a souhaité s'adjoindre un sapiteur expert-comptable en la personne de M. [I], en décembre 2011, puis s'est adjoint en octobre 2012 un second sapiteur en la personne de Mme [K], expert en galeries d'art, le conseil de la Galerie [Q] [L] étant alors favorable au recours à ces sapiteurs. Ces deux sapiteurs ont rencontré les parties, le 26 juin 2012 en ce qui concerne M [I] et le 16 octobre 2012 en ce qui concerne Mme [K] (page 17 du rapport). Cependant, il résulte du rapport que la société locataire n'a jamais fait parvenir au sapiteur les éléments comptables relatifs aux exercices 2002 à 2005 et 2006 à 2008 dont il avait demandé la production (pour la première période : détails des différents types de produits, répartition des ventes de tableaux réalisées à la galerie et en dehors, détails et justificatifs des dépenses destinées à permettre des ventes facturées qui n'ont pu avoir lieu du fait du départ de la galerie des lieux loués, origine des tableaux vendus selon qu'il s'agit d'acquisition externes ou d'apports de M. [Q] [L] et pour la seconde période, le détail du chiffre d'affaires ainsi qu'une note explicative détaillée fournissant toute précision sur les modalités d'exercice d'activité et sur les apports éventuels de M. [Q] [L]). L'expert judiciaire a souligné en page 53 de son rapport que le refus de communiquer ces éléments rendait la mission de M. [I] impossible et lui paraissait en contradiction avec les termes de la lettre de Me [P], conseil de la société locataire, du 17 décembre 2010.
 
 La cour relève qu'alors que l'expert amiable [W] de la société locataire concluait à une indemnité principale d'éviction de 3 600 000 euros, l'expert [M] propose d'évaluer l'indemnité principale d'éviction de la société locataire, en cas de perte de fonds, à la somme de 3 300 000 euros. Ces deux montants sont relativement proches, ce qui ne conforte pas les prétentions de la société locataire quant au manque d'impartialité alléguée de l'expert judiciaire.
 
 Par ailleurs, l'expert judiciaire a respecté le principe du contradictoire, répondu aux dires des parties, ainsi que les usages en matière d'évaluation de l'indemnité d'éviction à laquelle pouvait prétendre la société locataire. En présence d'une situation atypique, dans laquelle il constatait, au vu des bilans produits, qu'à la suite du départ des lieux loués, l'activité de la société locataire avait prospéré, il a cherché à connaître l'importance du préjudice réellement subi en s'adjoignant des sapiteurs, mais la société locataire, qui avait changé d'avocat, n'ayant pas satisfait aux demandes du sapiteur, il a dû établir son rapport, compte tenu des seuls éléments produits, pour proposer d'évaluer l'indemnité d'éviction principale, en cas de perte du fonds, à un montant peu éloigné de celui proposé par l'expert amiable de la société locataire. Il ne peut être reproché à l'expert désigné de n'avoir pas examiné avec suffisamment d'attention les 1 500 pièces produites, alors même que la société locataire n'a pas satisfait aux demandes de production de pièces comptables et d'explications complémentaires qui lui étaient faites par l'expert, se contentant d'affirmer que ses comptes étaient publiés.
 
 Dans ces conditions, il apparaît que l'expert judiciaire a accompli un travail qui ne soutient aucune critique et que son manque d'impartialité allégué n'est pas établi » ;
 
 Et aux motifs réputés adoptés du jugement entrepris que « Attendu que la S.A.R.L. GALERIE [Q] [L] prétend encore à la nullité du rapport d'expertise de Monsieur [M] car elle considère, sur près de vingt cinq pages de ses dernières conclusions, que l'expert a opéré des confusions entre Monsieur [Q] [L], animateur de son groupe composé de cinq entités, et la S.A.R.L. GALERIE [Q] [L] ; que les opérations d'expertise ont été téléguidées par le bailleur dont les dires sont des redites de la S.C.I. VENDOME BUREAUX ; que le rapport a été déposé tardivement eu égard à des demandes de communication de pièces comptables inutiles car sur des exercices postérieurs au refus de renouvellement.
 
 Mais attendu que conformément aux dispositions des articles 175 et 237 du code de procédure civile, le preneur ne rapporte pas la preuve qui lui incombe des motifs et griefs qui articulent sa demande de nullité. Que la partialité qu'il invoque est contredite par les conclusions du rapport qui, en cas de perte de fonds, estime l'indemnité d'éviction à plus de 3,7 millions, somme proche des conclusions du rapport amiable [W] commandé par le locataire lui-même et très éloignée de l'offre du propriétaire à 671 000 euros. Qu'il est en outre à tout le moins utile de connaître les données comptables postérieures à l'éviction qui révèlent que le fonds n'a pas disparu en totalité. Que la preuve du manque d'impartialité et d'objectivité du technicien et des griefs qui en résulteraient n'est pas établie et la S.A.R.L. GALERIE [Q] [L] sera déboutée de sa demande » ;
 
 1°) Alors que la société GALERIE [Q] [L] faisait valoir en appel que durant le cours des opérations d'expertise, l'expert avait presque systématiquement prétendu n'avoir pas reçu les pièces qui lui étaient adressées dans l'intérêt de la société preneuse, même lorsqu'elles lui avaient été remises par porteur, et n'avait presque jamais formulé aucune observation sur les dires de celle-ci, se bornant à en citer des extraits préalablement sélectionnés et tronqués par la bailleresse elle-même dans ses propres dires, de sorte que son conseil avait été contraint de saisir le juge de la mise en état, notamment par un courrier du 17 octobre 2011, afin de dénoncer cette attitude de l'expert, consistant à ignorer les pièces et dires de la société preneuse ; qu'elle ajoutait que cette observation d'un défaut de réponse à ses dires et de prise en compte de ses pièces était confortée par le fait que, dans sa demande d'évaluation de rémunération, l'expert ne comptabilisait que 30 vacations, valant chacune une heure, au titre de l' « étude du dossier et des pièces communiquées » alors même qu'il se plaignait dans un courrier adressé le 20 septembre 2011 au Tribunal de grande instance de Paris d'avoir « dans ce dossier (...) reçu une vingtaine de dires totalisant 120 pages et plus de pièces » émanant pour l'essentiel de la société GALERIE [Q] [L] ; qu'en se bornant à affirmer péremptoirement, en une phrase, que l'expert judiciaire avait respecté le principe du contradictoire et répondu aux dires des parties, la Cour d'appel, qui n'a apporté qu'une réponse de façade aux conclusions précitées de la société GALERIE [Q] [L], a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
 
 2°) Alors que, en procédant à une comparaison de « l'indemnité principale d'éviction » de 3 300 000 euros et « l'indemnité totale d'éviction » de 3 700 000 euros, envisagées par l'expert judiciaire dans la seule hypothèse d'une perte du fonds de commerce, avec l'offre à 671 000 euros de la société VENDOME BUREAUX, sans avoir égard au fait que la bailleresse ne retenait pour hypothèse qu'un transfert du fonds de commerce, la Cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel de la société VENDOME BUREAUX et, par suite, violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
 
 3°) Alors que, en procédant à une comparaison de « l'indemnité totale d'éviction » de 3 700 000 euros envisagée par l'expert judiciaire [M] dans l'hypothèse d'une perte de fonds de commerce avec l'indemnité principale d'éviction de 3 700 000 euros retenue par l'expert amiable [W], sans avoir égard au fait, pourtant expressément souligné par la société GALERIE [Q] [L] dans ses conclusions d'appel, qu'à cette indemnité principale d'éviction, M. [W] ajoutait une indemnité de remploi de 869 500 euros, ainsi que les frais accessoires de déménagement, d'acte, de greffe, de publicité, et de personnel notamment, la Cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise amiable de M. [W] et, par suite, derechef violé l'article 4 du Code de procédure civile.
 
 4°) Alors que, en déduisant l'impartialité de l'expert judiciaire de la prétendue proximité des conclusions des experts judiciaire et amiable, elle-même déduite de la prétendue proximité des indemnités proposées par M. [M] et par M. [W] dans l'hypothèse d'une perte du fonds de commerce, et sans avoir égard au fait que M. [W] retenait pour seule hypothèse plausible celle de la perte du fonds de commerce, cependant que l'expert judiciaire retenait comme conforme à la réalité une troisième hypothèse tenant à l'absence de perte du fonds de commerce en dépit du non-renouvellement du bail et sans transfert stricto sensu du fonds de commerce, la Cour d'appel a dénaturé tant le rapport d'expertise judiciaire de M. [M] que le rapport amiable de M. [W] et, par suite, violé une fois de plus l'article 4 du Code de procédure civile ;
 
 5°) Et alors que, enfin, en retenant que la société GALERIE [Q] [L] à l'expert de n'avoir pas examiné les pièces qu'elle lui avait transmises dès lors qu'elle-même « n'a pas satisfait aux demandes de production de pièces comptables et d'explications complémentaires qui lui étaient faites par l'expert », sans rechercher, conformément à la demande de la société GALERIE [Q] [L], si, l'expert s'étant jusqu'alors abstenu de répondre à l'essentiel de ses dires et d'examiner les pièces qu'elle lui avait transmises, elle n'était pas fondée à juger tardive et abusive et n'était pas justifiée à délaisser une demande de production de pièces et d'explications complémentaires formulée par M. [M], sur suggestion de la bailleresse et pour la première fois plus de deux ans après sa désignation en qualité d'expert judiciaire et plus de six années après que la société preneuse avait été évincée de son bail sans avoir encore reçu la moindre somme au titre de l'indemnité d'éviction qui lui était due, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 237 et 276 du Code de procédure civile.
 
 DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir limité à 1 590 000 euros la somme que la S.C.I. VENDOME BUREAUX a été condamnée à payer à la société [Q] [L] à titre d'indemnité totale d'éviction, 
 
 Aux motifs que « Sur l'indemnité d'éviction 
 
 Aux termes de l'article L. 145-14 du Code de commerce, l'indemnité d'éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l'entier préjudice résultant du défaut de renouvellement.
 
 Il est usuel de mesurer les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l'indemnité d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité d'éviction une valeur de remplacement.
 
 L'expert judiciaire ne s'est pas clairement prononcé sur le point de savoir si l'éviction entraînait la perte du fonds, ou si celui-ci pouvait être déplacé. Il a déploré le fait de n'avoir pu mener à bien sa mission dans de bonnes conditions, compte tenu de la non-production par la société locataire d'éléments comptables complémentaires, qui lui aurait permis d'affiner son analyse.
 
 Les deux parties s'opposent sur les conséquences de l'éviction. La société locataire soutient qu'elle a perdu son fonds de commerce et sollicite en conséquence le paiement d'une indemnité d'éviction totale, pour perte de fonds, fixée à la somme de 4 469 500 euros, conformément aux conclusions de son expert comptable M. [W]. La société bailleresse soutient quant à elle que, compte tenu de la notoriété internationale dans le marché de l'art de M. [Q] [L], l'éviction des lieux loués n'a pas entraîné de perte de fonds, l'activité dudit fonds ayant continué et même prospéré, à la suite de l'éviction, la clientèle ayant été transférée. Elle conclut en conséquence que l'indemnité due est une indemnité de transfert, dont le montant correspond à la valeur du droit au bail qu'elle propose de voir fixer à la somme totale de 670 971 euros.
 
 L. 145-14 du code de commerce fait reposer sur le bailleur la charge de la preuve que le préjudice subi par le preneur évincé serait moindre que la valeur du fonds de commerce.
 
 En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise que les lieux dont s'agit dépendent d'un ensemble immobilier sis [Adresse 1]. Ils sont situés au rez-de-chaussée dans la galerie commerciale appelée "[Adresse 8]", composée d'un mail principal "atrium"commençant [Adresse 7] pour se terminer [Adresse 1]. Les locaux sont situés à mi-chemin entre l'[Adresse 7] et la [Adresse 1]. L'expert judiciaire, après visite des locaux, a constaté que ceux-ci présentent de beaux volume, un très beau linéaire de façade, en partie en angle, sur l'atrium et un mail secondaire menant à un jardin dont la locataire avait la jouissance six mois par an ; que les réserves en sous-sol ne sont pas reliées au rez-de-chaussée et non sont accessibles que par les parties communes. L'expert judiciaire n'ayant pu visiter les lieux que quatre ans après l'éviction, a repris la description des lieux effectuée par M. [W], expert amiable, qui les avait visités en 2005, avant le départ de la société locataire.
 
 La clause destination du bail liant les parties est la suivante : "commerce d'art, y compris meubles anciens".
 
 L'expert judiciaire pour déterminer l'activité exercée dans les lieux par la société locataire s'est référé à une note figurant en annexe au rapport amiable de M. [W], qu'il a lui-même annexée à son rapport. Il en résulte que la société locataire exerçait dans les locaux pris à bail une grande variété d'activités qui la différenciait d'une galerie d'art traditionnelle. Ce document précise que la locataire, qui employait une dizaine de salariés, exerçait trois types d'activités principales :
 - la prospection à l'étranger et notamment en Asie,
 - l'édition de livres d'Art : édition de catalogues des expositions réalisées à la galerie, utilisés lors des prospections à l'étranger,
 - l'événementiel. Cette dernière activité lui ayant permis d'exporter son savoir-faire pour l'organisation d'expositions en province ou à l'étranger relatives à [A] [V], [S] [D], [H] [N], [O] [X].
 Par ailleurs, la liste des expositions réalisées par la société Galerie [Q] [L] entre l'année 1996 et son départ des lieux en 2005, dans les lieux loués, figurant également en annexe dudit rapport, permet à la cour de constater que la société locataire a organisé dans ces locaux, entre une à six expositions par an d'artistes contemporains, principalement asiatiques.
 
 A la suite de son départ des lieux, la société locataire a transféré son siège social dans l'appartement occupé par M. [Q] [L] et sa famille au [Adresse 4]. La société locataire avait d'ailleurs fait réaménager cet appartement afin de pouvoir y accueillir ses salariés et des équipements informatiques et quelques oeuvres d'art, ainsi que cela résulte des procès-verbaux d'huissier qu'elle a fait établir ; l'expert judiciaire ayant, en outre, constaté ces faits lors d'une visite sur place. Par ailleurs, elle a fait déménager des oeuvres d'art se trouvant dans les réserves en sous-sol de l'[Adresse 7] dans des locaux lui appartenant sis à Muy, qu'elle a fait sécuriser.
 
 La société locataire, par la voix de son conseil de l'époque avait indiqué à l'expert judiciaire dans son courrier en date du 17 décembre 2010, "l'année 2005 a marqué un changement complet d'orientation que la perte de son local a entraîné (...) ainsi donc cette activité nouvelle n'a plus rien à voir avec celle exercée antérieurement au prix de nouveaux investissements qui ont nécessité des frais considérables".
 
 La société bailleresse soutient sans être utilement démentie par la société locataire que celle-ci appartient à un ensemble d'entités juridiques exerçant sur plusieurs sites, dont M. [Q] [L] apparaît être l'animateur et l'un des principaux associés :
 entités juridiques :
 - Galerie [Q] [L] 
 - éditions [Q] [L] 
 - E. [L] INVESTISSEMENTS 
 - [Adresse 6] 
 - [Q] [L] [Z] [Localité 3] 
 sites :
 - 16, avenue Montaigne jusqu'au 5 juillet 2005 
 - [Adresse 6] depuis 2001 
 - [Adresse 4] (domicile de M. [Q] [L])
 - [Localité 1] dans le Var, où le stock a été transféré 
 - [Localité 3] (USA)
 
 L'expert judiciaire note que les ventes de marchandises et de productions se sont élevées aux montants suivants :
 2002 : 2 821 238 euros 
 2003 : 2 460 253 euros 
 2004 : 1 474 951 euros 
 2005 : 2 693 013 euros 
 2006 : 2 956 101 euros 
 2007 : 3 683 522 euros 
 
 Malgré les demandes faites par l'expert judiciaire, la société locataire n'a jamais transmis une situation de compte arrêtée à son départ des lieux en 2005.
 
 Dans des dires échangés au cours de l'expertise, la société locataire a expliqué que l'activité de la société locataire n'avait pu être maintenue que grâce aux efforts que M. [Q] [L] avait consentis sur ses deniers personnels et qu'elle avait dû renoncer à des expositions programmées dans les lieux loués. La société bailleresse a fait observer que la société locataire avait continué à réaliser des expositions à l'étranger et notamment à [Localité 2], Pékin, Pampelone et [Localité 4]. Elle s'est également interrogée sur l'adéquation entre la clause des destination du bail et l'activité ci-dessus décrite.
 
 La cour relève que la locataire n'a pas produit à l'expert et au sapiteur les pièces nécessaires pour déterminer la consistance du fonds et son éventuelle disparition, compte tenu de la poursuite des activités de la société et de l'augmentation constante de son chiffre d'affaires, de l'absence de licenciement de ses salariés et alors même que décrivant ses propres activités, elle reconnaissait elle-même qu'une bonne partie de celle-ci s'effectuait en dehors des lieux loués, activités qu'elle a donc pu, sans dommages, continuer à exercer ailleurs, telle la prospection à l'étranger et notamment en Asie, l'édition de livres d'Art, relative à l'édition de catalogues des expositions réalisées, utilisées lors des prospections à l'étranger et l'exportation de son savoir-faire pour l'organisation d'expositions en province ou à l'étranger.
 
 Il ressort des pièces produites que le fonds de commerce, exploité dans les lieux loués, étroitement lié à la personnalité de M. [Q] [L], mondialement connu dans le domaine de l'art, n'a pas disparu avec l'éviction, mais a été transféré. Dans ce cas, l'indemnité d'éviction doit être calculée par rapport à la valeur du droit au bail. Cependant, il convient d'observer que la société Galerie [Q] [L] n'a plus pu organiser d'expositions dans des locaux dont elle avait la libre disposition à paris. Il en est résulté pour elle une perte partielle de sa clientèle, qui ne pouvait plus fréquenter ses expositions parisiennes. Cette perte partielle de clientèle sera appréciée ci-après » ;
 
 1°) Alors que la société GALERIE [Q] [L] faisait valoir en appel que la prospection à l'étranger était destinée à lui permettre de réaliser des expositions au [Adresse 1] et d'attirer ainsi la clientèle dans ces locaux, que l'édition d'ouvrages d'Art, se traduisait par le fait, selon l'expert judiciaire luimême, que « Chaque exposition était accompagnée de la publication d'un catalogue réalisé en interne (...) et divers autres supports (invitations, dossiers presse, cartes postales et marque-page) », « ces catalogues et autres supports (étant) distribués gratuitement aux invités des vernissages et aux visiteurs de marque », et enfin que l'événementiel, c'est-à-dire l'organisation d'expositions et de conférences, avait lieu principalement dans les locaux du [Adresse 1], la salle d'exposition du [Adresse 1] ayant ainsi constitué le vecteur de son entière activité ; que la Cour d'appel, qui a laissé ces conclusions sans réponse, a déduit de ce que la société GALERIE [Q] [L] avait exercé dans les locaux du [Adresse 1] une grande variété d'activités dont une partie s'effectuait en dehors des lieux loués, que la société pouvait donc, sans dommages, continuer à exercer ailleurs ; qu'elle a ainsi méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
 
 2°) Alors que, partant et faute d'avoir recherché, comme la société GALERIE [Q] [L] le lui demandait expressément, si la salle d'exposition du [Adresse 1] n'avait pas constitué le lieu essentiel des expositions qu'elle organisait et le vecteur de son entière activité, la prospection à l'étranger n'étant destinée qu'à lui permettre d'y réaliser des expositions et d'y attirer ainsi la clientèle et l'édition d'ouvrages d'art n'intervenant que pour ou à l'occasion des expositions qui y avaient lieu, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du Code de commerce ;
 
 3°) Alors que la société GALERIE [Q] [L] faisait valoir en appel qu'elle avait activement mais vainement recherché un lieu de substitution ; que la société VENDOME BUREAUX, du groupe AXA, n'avait jamais été en mesure de lui en proposer un ; qu'en perdant son lieu d'exposition et les réserves y attachées, elle avait perdu sa clientèle, soit sa "clientèle" d'artistes internationaux de renom, lesquels n'étaient fidélisés que par l'existence d'un lieu, situé dans le secteur prestigieux du Triangle d'Or de [Localité 4], où leurs oeuvres étaient présentées de manière continuelle, et promues à l'occasion d'expositions, et, par voie de conséquence et faute également d'un espace d'accueil, sa clientèle d'acquéreurs d'oeuvres d'art ; et qu'ainsi, son activité antérieure, qui était principalement fondée sur la recherche et le recrutement d'artistes contemporains, fidélisés par l'existence d'un lieu où leurs oeuvres pouvaient être présentées de manière continuelle et la possibilité d'en assurer la promotion à l'occasion d'expositions qui s'accompagnaient d'une importante activité éditoriale et évènementielle basée sur la communication, est définitivement arrêtée depuis son éviction, de sorte qu'elle a dû se tourner vers des activités entièrement nouvelles ; que la Cour d'appel, qui a laissé ces conclusions sans réponse, a déduit de ce que la société GALERIE [Q] [L] avait exercé dans les locaux du [Adresse 1] une grande variété d'activités dont une partie s'effectuait en dehors des lieux loués, que la société pouvait donc, sans dommages, continuer à exercer ailleurs ; qu'elle a ainsi derechef méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
 
 4°) Alors que, partant la société GALERIE [Q] [L] faisait expressément valoir qu'elle avait été dans l'impossibilité de trouver un lieu de substitution aux locaux du [Adresse 1] ; que, faute d'un local d'exposition, elle avait perdu sa "clientèle" d'artistes internationaux de renom et, par voie de conséquence et faute également d'un espace d'accueil, sa clientèle d'acquéreurs d'oeuvres d'art, ce qui l'avait contrainte à abandonner son activité antérieure, principalement fondée sur la recherche et le recrutement d'artistes contemporains, fidélisés par l'existence d'un lieu où leurs oeuvres pouvaient être présentées de manière continuelle et la possibilité d'en assurer la promotion à l'occasion d'expositions qui s'accompagnaient d'une importante activité éditoriale et évènementielle basée sur la communication, et à se tourner vers des activités entièrement nouvelles, ; que faute d'avoir procédé à la recherche qui lui était ainsi demandée, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du Code de commerce ;
 
 5°) Alors que, par ailleurs, la Cour d'appel, pour retenir l'hypothèse d'un transfert du fonds de commerce, a fait état d'un transfert du siège social, des salariés et de quelques oeuvres d'art dans l'appartement occupé par M. [Q] [L] au [Adresse 4], sans répondre aux conclusions par lesquelles la société GALERIE [Q] [L] faisait valoir que le domicile de M. [L] sis [Adresse 4] ne répond nullement aux critères minima requis pour exploiter une galerie d'art, puisqu'il ne peut accueillir d'expositions ni permettre de recevoir des clients et que par voie de conséquence, seules y sont réalisées des tâches administratives, de gestion et logistiques, dans des conditions de surcroît particulièrement difficiles ; qu'elle a ainsi, une fois de plus, méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
 
 6°) Alors que, également, la Cour d'appel, pour retenir l'hypothèse d'un transfert du fonds de commerce, a retenu que la société bailleresse soutient sans être utilement démentie par la société locataire que celle-ci appartient à un ensemble de cinq entités juridiques exerçant sur cinq sites dont M. [Q] [L] serait l'animateur et l'un des principaux associés ; que, faute d'avoir précisé l'objet social et l'activité de ces prétendues sociétés, ainsi que les liens autres que la participation de M. [L] qu'elles entretiendraient avec la société GALERIE [Q] [L], la Cour d'appel a statué par un motif inopérant et, par suite, privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du Code de commerce ;
 
 7°) Alors que, en outre, la Cour d'appel, pour retenir l'hypothèse d'un transfert du fonds de commerce, a fait état d'un déménagement des oeuvres d'art se trouvant dans les réserves en sous-sol de l'[Adresse 7] dans des locaux sis à [Localité 1], appartenant à M. [L] et que la société GALERIE [Q] [L] a fait sécuriser ; que faute d'avoir précisé si ce local - dont il est constant qu'il est à usage d'habitation - était de nature à permettre à la société GALERIE [Q] [L] de conserver son ancienne clientèle, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du Code de commerce ;
 
 8°) Alors que, de surcroît, la Cour d'appel, pour retenir l'hypothèse d'un transfert du fonds de commerce, a fait état d'un transfert du siège social, des salariés et de quelques oeuvres d'art dans l'appartement occupé par M. [Q] [L] au [Adresse 4], mais également d'un déménagement des oeuvres d'art se trouvant dans les réserves en sous-sol de l'[Adresse 7] dans des locaux sis à [Localité 1], appartenant à M. [L] et que la société GALERIE [Q] [L] a fait sécuriser, et encore d'un ensemble de cinq entités juridiques exerçant sur cinq sites dont M. [Q] [L] serait l'animateur et l'un des principaux associés ; que faute d'avoir précisé vers lequel des sites en cause aurait eu lieu le prétendu transfert du fonds de commerce et faute, en définitive, d'avoir caractérisé ce prétendu transfert dudit fonds de commerce plutôt que l'absence de disparition dudit fonds, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du Code de commerce ;
 
 9°) Et alors que, enfin, le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit payer au locataire évincé une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; que cette indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ; qu'en se prononçant en faveur d'un transfert du fonds de commerce au motif essentiel que « la locataire n'a pas produit à l'expert et au sapiteur les pièces nécessaires pour déterminer la consistance du fonds et son éventuelle disparition, compte tenu de la poursuite des activités de la société et de l'augmentation constante de son chiffre d'affaires, de l'absence de licenciement de ses salariés », la Cour d'appel a fait peser la charge de la preuve sur la société preneuse, inversant ainsi la présomption de perte du fonds de commerce posée par l'article L. 145-14 du Code de commerce, qu'elle a donc violé.
 
 TROISIEME MOYEN DE CASSATION
 
 Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir limité à 1 590 000 euros la somme que la S.C.I. VENDOME BUREAUX a été condamnée à payer à la société [Q] [L] à titre d'indemnité totale d'éviction, 
 
 Aux motifs que « Sur l'indemnité d'éviction 
 
 Aux termes de l'article L. 145-14 du Code de commerce, l'indemnité d'éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l'entier préjudice résultant du défaut de renouvellement.
 
 Il est usuel de mesurer les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l'indemnité d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité d'éviction une valeur de remplacement.
 
 (...)
 
 L. 145-14 du code de commerce fait reposer sur le bailleur la charge de la preuve que le préjudice subi par le preneur évincé serait moindre que la valeur du fonds de commerce.
 
 (...)
 
 Il ressort des pièces produites que le fonds de commerce, exploité dans les lieux loués, étroitement lié à la personnalité de M. [Q] [L], mondialement connu dans le domaine de l'art, n'a pas disparu avec l'éviction, mais a été transféré. Dans ce cas, l'indemnité d'éviction doit être calculée par rapport à la valeur du droit au bail. Cependant, il convient d'observer que la société Galerie [Q] [L] n'a plus pu organiser d'expositions dans des locaux dont elle avait la libre disposition à [Localité 4]. Il en est résulté pour elle une perte partielle de sa clientèle, qui ne pouvait plus fréquenter ses expositions parisiennes. Cette perte partielle de clientèle sera appréciée ci-après.
 
 La valeur du droit au bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d'un coefficient multiplicateur au regard de l'intérêt des locaux pour l'activité exercée.
 
 L'expert judiciaire propose d'évaluer la valeur locative de marché unitaire à la somme de 1 300 euros pour la boutique du rez-de-chaussée d'une surface de 188 m² et à 130 euros le m² pour les réserves d'une surface de 60 m² en sous-sol, soit une valeur totale de 252 000 euros. Ce que conteste la société bailleresse qui propose une évaluation de la valeur locative de marché à 195 000 euros, compte tenu de la situation de la boutique qui n'est pas en façade sur l'[Adresse 7].
 
 L'expert judiciaire donne des références pour des nouvelles locations allant de 2 778 euros le m² pour une boutique de 24m²P, et de 2 103 euros le m² pour une boutique de 29 m²P. Il y a lieu d'écarter ces références, compte tenu de la survalorisation due à l'effet dit "bonbonnière" qui les rend peu pertinentes. Les autres références pour de nouvelles locations vont de 590 euros le m², pour une Galerie sise [Adresse 3], au 1er octobre 2003, à 1 598 euros le m² P pour une galerie sises [Adresse 5], étant précisé que le loyer de la [Adresse 9] située au début de la Galerie dont s'agit, avec une façade sur l'[Adresse 7] est, au 1er juillet 2004, de 1 570 euros le m² pour une surface de 86 m² au rez-de-chaussée et 21 m² de réserve au sous-sol.
 
 Compte tenu des caractéristiques des lieux loués, de leur emplacement au centre de la galerie et des références ci-dessus rappelées, le prix unitaire proposé par l'expert doit être retenu, cependant ce prix doit être majoré de 5 % pour tenir compte de l'avantage procuré par l'usage du jardin attenant aux lieux pris à bail pendant six (mois) de l'année consenti au preneur.
 
 En conséquence, le prix de marché s'établi à la somme de 264 810 euros.
 
 Pour calculer le différentiel de loyer, l'expert propose de retenir le loyer effectivement payé par le locataire évincé, qu'il retient pour la somme de 100 616,35 euros, les parties n'ayant pas justifié du loyer réellement appelé. La société bailleresse soutient qu'il conviendrait de prendre en considération le loyer qui aurait été effectivement payé si le bail avait été renouvelé, qui s'élève à la somme annuelle de 106 890 euros, ainsi que le calcule l'expert pour déterminer le montant de l'indemnité d'occupation.
 
 La cour relève que le montant du loyer du bail renouvelé aurait dû être fixé au montant du loyer plafonné, à défaut d'un motif allégué de déplafonnement, sauf dans le cas où la valeur locative aurait été d'un montant moindre.
 
 Dans ces conditions, il convient de rechercher la valeur locative des locaux à la date de l'éviction.
 
 L'expert judiciaire propose des références pour des locaux à usage de Galerie de tableaux ou vente d'oeuvres d'art, variant, pour les fixations judiciaires de 686 euros le m² au 1er janvier 2000, pour une galerie de tableaux sise [Adresse 3], à 950 euros le m² au 1er juillet 2003, pour des locaux à usage d'achat et vente d'oeuvres d'art, sis [Adresse 2] et pour les renouvellements amiables de 488 euros le m² au 1er août 2005 dans la galerie du 16 [Adresse 7], à 1 598 euros le m², au 1er janvier 2001, pour une galerie d'art au [Adresse 5]. Les références données par l'expert judiciaire en matière de nouvelles locations ont été rappelées ci-dessus.
 
 Il en résulte que, compte tenu de l'ensemble de ces références, de la configuration des locaux dont s'agit et de leur emplacement favorable à l'activité exercée, la valeur unitaire de 500 euros le m² pour la boutique du rez-de-chaussée et de 130 euros le m² pour les réserves du sous-sol, majorée de 5 %, compte tenu de l'avantage procuré pour le commerce considéré par l'utilisation du jardin contigu pendant six mois de l'année, l'expert judiciaire a correctement apprécié la valeur locative à la somme de 106 890 euros.
 
 Dans ces conditions, le montant de la valeur locative étant inférieur au montant du loyer plafonné, tel que révisé aux indices, le montant du l