Cour de Cassation · civ3 — 12 novembre 2020

CIV. 3

SG



COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 novembre 2020




Rejet non spécialement motivé


M. CHAUVIN, président



Décision n° 10474 F

Pourvoi n° T 19-24.518




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 NOVEMBRE 2020

Mme C... D..., veuve W..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° T 19-24.518 contre l'arrêt rendu le 6 septembre 2019 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre E des expropriations), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme P... B..., veuve W...,

2°/ à Mme I... W...,

3°/ à Mme M... W...,

domiciliées toutes trois [...],

4°/ à la commune des Angles, représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité en [...],

5°/ au commissaire du gouvernement du département des Pyrénées-Orientales, domicilié [...] ,

défendeurs à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de Mme D..., de la SCP Didier et Pinet, avocat de la Commune des Angles, après débats en l'audience publique du 29 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme D... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour Mme D....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir réformé le jugement de première instance en fixant l'indemnité principale d'expropriation à la somme de 161 875 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 17 187,50 euros,

Aux motifs que « la recevabilité des demandes et la date de référence retenue par le premier juge ne sont pas contestées à l'audience, le jugement sera confirmé de ces chefs. Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété (L. 322-1 du code de l'expropriation). Il s'agit de la consistance matérielle et juridique du bien qui doit donc être appréciée en l'espèce à la date où a été rendue l'ordonnance d'expropriation, soit le 17 mai 2017. Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance (L. 322-2 du code de l'expropriation), soit en l'espèce le 23 novembre 2018. C'est à la date de référence, soit en l'espèce le 11 février 2009, qu'est appréhendé soit l'usage effectif du bien, s'il ne s'agit pas d'un terrain à bâtir au sens du code de l'expropriation, soit la constructibilité légale et effective, s'il s'agit d'un terrain à bâtir. Sur la qualification de la parcelle : Il ressort de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation que la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de de l'enquête publique prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas visé à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique , sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois : 1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ; 2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone. Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. Il n'est pas contesté qu'à la date de référence la parcelle était située en zone Uba du POS, soit dans une zone destinée à l'habitat et aux services et activités publiques ou privées, qu'il s'agit donc d'un terrain constructible. Il devra toutefois être tenu compte de la forte déclivité du terrain sur un tiers de sa surface qui entrainera de facto des travaux de terrassement importants. Mme D... soutient que le terrain doit recevoir la qualité de terrain à bâtir car cette qualification n'était pas contestée par la commune en première instance et que la parcelle était desservie par le réseau d'électricité, le réseau d'eau et les réseaux d'eaux usées à la date de référence. Elle produit pour en justifier une facture EDF adressée à la société de pompes funèbres SDS, avec comme lieu de consommation, [...] , le 29 septembre 2009, et une première facturation de la mairie adressée à cette même société pour la période du 1e octobre 2002 au 31 mars 2003, avec comme adresse [...] . Mais ces deux ne démontrent pas que la parcelle était raccordée à la date de référence, au réseau d'évacuation des eaux usées, et en ce qui concerne le raccordement au réseau d'eau potable, la seule production d'une facture de l'année 2003 à une adresse différente ne suffit pas à justifier d'un raccordement en 2009, d'autant plus qu'au jour du transport sur les lieux la réalité physique du compteur d'eau n'a pas été constatée. Il en résulte que la parcelle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir, toutefois elle bénéficie d'une situation exceptionnelle eu égard à la présence de l'ensemble des réseaux à proximité immédiate, à la proximité des remontées mécaniques de la station de ski et au fait qu'elle soit située en centre-ville. Sur l'évaluation de la parcelle : s'agissant de la fixation de l'indemnité principale d'expropriation, seules peuvent être prises en compte les référence et pièces régulièrement versées aux débats qui ont pu être contradictoirement débattues. A cet égard, ne peuvent être retenus comme termes de référence que des actes de vente ou extrait d'actes de vente qui constituent seuls la preuve de l'existence d'une vente effective, ce que ne sont pas des offres de vente ou des évaluations ou études statistiques. Il ne sera donc pas tenu compte en l'espèce des estimations des agences immobilières produites par Mme D... ayant retenu des valeurs entre 335 et 365 € le m². En l'espèce, France Domaine avait évalué la parcelle à une valeur de 100 €/m² soit un total de 92 500 €. Mme D... produit aux débats un acte de vente intervenu le 7 juillet 2015, d'une parcelle de terre de 200 m², sise [...] , sur laquelle se trouvait une vieille grange en ruine, ayant fait l'objet d'un permis de démolir pour un prix de 325 €/m². Il sera fait observer concernant cette parcelle qu'il s'agit d'une parcelle de petite dimension, ce qui entraine nécessairement un prix au mètre carré supérieur par rapport à une parcelle de 925 m². Elle fait état de deux ventes intervenues le 27 février 2014 (parcelles cadastrées section [...] , [...] et [...] m2, au prix de 330,74 €/m² et [...] et de la vente intervenue le 14 août 2014 (parcelle cadastrée section [...] de [...] au prix de [...] ) ces ventes concernant des terrains à bâtir. Comme l'a fait observer le commissaire du gouvernement, le prix retenu pour ces trois ventes a tenu compte des travaux de terrassement effectués. Le commissaire du gouvernement a produit deux éléments de comparaison concernant les parcelles cadastrées sur la commune des Angles section [...] et [...] de superficies de [...] et 789 m² qui ont été cédées au prix de 140 €/m² et 202,79 €/m² les 17 avril 2013 et 26 janvier 2012. Comme l'a justement retenu le premier juge, ces deux parcelles sont plus éloignées du centre-ville et des remontées mécaniques. Le commissaire du gouvernement a produit aux débats cinq actes de vente qui ont été passés entre le 15 juin 2016 et le 23 octobre 2017 de terrains à bâtir sur la commune de [...] et Pyrénées 2000, de superficies variant de 573 à 978 m², pour des prix variant de 101,56 €/m² a 185,76 €/m², soit un prix moyen de 136 €/m². Il ressort de ces derniers éléments de comparaison que les prix retenus en 2012, 2013 et 2014 ne se sont pas maintenus en 2016 et 2017. Eu égard à l'absence de viabilisation de la parcelle objet du litige et de sa forte déclivité sur un tiers de sa surface, il apparaît que l'évaluation faite par le premier juge qui a retenu un prix au mètre carré de 205€ est excessive, le prix au m² de la parcelle sera fixé à la somme de 175 €/m², il sera attribué à l'indivision la somme de 161 875 €. Sur l'indemnité de remploi : le mode de calcul retenu par le premier juge n'est pas contesté par les parties, l'indemnité de remploi sera donc fixée à la somme suivante : 5 000 € x 20% = 1 000,00 €, 10 000 € x 15% = 1500 €, 146 875 x 10% = 14 687,50. Total = 17 187,50 € »,

Et aux motifs éventuellement adoptés que « L'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique prévoit que les biens expropriés sont estimés à la date de la décision de première instance, avec seule prise en considération de leur usage effectif un an avant l'ouverture de l'enquête publique. Il convient donc de retenir la valeur de ce terrain à ce jour, tenant compte de l'usage qui en était fait au 11 février 2009. A cette date, cette parcelle était en zone destinée à l'habitat et aux services et activités publics ou privés, et se situe donc en zone constructible. Il doit être souligné qu'aucun élément n'est produit aux débats permettant de dire à quelle date ont été implantés les compteurs électriques dont la présente a été constatée surplace. Bien plus, la réalité physique du compteur d'eau n'a pas été constatée. Pareillement, l'existence d'un raccordement au réseau d'évacuation des eaux usées n'est pas établie, ni même invoquée. Toutefois, ainsi que le relève d'ailleurs le commissaire du gouvernement, tous les réseaux (voies de circulation routière, électricité, eau, égouts) sont à proximité immédiate de la parcelle. Par ailleurs, cette parcelle est libre de tout bail ou de tout droit d'occupation autres que les droits des propriétaires indivis. Il s'agit donc d'un terrain situé en zone constructible, dont la viabilité à la date de référence n'est pas démontrée et qui est libre de tout droits des tiers. Ce terrain, même si un tiers de sa superficie environ présente une forte déclivité de sorte que d'importants travaux de terrassement sont à prévoir pour en faire une surface plane voire utilisable se situe à proximité immédiate tout à la fois des remontées mécaniques de la station de ski de la commune et des commerces puisqu'elle est en situation privilégiée au centre-ville »,

1°) Alors qu'il résulte des dispositions de l'article R. 311-28 du code de l'expropriation que la cour d'appel statue sur mémoire. Les parties et le commissaire du gouvernement peuvent toutefois développer lors de l'audience les éléments des conclusions qu'ils ont présentés ; qu'il appartient ainsi à la Cour de se prononcer au regard des seules écritures des parties et d'elles exclusivement ; que si les parties peuvent développer à l'audience des éléments de leurs conclusions, il ne saurait être déduit de l'absence d'observations orales sur certains points que ces derniers auraient été abandonnés ou qu'ils ne seraient finalement pas contestés ; que la Cour ne saurait ainsi, au regard de ce qui a ou n'a pas été développé à l'audience, s'abstenir de répondre, en droit, aux fins de non-recevoir et aux moyens invoqués dans les mémoires des parties ; qu'en admettant la recevabilité de la demande de la Commune devant le juge de première instance, non pas en écartant en droit l'argumentation de Madame D..., mais en retenant que cette recevabilité n'était pas contestée à l'audience, alors qu'elle devait statuer au vu des seuls mémoires, la Cour a méconnu les dispositions de l'article R. 311-28 du code de l'expropriation ainsi que de l'article 455 du code de procédure civile ;

2°) Alors qu'il résulte des dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation que les indemnités d'expropriation allouées couvrent le préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en application de la méthode par comparaison, l'appréciation de la valeur vénale des biens expropriés s'effectue compte tenu des caractéristiques et de la situation des bien expropriés ; que le terrain en litige était situé en zone constructible et présentait les caractéristiques d'un terrain à bâtir, étant desservi par l'ensemble des réseaux, ce qui n'était pas contesté par la Commune devant le juge de l'expropriation ; que, dès lors, qu'en fixant l'indemnisation due à ses propriétaires indivis sur la base de 175 € le m² au regard de sa situation privilégiée, la Cour a méconnu les dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation en accordant à l'indivision propriétaire de la parcelle expropriée une indemnité, principale et de remploi, ne correspondant pas à sa valeur vénale et ne couvrant donc pas l'intégralité de leur préjudice.